【正文】 路 長(zhǎng) 占用面積 1 中央干道 1OOFeet 約 (mile) 約 33英畝 2 主要道路 6OFeet 約 (mile) 約 28英畝 3 次要道路 5OFeet 約 5英哩 (mile) 約 203英畝 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密 采用成片素地開(kāi)發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因 ? 市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)之建設(shè)工作 ， 皆分年分段實(shí)施 ， 川主要干道劃分十大區(qū)型 ， 作為十期建設(shè)范圍 。 公園綠地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng) —— 辟建 14處中型社區(qū)公園 /大型市區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng) /高爾夫球場(chǎng) 6。 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設(shè)集會(huì)堂 、 合作社 、 銀行 、 郵電局 、 醫(yī)院 、 教會(huì) 、 陳列館 、 市場(chǎng) 、 商店及行政機(jī)構(gòu) 4。 2。 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 ， 南邊為西方高速公路 。 ?規(guī)模 ：總面積合計(jì)約3170英畝 。 ?新市鎮(zhèn) 通常位於大型都會(huì)的郊區(qū) ， 主要目的是疏散市中心過(guò)多的人口 。 19世紀(jì)末，由于工業(yè)化浪潮的影響，人們?cè)械拿篮蒙羁臻g遭到了極大的破壞，為重建一個(gè)理想家園，英國(guó)規(guī)劃專家霍華德于 1898年提出了“花園城市”的構(gòu)想，這一理論被迅速付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年的發(fā)展 ,最終形成了今天的 New Town模式。 認(rèn)識(shí)五 鄰里關(guān)系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風(fēng)格的統(tǒng)一； 更重要的是要通過(guò)居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密 注重鄰里關(guān)系： 人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共同活動(dòng) 、 交往的場(chǎng)景，提供社區(qū)交往的平臺(tái)與機(jī)會(huì)。 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排： 大盤分期開(kāi)發(fā)中前期開(kāi)發(fā)要達(dá)到奠定項(xiàng)目形象，后期開(kāi)發(fā)持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 認(rèn)識(shí)四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開(kāi)發(fā)： 保證項(xiàng)目啟動(dòng)成功和前期實(shí)現(xiàn) ， 吸引高端客戶群； ?以最好的產(chǎn)品首期開(kāi)發(fā)： 奠定項(xiàng)目高端形象 ， 奠定項(xiàng)目高品質(zhì) ， 建立項(xiàng)目的圈層感 。 28 本報(bào)告嚴(yán)格保密 合理的啟動(dòng)模式： 在不成熟區(qū)域的大盤開(kāi)發(fā)中住宅啟動(dòng)與酒店啟動(dòng)是保險(xiǎn)的啟動(dòng)方式，商業(yè)后期開(kāi)發(fā) 認(rèn)識(shí)三 ?市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)： 最先啟動(dòng)的物業(yè)必須為市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)物業(yè) ， 否則項(xiàng)目形象與價(jià)值將大大貶損； ?符合項(xiàng)目資源特色： 大盤為了展現(xiàn)價(jià)值點(diǎn) ， 一般在景觀較好的區(qū)位進(jìn)行啟動(dòng)； ?有利價(jià)值最大化 ：通過(guò)前期成功啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)后期價(jià)值提升 。 社區(qū)公共空間：在整個(gè)社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場(chǎng)、學(xué)校、綠化公園等，是居民日常交往與活動(dòng)的重要場(chǎng)所。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) — 邁克 〃 詹克斯 認(rèn)識(shí)一 大盤 功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡(jiǎn)單組合 ，更重要的是功能之間的 合理配比 與功能之間的 合理布局 ，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第三部分：我們對(duì)大盤開(kāi)發(fā)的認(rèn)識(shí)與意見(jiàn) 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密 社區(qū)功能復(fù)合化 ：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個(gè) “ 緊縮城市 ” 形態(tài) ?超越 “ 單一功能模式 ” ： 通過(guò)自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂(lè)，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們 “ 工作、居住、生活 ” 需求； ?外向互動(dòng)、內(nèi)向緊湊： 大盤既是一個(gè)領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對(duì)內(nèi)獨(dú)立與對(duì)外融合的統(tǒng)一。 ? 合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比 ， 符合城市需求； ? 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度 ， 具有前瞻性 。 適用條件 ?優(yōu)越的地理位臵－ CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件； ?較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊－超高層 /建筑群 ?政 府支持 ， 開(kāi)發(fā)主體資金雄厚 。已建成 50多萬(wàn)平米寫字樓、 20萬(wàn)平米商業(yè)娛樂(lè)、 5000套住宅單位，近百畝中心公園，另 20220多個(gè)就業(yè)崗位。 亞特蘭大車站工程 Soho現(xiàn)代城 ?地理位臵 ： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠 138英畝。 ?項(xiàng)目性質(zhì) ： 項(xiàng)目總建筑面積 70萬(wàn)平米，分七期銷售。 模式五： 緊縮城市模式 23 本報(bào)告嚴(yán)格保密 亞特蘭大車站工程與北京 soho現(xiàn)代城市典型的緊縮城市開(kāi)發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。 緊縮城市開(kāi)發(fā)模式由于主張?jiān)诔鞘行〉膮^(qū)域內(nèi)建立一個(gè)個(gè)多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開(kāi)發(fā)模式”。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對(duì)大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過(guò)分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 最重要特征： 內(nèi)部功能外部化！ 22 本報(bào)告嚴(yán)格保密 緊縮城市開(kāi)發(fā)模式：在通過(guò)城市大盤開(kāi)發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過(guò)建 “ 城中城 ” 來(lái)保持項(xiàng)目的相對(duì)獨(dú)立性 “ 緊縮城市 ” (Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過(guò)城市功能的相互重疊來(lái)增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。 成功關(guān)鍵要素 中心城鎮(zhèn)模式特征 ?現(xiàn)代化特征： 具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感 ， 建筑充滿現(xiàn)代都市氣息； ?國(guó)際化特征： 吸引外國(guó)資本參與 ， 建筑風(fēng)格多元化； ?人文化 、 生態(tài)化： 通過(guò)新城鎮(zhèn)的綠化 、 建筑 、 小品等體現(xiàn)健康與親和的特征 。 適用條件 ?大城市近郊 ， 屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設(shè)范圍； ?城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求 ， 解決交通通達(dá) 。 綠地國(guó)際花都 模式四： 中心城鎮(zhèn)模式 政務(wù)中心 最重要的開(kāi)發(fā)控制與要點(diǎn)：內(nèi)部功能外部化！ 21 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏、價(jià)值與新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度息息相關(guān) 國(guó)際大都市城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)機(jī)制的 3種類型 ?基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)為代表 ； ?“ 公辦商營(yíng)式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)為代表； ?基本以私人開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾斜 以東京的新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)為代表 。 通過(guò)政府的公共設(shè)施建設(shè)、交通系統(tǒng)完善等帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，中心城鎮(zhèn)大盤開(kāi)發(fā)模式在這種條件下產(chǎn)生。 研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益 ，又可避免人口超過(guò) 100萬(wàn)在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)方面過(guò)度膨脹的特點(diǎn) 。主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開(kāi)發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開(kāi)發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等 。 ?總體規(guī)劃 ， 分步實(shí)施 ， 先確定產(chǎn)業(yè) ， 在確定開(kāi)發(fā)思路； ?綜合開(kāi)發(fā) ， 全面收益 ：通過(guò)分散開(kāi)發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn) ， 提高盈利能力； ?規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期 、 各子項(xiàng)目之間的銜接 。 ?開(kāi)發(fā)企業(yè)資金雄厚 ， 能夠較長(zhǎng)時(shí)期的持續(xù)開(kāi)發(fā) 。 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式特征 ? 特色產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的生命力 ， 特色產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)盈利； ? 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號(hào)召力與影響力； ? 特色產(chǎn)業(yè)對(duì)城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用 。 關(guān)鍵詞： ?采用成片素地開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)具有特色的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)提升區(qū)域與項(xiàng)目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因； ?在前期成功經(jīng)營(yíng)中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)、生活配套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)；通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求； ?邊經(jīng)營(yíng)、邊引導(dǎo)、邊開(kāi)發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。 ※ 鄰里單位 —— 鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校 、 游集場(chǎng) 、 娛樂(lè)中心等設(shè)施 ； ※ 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設(shè)會(huì)堂 、 銀行 、 郵電局 、醫(yī)院等； ※ 商業(yè)設(shè)施 —— 市場(chǎng)及鄰里商業(yè)中心； ※ 公園綠地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng) ※ 其它公共設(shè)施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等 。 新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式的關(guān)鍵是 “ 造市 ” 有 “ 市 ” 才有鎮(zhèn)。 主要建設(shè)措施： 外部功能內(nèi)部化 ?采用成片素地開(kāi)發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因； ?通過(guò)開(kāi)放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； ?通過(guò)大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。 ?符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場(chǎng)定位與主題開(kāi)發(fā)； ?具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號(hào)召力 ， 形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異； ?主題先行 ， 樹(shù)立消費(fèi)者信心 。 15 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對(duì)主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時(shí)進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè) 主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開(kāi)發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費(fèi)者接受主題，主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題； 主題復(fù)合 但主題宣傳與多主題建設(shè)，符合性舒適社區(qū)。 桃源居的教育主題： ?大規(guī)模清華學(xué)校，發(fā)展商大量的精力放在建設(shè)學(xué)校上； ?投入大，做一個(gè)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò) 主題吸引消費(fèi)者的關(guān)注 ，通過(guò) 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費(fèi)者的心理抗性。 開(kāi)發(fā)模式 緊縮城市開(kāi)發(fā)模式 13 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)模式：通過(guò)社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 模式一： 主題社區(qū)模式 主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式 核心驅(qū)動(dòng)方式 ：在陌生區(qū)大盤開(kāi)發(fā)中 ， 由于項(xiàng)目的交通距離以及消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的心理距離的影響 ， 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目關(guān)注不足 ， 項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者無(wú)法形成沖擊 ， 項(xiàng)目需要有影響力 、 有沖擊力的元素形成對(duì)消費(fèi)者的吸引力 ， 社區(qū)主題承載了社區(qū)開(kāi)發(fā)中對(duì)消費(fèi)者形成有效吸引的作用 。 地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 定位規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化 大盤價(jià)值創(chuàng)造 項(xiàng)目建設(shè)階段 推廣營(yíng)銷階段 推廣營(yíng)銷附加價(jià)值 定位規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值 運(yùn)營(yíng)附加價(jià)值 定位設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目建設(shè)階段 推廣營(yíng)銷階段 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段 推廣營(yíng)銷 標(biāo)準(zhǔn)化 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化 時(shí)間 時(shí)間