江灣城沁蘭花苑ppt課件-文庫(kù)吧資料
2025-05-07 04:51本頁(yè)面
【正文】 異化策略、周期性策略及組合的策略。 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多選擇按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此購(gòu)房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。同時(shí)，該部分客源最容易受到耳語(yǔ)效應(yīng)的影響。 而且這部分客源具備一定的購(gòu)房能力，比較注重地段的便利性 市中心客源 該部分客源購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購(gòu)房的能力，多為二次置業(yè)。 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)機(jī)會(huì) 江灣地區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素 區(qū)域內(nèi)市政工程的逐步完善 項(xiàng)目市場(chǎng)威脅（ Threat） 項(xiàng)目周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見(jiàn)的，其今后的市場(chǎng)供給量將對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅； 各個(gè)項(xiàng)目都有自身顯著的特點(diǎn)，項(xiàng)目的推廣主題明確，尤其是一些品質(zhì)較高的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的推廣主題更是風(fēng)格迥異、各有千秋，推廣主題鮮明、有特色，并且在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)都具有了一定的知名度；對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的有效客戶群體有巨大的吸引力。 上述弱勢(shì)點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。 所處位置相對(duì)靠?jī)?nèi)，視覺(jué)上的沖擊不明顯 由于本項(xiàng)目為公司所開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、品牌號(hào)召力均較為薄弱。 本案與周邊住宅渾然一體，又相對(duì)獨(dú)立，從而形成了一種鬧中取靜，即方便又分離的若即若離的意境。整體聯(lián)動(dòng)、市場(chǎng)細(xì)分和差異化路線是這些樓盤取勝的關(guān)鍵。 供應(yīng)量豐富，產(chǎn)品形態(tài)集中。 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本概況 項(xiàng)目名稱 占地面積 形態(tài) 合生創(chuàng)展 ㎡ 高層、小高層 翡翠東森花園 2． 9萬(wàn) ㎡ 小高層 建德國(guó)際公寓 4萬(wàn) ㎡ 小高層 雍景苑 5萬(wàn) ㎡ 多層、小高層 容積率較低，價(jià)位較高 項(xiàng)目名稱 容積率 綠化率 合生創(chuàng)展 40% 翡翠東森花園 % 建德國(guó)際公寓 40% 雍景苑 40% 銷售力分析 項(xiàng)目名稱 價(jià)格水平 開盤時(shí)間 交盤時(shí)間 已售數(shù)量 合生創(chuàng)展 11000 元 /㎡ 20220429 20221231 672套 翡翠東森花園 9725 元 /㎡ 20220408 20220630 207套 建德國(guó)際公寓 元 /㎡ 20221210 20220531 478套 雍景苑 元 /㎡ 20220908 20221231 570套 戶型分析 項(xiàng)目名稱 房型 面積（ ㎡ ） 合生創(chuàng)展 兩房、三房為主 5080 翡翠東森花園 兩房、三房為主 111167 建德國(guó)際公寓 兩房、三房為主 80以上 雍景苑 兩房、三房為主 80140 市場(chǎng)綜述 近期銷售熱點(diǎn)，屬上海熱點(diǎn)八大塊，銷售前景良好。雍景苑 總建筑面積約 15萬(wàn)平方米，由二十多幢多層和小高層組成，面積從八十平米左右到一百四十平米左右。走出建德國(guó)際公寓大門 50米，即進(jìn)入 50萬(wàn)平方米的生態(tài)森林走廊，鳥語(yǔ)花香，樹影婆娑，綠化環(huán)境無(wú)與倫比?？偨ㄖ娣e 75000平米。房型為 104165平米的兩房、三以及五房 3)建德國(guó)際公寓 處在上海新一輪發(fā)展的主軸上，立足與知識(shí)楊浦，五角場(chǎng)市級(jí)副中心，新江灣城生態(tài)居住區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?9500的均價(jià)也比較適中。東森花園 位于新江灣城的東部，政悅路、殷行路口，項(xiàng)目總建筑面積為 ，總戶數(shù) 338套，容積率為 ，綠化率 44％，與新江灣城規(guī)劃的鄰里中心僅一街之隔，西側(cè)緊鄰 50萬(wàn)平方米的綠色生態(tài)走廊，整個(gè)社區(qū)被綠色團(tuán)團(tuán)包圍，是一個(gè)名副其實(shí)的“森林”花園。 該案于 2022年 4月 29號(hào)是首次開盤，推出戶型以二房為主，面積控制在 100113之間。小區(qū)分成四個(gè)組團(tuán)：由 11~18層的高層和小高層組成。 建筑采用 Corssover公寓設(shè)計(jì)理念，提供最大限度的想象空間和享受空間。 新江灣城業(yè)態(tài)特點(diǎn) 1)合生江灣國(guó)際公寓 新江灣城 1號(hào)作品，位于上海楊浦區(qū)新江灣城內(nèi)，凇滬路國(guó)浩路口，項(xiàng)目占地面積約 ㎡，住宅建筑面積約 28萬(wàn)㎡。 先期就有借媒體大張旗鼓造勢(shì)由瑞安集團(tuán)開發(fā)的創(chuàng)智天地，后有新江灣一號(hào)的珠江投資有限公司推出的合生創(chuàng)展強(qiáng)勢(shì)上線，再有建德國(guó)際公寓、雍景苑、翡翠東森花園的推出。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 新江灣城競(jìng)爭(zhēng)業(yè)綜述 新江灣城距有優(yōu)厚的區(qū)域優(yōu)點(diǎn)，極具吸引力的發(fā)展前景，吸引眾多房產(chǎn)開發(fā)龍頭搶占商機(jī)。 原機(jī)場(chǎng)用地具有良好的綠化植被條件，機(jī)場(chǎng)搬遷成為待建地后該地區(qū)由于河道淤塞，形成若干低洼水塘，使該地區(qū)生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)一步恢復(fù)。周邊市政配套設(shè)施系統(tǒng)的發(fā)展也為新江灣城的居住開發(fā)提供有力支持。 根據(jù)全市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，地鐵 MM3線和輕軌 L5線將從新江灣城地區(qū)通過(guò)，使新江灣城獲得便捷的公共交通線路。作為近年政府扶持的新江灣城規(guī)劃，其范圍北到軍工路，南到殷高路，西到滬凇路 ―― 國(guó)江路，東到閘殷路，總面積約 481公頃，新江灣城地區(qū)南接虹口區(qū)、楊浦區(qū)，是寶山區(qū)與中心城區(qū)的銜接部分。將對(duì)新建建筑推廣“四節(jié)”和既有建筑節(jié)能改造給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠政策，對(duì)示范項(xiàng)目給予貼息優(yōu)惠政策；研究適當(dāng)延長(zhǎng)墻改專項(xiàng)基金的征收時(shí)間，擴(kuò)大使用范圍，促進(jìn)墻改基金支持節(jié)能省地工作；鼓勵(lì)社會(huì)資金和外資投資參與既有建筑改造。建筑用能浪費(fèi)極端嚴(yán)重，現(xiàn)在建筑能耗已占我國(guó)能源消費(fèi)總量近 1／ 4，其增長(zhǎng)速度還將大大超過(guò)“八五”計(jì)劃期間能源生產(chǎn)可能增長(zhǎng)的速度。在這種
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