【正文】 到急修不過夜，小修不過天。四、確保本小區(qū)地上、地下排污、取水管通暢。二、掌握物業(yè)管理的有關(guān)知識，知曉服務處和公司的各項規(guī)章制度，管理目標以及各項考評標準，熟悉住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)特點使用要求，以及維修養(yǎng)護的辦法。二十二、 堅守工作崗位，隨叫隨到。二十、 做好機電設備的領(lǐng)證工作，定時向有關(guān)部門申請檢驗和換發(fā)有關(guān)證書。十八、 負責檢查、監(jiān)督和招待各項安全規(guī)章制度、操作規(guī)程、崗位責任制。十六、 配合公司做好工程質(zhì)量記錄管理工作。十四、 配合公司做好不合格服務管理工作。十二、 負責做好所管物業(yè)的機電設備檢驗、試驗狀態(tài)的管理工作。十、負責組織公司各職能部門做好每月樓檢工作。八、負責各服務處維修管理工作。六、負責維修記錄單的監(jiān)督檢查、并做好管理工作。四、配合行政部做好相應的分承包方的評定及采購工作。二、配合公司進行新接物業(yè)管理計劃的策劃工作。七、對住宅區(qū)定期巡查，妥善看管花木、公共財產(chǎn)，并完成主任交辦的其他任務。懂得一些救護知識，發(fā)生緊急事態(tài)，能及時正確采取措施。四、負責停車場地的管理和衛(wèi)生，必要時進行錄相，指揮各種車輛的停放有序。二、熟悉本住宅住戶的基本情況，采取宣傳教育、預防措施，防止本住宅區(qū)發(fā)生治安案件，保證發(fā)案率低于 1‰。安全隊員崗位職責安全隊員在服務處主任領(lǐng)導和當?shù)嘏沙鏊笇?，負責落實本住宅區(qū)的防火、防盜、防治安事故等安全措施，防止各類事件的發(fā)生，保障住戶生命及財產(chǎn)安全。七、收集住戶意見和發(fā)現(xiàn)的問題，及時做好處理并迅速上報。五、全體統(tǒng)一協(xié)調(diào)全隊的工作，監(jiān)督全隊人員著裝整齊，紀律嚴明，文明值勤，禮貌待人，樹立良好形象，嚴格執(zhí)行作息制度。三、督促全體積極參加文體活動，鍛煉身體，增強體質(zhì)。部門各崗位職責安全服務部崗位職責20 / 40安全部方管對全體工作員全部責任其職責如下：一、帶領(lǐng)并督促全體抓好訓練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務水平。綠化班長 1 人：主要負責物業(yè)公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護及業(yè)主私家花園的有償服務工作。機動人員（2 人）家政班長 1 人：主要負責業(yè)主的有償家政服務管理工作。高層及別墅區(qū)（4 人） ，前面 4 棟每人 2 棟，后面 3 棟 1 人，別墅由外圍人員負責。保潔班長 1 人：主要負責物業(yè)公共區(qū)域的日常保潔管理工作。兩個主車輛出入口。班長：3 人：主要負責各班隊員的管理及培訓工作。技工 7 人：水電工：5 人；（家政服務 2 人）電梯工 2 人。19 / 40注：會計、出納行政管理上隸屬經(jīng)理，日常工作兼客服專員隸屬客服主管?？蛻舴詹浚海? 人）主管 1 人：主要負責“華大家園”的業(yè)主服務工作事宜。第三章 管理人員的配備、培訓、管理一、 “華大家園”服務處組織結(jié)構(gòu)以及人員編制 (前期介入人員)（總計：88 人， 見下圖）18 / 40部 門 崗 位人員編制 文 化 備 注經(jīng)理 1 人 大專以上 公司派遣（五年以上從業(yè)經(jīng)驗）經(jīng)理助理 1 人 大專以上 三年以上從業(yè)經(jīng)驗服務處炊事員 1 人 初中以上 有從業(yè)經(jīng)驗主管 1 人 大專以上 退伍、具二年行業(yè)管理經(jīng)驗班 長 3 人 高中以上 退伍兵、有行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗安全服務部 隊員 33 人 高中以上 退伍兵主管 1 人 大專以上 三年從業(yè)經(jīng)驗、持特種行業(yè)操作證維修服務部維修人員 7 人 中技以上 持電工證、崗位操作證主管 1 人 大專以上 具清潔綠化二年管理經(jīng)驗保潔班長 1 人清潔工 16 人 初中以上 愛崗敬業(yè)、責任心強家政班長 1 人家政服務員 3 人綠化班長 1 人環(huán)境服務部綠化工 10 人 初中以上 具綠化工作經(jīng)驗主管 1 人會計 1 人 本科以上 有會計師證出納 1 人 大專以上 有助理會計師證服務專員 2 人客戶服務部 前臺接待員 2 人二、人員編制及主要職責（總計 88 人）經(jīng)理人 1 人：全面負責服務處的管理工作。小區(qū)建設、驗收過程的完整資料。為此，我們希望貴公司能在以下方面給我方以支持和幫助：審定我公司對“華大家園”物業(yè)服務費收取標準的分析報告。財務管理的原則：收支平衡，略有節(jié)余。財務管理根據(jù)財政部財基字【1998】7 號《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》及澳新物業(yè)內(nèi)部程序文件《財務工作手冊》實行標準規(guī)范化管理。其日常工作由服務處經(jīng)理負責，并接受澳新物業(yè)管理公司財務部的指導和監(jiān)督。為建立完善的檔案并進行科學的管理，我們按照《檔案資料管理》的有關(guān)規(guī)定制訂的作業(yè)指導書，對住宅區(qū)檔案進行全面的收集整理，將其系統(tǒng)科學的分類，建立完整的資料檔案，同時采用物業(yè)管理軟件，應用計算機進行規(guī)范化管理。完善標識系統(tǒng)，倡導環(huán)境文化，小區(qū)清潔、保潔、綠化達標。小區(qū)垃圾實行集中收集，裝修垃圾與生活垃圾分類處理，生活垃圾日產(chǎn)日清。服務處有專門負責小區(qū)環(huán)境維護的清潔部，負責人具有豐富的物業(yè)管理行業(yè)清潔工作從業(yè)經(jīng)驗。停車場設備故障維修和定期保養(yǎng)工作由維修部根據(jù)公司程序文件《設備管理》作業(yè)指導書要求實施。（4）其它車輛的管理摩托車、自行車實行定點停放、定點管理。（3）交通控制交通控制利用設置規(guī)范的標志與車管人員規(guī)范操作相結(jié)合的方式。（2）車輛管理車輛管理著重防止違規(guī)停車和防范車輛失竊。440 個建議采用先進的停車場 IC 卡電腦管理系統(tǒng)，控制終端置于監(jiān)控中心。嚴格執(zhí)行武漢市有關(guān)法律法規(guī)和公司運作程序文件《停車場管理》及其作業(yè)指導書的規(guī)定。小區(qū)將每年實施一次消防演習。維修部負責對消防系統(tǒng)的定期維護保養(yǎng)和檢修，同時配合消防監(jiān)督員組織的消防系統(tǒng)功能試驗，以保證設備處于完好臨戰(zhàn)狀態(tài)。15 / 40（3）群治群防的消防安全責任人制度服務處將與業(yè)主委員會、各樓樓長、商業(yè)網(wǎng)點負責人簽訂《消防安全責任人任命書》 ，明確責任、群治群防、互相監(jiān)督、共保平安。各個區(qū)域消防設施的巡視檢查由巡邏區(qū)安全員負責。（1）消防監(jiān)督員的專職管理安全部專設消防監(jiān)督員專職消防日常管理和二次裝修管理，檢查消防設備設施的保養(yǎng)和完好情況，進行消防知識培訓和消防演習，對消防隱患提出整改要求。消防管理安全部負責小區(qū)消防管理工作，根據(jù)《中華人民共和國消防法》等法律法規(guī)制定公司運作程序文件如：《消防工作手冊》等。小區(qū)的應急快速反應體系是以監(jiān)控中心為中樞，小區(qū)服務處與區(qū)內(nèi)巡邏崗、外圍巡邏崗、邊界門崗的點、線、面相結(jié)合的綜合反應體系，共分為三級反應狀態(tài)，實行狀態(tài)控制管理。在加強人防的基礎上，積極采取措施，在技防上下功夫，充分發(fā)揮小區(qū)智能系統(tǒng)的功能，確保小區(qū)的安全。對住宅樓作為重點防護對象，實行二十四小時安全管理，在小區(qū)車行出入口和人行出入口設置固定安全員值班崗亭，對外來的進出人員進行來訪登記、業(yè)主確認后放行。（1）建立運作高效、裝備精良、素質(zhì)一流的安全員隊伍安全員隊伍的管理實行準軍事化，統(tǒng)一作息時間，日常行為執(zhí)行內(nèi)務、紀律、隊14 / 40列三大條令，培養(yǎng)一支文明威武、訓練有素的準軍事化隊伍。我們主要通過小區(qū)安全綜合防范體系的建立，從硬件設施和人員素質(zhì)兩方面對小區(qū)的治安、消防、交通控制實行有效管理。按時做好設備運行巡查工作，按機器設備的運行要求做好日常保養(yǎng)，月保、季保、半年保及年保工作。同時強化員工自律意識與服務觀念，通過規(guī)范員工行為，減少服務過程中對客戶的影響，體現(xiàn)我公司對業(yè)主、客戶的尊重。我公司將在“華大家園”建立以客戶服務中心為主導的客戶服務快速反應系統(tǒng)。通過運用創(chuàng)新的客戶服務理念，建立全方位的客戶服務系統(tǒng)?？蛻舴胀ㄟ^建立客戶服務中心，實施客戶服務快速反應系統(tǒng)工程，集中反饋處理客戶需求信息，寓管理于服務，最大限度地滿足業(yè)主、客戶的需求。只有具有扎實、細膩的真功夫，物業(yè)公司才能地平凡、復雜、繁瑣的日常物業(yè)13 / 40管理中游刃有余，從容不迫。三、日常物業(yè)管理工作日常物業(yè)管理，直接體現(xiàn)物業(yè)服務公司的管理實力、技術(shù)實力和員工服務意識，真實反映物業(yè)管理公司的整體水平和快速反應能力?！獏f(xié)調(diào)成立業(yè)主委員會籌備組。——提供代為聯(lián)系搬家公司服務?！胱∑谥伟补芾砘谥悄芟到y(tǒng)處于安裝調(diào)試階段，應側(cè)重加強人防措施?！b修人員及臨時出入人員須辦理出入證件。——所有裝修申報及驗收資料均編號歸檔留存。——發(fā)現(xiàn)違章搭建、違章裝修、破壞公共管線和智能化管線的行為實行停工處理，并責令恢復，一周內(nèi)未予恢復即認定該裝飾公司為不合格裝飾公司，即時取消其小區(qū)內(nèi)施工資格?！b修期間實行限時施工。小區(qū)安全員對裝修戶進行巡視檢查并記錄（每日二次） ，客戶服務專員實行重點監(jiān)查，開具違章通知或采取處罰措施。——裝修申請與審批公開透明，由服務處、業(yè)主、施工隊共同參與，要求嚴格按設計圖紙和申報內(nèi)容施工，如有更改應提前一日申報，否則以違章論處?！仗帉?yōu)選近 20 家有資質(zhì)的裝飾公司于入住期常駐小區(qū)作為合作伙伴，供業(yè)主選擇，業(yè)主也可自帶裝飾公司入小區(qū)，服務處對其資質(zhì)進行審核，如認定12 / 40為不合格裝飾公司，禁止在小區(qū)施工。（9）入住期間的二次裝修管理——業(yè)主入住時送發(fā)《業(yè)主手冊》和《業(yè)主公約》 ，其中《業(yè)主手冊》對二次裝修的程序和要求有詳細描述，業(yè)主可按指引要求辦理二次裝修手續(xù)。——填報、審批二次裝修申請，辦理開工手續(xù)。——辦理水、電、氣、電話、電視、電腦網(wǎng)絡等開通手續(xù)。（8）入住手續(xù)的辦理（一條龍服務，現(xiàn)場辦公）——各類法律文件、協(xié)議書的簽署?！獦I(yè)主及各協(xié)作單位代表參加典禮?！c水電氣公司等協(xié)作單位聯(lián)系現(xiàn)場辦公安排?！黝惙晌募谋镜臏蕚洹＃?）入住儀式的會前準備和會場布置?！垂疽?guī)范完成崗前培訓，完成崗位安排 ，各就各位，各司其職，全力投入住前的各項完善準備工作。11 / 40——由服務處經(jīng)理牽頭，維修部與相關(guān)部門共同參與完成，該工作將貫穿交付和后期建設全過程?！獙υO計施工中存在的問題和缺陷，積極與相關(guān)單位協(xié)調(diào)解決。要求：——熟悉設計施工圖紙和設備資料，了解預埋管線等隱蔽工程狀況?！鞑块T負責人參與，要求于入住前 15 日全部完成并試運行。（3）管理人員熟悉現(xiàn)場情況和相關(guān)崗位，修訂完善各管理規(guī)章制度，初步磨合管理工作體系的運作?！鞔_各管理崗位的職責和范圍，明確工程技術(shù)人員的專業(yè)分工和專業(yè)范圍，完成部門主管以上干部的任命，服務處正式運作（人、財、物分配到位） ?！谌胱∏?30 天到位，由服務處經(jīng)理負責。入住工作流程：技術(shù)人員介入后期建設和綜合竣工驗收服務處入住服務處基礎生活設施到位 管理與技術(shù)人員就位、培訓管理人員適應崗位完成規(guī)章制度、質(zhì)量體系文件的適應修改運行體系的試運行基礎員工上崗培訓、上崗熟悉崗位和運作制度小區(qū)環(huán)境整治入 住儀式的準備《華大家園和澳新學院》功能改造和再造方案實施入住儀式辦理入住手續(xù)（現(xiàn)場一條龍辦公）交驗房入住期治安管理 入住期日常管理 入住期裝修管理業(yè)主遷入業(yè)主代表大會及業(yè)主委員會召開第一次業(yè)主大會會議日常物業(yè)管理10 / 40 “華大家園”入住計劃（1） “華大家園”物業(yè)服務處掛牌，正式開展工作——展開各部門籌建和服務處基礎生活設施的建設工作；——展開服務處辦公用房和生活用房的裝修工作，務必 30 天內(nèi)滿足工作生活基本要求。入住服務措施我們在入住期將根據(jù)不同的階段和工作內(nèi)容，主要針對小區(qū)功能完善和改造、入9 / 40住儀式、入住手續(xù)的辦理、二次裝修管理、遷居幾個方面作出以下安排：——入住儀式的組織、籌辦和舉行——入住手續(xù)的辦理（一條龍服務，現(xiàn)場辦公）——入住家裝趕集會的組織——實行合格裝飾公司制度，為業(yè)主提供裝修服務——為業(yè)主實施裝修監(jiān)理服務——實行合格供應商制度，為業(yè)主提供價廉物美的合格產(chǎn)品——提供搬入時的安全外圍看管服務?！捎萌朔篮瓦吔缂t外線報警系統(tǒng)防范相結(jié)合，對小區(qū)與外界實行有效隔離，確保小區(qū)安全。通過以上措施的執(zhí)行，我們有信心保證不發(fā)生違章搭建、違章裝修、因公共管線和智能化管線裝修破壞引致功能部分失效的事件，同時保證小區(qū)始終保持統(tǒng)一整潔的房屋外觀。在此基礎上，通過成立入住期裝修監(jiān)理室積聚服務處工程、技術(shù)、消防、安全等專業(yè)的人員，在為業(yè)主提供裝修設計工程和造價的咨詢，免費的裝修監(jiān)理服務的同時，寓服務于管理。因此，根本解決裝修難題的關(guān)鍵在于：通過專業(yè)的服務和宣傳使業(yè)主相信服務處與業(yè)主的利益是相通的、統(tǒng)一的、通過二者的充分合作和溝通，由服務處對施工隊伍實施管理，在保證裝修質(zhì)量和效果的同時，也保證杜絕了違章和違規(guī)的行為。入住期二次裝修管理的重點是堅決控制住宅的陽臺搭建、對承重結(jié)構(gòu)及公共管線（含智能化管線）的破壞。8 / 40加強二次裝修管理力度，杜絕違章裝修、違章搭建、破壞公共管線的事件發(fā)生。營造文化氛圍，創(chuàng)造文明生活?！獎?chuàng)造理解和寬容的社會、人際關(guān)系基礎，營造祥和、溫馨、自然的氛圍?！⑼晟频男畔⒎答伜吞幚頇C制，樹立居民對服務處的堅強信心。對此， “華大家園“服務處、業(yè)主等相關(guān)單位、機構(gòu)、個人均存在著一個相互適應、磨合、協(xié)調(diào)的過程。以上各項工作按照“華大家園“入住的具體工作內(nèi)容和時間安排，落實相關(guān)責任人員，按計劃予以實施。工程完成后，經(jīng)管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發(fā)還。 ，并須書面通知服務處，提交有關(guān)裝修設計圖及向有關(guān)部門申請，待申請批準及繳納裝修押金及第三者保險后，方可開工。二、入住裝修期管理工作計劃對于物業(yè)管理工作而言，業(yè)主入住和業(yè)主的裝修管理工作是整個工作的核心部分