【正文】 一直沒有較大增幅 . 由于供應(yīng)量較大導(dǎo)致了開發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn) .另外 , 近兩年的中低價(jià)房政策的實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)也是一個(gè)沖擊 房?jī)r(jià)收入比例 居民的購房壓力偏高 未來土地供應(yīng) 15060畝 5077畝 已經(jīng)列入 06年供地計(jì)劃 , 未來的供應(yīng)還將繼續(xù)放量 , 在沒有外來購買力的情況下 , 合肥樓市 去化速 度將再次放慢 案例 24： 合肥市 解決進(jìn)與不進(jìn)的問題 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn) 板塊 市場(chǎng)特征描述 2022年銷售面積 (萬 ) 2022年度成交價(jià)格 板塊可售面積 (萬方 ) 2022供應(yīng) （畝） 所需銷售 時(shí)間 (年 ) 蜀山區(qū) 發(fā)展早 配套成熟 學(xué)校資源多 57 3370 415 高新區(qū) 外部環(huán)境優(yōu)越 , 別墅類產(chǎn)品為主 , 檔次較高 33 3080 135 政務(wù)區(qū) 品牌開發(fā)企業(yè)樓盤檔次較高 28 3450 / 經(jīng)濟(jì)區(qū) 房?jī)r(jià)低，中低檔產(chǎn)品居多 42 2490 / 廬陽區(qū) 中心城區(qū)供應(yīng)稀少，北部受控制區(qū)，未來發(fā)展空間不大 59 3200 1690 包河區(qū) 合肥濱湖新城重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，開發(fā)檔次迅速提升 41 3350 11393 （住宅1200） 新站區(qū) 交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好，價(jià)格低，發(fā)展?jié)摿? 39 2840 / 瑤海區(qū) 工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，住宅升級(jí)階段， 32 2970 1427 案例 25： 合肥市 解決進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域問題 綜合結(jié)論 通過對(duì)合肥市進(jìn)行了調(diào)查 , 以該城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)發(fā)展情況作為衡量 萬科 能否進(jìn)入合肥市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。 人均可支配 收入 9684 居民的可支配收入尚未足 10000元，位于長(zhǎng)三角城市的最末位，居民的生活水平較低。 如果萬科進(jìn)入嘉興低密度住宅市場(chǎng)，建議萬科為客戶打造一個(gè) ?以我為中心，注重整體效應(yīng)? 的景觀社區(qū) 。 指標(biāo)項(xiàng) 因素 指標(biāo)評(píng)價(jià) 因素 權(quán)重 指標(biāo) 權(quán)重 優(yōu) /100 良 /80 中 /60 差 /0 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) GDP在全市的排名 人均可支配收入 房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地供應(yīng)量 土地價(jià)格走勢(shì) 房屋價(jià)格走勢(shì) 企業(yè)同行競(jìng)爭(zhēng) 行業(yè)平均利潤(rùn) 未來發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域功能定位 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 生活配套設(shè)施 發(fā)展規(guī)劃 改造工程規(guī)劃 土地價(jià)值 評(píng)價(jià)模型 (模型三 ) 接上表 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 人均 GDP 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 城市 人口 城市化水平 戶籍人口 機(jī)械增長(zhǎng) 境外和外省士人的增加 城市 規(guī)劃 城市相關(guān)規(guī)劃 舊城改造 軌道交通的建設(shè) 住宅市場(chǎng)需求分析模型 （模型四） 住宅市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型四 ) 配套 ← 購買力 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 未來 五年住宅 需求總量 總?cè)丝?(萬人 ) 城市化水平 城市人口（萬人） 本市居民改善居住需求（萬 M2） 動(dòng)拆遷居民需求（萬 M2） 農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)需求（萬 M2） 外籍人士需求（萬 M2） 城市人口機(jī)械化增長(zhǎng)需求（萬 M2） 投資需求（萬 M2） 外省市人口需求（萬 M2） 住宅需求量（萬 M2） 接上表 住宅市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型四 ) 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 區(qū)位 檔次 中心城區(qū) 城市人口 (萬人 ） 供應(yīng) 需求 次中心 城區(qū) 城市人口 (萬人 ） 供應(yīng) 需求 城市邊 緣區(qū) 城市人口 (萬人 ） 供應(yīng) 需求 接上表 住宅市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型四 ) ← 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 影響因素發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 期末三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重 吸引外資 外來企業(yè)入駐 城市 人口 勞動(dòng)力數(shù)量 期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占總就業(yè)人員比重 就業(yè)機(jī)會(huì) 城市 規(guī)劃 交通的規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域規(guī)劃 科技園區(qū)等的規(guī)劃 商務(wù)中心的規(guī)劃 寫字樓市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型五 ) 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 未來 五年 寫字樓需求總量 總?cè)丝?(萬人 ) 城市就業(yè)人口（萬人） 城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重 第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)（萬人） 原有從業(yè)人員改善辦公條件新增規(guī)模 (萬 M2) 新增第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求量 (萬 M2) 寫字樓需求規(guī)模（萬 M2） 未來寫字樓需求空間分布 中心城區(qū) 供應(yīng) 需求 次中心城區(qū) 供應(yīng) 需求 接上表 寫字樓市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型 (模型五 ) 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 影響因素 發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 居民實(shí)際收入 恩格爾系數(shù) 內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 城市人口 戶籍人口 城市化水平 外地人和境外人士 旅游人次不斷增加 城市規(guī)劃 旅游景點(diǎn)拓展 期末商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局 旅游業(yè)發(fā)展 商業(yè)用房需求 評(píng)價(jià)模型 (模型六 ) 指標(biāo) 低方案 中方案 高方案 說明 未來五年商業(yè) 用房需求總量 總?cè)丝?(萬人 ) 購買力 從業(yè)人員人均占有商業(yè)面積 (M2) 城市人均商業(yè)面積（ M2） 原人口改善需求新增規(guī)模 (萬 M2) 新增人口需求規(guī)模 (萬 M2) 商用物業(yè)需求規(guī)模 (萬 M2) 未來商業(yè)用房 需求空間分布 中心城區(qū) 供應(yīng) 需求 次中心城區(qū) 供應(yīng) 需求 商業(yè)用房需求 評(píng)價(jià)模型 (模型六 ) 接上表 四、 案例分析