【正文】 總 路 長 占用面積 1 中央干道 1OOFeet 約 (mile) 約 33英畝 2 主要道路 6OFeet 約 (mile) 約 28英畝 3 次要道路 5OFeet 約 5英哩 (mile) 約 203英畝 36 本報告嚴格保密 采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設施與服務設施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進的重要誘因 ? 市鎮(zhèn)開發(fā)之建設工作 ， 皆分年分段實施 ， 川主要干道劃分十大區(qū)型 ， 作為十期建設范圍 。 公園綠地及運動場 —— 辟建 14處中型社區(qū)公園 /大型市區(qū)運動場 /高爾夫球場 6。 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設集會堂 、 合作社 、 銀行 、 郵電局 、 醫(yī)院 、 教會 、 陳列館 、 市場 、 商店及行政機構 4。 2。 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 ， 南邊為西方高速公路 。 ?規(guī)模 ：總面積合計約3170英畝 。 ?新市鎮(zhèn) 通常位於大型都會的郊區(qū) ， 主要目的是疏散市中心過多的人口 。 19世紀末，由于工業(yè)化浪潮的影響，人們原有的美好生活空間遭到了極大的破壞，為重建一個理想家園，英國規(guī)劃專家霍華德于 1898年提出了“花園城市”的構想，這一理論被迅速付諸歐美的城市建設，歷經(jīng)百余年的發(fā)展 ,最終形成了今天的 New Town模式。 認識五 鄰里關系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風格的統(tǒng)一； 更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 30 本報告嚴格保密 注重鄰里關系： 人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共同活動 、 交往的場景，提供社區(qū)交往的平臺與機會。 29 本報告嚴格保密 科學分期與合理的進度安排： 大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達到奠定項目形象，后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值 認識四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)： 保證項目啟動成功和前期實現(xiàn) ， 吸引高端客戶群； ?以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)： 奠定項目高端形象 ， 奠定項目高品質(zhì) ， 建立項目的圈層感 。 28 本報告嚴格保密 合理的啟動模式： 在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業(yè)后期開發(fā) 認識三 ?市場可實現(xiàn)： 最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現(xiàn)物業(yè) ， 否則項目形象與價值將大大貶損； ?符合項目資源特色： 大盤為了展現(xiàn)價值點 ， 一般在景觀較好的區(qū)位進行啟動； ?有利價值最大化 ：通過前期成功啟動實現(xiàn)后期價值提升 。 社區(qū)公共空間：在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設施，如社區(qū)街道、城市廣場、學校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) — 邁克 〃 詹克斯 認識一 大盤 功能復合不僅僅是多功能的簡單組合 ，更重要的是功能之間的 合理配比 與功能之間的 合理布局 ，以實現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。 25 本報告嚴格保密 第三部分：我們對大盤開發(fā)的認識與意見 26 本報告嚴格保密 社區(qū)功能復合化 ：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補形態(tài)，大盤社區(qū)應該成為一個 “ 緊縮城市 ” 形態(tài) ?超越 “ 單一功能模式 ” ： 通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復合型結(jié)構模式，滿足人們 “ 工作、居住、生活 ” 需求； ?外向互動、內(nèi)向緊湊： 大盤既是一個領域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內(nèi)獨立與對外融合的統(tǒng)一。 ? 合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比 ， 符合城市需求； ? 高標準規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度 ， 具有前瞻性 。 適用條件 ?優(yōu)越的地理位臵－ CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件； ?較大的規(guī)模；強制性的視覺沖擊－超高層 /建筑群 ?政府支持 ， 開發(fā)主體資金雄厚 。已建成 50多萬平米寫字樓、 20萬平米商業(yè)娛樂、 5000套住宅單位，近百畝中心公園，另 20220多個就業(yè)崗位。 亞特蘭大車站工程 Soho現(xiàn)代城 ?地理位臵 ： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠 138英畝。 ?項目性質(zhì) ： 項目總建筑面積 70萬平米，分七期銷售。 模式五： 緊縮城市模式 23 本報告嚴格保密 亞特蘭大車站工程與北京 soho現(xiàn)代城市典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。 緊縮城市開發(fā)模式由于主張在城市小的區(qū)域內(nèi)建立一個個多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式”。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴張，主張步行和建立鄰里關系。 最重要特征： 內(nèi)部功能外部化！ 22 本報告嚴格保密 緊縮城市開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過建 “ 城中城 ” 來保持項目的相對獨立性 “ 緊縮城市 ” (Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。 成功關鍵要素 中心城鎮(zhèn)模式特征 ?現(xiàn)代化特征： 具有強烈現(xiàn)代感 ， 建筑充滿現(xiàn)代都市氣息； ?國際化特征： 吸引外國資本參與 ， 建筑風格多元化； ?人文化 、 生態(tài)化： 通過新城鎮(zhèn)的綠化 、 建筑 、 小品等體現(xiàn)健康與親和的特征 。 適用條件 ?大城市近郊 ， 屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設范圍； ?城鎮(zhèn)中心基礎基本配套設施符合基本生活需求 ， 解決交通通達 。 綠地國際花都 模式四： 中心城鎮(zhèn)模式 政務中心 最重要的開發(fā)控制與要點：內(nèi)部功能外部化！ 21 本報告嚴格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)機制關鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設，項目的開發(fā)節(jié)奏、價值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進度息息相關 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機制的 3種類型 ?基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ； ?“ 公辦商營式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； ?基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 。 通過政府的公共設施建設、交通系統(tǒng)完善等帶動房地產(chǎn)項目開發(fā) ，中心城鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式在這種條件下產(chǎn)生。 研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟效益 ，又可避免人口超過 100萬在環(huán)境和經(jīng)濟社會方面過度膨脹的特點 。主要包括行政管理機構辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等 。 ?總體規(guī)劃 ， 分步實施 ， 先確定產(chǎn)業(yè) ， 在確定開發(fā)思路； ?綜合開發(fā) ， 全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風險 ， 提高盈利能力； ?規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期 、 各子項目之間的銜接 。 ?開發(fā)企業(yè)資金雄厚 ， 能夠較長時期的持續(xù)開發(fā) 。 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式特征 ? 特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力 ， 特色產(chǎn)業(yè)能夠為開發(fā)盈利； ? 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力； ? 特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用 。 關鍵詞： ?采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項目的影響力，是人口引進的重要誘因； ?在前期成功經(jīng)營中，充分展現(xiàn)項目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎設施建設與公共設施建設保證居住需求； ?邊經(jīng)營、邊引導、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。 ※ 鄰里單位 —— 鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學校 、 游集場 、 娛樂中心等設施 ； ※ 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設會堂 、 銀行 、 郵電局 、醫(yī)院等； ※ 商業(yè)設施 —— 市場及鄰里商業(yè)中心； ※ 公園綠地及運動場 ※ 其它公共設施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等 。 新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的關鍵是 “ 造市 ” 有 “ 市 ” 才有鎮(zhèn)。 主要建設措施： 外部功能內(nèi)部化 ?采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設施與服務設施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進的重要誘因； ?通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； ?通過大規(guī)?；A設施建設與公共商業(yè)建設保證居住需求。 ?符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)； ?具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力 ， 形成項目與周邊項目鮮明差異； ?主題先行 ， 樹立消費者信心 。 15 本報告嚴格保密 主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進行強化宣傳，而且在強化主題的同時進行復合舒適性社區(qū)建設 主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費者接受主題，主題成為項目標簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設施建設先行，感受主題； 主題復合 但主題宣傳與多主題建設，符合性舒適社區(qū)。 桃源居的教育主題： ?大規(guī)模清華學校，發(fā)展商大量的精力放在建設學校上； ?投入大，做一個不可復制的核心競爭力。通過 主題吸引消費者的關注 ，通過 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費者的心理抗性。 開發(fā)模式 緊縮城市開發(fā)模式 13 本報告嚴格保密 主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā) 模式一： 主題社區(qū)模式 主題社區(qū)開發(fā)模式 核心驅(qū)動方式 ：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中 ， 由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響 ， 消費者對項目關注不足 ， 項目對消費者無法形成沖擊 ， 項目需要有影響力 、 有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力 ， 社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用 。 地產(chǎn)項目價值 定位規(guī)劃設計價值 建設 標準化 大盤價值創(chuàng)造 項目建設階段 推廣營銷階段 推廣營銷附加價值 定位規(guī)劃設計價值 運營附加價值 定位設計階段 項目建設階段 推廣營銷階段 項目運營階段 推廣營銷 標準化 建設 標準化 時間