【正文】 梯故障，應(yīng)由電梯工解救被困乘客。（6）對于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部分和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場安全措施作好。不得違反安全規(guī)程。（3）最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運行狀態(tài)。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報，無法處理的應(yīng)盡快報告管理處主任。對于一般故障，管理處主任可授權(quán)值班負(fù)責(zé)人處理。除上述重大故障外，其它為一般故障。二、服務(wù)措施（一）設(shè)備故障處理規(guī)程1．故障分類設(shè)備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常情況均為故障，凡故障發(fā)生時，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。實際得分分?jǐn)?shù)計算方法：得分= 100所查項目總分值實際得分：檢驗管理處每項得分的總和。記錄未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的扣1分。未提前通知扣1分。維修不合格扣2分，不積極配合工作的扣2分，超過時限扣1分，扣完為止。維修不合格扣2分，不積極配合工作的扣2分，超過時限扣1分，扣完為止。維修不合格扣1分，超過時限扣1分。維修不合格扣1分，超過時限扣1分。維修不合格扣2分，超過時限扣1分。未提前通知業(yè)主扣2分。未維修好的扣2分，超過時限扣1分。4） 派工單歸檔保存。若暫時無法處理，應(yīng)向業(yè)主解釋原因，及時向管理處匯報，盡快解決。1） 維修發(fā)現(xiàn)故障或接到維修故障電話后，登記維修記錄，開派工單，維修人員10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場。維修人員積極配合專業(yè)人員進(jìn)行維修。檢修線路應(yīng)提前1天通知業(yè)主。10分鐘內(nèi)上報業(yè)主，維修人員積極配合專業(yè)維修人員進(jìn)行維修。較大故障10分鐘內(nèi)上報業(yè)主。出現(xiàn)故障維修人員積極配合電梯公司人員進(jìn)行維修。如果線路等有大型的更換需向上申請，得到批復(fù)后維修人員積極配合進(jìn)行更換。小故障維修人員能解決的應(yīng)及時解決，不能解決的10分鐘內(nèi)上報業(yè)主，如果在廠家保修期內(nèi)上報業(yè)主，維修人員積極配合廠家維修。較小故障，當(dāng)天完成，更換的卷簾門，維修人員積極配合專業(yè)人員進(jìn)行更換。一般30分鐘。小故障修理一般需要1小時，更換需30分鐘，無材料時及時購買，并向業(yè)主解釋清楚，購買后再更換。管理處主任通知業(yè)主，得到允許后請專業(yè)人員進(jìn)行維修，維修人員積極配合。小故障30分鐘內(nèi)，一般不超過2小時。2分沒有及時維修扣1分；維修人員不在時未向業(yè)主解釋的扣1分。6提供材料100%合格2分提供材料不合格扣2分。1分不合格扣1分。10分每發(fā)現(xiàn)一項不合格扣1分，扣完為止。，按時做好宿舍清潔工作。、閑談，不在走廊樓梯間大聲喧嘩，不做與本職工作無關(guān)的事。3工 作 紀(jì) 律，履行職責(zé)，遵守員工紀(jì)律。，禮貌待人。，有較強(qiáng)的奉獻(xiàn)精神。6分每發(fā)現(xiàn)一項不合格扣2分，扣完為止。，舉止文明、端莊，儀表整潔、利落。第五章 維修設(shè)備管理一、維修工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)序號內(nèi) 容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（時限）分值評分標(biāo)準(zhǔn)實際得分1儀 容 儀 表，佩帶工作牌，不準(zhǔn)穿拖鞋，不穿奇裝異服。辦公樓層內(nèi)地面采用靜電吸塵劑進(jìn)行不間斷推塵，大廳地面每周進(jìn)行集中拋光。（3）做到光亮、無手印、無污漬。（2）春秋季節(jié)每季度對后樓梯地下室設(shè)備層等隱患處滅鼠一次，確保大樓不受“四害”侵?jǐn)_。（4）不銹鋼煙灰桶：隨時清理、傾倒，沒有積存，保持桶內(nèi)外及周圍地面的潔凈。（2）隨時除塵、除銹。不銹鋼部分不銹鋼耐腐蝕性強(qiáng)，光亮美觀，如不經(jīng)常保養(yǎng)和其它金屬一樣也會銹蝕，失去光澤，降低使用壽命。公共部位的照明燈具每年進(jìn)行三次擦拭、除塵，對因燈具燒毀等造成的污跡隨時擦拭，保持清潔、無污。每日清洗、消毒一次。（2）地面部分：首先進(jìn)行表面酸化處理，除去污物及異味，而后采用XTAS42DS擦地機(jī)，百潔墊配合硬表面清潔劑每周對地面進(jìn)行徹底清洗，去除表面及縫隙中的殘留污垢，并且每日進(jìn)行拖拭。樓梯、電梯、電梯外門及轎箱內(nèi)壁、地面、樓梯扶手、地角線及內(nèi)側(cè)玻璃每周沖洗擦拭一次，每日用不銹鋼保養(yǎng)液打光一次，并隨時巡視清掃、擦拭、保持清潔。③除塵、擦拭每日一次。（3）日常保養(yǎng)①在下班時間用高速拋光機(jī)配合P44拋光修補蠟進(jìn)行拋光保養(yǎng)，隨時保持地面光潔明亮。④SPRIPJFINSHF干燥后，用PNOBNB2000型高速拋光機(jī)配合OVER/2修補拋光。②待封閉蠟干燥后，落進(jìn)口COMDCETE2兩次，在封閉基礎(chǔ)上產(chǎn)生堅硬的保護(hù)層。④用干凈毛巾仔細(xì)抹塵。②在徹底清洗后，用清水清洗兩遍，除去殘留的藥液。合 計100實際得分分?jǐn)?shù)計算方法：得分= 100所查項目總分值實際得分：檢驗管理處每項得分的總和。垃圾桶內(nèi)垃圾及時清理，定期進(jìn)行殺蟲，無明顯蚊蠅。天花、燈具目視無明顯灰塵。瓷片、門、窗用紙巾擦拭無明顯灰塵。無異味。2分一處不符合標(biāo)準(zhǔn)扣1分，扣完為止。2分，扣完為止。2分，扣完 為止。電腦機(jī)房：整潔無雜物，墻面無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，桌面清潔，地面無塵土，不起靜電2分一處不符合標(biāo)準(zhǔn)扣1分，扣完為止。水泵房：地面無垃圾，無積水，無雜物堆放?？照{(diào)機(jī)房：目視無污跡，無雜物堆放，空調(diào)設(shè)備無明顯灰塵。公用門窗、消防栓（箱）、標(biāo)牌、扶手、欄桿、意見箱、電表箱：目視無明顯污跡，用紙巾擦拭無明顯灰塵，不銹鋼光亮，無污漬。玻璃門窗：無污跡，清刮后用紙巾擦拭無明顯灰塵，門窗框、窗臺無灰塵、污漬。燈罩、煙感、指示燈、通風(fēng)口、電燈開關(guān)：目視無明顯灰塵，無污漬。天花板、天棚：距1米處目視無蜘蛛網(wǎng)，無明顯灰塵。瓷片、乳膠漆、噴涂墻面的清潔：瓷片、噴涂墻面用紙擦拭50厘米無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污跡，目視無明顯灰塵。水磨石、水泥、大理石、地板磚、木地板地面的清潔：無垃圾雜物，無泥沙、無污漬，大理石地面打蠟拋光后有光澤，木地板無明顯灰塵，無污漬。天臺、轉(zhuǎn)換層、雨蓬：目視無垃圾，無積水，無污跡，明溝暢通。室 內(nèi) 樓道梯級和走廊地面、電梯：無雜物、紙屑、明顯污跡，全部梯級煙頭不超過2個，走廊100平方米煙頭不超過2個。垃圾中轉(zhuǎn)站及垃圾物：地面無散落垃圾、無污水、污漬，無粘附物，無明顯污跡。樓道頂燈：目視燈殼、燈桿無明顯灰塵、污跡。員工宿舍：地面無散落垃圾，無積水、無明顯污跡。宣傳欄：無亂張貼，目視表面無明顯灰塵，無污跡。場地：地面無散落垃圾，無積水、無明顯污跡?；S池：不外溢污水，定期消殺，防止蚊蠅的滋生，無明顯蚊蟲。雨、污水井：檢查井內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污跡。沙井：底部無垃圾，無積水、積沙、蓋板無污跡。標(biāo)識牌、雕塑：無亂張貼，目視表面無明顯灰塵，無污跡，不銹鋼材質(zhì)，光亮無銹跡；木材質(zhì)，無脫漆、變形現(xiàn)象，用紙巾擦拭無明顯灰塵。垃圾桶：內(nèi)部垃圾及時清理，外表無污跡，粘附物，定期對蚊蠅害蟲進(jìn)行消殺，無明顯蚊蟲。室 外 路面、散水坡：無瓜殼果皮、紙屑等雜物，無積水，無污漬,每100平方米內(nèi)的煙頭及相應(yīng)大小的雜物不超過2個。標(biāo)識牌、消防栓公用門等設(shè)施：目視無污跡，無明顯灰塵。墻面：目視無污跡，無污漬，無明顯灰塵。2分不合格全部扣除。2分不合格扣2分。8分每發(fā)現(xiàn)一項不合格扣2分，扣完為止。，團(tuán)結(jié)同事，不挑撥是非，保守公司機(jī)密。、早退，不曠工離崗。6分每發(fā)現(xiàn)一項不合格扣1分。，有良好的職業(yè)道德。服 務(wù) 態(tài) 度、點頭、問好。，手不放在衣服口袋內(nèi)，不勾肩搭背?；? 勢 繼 續(xù) 擴(kuò) 大安全領(lǐng)班繼續(xù)指揮現(xiàn)場救火，調(diào)集人、物力進(jìn)行搶救組織疏散，做好救援、防止不法分子，減少傷亡事故。消防搶險人員得知火警后立即攜帶滅火工具趕往現(xiàn)場：察看火情，迅速確定滅火方案；迅速調(diào)集搶險人員及物力進(jìn)行自救。火災(zāi)發(fā)生：轄區(qū)內(nèi)任何人均有責(zé)任立即報告，并立即參加滅火搶救以最快方式：報告消防中心，通知消防搶險隊； 報告管理處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。（六）善后與收復(fù)火勢完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護(hù)現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因并統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。（四）建立健全消防檔案。做好消防培訓(xùn)及演練工作：重點加強(qiáng)保安員的消防實戰(zhàn)演習(xí)，每年組織義務(wù)消防隊員和廣大業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。三、強(qiáng)化消防管理意識（一）消防管理目標(biāo)堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務(wù)消防員制。重大自然災(zāi)害的記錄長期保存。2）對發(fā)生的每一事件必須總結(jié)，如果是人為原因造成損失，應(yīng)立即查找原因，認(rèn)真填寫《糾正措施報告》，嚴(yán)防類似情況的發(fā)生。3）制定的應(yīng)急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施時，要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。（3）計劃：1）對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由物業(yè)管理處組織制定應(yīng)急計劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)行。3）其他重大意外情況。適用范圍：1）治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。在防范的策略上強(qiáng)調(diào)轄區(qū)內(nèi)各崗位的聯(lián)防意識，發(fā)揮備崗、備勤人員的規(guī)模優(yōu)勢。強(qiáng)調(diào)全員管理。在巡邏上，我們擬采用輪換巡邏的方式，突出巡邏重點，對時間進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保不出現(xiàn)安全盲區(qū)。大力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識，樹立“業(yè)主需要就是工作”的觀念，改變原來保安員單一的保安功能，使我們的保安員成為“保安員、迎賓員、服務(wù)員”的統(tǒng)一體。對保安員實施準(zhǔn)軍事化管理，采用我們在實踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。4分不符合標(biāo)準(zhǔn)一項扣2分。熟悉樓宇結(jié)構(gòu)，防盜消防設(shè)備，主要通道的具體位置，配電房，消防中心等重點位置的防范等；、對講，電梯等設(shè)施、設(shè)備的操作；，分析處理各種事故隱患和突發(fā)事件，有較強(qiáng)分析、判斷、處理問題的能力；，熟練掌握業(yè)主相貌特征、車牌號和車輛外型、顏色等；、準(zhǔn)確填寫各種表格、記錄；；、草坪等行為及時制止；、準(zhǔn)確，能準(zhǔn)確辨別車輛轉(zhuǎn)向燈，正確指揮車輛停放；、散發(fā)廣告、撿垃圾等閑雜違章人員；，無車輛違章停放在綠地、人行道等行為；、自行車停放整齊有序；；44分對達(dá)不到工作要求的，出現(xiàn)一項扣除4分，扣完 為止。12分對達(dá)不到要求的，出現(xiàn)一項扣2分，扣完為止。紀(jì)律，不喝酒、吸煙，不嬉笑、打鬧，不遲到、早退，忠于職守；、倚靠、閑談、吃東西、看書報，不脫崗、睡崗；、講方法，以理服人；，不收受業(yè)主錢財和物品，不利用工作之便敲詐勒索，保守內(nèi)部機(jī)密；、閑談，不做與本職工作無關(guān)的事；，團(tuán)結(jié)同事，不挑撥是非；，按時做好宿舍清潔工作；鋪位保持整齊排行，被褥按軍事化規(guī)定疊放；床下物品擺放整齊；毛巾、刷具必須按規(guī)定擺放。服務(wù)要求；，車輛指揮標(biāo)準(zhǔn)及時；；，文明禮貌，及時有效，機(jī)動靈活，不失原則；，不因失職而出現(xiàn)意外事故；、準(zhǔn)確、有力、符合交通指揮規(guī)范。服務(wù)態(tài)度；、熱情、耐心、周到地為業(yè)主服務(wù)；、打斗事件；，微笑并點頭問好。物料采購流程圖：外出采購驗收入庫物料消耗（盤點）公司審批物料報廢（檢驗）擬定采購計劃采購申報項目領(lǐng)用第三章 安全管理一、保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容標(biāo) 準(zhǔn)分值評分標(biāo)準(zhǔn)實際得分儀容儀表，統(tǒng)一穿制服，黑色皮鞋、戴保安帽、系領(lǐng)帶，上崗必須佩帶工作牌；，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，不東倒西歪、前傾后靠、伸懶腰，做到站如松、坐如鐘、動如風(fēng)；、大方、得體，不隨地吐痰、亂丟雜物，不挖耳摳鼻孔或玩弄其它物品；，背手或?qū)⑹植迦胍麓?，不勾肩搭背；、蓄胡子、留長指甲；、敞懷、挽袖、卷褲腿、戴歪帽、打赤腳。二、管理體系及組織架構(gòu)會服主管1人會服客房6人環(huán)境主管1人保潔綠化10人**物業(yè)**大廈管理處(79人)主任1人事務(wù)助理1人工程主管1人維修工4人設(shè)備運行9人消防2人保安主管1人大廳西廳3人自行車棚1人班長及巡邏4人南門南院5人東門西門4人監(jiān)控5人餐廳經(jīng)理1人餐廳員工19人物料管理一個企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低，主要表現(xiàn)在企業(yè)對人、財、物的有效控制，在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計，分工合理的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)物料耗材的采購、領(lǐng)用、報廢等各環(huán)節(jié)控制，嚴(yán)格按照ISO9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn)，制定工作流程。管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊?？蔀闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，提高綠地質(zhì)量、降低投資成本。◆獨有的“房車一體化”服務(wù)**物業(yè)充分利用集團(tuán)資源優(yōu)勢，可為每一位業(yè)主提供車輛購置、置換、租賃、舊車評估、交易的代理、代辦、優(yōu)惠一條龍服務(wù)，并以此為平臺延伸，代客泊車、代客洗車、汽車美容、汽車相關(guān)知識咨