【正文】 書面作業(yè)，還需要連續(xù)三天于不同時段（早晨、中午、下班、晚上八點以后）實地觀察。租金則是房租的高低及付款方式。1押金和租金 預(yù)定點地價高低關(guān)系到租金成本。也就是說經(jīng)內(nèi)部測量后的有效面積數(shù)。通常愈方便的賣場其形狀愈好。形狀有兩種，一是指建筑物外觀的整體設(shè)計，二是指預(yù)定本身的形狀。前者有助于裝潢成本的預(yù)估，后者則考慮間接費用的開支。建筑物本身 建筑物的年份及現(xiàn)況是評估首要條件，一般來說，十年以上老屋不予考慮。氣候性 氣候非但會影響消費意愿，特殊氣候或地形也會造成經(jīng)營上不可預(yù)估的風(fēng)險。明顯度 架設(shè)廣告招牌的可見度。以避免于租屋期間因房東的財務(wù)糾紛影響正常營業(yè)。完整性 經(jīng)由使用執(zhí)照來再次確認承租屋主店面法律上使用的權(quán)利，并了解實際營業(yè)使用的申請。由于部分業(yè)者常因本身經(jīng)營不善，而轉(zhuǎn)任二房東出租店面或是透過中介租賃，無法清楚定義真正所有權(quán)者，可能導(dǎo)致租賃法律權(quán)益糾紛，不利經(jīng)營。但有時為了店門的美觀，不得不開支時，可進一步與屋主談判，爭取拆除補助費。齊全性 建筑物內(nèi)含有哪些設(shè)施？通常設(shè)施愈齊備，開店裝潢成本將越低。針對所要開店的建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問題分析評估，其中評選項目有： 辯識性 預(yù)定點地址是否明確？臨近100公尺內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)？一般來說，地址是顧客認識門店的鑰匙，因此，明確的地址是第一條件。其 他：★ 為避免造成顧客的不良反應(yīng)，如會制造大量污染的店：如洗車店、木工店；★ 或是發(fā)出特別氣味的店：如油漆店；★ 乃至于發(fā)出煙霧的店：如汽車維修店、燒烤店等門店旁都不適宜經(jīng)營一般生活用品專賣店；★ 再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方：如鐵路公交道路旁也不是良好的設(shè)立地點。鄰居特性： 是指預(yù)定點兩側(cè)業(yè)種特點，及相鄰的不適宜的業(yè)種。尤其是新門店，最怕開業(yè)后半年有工程進行。紅綠燈是增加門店曝光率，增加顧客消費認知的最好方法?！? 是否有斑馬線可到對面街或側(cè)街，且左右距離在100公尺內(nèi)，關(guān)系來往人潮數(shù)的多少?！? 預(yù)定門店前道路的寬度。通常接近度愈高是愈好的立地點。接近度： 是指顧客是否容易接近門店，尤其是造成人潮通行路線斷層的障礙物更是要提防。此種道路往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型舊車?！? 郊區(qū)道路：郊區(qū)住宅為新興造鎮(zhèn)計劃的產(chǎn)物，它不僅是續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道。它通常是連接主要都市與零星都市或是各個社區(qū)。此種道路多半連接兩大區(qū)域商品貨物之流通，因此，貨車及各種特殊運輸車輛比較多?！? 連接道路：其主要功能是連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間，供居民上下班來往，日常生活必經(jīng)的路線，通常是公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運站林立處。不同的通行車輛構(gòu)出不同的道路性格，進而影響消費行為。道路性格： 主要是調(diào)查立地點的道路特性及通行車輛之種類。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。F. 租賃合同登記。首先，出租人與承租人應(yīng)在租賃合同中明確出租房屋能否裝修；其次，雙方應(yīng)約定，在租賃期結(jié)束或因其他原因解除租賃合同后，對裝修如何進行處理。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因商鋪經(jīng)營風(fēng)險較大，故在經(jīng)營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。否則，無法辦理營業(yè)執(zhí)照。租賃商鋪必須確認房)租賃物的用途。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過共有人書面同意。訂立商鋪租賃合同還須特別注意以下幾點法律問題：A. 承租人的主體資格。為避免這類陷阱，鋪面租戶應(yīng)爭取在鋪面租賃合同中載人下列條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無法繼續(xù)經(jīng)營時，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失；出現(xiàn)戰(zhàn)爭、地震、臺風(fēng)、雷暴、城市暴動等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內(nèi)、左右兩邊各200米內(nèi)修路、改路、擴路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經(jīng)營不善嚴(yán)重虧損達三個月以上。有一位老板將品牌內(nèi)衣店開在五角場，每月1．35萬元的鋪面租金絕非當(dāng)?shù)仄渌伱婵梢酝漤棻常芾习鍏s仍能從中狠狠賺了一把。有些商鋪已經(jīng)被投資者們爆炒了一遍，一些鋪面的租金價格已經(jīng)相當(dāng)離譜，就像股價浮在天上的股票，誰碰都等于抱個炸彈在懷里。這樣的高價并非事出無因：淮海路給了它氛圍，華亭服飾市場給了它口碑，即使是再小的一個攤位，它也沒有不貴的道理。那些能喊得起價的商鋪當(dāng)然不是等閑之輩，要么坐擁繁華鬧市口，要么周邊有著川流不息的消費群。好商鋪往往躲在租金后面，商鋪好與不好不只是由租金說了算。同樣面積的鋪面，淮海路上2萬元是不是要比上海某個不起眼的地方的2000元合算?　　都說聞香識女人，好的商鋪卻不一定要通過租金的貴賤來衡量。有人每月開銷幾萬元，但卻大把大把地賺錢；有人每月只需開銷2000元的鋪面租金，卻步履維艱。也就是說，只要租金方面的開銷不等同于整個生意的全部支出，那么，這生意還未蓋棺定論，仍舊存在咸魚翻身的可能。租金往往會占去月開銷一半，所以，租金貴賤直接導(dǎo)致生意成敗。　　 另外，你在租房前對店面現(xiàn)有情況應(yīng)該了解清楚，如裝修狀況、設(shè)備狀況等，然后通過談判，最好要求房東在出租前對門面進行基本的整修，拆除原有已經(jīng)報廢無法使用的設(shè)備，對店面的房頂、地板、墻壁盡量作一些維修，添置水電設(shè)施等。有很多店面出租，都要求支付押金，你在談判時應(yīng)盡量說服房東免付押金。如果你有足夠的資金，同時也看好這個店面，你可以一次性將房租付清。對于這種店面，你要看清楚了，不僅要調(diào)查好政府規(guī)劃與政策，還要預(yù)計這個店面以后的發(fā)展?jié)摿?。如果你有了新的店面或想停租時，就不會損失保證金。有的店面定下的是一年或兩年的租金，如果你要續(xù)租，往往要按一定的比率逐年遞增。因為這其中有許多不確定的因素，處理不當(dāng)，會引起爭議。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定的利潤。在談判中，繳付房租的方式也是一個很重要的方面。在與房東侃價前，首先你自己心里要有一個譜，也就是先自定一個能夠接受的最高價，這個價位必須是：你覺得自己有實力負擔(dān)得起；在這個價位下，估計有錢可賺；向附近類似的門面打探一下，價位是否基本一致。說它現(xiàn)實，是因為這是我們不得不面對的問題，除非你不開店，或者自己有店面。房租價位談判　　 房租對每一個開店的人來說，是最敏感而又最現(xiàn)實的內(nèi)容。一般最好直接與真正的房東談，如果房東表示已將承包權(quán)出租，不愿再插手時，那你再和現(xiàn)在的店主談判也不遲。其實他的這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的后遺癥。房東背景調(diào)查　　劉仲文在廣州打了五年工，有了一點積蓄，很想開家店為自己打工。原來，上家通過內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆，便來了個金蟬脫殼。他又花了二萬多元裝修，不久就隆重開張了。這個面積達30平方米的店面在一所高校附近，每天的客流量相當(dāng)可觀，價錢相對來說還比較便宜，一共3萬元?！　镒怃佌勁械淖⒁馐马棥　≡诔醪竭x定開店的地點后，還應(yīng)作進一步的全面考察，對相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點在這里?！　‘?dāng)然，我們不能說某一行業(yè)是虧損行業(yè)，某一行業(yè)是賺錢行業(yè)。到時候極有可能因貪圖小便宜而吃大虧。這些存貨肯定已不具有原來的價值，甚至可能是一文不值的死貨，不要以為轉(zhuǎn)租方大降價你就占了便宜。如果真的找不到什么原因，不如放棄。原因肯定是存在的，通過自己的觀察，走訪他原來的員工、附近居民及同行，不難得到實質(zhì)性的答案。 B. 找出導(dǎo)致他們經(jīng)營失敗的原因，是行業(yè)原因，還是經(jīng)營失策等等。l 接手轉(zhuǎn)租店的注意事項： A. 在和轉(zhuǎn)租人談判時，不要輕易相信轉(zhuǎn)租人生意之外的理由，貿(mào)然接手轉(zhuǎn)租店是極危險的。但到底是虛火還是紅火，就需要用你的火眼金睛去洞察了。毋庸置疑，吃大虧的當(dāng)然是那些受讓者。幾位老板甚至為這個店面爭得不可開交。有一老板在某小區(qū)門口開辦了一家建材店，他預(yù)測該小區(qū)居民裝修已接近尾聲時，就打出了低價轉(zhuǎn)讓的招牌。結(jié)果一敗涂地，后來才猛然醒悟，悔不該當(dāng)初?！　⌒」适拢河幸晃幌腴_店的年輕人，經(jīng)不住廣告的誘惑，受讓了一家書店。他們大都打著旺鋪轉(zhuǎn)租的旗號。因此，地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營，才能保證量佳經(jīng)濟效益的取得。因此在商店位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時組織貨物的采購與供應(yīng)，確保經(jīng)營活動的正常進行。商店選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。尤其是大型百貨類綜合商店更應(yīng)綜合、全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，創(chuàng)立本商店的特色和優(yōu)勢，樹立一個良好的形象。不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置，對地域的要求也有所不同。商店選址時不僅要分析當(dāng)前的市場形勢；而且要從長遠的角度去考慮是否有利于擴充規(guī)模，如有利于提高市場占有率和覆蓋率，船在不斷增強自身實力的基礎(chǔ)上開拓市場。這類地段適合顧客的生活習(xí)慣，自然形成市場，所以能夠進入商店購物的顧客人數(shù)多，客流量大。商店地址如選在這類地段，會對顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實消費者群。 C. 人口居住稠密區(qū)或機關(guān)單位集中的地區(qū)。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價高費用大，競爭性也強。商店店址如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購物的條件。車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動性強，流動量大?！　∵x擇店址還必須觀察行人來店的目的，是匆匆過路，還是溜達消遣，同一地點很可能白天人如潮涌，晚間卻空無一人，所以要日夜觀察，如果看到人多，不深究行人的目的(比如有很多人經(jīng)過此地只是換車)就貿(mào)然開店，很可能會導(dǎo)致失敗?！　∵€有一種街道是車道、自行車和人行道分別被隔開，這種方式形成了一種封閉交通，對開設(shè)早教中心不太有利。因此在選擇臨街鋪面時，對有車道和人行道的街道，要注意街道寬度為25米左右（或人行道寬度在510米）最易形成人氣。　　評估店址好壞，周圍情況也是必須加以考慮的。 專家咨詢策略　　對于較大型商業(yè)的投資來說，商店位置的選擇是重要戰(zhàn)略決策。下面這些意見可供參考，讀者在實際運用時當(dāng)可觸類旁通：車站附近：小吃店、副食品店、特產(chǎn)商品店、旅館、飾品店、共享電話亭、物品寄存處等；文教區(qū)：書店、文具用品店、鮮花禮品店、飾品店、洗衣房、錄像廳、照相館等；居民住宅小區(qū)：米店、雜貨店、發(fā)廊、報刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪、飾品店等；三類地段店面：洗車行、摩托車修理行、汽配商店、廢品回收站、化工建材商行等。配合所選行業(yè)　　 營業(yè)地點的選擇與營業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)都有不同的特點和消費對象，黃金地段并不就是惟一的選擇，有的商店開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對偏僻一些的特定區(qū)域，例如賣油鹽醬醋的小店，開在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開在鬧市區(qū)好；又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想。后來這塊地方很快成為商家云集的地方，成為世界上租金最昂貴的地段之一。因為那里的市場尚未被開發(fā)，有很大潛力，同時又可回避城區(qū)商業(yè)日益激烈的競爭。經(jīng)營者有敏銳的洞察力，善于捕捉市場商機，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來選擇商店位置，常常會得到意想不到的收獲。所以成行成市的商業(yè)街，也是商店選擇位置需重點考慮的目標(biāo)。 ● 未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度。對此，可以從以下幾個方面進行評價： ● 所選的商店地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價值。評價商店位置的優(yōu)劣時，既要分析現(xiàn)在的情況，又要對未來的商業(yè)價值進行評估，這是因為一些現(xiàn)在看好的商店位置，隨著城市建設(shè)的發(fā)展可能會由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。如果是三岔路口，最好將商店設(shè)在三岔路口的正面，這樣早教中心最顯眼；但如果是丁字路口，則將商店設(shè)在路口的轉(zhuǎn)角處，效果更佳。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。如商店所在地的道路如果是東西走向的，而客流又主要從東邊來時，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動時，則以東南路口為最佳。走向是指商店所選位置顧客流動的方向。以我國北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。方位是指商店坐落的方向位置，以正門的朝向為標(biāo)志。B. 商店選址與地形的關(guān)系。但在實際選址過程中，路面地勢較好的地段地價都比較高，商家在選擇位置時競爭也很激烈，所以，在有些情況下，商家不得不將商店位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。一般情況下，商店選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況，因為這會直接影響商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流量。 地理位置細分策略　　 地理位置細分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理條件進行細微分析后，對商店位置做出選擇的策略。因此，在選擇游樂街開店時，必須仔細調(diào)查至少在八年之內(nèi)可能發(fā)生的變化。新建地下街道、發(fā)展超高層建筑等等都會給飲食店帶來很大的影響。 因此，絕對的條件是必須能長期地保持飲食店的繁榮。 如在游樂街設(shè)店之前，必須事先調(diào)查八年之內(nèi)街道可能發(fā)生的變化。有的地點從當(dāng)前分析是最佳位置，但隨著市場的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適合開店；反之，有些地點從當(dāng)前來看不理想，但從規(guī)劃前景看會成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。 所以，你在選擇經(jīng)營地點時，要詳細了解在該地點附近有多少類似的商店?這些商店的規(guī)模、裝修、商品品種、價格及待客態(tài)度如何?自己的加入將是增加競爭，還是互相有利等等。