【正文】 建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。利息將隨本金逐年償還而減少。等額還本，利息照付。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。還款資金來源、計算依據(jù)；各種借款的償還順序；計劃還款時間。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。（1）資金來源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析投資使用計劃要考慮項目實施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進(jìn)行比選?？尚行匝芯恐?，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。②經(jīng)營期自有資金占用項目 資金占用量(萬元) 計算依據(jù)固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡。最后要給出資金需求的最高點。資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604各項費用 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X=毛利潤：銷售收入—總成本==營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅項目投入總資金及分年投入計劃資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。②各項保險開支③稅收和行政性收費④不可預(yù)見開支說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。⑦預(yù)備費由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的6%計提。⑤工程建設(shè)監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為 萬元。包括招投標(biāo)費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。室外水電氣工程：按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。工程成本：樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+2000*500=電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元③室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。按建安成本的2%取費。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層；一棟 **12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。B建設(shè)成本估算前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*（++++）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費：搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元過渡費：住宅：34329平方米**6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元房屋拆遷評估費：35000元獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。其它房屋均為二——四層。①投資估算范圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說明房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。③付款進(jìn)度及與拿地程序的配合④其他合作的主要條件⑤與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四部分：投資估算與融資方案在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。人員培訓(xùn)及費用估算人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。勞動定員。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表時間項目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證設(shè)計招標(biāo)建筑設(shè)計園林設(shè)計三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購正式銷售竣工①方案A寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。簡單項目的實施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。⑸停車場的使用管理：綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個供寫字樓用戶使用。共計168個停車位。5%=綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價格應(yīng)定位在6萬元/個。按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）247。44出售 效益 738萬元 6萬元/個利潤 45萬元 738693方案②的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標(biāo) 額度 計算依據(jù)面積 7630㎡ 停車場為地下2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 191個 40㎡/個造價 1378萬元 1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租 效益 月回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/個利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。④戶型設(shè)計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）⑴需求：，需36個（按方案2）；，需99個；，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。18層差別不大。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。②方案2（略）③分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（㎡） 比例（按戶數(shù)%） 備注100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割；大戶型集中于高層。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。方案1序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計 36264 方案2（略）①寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。⑦市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。⑥周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。⑤周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。③土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。⑤如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。①設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。備注：1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。④未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀