“東方城市花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-05-09 03:40本頁(yè)面
【正文】 期開(kāi)發(fā)面積劃分東方市現(xiàn)今有電梯的住宅花園項(xiàng)目， 其住宅售價(jià)在1800～2300元/M2之間，商鋪售價(jià)在3000～6000元/M2之間。（一）投資開(kāi)發(fā)步驟 建設(shè)用地使用權(quán)的購(gòu)買(mǎi)； 方案設(shè)計(jì)及報(bào)建； 辦理銀行貸款； 施工圖設(shè)計(jì)及出圖； 監(jiān)理及施工隊(duì)的確認(rèn)； 質(zhì)檢安檢報(bào)批及相關(guān)報(bào)批； 場(chǎng)地三通一平及臨設(shè)搭設(shè)；建筑模型制作及展示廳裝修（開(kāi)始預(yù)定）；地基基礎(chǔ)工程施工；建安工程施工（分兩期施工）； 1樓花銷(xiāo)售； 1工程竣工驗(yàn)收； 1配合辦理房產(chǎn)證及最后回款； 1物業(yè)公司進(jìn)駐； 1入伙； 1投資結(jié)算。項(xiàng)目的前期投資主要為土地使用權(quán)的購(gòu)買(mǎi)及匹配的費(fèi)用，必須以現(xiàn)金支付，中后期的資金投入主要以建安工程施工成本為主，擬采用銀行貸款為主的投資策略及部分預(yù)定房款。投資成本構(gòu)成（一）項(xiàng)目總投資成本構(gòu)成1．地價(jià)：建 筑 地 價(jià)：280元/m230000 m2＝840萬(wàn)元；土地面積計(jì)價(jià)：700元/m212000 m2＝840萬(wàn)元；2. 建安工程費(fèi)： 1140元/m23．設(shè)計(jì)費(fèi)： 13元/m24．管理人員工資： 15元/m25．地盤(pán)監(jiān)理： 6元/m26．報(bào)建、質(zhì)安等規(guī)費(fèi)： 23元/m27．銷(xiāo)售費(fèi)： 12元/m2 8．工程貸款利息費(fèi)： 40元/m2 9．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 10元/m210．其他費(fèi)用： 50元/m211．物業(yè)進(jìn)駐及入伙費(fèi)： 5元/m2單位成本合計(jì)： 1594元/ m2總投資成本： 1594元/ m230000 m2＝4782萬(wàn)元序號(hào)工程名稱(chēng)綜合單價(jià)（元/m2）備注1建筑地價(jià)280含過(guò)戶(hù)費(fèi)2設(shè)計(jì)費(fèi)用133報(bào)建費(fèi)用154監(jiān)理費(fèi)用65質(zhì)檢安檢費(fèi)用86建安工程地基基礎(chǔ)處理工程費(fèi)用7土建主體費(fèi)用4508土建裝修費(fèi)用3509室內(nèi)給排水費(fèi)用2510室內(nèi)電氣費(fèi)用3011消防工程費(fèi)用4012電梯工程費(fèi)用6013有線電視費(fèi)用、電話工程費(fèi)用14智能、防盜對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用1015變配電工程2016園林與室外公共配套費(fèi)用10017管理人員工資1518工程貸款利息費(fèi)用4019房屋銷(xiāo)售費(fèi)用1220房屋銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅021工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1022其他費(fèi)用5023物業(yè)進(jìn)駐及入伙費(fèi)5 工程單位成本合計(jì)1594（二）住宅工程單位成本東方城市花園項(xiàng)目住宅工程單位成本明細(xì)表 表四（三）總投資成本構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目類(lèi)別單價(jià) 元/m2面積（m2）總價(jià)（萬(wàn)元）1地價(jià)住宅28028300商場(chǎng)280900幼兒園280800小計(jì)280300008402建安費(fèi)住宅114028300商場(chǎng)1140900幼兒園1140800小計(jì)11403000034203設(shè)計(jì)費(fèi)用1330000394報(bào)建、質(zhì)安等規(guī)費(fèi)2330000695監(jiān)理費(fèi)用630000186管理人員工資1530000457工程貸款利息費(fèi)用40300001208房屋銷(xiāo)售費(fèi)用1230000369房屋銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅030000010工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用10300003011其他費(fèi)用503000015012物業(yè)進(jìn)駐及入伙費(fèi)53000015總投資金額1594300004782東方城市花園項(xiàng)目總投資成本構(gòu)成表 表五 六同時(shí)，東方城市花園項(xiàng)目住宅小區(qū)內(nèi)還設(shè)有180個(gè)住戶(hù)專(zhuān)用泊車(chē)位及足夠的摩托車(chē)和自行車(chē)車(chē)位，務(wù)求建設(shè)成東方市的“地標(biāo)”住宅花園小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益。建筑規(guī)模及開(kāi)發(fā)方案（一）建筑規(guī)模占地面積 12000平方米建筑面積： 30000平方米其中住宅： 28300平方米（270套）商 業(yè)： 900平方米幼 兒 園： 800平方米容 積 率： （二）開(kāi)發(fā)方案東方城市花園項(xiàng)目是由六棟16層及幼兒園組成的以住宅為主的一梯三戶(hù)帶電梯的花園小區(qū)。預(yù)計(jì)到2010年下半年，無(wú)電梯住宅樓價(jià)格1800元/平方左右，有電梯住宅樓2300元/平方左右。 綜合上述，目前東方市的商品房（集資房）供不應(yīng)求，隨著海南省國(guó)際旅游島的建設(shè)，東方市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人口不斷增加，商品房需求量也在增加，如果沒(méi)有大樓盤(pán)進(jìn)駐，要達(dá)到供需平衡起碼需要35年時(shí)間，樓房?jī)r(jià)格也在不斷地攀升。而時(shí)下海口、三亞、瓊海、萬(wàn)寧、陵水等東北部市縣，都在設(shè)法依托濱海地理優(yōu)勢(shì)發(fā)展旅游或房地產(chǎn)業(yè)，且經(jīng)過(guò)一輪又一輪開(kāi)發(fā)熱潮之后，東北部地區(qū)的海岸線資源已得到較為充分的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上升，促使更多的開(kāi)發(fā)商向其它市縣快速輻射。但東方市自2006年起，因常住人口年年增加，住宅土地需求加大，土地市場(chǎng)一度較亂，特別是2007年下半年起，大量的土地被非法的規(guī)劃分割，買(mǎi)
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