【正文】 反應(yīng)，不斷的充實(shí)和完善新產(chǎn)品。錦秀中華大酒店的新產(chǎn)品開發(fā)和設(shè)計(jì)應(yīng)從自身的情況和市場(chǎng)的需求這兩方面加以考慮，使試驗(yàn)出來的新產(chǎn)品符合酒店的合理的經(jīng)濟(jì)效益的需求又符合消費(fèi)者的心里需求，達(dá)到雙贏的結(jié)果。 酒店在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同的酒店消費(fèi)群體，了解其需求的變化，以此推出新產(chǎn)品。（1）獨(dú)特性產(chǎn)品生命周期圖如下：（注：由于對(duì)公司在鄉(xiāng)村酒店開發(fā)探索階段的狀況不了解，所以省略開發(fā)期）七、酒店新產(chǎn)品的開發(fā)酒店產(chǎn)品的第一特征是有形設(shè)施和無形服務(wù)結(jié)合，而不斷創(chuàng)新、不斷改進(jìn)、不斷完善，這是賓館酒店有形的產(chǎn)品和無形服務(wù)生級(jí)換代，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和使顧客滿意的保證。（三）成熟期(1)市場(chǎng)改良：酒店通過發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品新用途和尋求新客戶，以擴(kuò)大銷售，例如：利用酒店的特色園林和原生態(tài)的景觀設(shè)計(jì)吸引專程到酒店內(nèi)參觀的消費(fèi)者；(2)產(chǎn)品改良：改進(jìn)酒店產(chǎn)品的質(zhì)量（餐飲質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量等），增加專業(yè)化的商務(wù)會(huì)議服務(wù)隊(duì)伍和個(gè)性化的服務(wù)方式，增加產(chǎn)品的特點(diǎn)吸引力，擴(kuò)大酒店產(chǎn)品的方便性，改進(jìn)酒店的裝潢設(shè)計(jì)等滿足消費(fèi)者的新鮮感，以吸引更多的消費(fèi)者重復(fù)在酒店消費(fèi)。酒店是特色的生態(tài)休閑商務(wù)會(huì)議五星級(jí)酒店，一方面由于現(xiàn)存的以及潛在的有些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)原生態(tài)和綠色環(huán)保酒店認(rèn)識(shí)不深，酒店的目標(biāo)消費(fèi)者希望到原生態(tài)和綠色環(huán)保的酒店消費(fèi)且有能力支付較高的價(jià)格，另一方面酒店面臨的潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅較大，選用快速撇脂策略有利于酒店快速占領(lǐng)市場(chǎng)領(lǐng)先地位及快速建立品牌偏好。錦繡中華大酒店通過特色的盛世文化和生態(tài)園林來滿足消費(fèi)者對(duì)于原生態(tài)，返璞歸真的潛在需求。錦繡中華大酒店給消費(fèi)者提供了舒適的客房，周全的商務(wù)會(huì)議服務(wù)，種類繁多的休閑娛樂活動(dòng)，各種不同風(fēng)味的餐飲等基本的使用功能，以此來滿足消費(fèi)者的使用需求，為消費(fèi)者帶來愉快的享受。四、產(chǎn)品的組成部分：特色的古代園林 齊全的設(shè)施舒適的住宿 周全的商務(wù)服務(wù)休閑娛樂服務(wù)高端客戶特殊服務(wù)商務(wù)咨詢服務(wù)客房服務(wù)古風(fēng)別墅提供的各類飲食 盛世文化產(chǎn)品的組合即錦繡中華大酒店能提供的各類設(shè)施使用權(quán)限及服務(wù)組合方式，例如：公務(wù)客人的組合產(chǎn)品、會(huì)議組合產(chǎn)品、家庭住宿組合產(chǎn)品蜜月度假產(chǎn)品、婚禮組合產(chǎn)品、周末組合產(chǎn)品、淡季度假產(chǎn)品、特殊活動(dòng)組合產(chǎn)品。作為生態(tài)休閑商務(wù)會(huì)議五星級(jí)酒店的先驅(qū)者，我們應(yīng)該做到以下兩點(diǎn)：卓越的服務(wù)質(zhì)量和完美的酒店特色。二、產(chǎn)品策略基礎(chǔ)產(chǎn)品（Product）+消費(fèi)者（Consumer）=實(shí)施以消費(fèi)者為導(dǎo)向的產(chǎn)品策略。(f)攀巖壁——攀巖壁上留下的不是汗水不是淚水，是堅(jiān)強(qiáng)的意志，同時(shí)可以陶冶情操，熔煉團(tuán)隊(duì)意識(shí)。(d)射擊室——用最富創(chuàng)意的頭腦打造出的一流射擊場(chǎng)地，感受別樣的刺激體驗(yàn)。(b)乒乓球室、臺(tái)球室——在沒有了城市緊張的工作節(jié)奏，在酒店中同樣可以有自己熟悉愛好的娛樂場(chǎng)地。(d)工藝品區(qū)——蜀繡、泥人、雕花飴糖、諸葛連弩、藍(lán)印花布、皮影戲館，處處散發(fā)濃郁的中國(guó)工藝文化。(b)酒坊——在酒坊中感受美酒飄香和中國(guó)酒文化的精髓。(e)古韻式別墅群——掩映在江南園林之中，主要以“琴棋書畫”為主題，造型古樸大氣，裝修簡(jiǎn)約淡雅。(d)煙雨樓——觀賞的湖心亭，對(duì)弈、觀景、撫琴、品茶。(b)湖中小舟——乘畫舫，駕扁舟，泛舟湖面，觀賞園林湖中美景，感受別樣的休閑。園內(nèi)特殊設(shè)施及娛樂：。(B)江南園林——建筑風(fēng)格淡索古樸，清新雅致。(e)梨園戲苑——園中建有一個(gè)古戲臺(tái)，品一盅蓋碗茶，聽一曲西皮二黃，感受戲曲文化。賞魚賞蓮，感受自在生活。特設(shè)花瓣浴，香薰浴，牛奶浴等，享受頂級(jí)尊貴的皇家感受。(b)溫泉宮——天然洗浴中心。(2)園林別墅區(qū)(A)北方園林——?dú)鈩?shì)恢弘，規(guī)模宏大，風(fēng)格多元，園中建筑襲皇室建筑之風(fēng)格，分別由上林苑、洛園、泉喧閣組成?！喙δ軙?huì)議廳，以不同的會(huì)議風(fēng)格，設(shè)計(jì)有圓型、“U”型、無柱型，階梯型，教室型等現(xiàn)代化設(shè)備齊全的多功能會(huì)議廳，為商務(wù)會(huì)議精心打造完美天地。會(huì)議廳——結(jié)合盛世文化，以不同的盛世氣息打造經(jīng)典漢鼎廳、唐韻廳和清風(fēng)廳。 ——棋牌室：盡展中國(guó)棋文化的博大精深。 ——音樂酒吧：融合時(shí)尚元素，匯集個(gè)性化設(shè)計(jì)，品味音樂，放松身體和心靈，在動(dòng)感的節(jié)奏中釋放激情。 ——西餐廳：將優(yōu)雅的用餐氛圍與高格調(diào)的裝修風(fēng)格融為一體，盡顯浪漫情懷舒適環(huán)境，西餐菜式主要是法、英、意、俄、美式，輔之以日韓料理，聘請(qǐng)專業(yè)廚師精心烹制，制作地道美食奉上味覺的頂級(jí)享受。將中國(guó)國(guó)粹京劇茶藝等精心展現(xiàn)，讓人在茶余飯后感受中國(guó)文化，陶冶情操。(c)住宿：以三大盛世為理念，包括高級(jí)間、豪華間、行政豪華間、豪華套房、總統(tǒng)套房等在內(nèi)的所有住宿規(guī)格以及特色的蜜月套房，整體呈現(xiàn)漢古樸，唐富麗，清雅致的不同風(fēng)格。(a)大廳：采用鎏金盤龍和正紅色為主色調(diào)的裝修風(fēng)格，極富中國(guó)特色，為顧客提供優(yōu)質(zhì)的前臺(tái)服務(wù)。★ 休閑娛樂區(qū)——放松疲憊的身心，盡情釋放洋溢著的激情。★ 園林別墅區(qū)——青山綠水，亭臺(tái)樓閣，自然古樸與典雅奢華相得益彰。布局合理，動(dòng)靜有致，和諧大氣。綜上所述：錦繡城項(xiàng)目定位為：“高品位，重文化，求環(huán)保，原生態(tài)”的休閑商務(wù)會(huì)議酒店。(11)渠道:以提高消費(fèi)者消費(fèi)便利性為導(dǎo)向的渠道策略。(9)餐飲: 博大飲食文化、濃郁中國(guó)中餐風(fēng)情、典雅西餐風(fēng)情等等。(7)設(shè)施：國(guó)際先進(jìn)的行政樓層、獨(dú)立式豪宅別墅等等。(5)功能：特色文化住宿、休閑、商務(wù)。成為成都五星級(jí)酒店行業(yè)的這一特定屬性/利益方面的領(lǐng)先者。(2)主題：在時(shí)間上,以傳統(tǒng)的中國(guó)盛世文化為特色；在空間上,以原生態(tài)和綠色環(huán)保為主線。產(chǎn)品差異化策略 并非單純的追求產(chǎn)品的變異,而是在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上突出錦繡城項(xiàng)目的個(gè)性特征,塑造出獨(dú)特的市場(chǎng)形象———「原生態(tài)、綠色環(huán)保、蘊(yùn)含著深厚、博大的中華古典文化」,從而去搶占休閑商務(wù)、政務(wù)會(huì)議的市場(chǎng),避實(shí)擊虛。（二）一致性：每一個(gè)分定位符合總定位的要求。第四節(jié) 市場(chǎng)定位（position）這一階段中我們針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的需求和在錦繡中華大酒店項(xiàng)目上所具有的和正在追求的差異化優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行市場(chǎng)定位。（五）錦繡中華大酒店項(xiàng)目針對(duì)有對(duì)品牌的忠誠(chéng)度高并追求高利益的行為特征的中高收入群體。（二）錦繡中華大酒店項(xiàng)目以白領(lǐng)和金領(lǐng)人士以及政府官員為主要目標(biāo)客戶。（三）一旦企業(yè)在多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上獲得成功，就會(huì)增強(qiáng)客戶對(duì)錦繡中華大酒店乃至星慧公司的信任感，有利于提高企業(yè)形象和市場(chǎng)占有率。例如：商務(wù)散客和商務(wù)團(tuán)體顧客對(duì)酒店的會(huì)議設(shè)施及休閑娛樂設(shè)施的要求就具有不一致性。二．項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的策略選擇根據(jù)星慧公司的實(shí)力及現(xiàn)在的酒店競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，我們選擇差異化營(yíng)銷戰(zhàn)略。（二）錦繡中華大酒店項(xiàng)目：具有其它大多數(shù)五星級(jí)酒店所不具備的特色文化休閑區(qū)和特色文化觀光區(qū)及原生態(tài)的綠色環(huán)境；引進(jìn)先進(jìn)的綠色酒店文化理念。按住宿動(dòng)機(jī)細(xì)分市場(chǎng)有利于酒店開展針對(duì)性的服務(wù)。l 按客戶行為因素劃分 品牌忠誠(chéng)度:高、中、低追求利益:高層次、中層次、低層次（二）、按住宿動(dòng)機(jī)細(xì)分：酒店按住宿動(dòng)機(jī)來劃分的細(xì)分市場(chǎng)主要有：公務(wù)客人，商務(wù)會(huì)議客人，團(tuán)體觀光客人，會(huì)議兼旅游客人，散客等。比例最高的高收入群體是大學(xué)?？莆幕潭?。職業(yè)教育/培訓(xùn)師從以上圖形可以看出從07年2月到3月,成都市的收入陡增,雖然到后半程有所下降,但是已經(jīng)超過了全省和西南地區(qū)的收入水平,達(dá)到月均收入3030元,其中市均收入最高的是與教育、培訓(xùn)相關(guān)的行業(yè),其次有政府職員、企業(yè)白領(lǐng)和金領(lǐng)人士,他們的月均收入都已經(jīng)接近4000元,他們擁有很高的文化程度和較強(qiáng)的實(shí)際消費(fèi)能力,正是我們”錦繡中華大酒店”項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)客戶群的主體部分。第 1 位該市平均收入最高的行業(yè)：￥3030該市平均收入在全國(guó)排名：以下是成都市月均收入的狀況:城市：從市城調(diào)隊(duì)獲悉，最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，%。成都的經(jīng)濟(jì)狀況高速增長(zhǎng)，％，在所有的投資中，％；新開工項(xiàng)目446個(gè)，％；，％。生活節(jié)奏緊張、精神壓力過大和不規(guī)律的生活方式，已經(jīng)成為中國(guó)中高層收入族群的致病因素，使他們身體老化速度加快，老年病呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)，人群過速老化趨勢(shì)超過歐美國(guó)家水平。因此，錦繡中華大酒店項(xiàng)目必須考慮星慧集團(tuán)長(zhǎng)期品牌的塑造。2006年，除了在成都加強(qiáng)拿地策略外，遠(yuǎn)大還分別在雙流、綿陽等地拿地，為遠(yuǎn)大集團(tuán)的快速發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。遠(yuǎn)大精心打造的10萬平方米“風(fēng)景2006”項(xiàng)目銷售已過90%。華潤(rùn),，競(jìng)得新城南花蔭地塊，凈地面積175畝，總建筑面積約53萬平方米；9月，,未來幾年，華潤(rùn)置地在成都的可開發(fā)面積將達(dá)到350萬平方米，其開發(fā)貨幣價(jià)值將超過180億元，這一數(shù)字相當(dāng)于去年成都市商品房銷售總面積的三分之一。丹郡。紫云園、芙蓉古城花園城（3期）、置信其中,星慧集團(tuán)面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也主要是：置信,置信已發(fā)展成一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的投資控股型集團(tuán)公司，參股、控股20余家企業(yè)，分別從事住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)、旅游文化產(chǎn)業(yè)以及汽車經(jīng)營(yíng)和服務(wù)等相關(guān)領(lǐng)域。以求樹立起鮮明的市場(chǎng)形象，在顧客心目中形成一種特殊的偏愛，這也是為酒店制定市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略的基礎(chǔ)。可以看到在成都市酒店市場(chǎng)中，多少存在著供大于求的現(xiàn)象，使得相同類型酒店使出渾身解數(shù)爭(zhēng)奪有限的客源，潛在競(jìng)爭(zhēng)者躍躍欲試，隨時(shí)準(zhǔn)備出擊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。這些五星級(jí)酒店多數(shù)是在市區(qū)，交通便利，家園酒店在航空港，有幾家在風(fēng)景區(qū)。(4)消費(fèi)者整體需求分為五大項(xiàng): 干凈、舒適、方便、安全、尊重。規(guī)劃中的“北部新區(qū)”地處雙流北部地區(qū)繞城公路與成都外環(huán)線之間，東起雙流萬安鎮(zhèn)，西至雙流彭鎮(zhèn)，要求實(shí)現(xiàn)“東（華陽）西（東升）互動(dòng)，南（牧馬山開發(fā)區(qū)）北（西航港開發(fā)區(qū)）呼應(yīng)，對(duì)接成都，錯(cuò)位發(fā)展”的城市格局，要把該區(qū)域建設(shè)成為成都市區(qū)域性教育中心，物流配送中心，金融副中心和高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地，形成一個(gè)東起新公興，西至九江的環(huán)繞成都經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心地帶的區(qū)域。政府對(duì)成都市雙流縣投資有許多的優(yōu)惠政策?？偼顿Y超過18億元的金融中心擬充分發(fā)揮區(qū)域眾多銀行聚集優(yōu)勢(shì)，使其成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素的配置中心，西部輻射力量最強(qiáng)的商流、資金流、人才流、技術(shù)流的集散地，把成都全方位融入國(guó)際金融體系之中。（一）定性分析 (1)成都市的土地供給狀況和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套情況：成都市要建設(shè)國(guó)家級(jí)旅游中心城市，市區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套完善,但是土地供給狀況緊張,因此城市發(fā)展空間主要向東向南發(fā)展，其中雙流片區(qū)是成都向南發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。(7)成都市酒店地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量、資質(zhì)、市場(chǎng)份額、營(yíng)銷策略、銷售情況等。(5)對(duì)五星級(jí)酒店有需求的客戶群體收入水平、文化程度以及實(shí)際購(gòu)買力。 (3)成都市商務(wù)會(huì)議五星級(jí)酒店的營(yíng)銷策略。調(diào)查內(nèi)容包括： (1)成都市近幾年及未來的土地供給狀況、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套情況、金融服務(wù)情況等。此外，國(guó)內(nèi)酒店地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)充分證明，在酒店開發(fā)商的市場(chǎng)營(yíng)銷管理工作中，STP定位戰(zhàn)略既是營(yíng)銷工作的重點(diǎn)更是核心和靈魂，只有充分進(jìn)行STP定位分析的酒店地產(chǎn)投資決策才能真正開發(fā)出適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，企業(yè)才能趨利避害獲得預(yù)期回報(bào)，這樣的在該行業(yè)的企業(yè)才能基業(yè)長(zhǎng)青，可以毫不夸張地說，一個(gè)項(xiàng)目STP戰(zhàn)略的成功意味著該酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷已成功了一半。通過鎖定所要進(jìn)入的目標(biāo)市場(chǎng)，真正有所為和有所不為，從企業(yè)的戰(zhàn)略上有針對(duì)性的推出和銷售我們的“錦繡中華大酒店”項(xiàng)目?？蛻羰袌?chǎng)容量巨大，客戶群體的組成結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，他們的需求和品位又各不相同，為了能與對(duì)手展開競(jìng)爭(zhēng)，因此我們需要在營(yíng)銷過程中確定能為之最有效服務(wù)的目標(biāo)市場(chǎng)。最后，即使綠色酒店尚未普及，但本酒店的綠色環(huán)保概念和國(guó)際認(rèn)證制度及未來趨勢(shì)發(fā)展相符合。SWOT矩陣如下：內(nèi)部因素 外部因素優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）SO策略●利用便捷交通，促使酒店的發(fā)展蓬勃●特色的住房文化以及原生態(tài)酒店吸引網(wǎng)絡(luò)顧客●政府應(yīng)頒布鼓勵(lì)綠色酒店辦法和且大力倡導(dǎo)條例●利用事件（環(huán)保）營(yíng)銷，既宣傳酒店的環(huán)保綠色理念又打響酒店的知名度WO策略●加強(qiáng)消費(fèi)者環(huán)境教育●酒店業(yè)者綠色化專業(yè)技術(shù)的輔導(dǎo)●加強(qiáng)酒店管理經(jīng)營(yíng)威脅（T）ST策略●原生態(tài)的酒店模式必須和其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有一定程度上的差異化且不易被模仿●特色的住房文化以及原生態(tài)酒店吸引顧客，以達(dá)到品牌在消費(fèi)者心中地位提升●國(guó)內(nèi)綠色酒店認(rèn)證制度與國(guó)際認(rèn)證制度接軌WT策略●由于企業(yè)知名度不高，因此對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品牌的活動(dòng)應(yīng)該必面利用價(jià)格戰(zhàn)略●簡(jiǎn)化綠色酒店認(rèn)證制度程序●尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)自身尋找新的發(fā)展方向 戰(zhàn)略選擇： ST戰(zhàn)略，由于酒店行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此，本酒店應(yīng)采取回避上表中已有的威脅，并且抓住酒店已有的優(yōu)勢(shì)，在原生態(tài)經(jīng)營(yíng)模式上，和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比有明顯的差異化優(yōu)勢(shì)并且不易被模仿的生態(tài)模式。SWOT分析表如下優(yōu)勢(shì)（S）●便捷的交通●優(yōu)良的地段●原生態(tài)的酒店模式●項(xiàng)目主題規(guī)模大●特色的住房文化劣勢(shì)（W）●網(wǎng)絡(luò)酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足●管理服務(wù)和主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比有不足之處●企業(yè)知名度不高●一般消費(fèi)者環(huán)保意識(shí)低落機(jī)會(huì)（O）●高星級(jí)酒店發(fā)展迅速且前景良好●網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的商機(jī)●環(huán)境長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)為綠色環(huán)?！裾叩耐苿?dòng)威脅