【正文】 第三層面目標客戶（與張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈配套的現(xiàn)代服務機構(gòu)）●　商業(yè)銀行分支機構(gòu)●　金融結(jié)算服務中心●　投資咨詢服務中心、●　商務服務中心●　律師、審計等事務所●　海關(guān)、工商、商檢等服務機構(gòu)三、營銷策略　　 根據(jù)上述分析，張江大廈是張江高科技園區(qū)內(nèi)唯一的最高品質(zhì)的甲級智能化商務樓和標志性建筑，從張江園區(qū)長遠發(fā)展戰(zhàn)略審視，本項目的開發(fā)具有前瞻性意義。因此，張江大廈的市場定位須與張江高科技園區(qū)的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，從而制定出符合張江大廈市場定位的差異化銷售策略，其目標群定位應有別于上海中心城區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，金橋開發(fā)區(qū)、外高橋保稅區(qū)、科技創(chuàng)業(yè)園、上海浦東軟件園、德國中心等其它開發(fā)區(qū)甲級商務樓的目標群定位；其二，必須強化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢，找準自身的“賣點”，鎖定準確的目標客戶群。鑒于此，張江大廈的市場定位，理所當然的應該呼應張江園區(qū)未來達成的目標，成為高科技領(lǐng)袖企業(yè)和“頭腦”匯聚之地。張江大廈是張江高科技園區(qū)唯一標志性建筑，它具有鮮明的高科技屬性，因此，張江大廈的市場定位應有別于上海中心城區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)或其它開發(fā)區(qū)甲級商務樓，其目標群定位也應區(qū)分于其它商務樓的目標群定位，成為海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地，打造張江商務旗艦的概念，從而產(chǎn)生有效的集聚效應。(二)形象定位張江坐標建筑張江商務旗艦 支持點：張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，是張江園區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì)5A甲級商務樓，以88米的高度成為張江的形象坐標。2)、張江高科技園區(qū)在超前的規(guī)劃、布局中，借鑒美國“硅谷”的經(jīng)驗，注重人、科技與自然的和諧，目前整個園區(qū)的綠化率大于40%，并在張江大廈所處的技術(shù)創(chuàng)新區(qū)建設(shè)了“主題公園”和“諾貝爾湖”，大廈周邊為自然生態(tài)環(huán)境所環(huán)抱，建有別具特色的空中花園走廊，環(huán)境清新優(yōu)美；營造健康的人性化商務環(huán)境。因此，張江大廈應根據(jù)自身的市場定位制定錯位競爭的策略；　　其二、張江大廈在制定相應的銷售策略時，應與張江高科技園區(qū)的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，制定有別于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)商務樓盤，以及開發(fā)區(qū)內(nèi)、外同質(zhì)商務樓盤的銷售策略；強化與凸現(xiàn)與眾不同的特征優(yōu)勢，找準自身的“賣點”，鎖定準確的目標客戶群，從而實現(xiàn)三個階段的推廣與營銷目標。高科技產(chǎn)業(yè)群的集聚，將會為吸引金融、貿(mào)易、投資、咨詢、法律等現(xiàn)代服務業(yè)入駐創(chuàng)造了一個潛力較大的市場空間，張江大廈作為園區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì)5A甲級寫字樓，將成為這些現(xiàn)代服務機構(gòu)的首選目標之一。 項目機會點●　張江高科技園區(qū)是中國的“硅谷”和“藥谷”，多項國家級研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無可替代的優(yōu)勢；同時，張江高科技園區(qū)也是海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，上海高新技術(shù)成果孵化的示范基地，因此，作為園區(qū)唯一的智能化商務樓，張江大廈對吸引產(chǎn)業(yè)型跨國公司和國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構(gòu)具有吸引力。 ●　上海浦東軟件園——屬上海市政府與國家信息部、科技部共同建設(shè)的項目，共計45萬平方米，其入駐對象主要是國內(nèi)、國外的IT企業(yè)并與此相關(guān)的研發(fā)機構(gòu)、服務配套和軟件出口企業(yè)機構(gòu)，不僅租金低廉，同時還享有多項扶持性的特殊優(yōu)惠政策，對海內(nèi)外軟件企業(yè)具有極大的吸引力。 （2）園區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的競爭 ●　德國中心——張江園區(qū)內(nèi)已基本建成的德國中心大廈，與張江大廈雷同，是德國特色和風貌的商務樓建筑，具有相同的地理和配套環(huán)境，它的目標對象主要是吸引歐洲地區(qū)來上海投資的中小型企業(yè)和服務機構(gòu)，因此，在吸引歐洲地區(qū)企業(yè)和研發(fā)、服務機構(gòu)等方面，將搶占先機，分流張江大廈的部分目標客戶。目前，虹橋臨空開發(fā)區(qū)（北區(qū)）盡管尚處于規(guī)劃與前期招商階段，然而它以發(fā)展“總部經(jīng)濟”的目標定位十分清晰，其招商對象主要是吸引世界500強企業(yè)和其它跨國公司地區(qū)總部入駐，同時虹橋地區(qū)是上海最早開發(fā)建成的涉外社區(qū)，各類配套十分齊全，其臨近的虹橋商務區(qū)也是上海最早開發(fā)建設(shè)的涉外商務區(qū)和會展中心之一。同時，隨著陸家嘴地區(qū)直達保稅區(qū)浦東輕軌項目的建成和開通，保稅區(qū)的現(xiàn)代城市交通的“瓶頸”將被打破，低迷的商務樓市場將會呈現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機。 ●　外高橋保稅區(qū)板塊——目前區(qū)內(nèi)商務樓的入駐對象主要是中外貿(mào)易企業(yè)、物流、船務、海關(guān)、工商、商檢等企業(yè)和機構(gòu)，這些目標群對張江大廈的威脅不大。已入駐園區(qū)的中外產(chǎn)業(yè)型大企業(yè)，基本是均以自用型辦公樓宇為主。 ●　導向優(yōu)勢——張江高科技園區(qū)目前具備了三大導向性優(yōu)勢，一是5年之內(nèi)，要建成世界知名、中國一流的“硅谷”和“藥谷”，其主導型產(chǎn)業(yè)方向與目標十分明晰；二是具有國家級科技研發(fā)基地和科技成果產(chǎn)業(yè)化的政策導向優(yōu)勢；三是上海市政府“聚焦張江”戰(zhàn)略和建設(shè)上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地和人才高地的導向性政策優(yōu)勢?！瘛∨涮變?yōu)勢——張江大廈的附近除了張江高科技園區(qū)自身規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代生活區(qū)、創(chuàng)業(yè)者公寓、科技教育區(qū)、購物休閑區(qū)等配套項目之外，周邊還形成了以湯臣豪園、湯臣高爾夫國際社區(qū)、城市經(jīng)典樓盤等一批代表性項目為主的高尚社區(qū)。 ●　環(huán)境優(yōu)勢——張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，環(huán)境得天獨厚，同時參照美國硅谷的規(guī)劃布局，該區(qū)域也是園區(qū)生態(tài)環(huán)境規(guī)劃和建設(shè)最佳的區(qū)域，已建成了園區(qū)的主題公園，并已建立園區(qū)ISO1400環(huán)境管理體系。 項目優(yōu)勢：● 區(qū)域優(yōu)勢——張江大廈所處的張江高科技園區(qū)，正在成為面向21世紀的世界知名高科技園區(qū)和中國高科技產(chǎn)業(yè)的輻射源，海內(nèi)外創(chuàng)業(yè)“頭腦”與智力密集的高科技園區(qū)，上海高科技產(chǎn)業(yè)和人才的高地，適合海內(nèi)外高科技人才工作和生活的人性化空間，以及直接面對國內(nèi)外的市場環(huán)境，整個園區(qū)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)格局已基本形成，區(qū)域優(yōu)勢十分突出。大廈位于園區(qū)的核心區(qū)域，是由上海張江管理中心發(fā)展公司投資、開發(fā)的現(xiàn)代化綜合性甲級商務樓，具備甲級智能化商務樓、專屬會所、會議會展等多項現(xiàn)代商務功能。張江高科技園區(qū)正在發(fā)展成為“中國硅谷”、“中國藥谷”，目前已有3000個項目落戶張江園區(qū)，其中世界知名跨國公司及國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)中心達73家，集聚效應十分顯著。因此，張江大廈應審時度勢，更加理性化思考租售價格定位、功能定位、形象定位與目標群定位。但是，上海甲級商