【正文】 帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。、餐飲、康樂、會務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)；、設(shè)備的日常維護、維修及其改造；；；；、服務(wù)水準(zhǔn)提升。業(yè)主按照審計報告所確認的客房經(jīng)營收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。費用由業(yè)主自行負擔(dān)。，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將天域酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。本合同發(fā)生下列情況之一時，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿； 由于不可抗力原因致使合同無法履行； 因一方不履行合同，或嚴重違反合同規(guī)定，造成他方無法達到本合同的目的時； 乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營時； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財產(chǎn)損失時，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。結(jié)算后于 天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。二、經(jīng)營管理成本（參考）經(jīng)營管理成本包括“營業(yè)費用 %營業(yè)稅金及附加 6%管理費用 %管理傭金 5%維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6．保險費用 %7．房產(chǎn)稅 %總成本 60%三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)）100%；年平均房價=酒店年客房經(jīng)營收入247。 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營的業(yè)主） 向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。 聘用經(jīng)驗豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實高效的管理機構(gòu)，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證酒店經(jīng)營的最高效益。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1．乙方選擇第 種方式型。二、 收益分配期限以酒店正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。每一經(jīng)營管理方式委托時段為3年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的天域度假酒店二期客房。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會計年度。四、 可分配收益：酒店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。二、 營業(yè)收入：天域度假酒店二期通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場、會務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務(wù)費收入以及酒店設(shè)備、場地的使用費、租賃費等收入。4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 專 有 名 詞 定 義一、 天域度假酒二期：天域度假酒店二期位于三亞亞龍灣，按照五星級度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。3 運作機制酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公司經(jīng)營管理（已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限公司），此后可通過業(yè)主委員會自主選擇酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。最佳的宣傳認購時機為2003年春節(jié)。6 入市姿態(tài)及推廣時機定位房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自身特點。我們將不同朝向客房劃分為多個級別，如下圖所示： A2A2A1A1A1A1A2A2C2C1B2B1A2A2A1C2C1B2B1A2A1 海景 （部分標(biāo)準(zhǔn)層戶型可能會根據(jù)銷售的需要作適當(dāng)調(diào)整） 將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為：AABBCC2六個級別，并配合不同樓層的價差，調(diào)整出不同公寓的價格分布。如果銷售市場反映良好，目標(biāo)客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。備注：此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%：銷售平均實收價格約為：6250元/M2。本階段的售價在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價格為：5760元/M2；第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。 3．5．2 平均售價制定建議（公寓部分）：①70%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+70%）=5591元/M2；②80%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+80%）=5920元/M2；③90%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+90%）=6249元/M2。具體定價建議如下：1 相關(guān)經(jīng)濟及技術(shù)指標(biāo)： （1）、本項目公寓部分銷售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分約1100平方米。選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。備注：三套間在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分拆。4%；三套間設(shè)計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在160256平方米，90間，占20。面積在5180平方米，235間，占53。2 戶型設(shè)置建議設(shè)置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。3 功能分類及戶型設(shè)置定位1 功能分類本項目總建筑面積約67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%，公用設(shè)施部分包括為18116平方米，占總建筑面積的26%，包括大堂、走廊、機電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。6．設(shè)計意圖和要求：，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；　b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征；d. 客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場景觀；e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。裝修：全部按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級酒店必備的設(shè)施、用品。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。5．建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。3．地形利用充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設(shè)計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。3．4．2建筑設(shè)計與規(guī)劃定位1．標(biāo)高大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計，其主要功能都設(shè)計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風(fēng)期間供水的侵襲；2．景觀與朝向?qū)⒖头颗c高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上80多種罕見的熱帶植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收?！癋”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計理念，融合海南的本土文化特色。因此 ，綜上分析，本項目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為：● 區(qū)域市場應(yīng)為“三北”地區(qū)和長三角地區(qū)● 目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭● 三北地區(qū)和長三角地區(qū)的中小企業(yè)具體細分，該項目的細分市場應(yīng)是：● 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地擁有一至兩套住宅，并有富裕資金）享受型市場● 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場● 第三類市場：以改善居住質(zhì)量為主要目的的三亞市本地居民和在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級經(jīng)理居住型市場● 第四類市場：以不動產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場● 第五類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機構(gòu)客戶4 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位1 總體規(guī)劃設(shè)計特色本項目的設(shè)計主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團隊提供一個高檔的休閑度假酒店。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。一項產(chǎn)品，只要能強烈地刺激他們的感官，便會不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費?？陀^影響因素長三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟上較富足，且當(dāng)?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。3. 3. 以“區(qū)域”作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對目標(biāo)客戶層的分析3. 3. 2. 以上海為核心的長三角地區(qū)主觀影響因素長三角地區(qū)人士的務(wù)實特征令其對投資風(fēng)險的承受能力相對于北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險較高的無把握的投資選擇。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣雖然逐步進入“無收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟上的支持，擁有充裕的時間和金錢計劃去享受退休后的悠閑日子?；貜?fù)年輕時代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會地位相對稱的虛榮心而產(chǎn)生購買行為。度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行。經(jīng)濟實力的不斷提高使他們對生活質(zhì)素的要求提升到一個更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。3. 3. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段5的人群。由于暫時沒有很重的經(jīng)濟負擔(dān)，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進入經(jīng)濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。因而，周邊旅游景點廣泛分布的三亞將對其有強大的吸引力。對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列3個部分：3．3. 1. 經(jīng)濟富裕的年輕階層包括上表中階段2的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟狀況較好。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。購買住宅削弱了一定的經(jīng)濟能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購買力給予有力支持。經(jīng)濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。出游以朋友同事作為組合元素。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨鐘。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個標(biāo)準(zhǔn)進行劃分及詳細分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項目的目標(biāo)客戶群體。3．6公共的配套條件1．亞龍灣國家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消防支隊、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)；2．中國銀行已經(jīng)設(shè)立儲蓄所；各大酒店設(shè)立自動取款柜員機以及在柜臺POS機的直接交付款操作和外幣兌換；3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店；4．文化體