【正文】 策措施的引導(dǎo)下，切實增加有效投入，積極擴(kuò)大消費需求，著力轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提升優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)止跌回升,總體經(jīng)濟(jì)形勢企穩(wěn)向好。2022 年，是某經(jīng)濟(jì)較為困難的一年。公路交通非常發(fā)達(dá)，104 過道線由北向南從開發(fā)區(qū)穿過，沿海高速公路某段已建成使用。溫州港為省第二大港，沿海貨運航線遍及國內(nèi)沿海和長江中下游 80 多個港口，辟有日本、香港、朝鮮等中 遠(yuǎn)航線，并與 26 個國家和地區(qū)的 113 個港口有貿(mào)易通航。 交通條件某毗鄰溫州，開發(fā)區(qū)距溫州機(jī)場 25 公里、距溫州火車站 35 公里、距溫州七里港港區(qū) 40 公里，對外交通十分方便。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 平方米，農(nóng)村居民人均居住面積 平方米，分別比上年增加 平方米和 平方米。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費支出 13937 元，增長 %，增幅比上年下降 個百分點；全市農(nóng)村居民人均生活消費支出 5933..元，增長 %，增幅比上年提高 個百分點。2022 年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21502 元、農(nóng)村居民人均純收入 8312 元，同比均增長 %。出生人口性別比 117:100（女性為 100）。全年出生人口 萬人，出生率 ‰；死亡人口 萬人，死亡率為 ‰；人口自然增長率為 ‰。 生活水平分析某市行政區(qū)域面積 平方公里，共轄 32 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5 個街道辦事處、共有村民委員會 908 個。飛云江源頭至河口全長 203 千米，上、中游段(包括某西部 )穿行山谷中，河床比降大，灘 多水急，所蘊藏的水能資源十分豐富。東部平原地區(qū)土地把沃，河渠縱橫，排灌設(shè)..施好，耕作精細(xì)，是某市米袋子、菜 籃子的主要基地。 自然資源陸域總面積 平方公里，其中耕地 萬畝( 水田 萬畝，旱地 萬畝，望天田 萬畝，菜地 萬畝) ，園地 萬畝，林地 萬畝，居民住宅及工礦用地 萬畝，交通用地 萬畝，江河湖面灘涂 萬畝，未利用土地 萬畝。由于受夏季風(fēng)影響，56 月份為梅雨期，通常占全年降水量的 1/3 左右。 氣候條件某市緯度較低，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年無嚴(yán)寒、酷暑，冬短夏長，四季分明，年平均氣溫 18℃，1 月份平均氣溫不低于 7℃。全市陸地面積 1271 平方公里，海域面積 3060 平方公里，人口 萬。 5 層 4 層 3 層 2 層 1 層圖 41 商業(yè)體樓層業(yè)態(tài)剖面示意 圖該項目地下一層主要為貨品裝卸及倉庫，地下二層建設(shè)地下車庫。創(chuàng)新經(jīng)營模式，提升輻射能力，成為某新一代城市中心、商業(yè)地標(biāo)。商城缺乏高檔的商業(yè)業(yè)態(tài)和高端客戶的進(jìn)入，導(dǎo)致商城影響輻射區(qū)逐步變小，因此有必要對商城的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行改造提升。由于商品的豐富，成本較低，故具有相當(dāng)?shù)母偁幜?，在商城的改造提升中有必要保留。建設(shè)地面停車位 1783 個，地面自行車停車位 22 輛，地下車庫停車位 1761 個，并設(shè)置地面貨車停車位 18 個，非機(jī)動車停車位 3512 個（地面非機(jī)動車停車位 72 個，地下非機(jī)動車停車位 3440 個）。其特點是機(jī)動靈活，針對性強，氣氛融洽，容..易引起被訪者的興趣。 登門拜訪 登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。它通常是由政府部門、經(jīng)濟(jì) 研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。 項目發(fā)布會 項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。該項目商業(yè)物業(yè)招商的方式主要采取以下幾種：項目洽談會..項目洽談會是招商最為常見的一種形式。招商渠道主要分為境內(nèi)和境外兩種形式，尤以境外招商最為復(fù)雜，境外招商不同于在境內(nèi)舉辦的各種招商活動，它是一種跨國界、跨經(jīng)濟(jì)形態(tài)、跨文化的傳播和溝通，涉及政治、 經(jīng)濟(jì) 、文化領(lǐng)域，前往國家和地區(qū)的對外投資法律、語言環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣乃至宗教信仰都將對舉辦招商活動產(chǎn)生直接的影響。2022年某市的寫字樓出租均價為 3～5 元/平方米 /天，伴隨著某市城市建設(shè)的發(fā)展， 綜合考慮某商城的位置優(yōu)勢及經(jīng)營時間長的影響，該項目商業(yè)體出租價格暫定 元/平方米，商鋪 自營收入價格暫定為 元/平方米，地面車庫出租價格為 9125 元/ 個，地下車庫出租價格為 6570 元/個。 鹿城廣場錦玉園項目外，首個綠城物業(yè)直管項目。 尚城” 最大的品質(zhì)亮點就在于請到豪宅管家綠城物業(yè)對項目進(jìn)..行全面管理。 尚城”。尚城”的建造無 論是在用料、施工還是品牌方面，目前都是一流的產(chǎn)品與技術(shù)。尚城”項目還有一個顯著的品質(zhì)亮點在于鉑金內(nèi)、外雙會所。尚城”的第一個突出特點。作為某目前最大型的高檔住宅小區(qū)， “天瑞尚城”二期“天瑞御景園的開工建設(shè)， 標(biāo)志著某中西部房地產(chǎn)開發(fā)全面啟動，將引領(lǐng)一個全新的品質(zhì)時代。目標(biāo)人群定位為當(dāng)?shù)丶爸苓叧鞘械南M群體、投資者、高層管理人員及當(dāng)?shù)鼐幼∪藛T。據(jù)最新 統(tǒng)計，以上五大行業(yè)工業(yè)企業(yè)總戶數(shù)為 3519 家，從生產(chǎn)領(lǐng)域分離發(fā)展服務(wù)業(yè)的趨勢明顯，對展示窗口的現(xiàn)實需求較大。某商城目前的店面攤位基本上滿負(fù)荷運行，經(jīng)營品類綜合，經(jīng)營擴(kuò)大的空間很大。某位居我國黃金海岸中部，地處長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和廈漳泉金三角之間，區(qū)位優(yōu)勢比較突出， 歷史上又是通商之地，市井繁華，商貿(mào)發(fā)達(dá)，尤其是改革開放以后創(chuàng)辦市場早，有成功創(chuàng)辦市場的經(jīng)驗。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢。2022 年 歲初，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，4 月 17 日出臺的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，調(diào)控力度之大，堪稱史無前例。同時由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的蔓延影響，一線城市核心區(qū)寫字樓以及購物中心項目遭遇招商入駐難等系列問題。2022 年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體表現(xiàn)為投資熱，消化冷的特點，在價格和成交量上都呈現(xiàn)出“ 倒掛” 的現(xiàn)象，說明和實體經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的商業(yè) 地產(chǎn)受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實狀況，尚 處在調(diào)整谷底。2022 年金融海嘯肆虐后的中國樓市步入深度 調(diào)整和復(fù)蘇期。從租金情況來看，2022 年商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的調(diào)整。 市場供求分析 全國商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀近年來，新近落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運而生。溫州港為省第二大港，沿海貨運航線遍及國內(nèi)沿海和長江中下游 80 多個港口，辟有日本、香港、朝 鮮等中遠(yuǎn)航線，并與 26..個國家和地區(qū)的 113 個港口有貿(mào)易通航。某毗鄰溫州，開發(fā)區(qū)距溫州機(jī)場 25 公里、距溫州火車站 35 公里、距溫州七里港港區(qū) 40 公里，對外交通十分方便。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展；工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，骨干企業(yè)拉動作用明顯；第三產(chǎn)業(yè)增長較快，呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。按 戶籍人口計算,全市人均生產(chǎn)總值 32441 元,比上年增長 %,折合 4749 美元（按 2022 年人民幣對 美元年平均匯率 計算）。據(jù)初步測算,某市全年地區(qū)生產(chǎn)總值 億元,比上年增長 %,增幅高于溫州市平均水平 個百分點。在一系列宏觀調(diào)控和提振經(jīng)濟(jì)增長的綜合政策措施的引導(dǎo)下，切實增加有效投入，積極擴(kuò)大消費需求，著力轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提升優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)止跌回升,總體經(jīng)濟(jì)形勢企穩(wěn)向好。..2022 年，是某經(jīng)濟(jì)較為困難的一年。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 平方米，農(nóng)村居民人均居住面積 平方米，分別比上年增加 平方米和 平方米。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費支出 13937 元，增長 %，增幅比上年下降 個百分點；全市農(nóng)村居民人均生活消費支出 5933 元，增長 %，增幅比上年提高 個百分點。2022 年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21502 元、農(nóng)村居民人均純收入 8312 元，同比均增長 %。出生人口性別比 117:100(女性為 100)。全年出生人口 萬人，出生率‰；死亡人口 萬人，死亡率為 ‰；人口自然增長率為‰。 這里氣候宜人，物產(chǎn)豐富，屬江南 魚米之 鄉(xiāng)。某商城改造提升一期工程不僅可以改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，更可以在一定程度上緩解就業(yè)壓力，從而對社會的安定團(tuán)結(jié)能起到積極的作用。擴(kuò)大內(nèi)需，穩(wěn)定就業(yè)局勢的需要2022 年 10 月開始，全球性的金融危機(jī)日趨嚴(yán)峻，為抵御國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對我國的不利影響，黨中央、國務(wù)院決定在當(dāng)前實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，同時出臺了擴(kuò)大內(nèi)需的十項措施，如加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，以期促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、較快增長。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的需要項目的建設(shè)將帶動該地段發(fā)展，拉動人民群眾消費，為當(dāng)?shù)卣斦块T增加稅收，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。《某市城市總體規(guī)劃》（20222020 年）將城市性質(zhì)定義“ 浙南地區(qū)重要的工業(yè)、商貿(mào)城市，溫州市南翼中心城市，有山水特色的省歷史文化名城。 2022 年，按照“ 拉開大框架、接軌 大溫州、融入大發(fā)展、實現(xiàn)新跨越”的要求，深入實施“三線聯(lián)動、接軌溫州”，瑞祥新區(qū)、飛云南市區(qū)進(jìn)入實質(zhì)性建設(shè)階段，新型城市化步伐進(jìn)一步加快，某的城市發(fā)展也由小山小水小城的塘河時代，向著大山大水大城的飛云江時代跨越。 ”該項目發(fā)展購物中心，集中建設(shè)商業(yè)體，建成后引進(jìn)新型商貿(mào)業(yè)態(tài)，有利于某市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，促進(jìn)某市經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出“銜接溫州市商貿(mào)業(yè)布局，以安陽為中心，塘下、 飛云 為兩翼副中心，合理規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點布局，加強各類商貿(mào)區(qū)和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)，強化我市浙閩邊界貿(mào)易中心功能。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。符合國家社會發(fā)展規(guī)劃《中 華 人 民 共 和 國 國 民 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會 發(fā) 展 第 十 一 個 五 年 規(guī) 劃 綱要 》中 指 出 “鼓勵發(fā)展所有制形式和 經(jīng)營業(yè)態(tài) 多樣化、誠信便民的零售、餐飲等商 貿(mào)服務(wù)。只有加快向生產(chǎn)領(lǐng)域和零售領(lǐng)域延伸，加強與室內(nèi)外市場的對接，加速有形市場和無形市場的結(jié)合，加深向多元服務(wù)業(yè)滲透，從簡單“ 中轉(zhuǎn)”功能向“中轉(zhuǎn)”加“ 聚集”的復(fù)合型功能 轉(zhuǎn)型， 創(chuàng)新經(jīng)營模式，提升輻射能力，實現(xiàn)“商場化、信息化、集群化和多元化”，才能推動 某商城的可持續(xù)發(fā)展和某經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在新的時期，某商城作為具有相當(dāng)輻射能力的市場集聚區(qū)，融入某服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體進(jìn)程，可以相輔相成，也可以說某商城改造提升既是推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要力量，同時也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的重要內(nèi)容，極具重要意義。堅持 “大項目帶動” 戰(zhàn)略，加大投入力度，突出抓好一批帶動力強、 導(dǎo)向性 強的項目，形成服務(wù)業(yè)發(fā)展制高點。..第二章 項目提出的背景及必要性 項目提出的背景加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展是某市建設(shè)現(xiàn)代化大都市的重要舉措和必要途徑。注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。實行速度管理，公司各部門緊密配合，加強項目運作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。某商城改造提升一期工程總投資為 83000 萬元，全部由承辦方商城集團(tuán)有限公司自籌。建設(shè)地面停車位 1783 個，地面自行車停車位 22 輛，地下車庫停車位 1761 個，并設(shè)置地面貨車停車位 18 個，非機(jī)動車停車位 3512 個（地面非機(jī)動車停車位 72 個，地下非機(jī)動車停車位 3440 個）。把某商城打造成一個融購物、商務(wù)、休 閑、旅游、餐飲、文化 為一體的大型城市商貿(mào)綜合體，成為某的“城市中心、商 業(yè)地標(biāo)”。. 商 城 改 造 提 升 一 期 工 程 項 目可 行 性 研 究 報 告.目 錄第一章 總 論 ........................................................................................1 項目背景 ...........................................1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................2 存在的問題與建議 ...................................4第二章 項目提出的背景及必要性 ..............................