【正文】 城市。232。除了預(yù)測經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，還需量化增長率。 4. 市場區(qū)域分析市場區(qū)域概況232。我們強(qiáng)烈建議由擁有豐富酒店設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)師來擔(dān)當(dāng)此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，以避免國內(nèi)酒店常出現(xiàn)的問題。6 ? 墻面、地毯、家具應(yīng)該選擇明亮、但不易暴露污漬和煙頭燒灼跡印的顏色。為避免該情況的發(fā)生，我們建議聘請專業(yè)燈光師進(jìn)行燈光設(shè)計(jì)。我們認(rèn)為，若此類區(qū)域能根據(jù)我們的建議進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，將會極大提高酒店的運(yùn)營效率和利潤。3 后臺輔助設(shè)施面積的設(shè)計(jì)4 ? 多數(shù)酒店都會出現(xiàn)食物、飲料、床單、清潔用品、零配件、家具以及會議活動設(shè)備等貯存空間不足的問題。為此，應(yīng)在大堂出入口附近建有專門的出租車?？亢团R時(shí)停車區(qū)，以避免大堂入口區(qū)域的混亂和擁擠；2 ? 特別注意一些功能區(qū)的入口設(shè)置，如貨物裝卸區(qū)、垃圾堆放及過秤區(qū)以及清洗區(qū)應(yīng)注意安保問題。以上設(shè)施應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店設(shè)計(jì)者進(jìn)行設(shè)計(jì)，并且由酒店管理公司進(jìn)行管理。此外，我們假設(shè)待建酒店建設(shè)將不會對周邊環(huán)境造成破壞和污染。酒店后臺區(qū)域待建酒店將配備符合其酒店規(guī)模的充足的后臺區(qū)域，從而來支持其日常高效的運(yùn)營，如：洗衣房、早餐準(zhǔn)備區(qū)以及行政辦公區(qū)域等。為吸引更多客戶，我們建議提供一些與中醫(yī)相結(jié)合的創(chuàng)新療法，例如，提供著名傳統(tǒng)中醫(yī)師的咨詢服務(wù)、中國藥療和針灸、反射按摩等其他傳統(tǒng)療法。此外，每家理療房配備以下設(shè)施：1 ? 桑拿房和不同水溫的按摩池；2 ? 獨(dú)立的淋浴間；3 ? 獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備；4 ? 按摩床。建議待建酒店配備的水療和健身區(qū)域的總面積約為4,000平方米，其中包括20個(gè)理療室，平均每個(gè)理療室面積約為120平米。這一變化在旅游和零售等領(lǐng)域已經(jīng)較為明顯。健身房：設(shè)計(jì)合理、照明良好、設(shè)施齊全、配有最新健身設(shè)施和重量訓(xùn)練區(qū)以及配備一個(gè)可進(jìn)行健美操或瑜伽鍛煉的多功能室。禮品零售店：建議待建酒店配備一個(gè)禮品零售商店，設(shè)于酒店大堂邊上，該商店將由管理公司自行管理或?qū)ν庹凶?。其他公共（娛樂）區(qū)域?yàn)閺?qiáng)化待建酒店整體國際豪華超五星級頂級溫泉度假酒店定位，建議其他公共（娛樂）區(qū)域按其國際豪華超五星級溫泉度假酒店的標(biāo)準(zhǔn)配備、設(shè)計(jì)及裝修。大多數(shù)會議室應(yīng)該提供置于天花板的投影儀和雙屏幕。會議室樓層應(yīng)提供食物餐柜，方便與會者直接選取宴會茶點(diǎn)；5 ? 除宴會廳外，所有功能會議室應(yīng)裝有窗戶和擋光窗簾，便于采光和控制音響效果；6 ? 所有房間應(yīng)該有多個(gè)獨(dú)立的溫度和照明控制； 使用高質(zhì)量的隔音墻，以便會議更好地進(jìn)行；7 ? 應(yīng)配備足夠大的會前準(zhǔn)備區(qū)和后臺輔助區(qū)，以方便安排與會者。注意事項(xiàng)如下：3 ? 會議設(shè)施應(yīng)該位于酒店的單獨(dú)區(qū)域，與客房和其他公共設(shè)施分開。董事會議室要注重私密性，以小型高端會議為主。宴會廳可分割為兩個(gè)獨(dú)立的會議廳，同時(shí)舉辦兩場宴會；2 ? 為迎合各種規(guī)模會議活動的需要，建議另設(shè)1個(gè)大會議室，最多可容納80人（劇院式座位），面積為160平方米。我們認(rèn)為待建酒店應(yīng)配備獨(dú)特，靈活以及極具功能、寬敞的會議空間，設(shè)計(jì)時(shí)尚、國際化并兼顧當(dāng)?shù)匦蕾p品味，同時(shí)配備世界水準(zhǔn)的會議設(shè)備、先進(jìn)的技術(shù)，如無線上網(wǎng)等高科技的會議設(shè)備。擁有室外會議場所是待建酒店一個(gè)獨(dú)特的區(qū)別于其他酒店的賣點(diǎn)，同時(shí)這也將擴(kuò)大酒店的市場影響力，并使酒店更具吸引力。獨(dú)特而功能完善的會議設(shè)施在吸引重點(diǎn)企業(yè)客戶方面是非常重要的因素。我們認(rèn)為這一面積符合待建酒店的定位及100 間客房的規(guī)模，并且能夠幫助酒店在會議細(xì)分市場上獲得應(yīng)有的份額。因此，我們建議待建酒店不必配備過大的會議設(shè)施面積。 5 咖啡廳30 室內(nèi)咖啡吧使客人在放松的同時(shí)，能夠欣賞到X城市以及X港美景。 待建酒店的這家特色餐廳將成為酒店的“名片”，使當(dāng)?shù)卣w開發(fā)項(xiàng)目成為X地圖上不可或缺的一部分。我們預(yù)測該餐廳將成為待建酒店的特色餐廳。 我們建議酒店的菜品根據(jù)四個(gè)季節(jié)，推出不同的時(shí)令創(chuàng)新菜肴，不斷更新菜譜，從而保持客人對酒店菜品的新鮮感；創(chuàng)建一個(gè)具有極具吸引力的餐飲概念對吸引不確定潛在需求顧客至關(guān)重要；3. 日式餐廳50 考慮到X酒店主要外國住客中，日本住客占較大比例，因此建議為迎合外籍和本地商界人士口味設(shè)立一個(gè)高檔精致的日式餐廳?；洸诉x料廣泛、菜肴口味尚清淡，味別豐富，講究清而不淡，嫩而不生，油而不膩，還兼容了許多西菜做法，講究菜的氣勢、檔次，因此，粵菜通常被認(rèn)為為高檔的菜系，并且容易被外國訪客所接受。建議聘請專業(yè)的設(shè)計(jì)師對酒店餐廳進(jìn)行設(shè)計(jì)； 建議中餐廳提供較高品質(zhì)的粵菜，并且以海鮮為主。中餐廳的整體設(shè)計(jì)應(yīng)與酒店的風(fēng)格，形象，設(shè)計(jì)以及文化相符。高品質(zhì)的國際和當(dāng)?shù)孛朗硨⒃谝欢ǔ潭壬衔淮_定的潛在需求； 2 中餐廳200 為符合待建酒店頂級豪華的定位，突出其餐飲設(shè)施的高檔、奢侈感，建議待建酒店12 個(gè)提供不同規(guī)格的全包房中餐廳，其中包括1 個(gè)最多可容納20 人的大包房、7 個(gè)可容納1012 人的中包房以及4 個(gè)可容納46 人的小包房。 建議全日制餐廳的設(shè)計(jì)是獨(dú)一無二且極具特色的，并且能營造出寧靜、舒適以及奢侈豪華的用餐氛圍。待建酒店的餐飲設(shè)施詳如前表所示?？紤]到待建酒店的地理位置和國際豪華超五星級頂級度假酒店市場定位，我們建議酒店提供6個(gè)高品質(zhì)餐飲設(shè)施，其中包括一個(gè)全日制西餐廳、一個(gè)以粵菜和海鮮為特色的全包房中餐廳、一個(gè)咖啡廳、一個(gè)酒吧、一個(gè)雪茄吧以及一個(gè)大堂吧。大多數(shù)情況下，設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐廳本身就是一種時(shí)尚坐標(biāo)，不僅吸引眾多游客和本地顧客而獲利頗豐，而且自身也可作為賣點(diǎn)來吸引那些喜好體驗(yàn)當(dāng)?shù)孛朗车臐撛诰频觐櫩?，尤其是那些高收入群體。餐飲部分建議待建酒店提供符合酒店形象的高品質(zhì)、多選擇、有特色的餐飲選擇。這種設(shè)計(jì)可以使客房在視覺上顯得更加寬敞。增加浴室面積的一個(gè)原因是目前酒店浴室趨向于類似水療的設(shè)施，如渦流浴盆和花灑淋浴。客房浴室1 四件固定裝置，包括獨(dú)立的淋浴、浴缸、座便器和盥洗盆；2 ? 設(shè)有入戶溫泉泡池3 ? 浴室里安裝花灑淋浴器；4 ? 一部電話分機(jī)；5 ? 高質(zhì)量的毛巾和浴袍。考慮到其他標(biāo)配設(shè)施，我們建議待建酒店的客房和浴室基本設(shè)施如下：客房主要設(shè)施1 ? 整體風(fēng)格協(xié)調(diào)的室內(nèi)布局和設(shè)計(jì)；2 ? 無遮擋的大玻璃窗；3 ? 高質(zhì)量的床和床上標(biāo)準(zhǔn)五件套（符合國際高星級私人極品度假酒店標(biāo)準(zhǔn)）；4 ? 照明良好5 ? 兩步電話（安裝在書桌和床頭），兩條電話線，其中一部電話能外接普通話機(jī)；6 ? 配有閱讀燈的沙發(fā)和休息區(qū)；7 ? 寬頻大銀幕電視或等離子電視，播放信息頻道、衛(wèi)星頻道和市內(nèi)電影；8 ? 獨(dú)立控制的冷熱空調(diào)；9 ? 高品質(zhì)的床單和大號枕頭；10 ? 高品質(zhì)的窗簾和遮光簾；11 ? 大衣櫥和抽屜柜；12 ? 裝備齊全的小型吧臺；13 ? 高速有線和無線互聯(lián)網(wǎng)接口。住在度假別墅的客人和酒店的忠實(shí)會員都可以享用度假別墅。此外，我們建議設(shè)立“度假別墅”，提供會所式的專門服務(wù)、設(shè)施和產(chǎn)品。預(yù)計(jì)未來市場對套房需求處于合理水平，套房可以滿足國內(nèi)外高消費(fèi)人群的需求。? 客房設(shè)計(jì)與設(shè)施推薦客房產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上應(yīng)注重世界一流海派簡約設(shè)計(jì)與東方傳統(tǒng)元素的結(jié)合；而在功能上應(yīng)注重舒適性、方便性和豪華性的結(jié)合。中國一級城市的商務(wù)和度假國際酒店的平均面積標(biāo)準(zhǔn)如下。這一客房數(shù)，能使待建酒店達(dá)到國際休閑度假高端豪華超五星級酒店的規(guī)模要求，在目前和未來的市場中具有競爭力，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)相對較?。贿@一規(guī)模的酒店在市場分類的時(shí)候具有更高的靈活性，不必依賴于影響酒店形象的低收益的細(xì)分市場；該客房總數(shù)將使酒店可接待一定規(guī)模的以會議兼顧度假及定期來連的休閑度假團(tuán)體；此規(guī)模的酒店足以實(shí)現(xiàn)必要的運(yùn)營效率和業(yè)績，且為酒店管理公司所接受。其中包括，推薦原因如下：待建酒店市場定位為國際休閑度假高端豪華超五星級酒店。確認(rèn)待建酒店的設(shè)計(jì)和面積計(jì)算對于該場地是否合理。）大堂區(qū)域　1800800行政酒廊 1100100森林溫泉SPA館210002,000室內(nèi)游泳池康體中心（健身及休閑）111,0001,000商務(wù)中心、禮品商店　輔助及后臺準(zhǔn)備區(qū)25010%100400總計(jì) 　8　后臺區(qū)域行政辦公區(qū)域 　　1,000　　　　　指示性凈面積 　　25163 % 指示性總建筑面積(不包括停車場面積) 　　35800 平方米注:以上測算僅為指示性。）全天制餐廳—西餐美食特色餐廳—中餐　1002002200700特色餐廳—日餐 503150大堂吧、咖啡廳502100酒吧 502100輔助及后臺準(zhǔn)備區(qū) 　25%313總計(jì) 　535　1,563其他　公共區(qū)域數(shù)量每間客房面積（m178。）度假套房A4040%120 度假套房B2020%160 VIP度假套房2020%190 會員度假別墅1010%300400 輔助及后臺準(zhǔn)備區(qū) 　　　 總計(jì) 100100%　17,200餐飲　設(shè)施座位數(shù)每個(gè)座位面積（m178。商務(wù)兼度假客休閑度假住客會議兼度假客國內(nèi)客源市場共分為三級市場 u 一級旅游市場：X及大遼寧區(qū)域城市 u 二級旅游市場：吉林、黑龍江、內(nèi)蒙古等省市u 三個(gè)旅游市場：北京、天津、上海、山西等省市 項(xiàng)目區(qū)域位于東北和環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)快速增長區(qū)域的結(jié)合部，是旅游需求最旺盛的區(qū)域之一，入境旅游市場分為三級：u 一級旅游市場：日本、韓國地區(qū)市場等 u 二級旅游市場：港臺、東南亞地區(qū)市場等 u 三級擴(kuò)展市場：俄羅斯及東、北歐洲市場最佳酒店規(guī)模及設(shè)施推薦依據(jù)待建項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)模式的建立的核心 提煉項(xiàng)目的核心,樹立一個(gè)核心價(jià)值體系： 一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，只有一個(gè)核心，為了項(xiàng)目的發(fā)展必須梳理出一條主線，即：項(xiàng)目的核心價(jià)值體系 項(xiàng)目城市區(qū)域的資源及定位導(dǎo)向 ——《國家級5A級風(fēng)景區(qū)》，以“濱海路”、“海濱公園”及“森林動物園”為基地——城市主城區(qū)中心板塊的休閑、度假資源及城市屬性的海岸資源，打造“復(fù)合型”度假產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目地塊的核心資源優(yōu)勢 ——“地?zé)帷薄皽厝辟Y源；——依托“地?zé)峒皽厝钡拈_發(fā)，以“水文化”為核心，嫁接高端“SPA”功能提升； 溫泉度主題假板塊產(chǎn)業(yè)核心功能設(shè)定：主題溫泉會所 —— 形成核心功能板塊的聚會點(diǎn)；標(biāo)志型溫泉酒店 —— 形成板塊地標(biāo)建筑的焦點(diǎn)；溫泉分時(shí)度假 —— 核心板塊的“核心功能”；溫泉文化 —— 形成項(xiàng)目的核心“文化”體系；最佳酒店規(guī)模及設(shè)施推薦客房客房數(shù)量所占比例%每間客房面積（m178。商務(wù)兼顧度假住客——占比15%吸引X市投資銀行，金融企業(yè)，世界五百強(qiáng)等的高端商務(wù)客戶，以及由X市政府邀請的高級訪問參觀人士。此外，未來待建酒店所處的高建筑作為X城市的“名片”之一，必將吸引較多的具有高消費(fèi)能力高端國內(nèi)外休閑住客。目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客群區(qū)域分布國內(nèi)客源市場 入境客源市場國際頂級豪超五星級度假酒店主要針對在整個(gè)X地區(qū)作中短期（1—3日）停留，年齡在30－50歲之間，有較高的住宿預(yù)算能力，屬于整個(gè)城市里承受最高租金的住客。酒店價(jià)格定位目前X中山區(qū)擁有X最高端的五星級國際和國內(nèi)品牌酒店，如棒棰島國賓館X香格里拉大酒店和富麗華酒店等。第三集團(tuán)酒店處于較低級別。由于品牌和定位的不同，這些酒店房價(jià)將不太可能與第一集團(tuán)酒店處于同一水平。X香格里拉大酒店、X遠(yuǎn)洋洲際酒店、XJW 萬豪酒店以及X希爾頓酒店將會位于第二集團(tuán)。通過我們同當(dāng)?shù)氐恼賳T的訪談中我們了解到，裕景酒店規(guī)劃將位于X第一高樓內(nèi)，目前該酒店與豪華酒店酒店集團(tuán)——朱美拉進(jìn)行談判，預(yù)計(jì)該酒店同待建酒店一樣定位豪華高端，因此預(yù)計(jì)該酒店平均房價(jià)將遠(yuǎn)高于競爭市場平均水平（但考慮到該酒店目前正在談判中，酒店品牌無法確定，因此該酒店的平均房價(jià)定位存在加大的不確定性）。第一集團(tuán)競爭酒店平均房價(jià)處于市場最高水平，這些酒店的進(jìn)入將進(jìn)一步提升整個(gè)X酒店市場的平均房價(jià)。入住率（occupancy）平均房價(jià)（ARD）第三集團(tuán)第二集團(tuán)第一集團(tuán)11/10/61/2/3/7/812/10/9/5/44. 待建休閑度假型酒店 萬豪酒店由于預(yù)期平均房價(jià)的差異，預(yù)計(jì)市場內(nèi)的酒店會被分為三個(gè)集團(tuán)。與香格里拉大酒店相比，其品牌和定位都略次于高端五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)；X凱賓斯基酒店，由于其2005年進(jìn)入市場，已完全滲透市場，因此其2010年入住率和平均房價(jià)相對較高；值得注意的是位于星海區(qū)域的三家待建酒店（城堡酒店、君悅酒店、JW萬豪酒店）的主要競爭酒店——X香格里拉大酒店和X富麗華酒店就平均房價(jià)而言(ADR)都是X五星級酒店市場上的佼佼者。項(xiàng)目則以城市中央山谷唯一的以“山”為主題的休閑度假項(xiàng)目，以“泉”為核心的“水”文化題材的功能規(guī)劃，與區(qū)域城市“?！敝黝}項(xiàng)目，形成“錯位競爭”的核心途徑！產(chǎn)業(yè)功能定位元素水文化之產(chǎn)業(yè)化要素休閑美食、購物……度假度假、泡溫泉、登山……養(yǎng)生SPA、泉療、養(yǎng)生……居住酒店、別墅、企業(yè)會所……經(jīng)營經(jīng)營收益、休閑不動產(chǎn)、租賃…… 以深化“水”主題展開未來生活需求為定位