【正文】 1健康理療中心租賃經(jīng)營型5%　50012健康食品種植基地租賃經(jīng)營型5%　　小計　　10 %　六其他用地　　　　　　17道路用地租賃　85%　　18水體租賃　5%　　19森林用地租賃　10%　　20　綠地租賃　9%　　小計35%　七合計　　160%　 四、項目功能分區(qū)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)【規(guī)劃產(chǎn)品】l 新技術(shù)新品種孵化中心l 植物組培中心【功能定位】功能定位為生態(tài)觀光、體驗、科研教育等為主題的基地，并將休閑度假、生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等與生態(tài)體驗融為一體。具體規(guī)劃上可劃分為四大板塊：十二生肖迎賓區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、創(chuàng)意根雕博覽區(qū)和養(yǎng)生理療區(qū)。第七章 項目功能分區(qū)與重點項目建設(shè)一、項目規(guī)劃范圍與空間布局規(guī)劃范圍為保障項目環(huán)境景觀和土地利用的完整性，以利于生態(tài)的保護和項目的開發(fā)，本項目的規(guī)劃范圍主要限定于蝴蝶泉對面160畝水田和山地下圖所示區(qū)域內(nèi)。 航空：桂林兩江國際機場，目前擁有國際國內(nèi)航線44條，21家航空公司飛行桂林機場，可通航29個國內(nèi)城市和香港、澳門及日本福岡、韓國濟州。 鐵路：鐵路北接京廣線，南接黔桂、枝柳動脈，湘桂鐵路縱貫湘桂走廊，火車可直達國內(nèi)主要城市。 （五）交通條件 公路：四通八達的公路直通廣西各地和臨近省份，國道32323線穿境而過，其中市境內(nèi)322線已改造成高等級公路。石山間容蝕洼地、峰林谷地、河流沖積平地交錯分布，地勢較平坦。境內(nèi)河流大多自西北而流向東南。中部為一塊約150平方公里的山丘，海拔200500米之間。 陽朔縣地貌以石山、丘陵為主，山地為輔。境內(nèi)中部、東部、南部地勢平坦，水源條件好，是我縣最主要的產(chǎn)糧區(qū)。石山星羅棋布，約56%為喀斯特地貌，無數(shù)奇峰平地拔起，遍布于江河兩岸。東北部和西部地勢較高，為中山、低山盤踞，分布有黃壤、黃紅壤、紅壤、紫色土，是我縣主要林產(chǎn)區(qū)。素有“天然溫室”之稱。C。C,氣溫最高月為6月，176。項目距離桂梧高速公路高田出入口處僅4公里，距陽朔縣城約3公里，距桂林國際機場約75公里，貴廣高鐵興坪站20公里，距桂林市約67公里。十里畫廊景區(qū)是一個沿遇龍河?xùn)|西走向的狹長區(qū)域，占地面積約25平方公里。 第六章 項目選址和建設(shè)條件一、項目選址 本項目擬選址于廣西壯族自治區(qū)桂林市陽朔縣十里畫廊景區(qū)南大門對面攬月山莊處。具體規(guī)劃上可劃分為四大板塊：十二生肖迎賓廣場、現(xiàn)代創(chuàng)意農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、創(chuàng)意根雕博覽區(qū)和養(yǎng)生理療區(qū)。協(xié)調(diào)發(fā)展原則一方面，優(yōu)化配置項目內(nèi)部六要素(即食、住、行、游、購、娛)，六大要素能協(xié)調(diào)有序發(fā)展；另一方面，項目的市場開拓應(yīng)以廣西的整體市場背景為依托，各區(qū)功能定位、項目布局應(yīng)盡量考慮到與周邊資源配套，且避免在十里畫廊景區(qū)內(nèi)的項目重復(fù)設(shè)置。集中功能單元對不同類型的設(shè)施如觀光、休閑、康體、娛樂、住宿等功能單元采取相對集中布局，并在其間布設(shè)快捷方便的道路系統(tǒng)，力求使各類旅游服務(wù)綜合體在空間上形成規(guī)模集聚效應(yīng)。在空間分區(qū)布局規(guī)劃中必須通過各種產(chǎn)品與服務(wù)來突出旅游區(qū)主體形象的獨特之處，通過自然景觀、建筑風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計等的有機組合來塑造與強化本項目的形象，給游客、業(yè)主形成一種一目了然的視覺印象?；诖颂厣穆糜伍_發(fā)優(yōu)勢，在功能分區(qū)、項目創(chuàng)意以及標(biāo)志性建筑設(shè)計上均應(yīng)充分體現(xiàn)其資源特色，將優(yōu)勢資源開發(fā)轉(zhuǎn)化為旅游特色產(chǎn)品。充分利用地形環(huán)境特點，解決好山上山下、室內(nèi)室外、石山與平地之間的關(guān)系，努力節(jié)約土地，增大綠化面積，提高土地使用率。堅持保護與開發(fā)并重對景區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護，主要體現(xiàn)在提高景區(qū)的綠化率，對生態(tài)環(huán)境脆弱地區(qū)進行生態(tài)保育，注意建筑風(fēng)格與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致，盡量減少旅游活動的負(fù)面影響，并開始重視環(huán)保規(guī)劃以及生態(tài)產(chǎn)品的生產(chǎn)。第五章 項目規(guī)劃方案一、項目規(guī)劃指導(dǎo)思想本項目的規(guī)劃與布局必須以國際旅游勝地建設(shè)大背景為前提，以十里畫廊片區(qū)總體規(guī)劃為依據(jù)，突出地域優(yōu)勢和資源特色，將本項目建設(shè)成為一個生態(tài)型、可持續(xù)發(fā)展的新型、特色的農(nóng)業(yè)休閑度假旅游區(qū),促進使十里畫廊成為享譽全國的生態(tài)保護區(qū)和休閑度假區(qū)。保護好十里畫廊景區(qū)的歷史文化遺跡及傳統(tǒng)村落，挖掘歷史文化資源，提升旅游產(chǎn)業(yè)的價值。重視景區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境保護，為長期保持生態(tài)平衡奠定基礎(chǔ)。因此，正確處理環(huán)境保護與資源開發(fā)的關(guān)系，做到絕對保護與相對開發(fā)的有機結(jié)合，更好的讓景區(qū)可持續(xù)發(fā)展。處理好項目開發(fā)與環(huán)境保護的關(guān)系項目開發(fā)要注意杜絕水質(zhì)污染，注意生態(tài)環(huán)境的保護。三、項目開發(fā)指導(dǎo)思想處理好項目開發(fā)和十里畫廊景區(qū)總體開發(fā)的關(guān)系項目是十里畫廊景區(qū)總體開發(fā)的一部分，是陽朔縣休閑旅游度假市場的稀有品種，是桂林國際旅游勝地建設(shè)的一個有機組成部分，必將推動陽朔縣旅游市場的進一步發(fā)展，實現(xiàn)區(qū)域旅游業(yè)的共同發(fā)展。（3）十里畫廊景區(qū)鄉(xiāng)村旅游度假已在廣西及國內(nèi)享有較高的知名度和美譽度；（4）項目處在十里畫廊景區(qū)內(nèi)，擁有較佳的自然風(fēng)光，生態(tài)資源優(yōu)勢明顯,景區(qū)內(nèi)的生態(tài)系統(tǒng)基本保持良好狀態(tài)；弱勢（Weakness）分析（1）景區(qū)公路交通較為不便，路面質(zhì)量較差，景區(qū)通達能力較差，旅游旺季堵車比較嚴(yán)重；（2）十里畫廊景區(qū)封閉的陣痛，去陽朔游玩，而十里畫廊是基本是必去之地，如果以大門封閉，恐怕會讓許多人望而卻步，改變初衷。對外交通方便，附近有桂梧高速公路連接桂林和梧州；（2）十里畫廊景區(qū)的自身資源優(yōu)勢為喀斯特峰林峰林峰叢地貌和河流風(fēng)光，兩者構(gòu)成完美的山水景觀，而且生物景觀資源也很突出，人文資源類型多樣。根據(jù)這些市場定位的情況，采取切實可行的對策措施，將上述潛在的目標(biāo)市場變?yōu)楝F(xiàn)實的目標(biāo)市場，這樣才能實現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游型旅游度假市場特征有：（1）休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游度假旅游市場占有比例逐漸增加，已成為重要的旅游市場，客源市場發(fā)展?jié)摿薮螅唬?）客源市場主要以外地市場為主，區(qū)域市場也很發(fā)達，還能吸引大量的國際游客數(shù)量；（3）出游方式以家庭、朋友結(jié)伴、商務(wù)會議和旅游團為主，和家人、朋友一起到附近出游度假是市場的發(fā)展趨勢。（2）中、遠(yuǎn)期目標(biāo)定位逐步擴大到生態(tài)、文化、度假、公務(wù)、商務(wù)、會議、體育及其它專項客源市場。從旅游動機和出游目的看（1）近期目標(biāo)定位近程觀光旅游、休閑旅游及節(jié)慶旅游等類型的客源市場。尤其是大陸寒冷地帶發(fā)達區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達但污染比較嚴(yán)重的區(qū)域。該類客戶是本項目的關(guān)鍵客戶，抓住了他，就抓住了整個公務(wù)休閑旅游度假市場。（3）第三類客戶是關(guān)于政府會議、學(xué)術(shù)會議等方面的會務(wù)人員，也包括一些頂級活動的主辦方。他們對旅游度假產(chǎn)品的要求也較高，希望得到的是增值性的服務(wù)，這類客戶是本項目客戶的主要來源。抓住他們就可以引起大眾的關(guān)注，因此，該類客戶是本項目客戶的重要來源。這類客戶是市場的最上層，往往會產(chǎn)生較大的購買行為，是本項目產(chǎn)權(quán)式度假屋的主要潛在買家。因此，本項目的目標(biāo)客戶定位可按以下五個層面來進行細(xì)分：從客戶消費水平來看（1）第一類客戶是都市高端消費階層諸如國際政要、影視明星、企業(yè)高管、富豪等，消費能力很強，追求高品質(zhì)生活，私密性要求高。二、項目客戶分析項目的開發(fā)具有豐富的自然資源和歷史人文背景，可利用的旅游資源很多，對外交通也比較便利，景區(qū)生態(tài)系統(tǒng)保持良好狀態(tài)。許多會議的組織者都意識到了這一點，會議進程之外的安排，正在從吃喝旅游轉(zhuǎn)向休閑娛樂。許多奔波于各地的商務(wù)人士，工作中的壓力非常大，如果能從日常安排中抽出點時間放松一下，可以算是最大的享受。另一方面，兩者在需求方面也存在差異。l 公務(wù)休閑旅游和私人休閑旅游之間有著很多的聯(lián)系，就需求而言，兩者在某些方面有重疊，也有差異。獎勵旅游是企業(yè)為了對有優(yōu)良工作業(yè)績的員工進行獎勵，增強員工的榮譽感，加強單位的團隊建設(shè)，用公費組織員工進行的旅游。（1）公務(wù)休閑旅游類公務(wù)休閑旅游包括一系列不同的類型，有的是由商貿(mào)人員結(jié)合貿(mào)易特點，根據(jù)業(yè)務(wù)活動情況自行辦理食宿和游覽；有的是由業(yè)務(wù)接待方安排洽談和旅游活動；還有的是委托旅行社綜合安排服務(wù)。度假游客要求度假地有文化、主題、豐富的內(nèi)涵游客類型居住方式度假時間群體特征出游方式短期（1—2天）入住酒店周末當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，近程旅游，多為利用雙休日的時間休閑放松乘車或自駕車中期（3—7天）購買或租賃產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式度假屋節(jié)假日以度假區(qū)周邊地區(qū)客戶為主，利用黃金周等長假的時間乘車或自駕車長期（7天以上）購買或租賃產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式度假屋帶薪長假或時間較長的自由假期以度假區(qū)周邊地區(qū)及外省客戶為主，多為度假建筑物的購買者，按自身需要不定期度假自駕車為主公務(wù)消費類公務(wù)旅游近年在我國取得了長足的發(fā)展，在一些旅游業(yè)較為發(fā)達的地區(qū)，公務(wù)旅游已顯現(xiàn)出旺盛的生命力，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，逐步成為重要的旅游產(chǎn)業(yè)形態(tài)，并為地方社會經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著越來越顯著的作用。游客認(rèn)準(zhǔn)了一個度假地，甚至一個度假酒店，其忠誠度會非常高l 指向集中。即游客往往在一個地方停留較長的時間l 消費方式主要是散客和家庭式的組織方式。度假需求的產(chǎn)生意味著產(chǎn)生了一類新的市場需求，這類需求的滿足必須由市場提供一套新的產(chǎn)品供給來解決。人均GDP達到3000美元時，度假需求才會普遍產(chǎn)生。但這種旅游需求僅局限于觀光性的需求。休閑度假對應(yīng)的主要是中閑和大閑。類型消費特征出游時間需求特征出游方式群體構(gòu)成自駕游經(jīng)濟實惠型占絕大多數(shù)，主要消費項目為門票、住宿和用餐節(jié)假日或周末，頻率較高居住城市周邊的景區(qū)，或長途越野，或駕車控險旅游以親朋好友結(jié)伴同行的家庭自助旅游為主包括白領(lǐng)、教師、商人、自由職業(yè)者等，多以20至40歲的中青年旅游者為主戶外運動休閑所有費用均采用AA制節(jié)假日或周末山地：以郊游、自行車游、登山游、漂流等為主要內(nèi)容；水域：以帆船、帆板、潛水、沖浪、賽艇等為主要內(nèi)容；飛行：以高空跳傘、滑翔傘、私人飛機駕駛等為主要內(nèi)容網(wǎng)絡(luò)化召集或朋友結(jié)伴出行，無導(dǎo)游安排以20 到40 歲、收入在3 000 元以上的人群、學(xué)歷較高的人群為主生態(tài)休閑觀光與休閑相結(jié)合，停留時間較長長假以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，如自然山水、森林等組團或自助偏好自然山水、養(yǎng)生休閑的人群鄉(xiāng)村休閑消費不高，旅游加觀光周末或節(jié)假日觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)家樂等自駕車城市人口中的有車族（2）私人休閑度假類休閑度假在中國是個新事物，一種新的社會生活方式。在所有居民中，出游時間在1天以上的以中高收入居民為主。在這種旅游產(chǎn)品休閑化的趨勢下，私人休閑旅游度假類客戶可以細(xì)分為休閑旅游和休閑度假兩類。它是以旅游產(chǎn)品的休閑提升為基礎(chǔ)，進一步形成區(qū)域系統(tǒng)和產(chǎn)業(yè)鏈的休閑提升。中高收入階層需求引導(dǎo)下的旅游產(chǎn)品的變化，正在帶動整個旅游產(chǎn)業(yè)進入升級更新的新時期，這一時期的主要特征就是旅游的休閑化提升。即使是千分之一比例的頂級富豪，該階層的購買力也是一個天文數(shù)字。中國人口基數(shù)大，每一個高收入的階層，都形成了相當(dāng)大的市場消費規(guī)模。目前，我國地區(qū)差異、城鄉(xiāng)差異、階層差異已經(jīng)全面凸顯。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2006年底，人均GDP已經(jīng)超過2000美元。（一）休閑旅游度假客戶分析根據(jù)休閑旅游度假市場的客戶性質(zhì)，可以分為以下兩大類：私人休閑旅游度假類人均GDP水平是確定消費層級的基礎(chǔ)。鐵路方面，在建的貴廣鐵路通過陽朔縣并設(shè)站。水路運輸上至桂林，下達平樂、梧州、廣州，可常年通航，縣內(nèi)有碼頭5座；鐵路運輸可依托桂林通往全國各地，桂林市鐵路北接京廣復(fù)線，南連黔桂、桂柳動脈，可直達國內(nèi)主要城市。二是開展旅游服務(wù)質(zhì)量提升年活動，加強旅游市場管理，改善投資環(huán)境，加大對漓江竹筏綜合整治力度，成效顯著。陽朔漓江公園、預(yù)計2014年可封閉試運營。一是強力推進旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。陽朔縣超五星級酒店河畔度假酒店(廣東超前列酒店)一期成功推出并取得良好效應(yīng)，目前二期建設(shè)順利。在建項目中,印尼大馬集團(世界500強企業(yè))香樟華蘋項目已初具規(guī)模，即將面世。招商引資情況陽朔縣委、縣政府堅持走科學(xué)發(fā)展觀道路，著力打造“三高一強”(高端景點景區(qū)、高端賓館酒店、高端服務(wù)技能，描準(zhǔn)國內(nèi)或世界級500強目標(biāo))項目。以陽朔瑞盛旅游休閑世界、悅榕山莊、香樟華蘋為載體，加快發(fā)展休閑、養(yǎng)生、運動產(chǎn)業(yè)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)適應(yīng)中外游客需要的中醫(yī)保健設(shè)施。四是扶持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。大力宣貫國家、地方、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，綜合整治旅游市場，堅決打擊尾隨兜售、搶客行為，堅決打擊“飛車黨”，堅決打擊排筏非法營運、擾亂景區(qū)經(jīng)營秩序等行為。創(chuàng)新形式，加大旅游宣傳促銷力度，多渠道、深層次穩(wěn)定并拓展高端客源市場，提高旅游質(zhì)量和效益。支持旅游企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，指導(dǎo)幫助酒店加星、景區(qū)升級，力促悅榕莊、劉宇一藝術(shù)中心等高端酒店年內(nèi)建成試運營。以旅游開放新政策為契機，精心策劃系列旅游促銷活動，對吃、住、行、游、購、娛等旅游要素實施國際化改造，提升現(xiàn)有酒店規(guī)模檔次，啟動1～2家五星級酒店、會所建設(shè)，開拓國際國內(nèi)高端旅游市場，發(fā)展休閑旅游經(jīng)濟。一是加大旅游業(yè)開放力度?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，發(fā)展環(huán)境明顯改善。投資650萬元，完成了縣城區(qū)生活垃圾處理場滲濾液調(diào)節(jié)池的整改并正式投入使用，生活垃圾處理率98%；完成縣城13座公廁改造，新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游公廁8座；投資750萬元，完成抗戰(zhàn)路、蟠桃路、疊翠路、芙蓉路、天馬路、公園停車場至黨校路口等縣城污水管網(wǎng)改擴建3650米,污水處理率達96%。建立違法用地、違法建設(shè)共同監(jiān)管機制，查處違法占用土地案件34起，；查處違法建筑77處。全年爭取項目建設(shè)用地指標(biāo)4289畝，是全市爭取指標(biāo)最多的縣，其中征轉(zhuǎn)分離指標(biāo)超全市其余11個縣的總和。二是城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理工作不斷加強。計劃一期實施的4條主次干道完成施工招標(biāo)，二期實施的6條主次干道完成