【正文】 993]國土[籍]字第28號）房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范、規(guī)程是進行房地產(chǎn)價格評估的技術(shù)標準和準則，凡是在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價都必須遵循這些標準和準則。 《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（建房[1995]147號）目前從事房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格有注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師和房地產(chǎn)估價員。 （2）房地產(chǎn)估價專業(yè)人員資格管理 《關(guān)于房地產(chǎn)價格必須評估的范圍及政府指定評估的規(guī)定的通知》（滬房地交[1996]1017號） 《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)備案和管理的通知》（滬房地交[1995]317號） 《關(guān)于嚴格按土地評估機構(gòu)資質(zhì)等級加強評估業(yè)務(wù)管理的通知》（國土資發(fā)[1999]113號） 主要管理規(guī)定有：目前，上海市房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行A、B、C三級等級制度。房地產(chǎn)估價管理制度主要包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)及其從事估價人員的資質(zhì)、資格的管理和技術(shù)規(guī)范規(guī)程管理二個方面。1995年八屆人大常委會通過了《中華人民共和國房地產(chǎn)法》，明確規(guī)定國家實行房地產(chǎn)價格評估制度和國家實行房地產(chǎn)評估人員資格認定制度，為房地產(chǎn)估價管理提供了重要法律依據(jù)。專業(yè)估價機構(gòu)接受委托后，將按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，進行獨立、客觀、公正地估價。根據(jù)國家的法律、法規(guī)，房地產(chǎn)估價可分為兩種類型：①政策性估價；②市場性估價。因此，受政府影響的只是名義租金，實際租金的形成根本不受政府的影響。房屋租賃雙方為了減少稅費支出，往往隱瞞租金?！　》孔獾男纬刹皇苷绊憽　?jù)我們對廣西和湖北部分縣市的調(diào)查，政府對房屋租賃缺乏有效的管理，工商、稅務(wù)部門的管理只是出于征稅。1994年，廣西防城港市港日區(qū)就出現(xiàn)了這種情況，到1995年更加明顯。在經(jīng)濟出現(xiàn)衰退時，房地產(chǎn)市場蕭條，已建成的房地產(chǎn)大量空置待租，需求方則處于有利地位，競爭主要是出租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰要價低就租誰的”。在經(jīng)濟高速增長時期，房地產(chǎn)市場往往是現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供給方處于有利地位，競爭主要是承租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰出價高就租給誰”。　　房租完全是市場競爭的產(chǎn)物　　一級市場上土地拍賣和招標出讓，雖具有競爭性；但競爭只存在于承受方之間。需求增加，房租上升；需求減少，房租下降。本文僅以隱性房租的形成機制來說明城市土地二級市場價格的形成機制（暫不論地租與房租的數(shù)量關(guān)系）。顯性房價（租）是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方支付了一級市場地價再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價格；隱性房價（租）是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方未支付一級市場地價就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價格，有人稱之為“黑市”房價（租）。因此，城市土地二級市場價格是通過房租和房價來表現(xiàn)的，房租和房價的形成機制就反映了城市土地二級市場價格的形成機制?！　纳峡梢钥闯?，目前企業(yè)改制中的地價評估很不規(guī)范；估價結(jié)果受人為因素的影響很大，最終對土地使用權(quán)入股的地價形式——股息和股利產(chǎn)生很大的影響。由于國有企業(yè)凈資產(chǎn)量一般都非常大，而且非土地資產(chǎn)“調(diào)賬”余地又很小，為了抬高凈資產(chǎn)收益率，以利于公司募集資金，往往采取壓低土地價格的辦法。估價機構(gòu)為了自身的利益，也只好如此。就目前情況來看，“確認”只不過是一個名義上的步驟，“初審”才是關(guān)鍵。在不考慮其它因素的條件下，國有土地股的收益大小則取決于股份公司組建時的地價評估。國有土地股的收益大小取決于國有土地資產(chǎn)所占的股份、股份公司的盈利大小和股息勝利分配方案。國有股包括國有土地股，與社會公眾股不一樣，它不能轉(zhuǎn)讓，所以股息和股利是國有土地資產(chǎn)所能獲得的全部收益，可視為城市土地一級市場一種特殊的價格形式?！　‰S著國有企業(yè)股份制改造的進行，城市土地一級市場又出現(xiàn)了入股這種交易方式。全面征收地租，能增加地方財政收入，但目前相當一部分企業(yè)不太景氣，政府為了減少年租制實施的阻力，不得不考慮企業(yè)按年交租的經(jīng)濟承受能力，所以從低制定地租標準。截至1997年9月底，全縣共簽訂了土地使用權(quán)出租合同1637份，地租總額達4219萬元。從制度經(jīng)濟學(xué)的角度來講，出租制（又稱為年租制）的出現(xiàn)是一種強制性制度變遷，所以推行速度較快?，F(xiàn)根據(jù)全國幾個試點縣市的情況，來說明地租形成機制。　　　　出租是城市土地一級市場的另一種交易方式，它是地方政府直接向用地者出租土地使用權(quán)，按年收取地租。這種壟斷競爭方式既有積極的一面，又有消極的一面。從結(jié)果來看，在三種出讓地價中，拍賣地價是最高的。招標出讓中的各投標入相互不知道其競爭對手的條件，而且一般只有一次投標機會；而拍賣出讓是在各競買人之間公開競爭，每個競買入可根據(jù)對手提出的報價，提出更高的報價。土地拍賣，是指在特定的時間和公開的場合，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，按“價高者得”的原則出讓土地?？梢钥闯稣袠说貎r是一種競爭性地價；但它不完全由土地預(yù)期收益所決定，社會公共目標或者說政府意圖在其形成中起著非常重要的作用。與協(xié)議出讓相比；招標出讓引進了競爭機制，使招標人有擇優(yōu)選擇的機會，使投標人各展所能。　?。?）招標地價形成機制。當招商引資、發(fā)展地方經(jīng)濟成為地方政府主要的供地動機時，協(xié)議地價一般較低，往往相當于征地拆遷費用和土地開發(fā)成本之和，有時甚至低于成本當增加地方財政收入、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施成為地方政府主要的動機時，協(xié)議地價一般略高。作為受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)公司和一般生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的動機較單純，就是賺取更多的利潤，而作為出讓方的地方政府的動機較復(fù)雜，因為城市土地對地方政府具有多重效用?？傮w上講，協(xié)議地價是出讓方和受讓方就特定的城市土地進行“一對一”的談判而形成的。目前，我國城市土地一級市場價格有出讓地價、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級市場價格有轉(zhuǎn)讓地價和轉(zhuǎn)租租金兩種形式。這種隱形土地市場的出現(xiàn)；標志著我國城市土地價格真正形成，只不過這種地價沒有得到法律的認可。另一方面，隨著國有企業(yè)利改稅，建設(shè)投資由財政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開始有了獨立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。此后，一些城市加撫順．廣州也開始對國內(nèi)企業(yè)收取土地使用費。中國城市土地使用制度改革最初就是從1980年對中外合資合作企業(yè)征收場地使用費開始的?！　〉谌A段是自1980年以來，城市土地價格逐步形成。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關(guān)系”，形成了這種費用負擔的傳導(dǎo)機制，征地費的高低并不構(gòu)成對用地單位的實際經(jīng)濟約束。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價使用。補償費按照國家規(guī)定由用地單位交給國家，再由國家支付給被征地者。此后，每當新的使用者向國家申請使用土地時，