【正文】 的重要經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略。 四、建設(shè)環(huán)境分析 本項(xiàng)目位于金貿(mào)區(qū)久負(fù)盛名的金龍路飲食一條街，其市政道路對(duì)面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場(chǎng)，該商業(yè)廣場(chǎng)綠化面積達(dá)70%，使得本項(xiàng)目可以借景。所以為本項(xiàng)目提供了一個(gè)非常好的景觀廣場(chǎng)，有利于建筑通風(fēng)，采光和業(yè)主的綠色環(huán)境視覺(jué)要求。同時(shí)能低成本的吸引客源，為餐飲和娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主提供了非常好的營(yíng)業(yè)環(huán)境。 三、成本因素分析 位于?？谑惺姓O(shè)施最完備的金貿(mào)區(qū)，靠近中國(guó)移動(dòng)的辦公大樓（美銀大廈），所以在智能化建設(shè)方面的投入將比較低。 二、交通便利分析 該區(qū)域交通極為便利。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主，供應(yīng)面積要求控制在80㎡左右，豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止，對(duì)島內(nèi)二次置業(yè)的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)低價(jià)房進(jìn)行了有效的限制。對(duì)供應(yīng)對(duì)象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。 由于政策導(dǎo)向的因素，本項(xiàng)目應(yīng)該采用住宅樓報(bào)建實(shí)際具有商住兩用特點(diǎn)的方式運(yùn)作，這樣可以避免按揭貸款方面的政策瓶頸，有效延長(zhǎng)按揭貸款期限，降低商務(wù)公寓的月供壓力。從嚴(yán)控制向別墅、大戶型等高檔住房及賓館、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)用房項(xiàng)目的貸款發(fā)放，并嚴(yán)禁向違規(guī)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。目的是限制高價(jià)房、適度控制房產(chǎn)炒做、降低房貸風(fēng)險(xiǎn)。2項(xiàng)目投資分析一、政策條件分析 2003年6月5日，中國(guó)人民銀行印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 ，房貸政策出現(xiàn)重大調(diào)整。大型旅游車(chē)、短時(shí)停放車(chē)輛以及部分商場(chǎng)酒店停放車(chē)輛，可停放在酒店門(mén)前地面停車(chē)場(chǎng)上。2綠化景觀設(shè)計(jì) 景觀綠化，由四周紅線向內(nèi)選種椰子、檳榔熱帶防風(fēng)樹(shù)種，內(nèi)部選種容樹(shù)，竹子、木棉、酒瓶椰等各類(lèi)海南熱帶植物，在起到綠化環(huán)境的同時(shí)營(yíng)造熱帶植物觀賞園區(qū)氛圍。比如住宅樓及商業(yè)用房中沖洗廁所，小區(qū)內(nèi)澆灌綠地樹(shù)木均可利用中水處理后的循環(huán)水。我們可采用太陽(yáng)能、地?zé)峄蚴菬岜迷頌闊崴到y(tǒng)提供熱源，從而達(dá)到節(jié)能的目的。第二，改變?nèi)藗冨e(cuò)誤或不科學(xué)的空調(diào)使用方法，如夏季適當(dāng)提高空調(diào)系統(tǒng)溫控開(kāi)關(guān)的溫度設(shè)置，室內(nèi)溫度提高1℃，人體不會(huì)有明顯的不適感，但卻能大大降低能耗。由此可見(jiàn)，降低中央空調(diào)系統(tǒng)的能耗對(duì)建筑節(jié)能有著非常重要的意義。 二、空調(diào)制冷系統(tǒng)的節(jié)能。第二，設(shè)計(jì)及施工中盡量采用導(dǎo)熱系數(shù)低的型材及玻璃（如果采用幕墻，還要做好水平方向和縱向的保溫措施）。 建筑窗戶（幕墻）的型材及玻璃選擇節(jié)能型 　　建筑物的窗戶是為了滿足通風(fēng)采光而設(shè)的，窗戶的大小影響居住的舒適度，但窗戶（幕墻）與實(shí)體墻的比例對(duì)建筑節(jié)能的影響很大，窗墻比例越大，通過(guò)它浪費(fèi)的能量就越大。夏季制冷中約有三成的能量是通過(guò)窗戶、墻體及屋面散失到戶外，不但浪費(fèi)了能源，還增加了熱島效應(yīng)。 結(jié)合?？诒镜氐臍夂蛱厣卷?xiàng)目應(yīng)該把節(jié)能重點(diǎn)應(yīng)該放在建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能、空調(diào)設(shè)備效率提高和可再生能源利用幾個(gè)方面。一套100平方米的節(jié)能住宅，但每年在能源方面可節(jié)省1000元左右，而且節(jié)能建筑的材料比普通建材的壽命長(zhǎng)，可省下不少維修費(fèi)。同時(shí)，節(jié)能建筑的耗能比普通住宅要降低50％左右。業(yè)主居住省錢(qián)又舒適對(duì)于房屋消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，選擇節(jié)能建筑和普通建筑，在居住成本上差別較大。項(xiàng)目節(jié)能方案近年來(lái)，人們對(duì)居住舒適度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑耗能已大大超過(guò)了能源增長(zhǎng)的速度，能源供應(yīng)緊張已嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活水平的進(jìn)一步提高，建筑節(jié)能成為一項(xiàng)長(zhǎng)期而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。對(duì)雨水進(jìn)行有效保留及處理，用于景觀綠化用水；對(duì)污水進(jìn)行必要有效處理后排入市政排污管網(wǎng)。1項(xiàng)目水、電來(lái)源 本項(xiàng)目除利用傳統(tǒng)市政水、電、自備發(fā)電機(jī)組外，還可以對(duì)海南本地充足的太陽(yáng)能以及雨水進(jìn)行充分利用，以達(dá)到節(jié)、電節(jié)水之目的。1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及進(jìn)度項(xiàng)目從完成策劃到施工完畢達(dá)到交房條件，開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)為26個(gè)月。方案C：360戶1公寓戶型面積 公寓部分戶型面積：一廚一衛(wèi)，80㎡；一廚二衛(wèi)，100㎡；一廚二衛(wèi)120㎡。1公寓容納戶數(shù) 方案A：120戶。銷(xiāo)售費(fèi)用需603萬(wàn)元。建安成本需8160萬(wàn)元。前期費(fèi)用需861萬(wàn)元。其中：土地成本需2074萬(wàn)元。另，預(yù)計(jì)產(chǎn)生稅金約936萬(wàn)元。地下1500元/㎡,地上1200元/㎡,㎡,㎡。其中：設(shè)計(jì)費(fèi)234萬(wàn)元；規(guī)劃報(bào)建286萬(wàn)元；監(jiān)理費(fèi)60萬(wàn)元；招投標(biāo)代理費(fèi)8萬(wàn)元；施工圖審查費(fèi)15萬(wàn)元；招標(biāo)預(yù)算審查費(fèi)8萬(wàn)元；燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi)20萬(wàn)元；質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)15萬(wàn)元；園林設(shè)計(jì)、報(bào)建費(fèi)10萬(wàn)元；工程勘探費(fèi)10萬(wàn)元；消防、人防、環(huán)保費(fèi)25萬(wàn)元。其中：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)約1365萬(wàn)元；土地出讓金546萬(wàn)元；過(guò)戶稅費(fèi)113萬(wàn)元；咨詢、管理費(fèi)40萬(wàn)元。方案B本項(xiàng)目總投資額：9970萬(wàn)元。銷(xiāo)售費(fèi)用需387萬(wàn)元。建安成本需5280萬(wàn)元。前期費(fèi)用需540萬(wàn)元。其中：土地成本需2054萬(wàn)元。方案C㎡，㎡。1建筑容積率本項(xiàng)目暫定容積率為：方案A：2方案B：3方案C：41項(xiàng)目建筑面積方案A㎡，㎡。由于獨(dú)立的第三層可以借助宜欣商業(yè)廣場(chǎng)的人流和客源，所以這種設(shè)計(jì)能為未來(lái)招商、銷(xiāo)售或者自營(yíng)奠定非常好的物業(yè)管理基礎(chǔ)和配套商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)。 六、獨(dú)立三層 根據(jù)每上一層營(yíng)業(yè)額降低30%的商業(yè)規(guī)律，指望業(yè)主通過(guò)內(nèi)部樓梯在第三層經(jīng)營(yíng)餐飲是不現(xiàn)實(shí)的，為了避免這一銷(xiāo)售抗性，本策劃認(rèn)為需要為第三層設(shè)置獨(dú)立的通道。為此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，車(chē)位充足并且車(chē)位價(jià)格相對(duì)較低是當(dāng)前買(mǎi)房的附加條件，所以，有車(chē)位房的出售可能會(huì)快于無(wú)車(chē)位房。 五、車(chē)位建筑 ?？诮鹳Q(mào)區(qū)幾乎所有新樓盤(pán)的車(chē)位與住戶比在1：2—1：5之間，今后金貿(mào)區(qū)車(chē)位緊缺成為必然。業(yè)主可以按照自己的意愿和實(shí)際需求隨意組合空間。二、綠色建筑綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源 ( 節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材 ) 、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。0項(xiàng)目建筑風(fēng)格 歐式建筑風(fēng)格。0方案策劃要點(diǎn)本項(xiàng)目商用部分以位于?？谑胁惋嬓袠I(yè)成行成市的黃金地帶為依托，產(chǎn)品無(wú)論是銷(xiāo)售還是自營(yíng)，都會(huì)有光明的前景。項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商地址性質(zhì)均價(jià)（元/㎡）世貿(mào)雅苑海南世界貿(mào)易中心有限公司?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)世貿(mào)東路2號(hào)公寓3600海岸壹號(hào)海南佳景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?？谑惺蕾Q(mào)北路1號(hào)住宅3800半山花園海南寶通房地產(chǎn)有限公司海口市金貿(mào)區(qū)金貿(mào)中路一號(hào)住宅3700萬(wàn)利隆花園海南萬(wàn)利隆地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海南省?？谑袊?guó)貿(mào)金龍路51號(hào)住宅3000萬(wàn)利隆花園海南萬(wàn)利隆地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海南省海口市國(guó)貿(mào)金龍路51號(hào)寫(xiě)字樓4300瑞特廣場(chǎng)海南佳宜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?？谑袊?guó)貿(mào)路6號(hào)商住兩用2900蔚蘭天成國(guó)際公館海南鼎信置業(yè)有限公司海口市金貿(mào)西路9號(hào)商住樓3000吉欣海景苑?？谑屑缹?shí)業(yè)有限公司?？谑袨I海大道76號(hào)住宅3300環(huán)海國(guó)際商務(wù)大廈海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司?？诮鹳Q(mào)西路與文華路交匯處住宅3000世貿(mào)雅苑海南世界貿(mào)易中心有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)世貿(mào)東路2號(hào)公寓3600景瑞花園海南光華房地產(chǎn)有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)金龍路10號(hào)（國(guó)貿(mào)二橫路10號(hào)）公寓3300紳藍(lán)都市公寓海南中薈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)國(guó)貿(mào)一橫路1號(hào)公寓3600宜欣商業(yè)廣場(chǎng)海南宜欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海口市明珠路8號(hào)商用28000（一層）0項(xiàng)目銷(xiāo)售定位本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)以?？跒橹?，兼顧到內(nèi)地目標(biāo)客戶的需求。0項(xiàng)目用地性質(zhì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。0項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用途商品房銷(xiāo)售及部分自營(yíng)。0項(xiàng)目現(xiàn)狀簡(jiǎn)述本項(xiàng)目位于金貿(mào)區(qū)久負(fù)盛名的金龍路飲食一條街，其市政道路對(duì)面是正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的宜欣商業(yè)廣場(chǎng)，周遍聚集了?？谧蠲芗膶?xiě)字樓群以及餐飲娛樂(lè)服務(wù)場(chǎng)所。營(yíng)銷(xiāo)管理2009年11月更新《2007昆山首屆美食節(jié)國(guó)賓公寓項(xiàng)目策劃方案0項(xiàng)目用地狀況 本項(xiàng)目用地位于?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)金龍路南側(cè)，㎡。營(yíng)銷(xiāo)管理2009年11月更新《2007年索愛(ài)P1商務(wù)智能手機(jī)（重慶）上市推廣策劃案》PPT 30頁(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理2009年11月更新《2007年永和豆?jié){東北三省策略聯(lián)盟發(fā)展計(jì)劃》PPT 21頁(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理2009年11月更新《2007上海某儀器有限公司二十周年慶典策劃及執(zhí)行方案》PPT 43頁(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理2009年11月更新《2008廣東省棒棒娃休閑食品價(jià)值版圖》PPT 30頁(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理2009年11月更新《2008年山西紫林食品有限公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析》Word 34頁(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理2009年11月更新《2008年永和國(guó)際集團(tuán)餐飲事業(yè)計(jì)劃與目標(biāo)》PPT 21頁(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理2009年11月更新《2008上海大眾汽車(chē)斯柯達(dá)晶銳上市公關(guān)傳播規(guī)劃》PPT 105頁(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理2009年11月更新《2008呦呦奶茶大富翁挑戰(zhàn)賽活動(dòng)執(zhí)行細(xì)則2》Word 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