【正文】 格 是否 是 否 維修結(jié)束 費用交項目部財務(wù) 在維修班收費統(tǒng)計表內(nèi)登記 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC18 版號： A 入戶維修作業(yè)指導(dǎo)書 修改狀態(tài)： 00 第 1 頁 共 3 頁 1 目的 規(guī)范入戶維修流程，提高客戶滿意度； 2 適用范圍 各項目 3 職責(zé) 維修工負(fù)責(zé)實施入戶維修； 維修主管負(fù)責(zé)入戶維修派工、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)及檔案資料匯總； 財務(wù)內(nèi)勤負(fù)責(zé)有償入戶維修費用收取； 客服中心負(fù)責(zé)入戶維修回訪及檔案資料收集、保管； 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)入戶維修的培訓(xùn)、指導(dǎo)、監(jiān)督； 品質(zhì)部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查制度執(zhí)行情況。 ，須有防護(hù)措施。 設(shè)備安全保護(hù) 、接零可靠、良好。 ，無松動。 設(shè)備 ，無塵、無油污。 。 外來人員進(jìn)入設(shè)備機房，須經(jīng)上級主管同意，由專人陪同方可進(jìn) 入。 ，應(yīng)上鎖。指定安放。指定安放。指定安放。指定安放。指定安放。指 定安放。指定安放。指定安放。指定安放。 ：每 6個月測試合格，指定安放。 ：指示正確 ，完好無損，固定牢靠。完好無損，固定牢靠。 ：完好無損，固定牢靠，粘貼節(jié)能提示標(biāo)識。 ? 黃沙桶：指定安放。 . 9 設(shè)備房附屬裝置名稱標(biāo)志。 “線路有人，禁止合閘”。 “已接地”。 “常閉”。 。 。 . 6 設(shè)備房顏色 ：黃色。 . 排污管：黑色。 . 5 管道外表顏色 . 上水管：綠色、銀白色、藍(lán)色。 . 4 設(shè)備外表油漆顏色 . 生活水泵：綠色、銀灰色、黑色。 ? “止步，高壓危險”；“禁止攀登，高壓危險”。 。 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC16 版號： A 設(shè)備房管理制度 修改狀態(tài)： 00 第 3 頁 共 5 頁 。 。 。 ? 水泵房：給、排水系統(tǒng)圖。 ? 變電房：一次模擬圖。 通用警示標(biāo)示 應(yīng)在醒目處張貼或懸掛。 各種管線應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行刷漆，水流指示方向應(yīng)做標(biāo)示，閥門常用工作狀態(tài)應(yīng)做標(biāo)示。 各種規(guī)章制度和必要的作業(yè)指導(dǎo)書、注意事項上墻，掛在醒目處。 毗鄰水箱的機房，應(yīng)做好防水防潮工作。排污泵自動運行狀態(tài)良好。 設(shè)備房地面、墻面干凈、整潔，不得有灰塵、蜘蛛網(wǎng)等。 設(shè)備房內(nèi)確保良好的通風(fēng)降溫措施，室內(nèi)溫度不超過 40℃，室內(nèi)應(yīng)懸掛溫濕度計。 設(shè)備房應(yīng)有固定式照明設(shè)施，亮度應(yīng)滿足維修要求。 設(shè)備房內(nèi)不得放置易燃、易爆物品。 4 實施程序 環(huán)境 設(shè)備房的門、窗應(yīng)有鎖緊裝置，開啟自如。 物業(yè)承接查驗標(biāo)準(zhǔn) 按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門規(guī)定執(zhí)行。（備案所需文件資料按主管部門要求提供） 資料歸檔 完成 全部交接手續(xù)，遺留問題整改完成并通過復(fù)驗后 15 日內(nèi)，項目部整理物業(yè)產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料、移交清單、《物業(yè)承接查驗方案》、《物業(yè)承接查驗協(xié)議》、《物業(yè)承接查驗報告》、《工程遺留問題匯總記錄表》、復(fù)驗情況及相關(guān)記錄表格等，復(fù)制歸檔，原件交工程技術(shù)部存檔。 完成全部查驗后，遺留問題的處理由項目部指定專人根據(jù)《物業(yè)承接查驗協(xié)議》跟進(jìn)監(jiān)督落實，承接查驗小組按協(xié)議約定時間組織復(fù)驗，直至符合要求及標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)接管手續(xù)辦理 《物業(yè)承接查驗協(xié)議》簽訂后 10 日內(nèi)，與開發(fā)商移交小組辦理物業(yè)交接手續(xù)，接收物業(yè)服務(wù)用房及其 他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等。 《物業(yè)承接查驗報告》包括承接查驗的范圍和過程、文件資料查驗情況、現(xiàn)場查驗的遺留問題等，明確物業(yè)接管時間、遺留問題的整改措施、期限和復(fù)查時間。 設(shè)施設(shè)備查驗完畢后，承接查驗小組采取必要的現(xiàn)場封閉和保護(hù)措施，確保已查驗設(shè)施設(shè)備的安全。 試驗查驗 ： 通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試 質(zhì)量和性能。 檢測查驗 ： 運用儀器、儀表、工具等進(jìn)行測量，檢測其是否符合質(zhì)量要求。 使用查驗 ： 啟用設(shè)施或設(shè)備檢驗 質(zhì)量和使用功能，直觀了解其符合性、舒適性和安全性等。 觀感查驗 ： 對外觀檢查，一般采取目視、觸摸等 方式 進(jìn)行。 現(xiàn)場查驗人員根據(jù)物業(yè)承接查驗方案，按《物業(yè)承接查驗標(biāo)準(zhǔn)》檢查驗收，查驗結(jié)果和存在的問題填寫《 驗收記錄表》、《工程遺留問題匯總記錄表》。 資料接收人員對符合要求的文件、資料、竣工圖紙暫時保管，并與移交人共同在《移交資料清單》上簽字確認(rèn)。 實施承接查驗 文件資料查驗 承接查驗小組資料接收人員根據(jù)承接查驗方案確定驗收日期安排，按《物業(yè)承接查驗記錄表》（文件資料部分）要求提交的文件資料目錄接收相關(guān)資料。 承接查驗小組與開發(fā)商移交小組根據(jù)物業(yè)承接查驗方案實施。 承接查驗小組組長審核《物業(yè)承接查驗記錄表》，并編制物業(yè)承接查驗方案，明確查驗日期安排、承接查驗小組成員、驗收順序和進(jìn)度安排、驗收標(biāo)準(zhǔn)等。 制定承接查驗方案 制定承接查驗方案前，承接查驗小組指派相關(guān)人員到現(xiàn)場了解情況，協(xié)商查驗日期及進(jìn)度安排等事項，為承接查驗做好準(zhǔn)備。 承接查驗準(zhǔn)備 組建承接查驗小組 接到開發(fā)商要求承接查驗的書面通知，項目部引導(dǎo)開發(fā)商填寫《物業(yè)承接查驗申請表》后， 3 日內(nèi)組建承接查驗小組，分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，項目負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人任副組長；成員包括：資料接收人員、工程驗收人員、相關(guān)配合人員等，編制物業(yè)承接查驗方案，根據(jù) 承接物業(yè)的類型、特點 ，明確人員名單；同時要求開發(fā) 商成立移交小組，明確人員名單。 4 實施程序 承接查驗條件 建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求 建設(shè)完畢，并具備使用條件，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具； 公共服務(wù)設(shè)施（教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等）已按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完畢，并具備使用條件； 道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完畢，并滿足使用功能要求； 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； 4. 物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； 接到開發(fā)商要求承接查驗的書面通知。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)承接查驗的技術(shù)支持及檔案管理工作。 承接查驗小組負(fù)責(zé)承接查驗的準(zhǔn)備、實施和復(fù)驗工作。 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ ZYGC14 版號： A 設(shè)施設(shè)備綜合管理 制度 修改狀態(tài)： 00 第 5 頁 共 5 頁 1 目的 規(guī)范承接查驗流程，確保項目接管順利進(jìn)行，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ ZYGC14 版號： A 設(shè)施設(shè) 備綜合管理 制度 修改狀態(tài)： 00 第 4 頁 共 5 頁 設(shè)施設(shè)備更新改造，由維修主管擬定實施方案 、填寫《請示單》交項目負(fù)責(zé)人及工程技術(shù)部審核，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后組織實施；設(shè)施設(shè)備更新改造按《工程改造管理制度》執(zhí)行。 維修主管根據(jù)設(shè)備使用說明書、特 點、運行情況提前一個月編制次年年度、季度、月度《設(shè)備檢修保養(yǎng)計劃》，交工程技術(shù)部審核，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實施。 重大事故由公司主管領(lǐng)導(dǎo)組織事故調(diào)查組，調(diào)查處理，調(diào)查報告及處理意見十日內(nèi)上報總經(jīng)理。 一般事故：由工程技術(shù)部牽頭組成調(diào)查組，成員可由公司主管領(lǐng)導(dǎo)、品質(zhì)部、項目部組成。事故上報時要講明發(fā)生地點、時間、原因和損失情況。 由于事故造成設(shè)備報廢的，按設(shè)備原價值計算。 設(shè)備事故直接經(jīng)濟損失計算方法 能就地修復(fù)，按實際發(fā)生的維修勞務(wù)費、配件、材料的購置 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ ZYGC14 版號： A 設(shè)施設(shè)備綜合管理 制度 修改狀態(tài)： 00 第 3 頁 共 5 頁 或加工費、機械使用費合計計算。 工程技術(shù)部于當(dāng)日組織相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行事故調(diào)查、鑒定、分析事故原因、確定事故性質(zhì)（責(zé)任事故、質(zhì)量事故、自然事故）和嚴(yán)重程度（一般事故、重大事故）提出處理意見，上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 ，稱為質(zhì)量事故。 人為因素（包括違章使用、違章操作、維修保養(yǎng)不到位、巡查不及時、無證操作、管理人員違章指揮等行為）造成的設(shè)備事故，稱為責(zé) 任事故。 設(shè)備運行（使用）中發(fā)生故障，當(dāng)班人員按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo) 書要求立即處理。 設(shè)備安全防護(hù)裝置配備齊全，作業(yè)路線和空間整齊暢通、無障礙，確保操作人員便于作業(yè)。 確保機械設(shè)備的潤滑油路系統(tǒng)暢通和正常工作， 按《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計劃》及時添加、更換潤滑劑（油）。 設(shè)施設(shè)備的使用、運行操作管理 設(shè)施設(shè)備日常運行管理及安全操作工器具，嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書、設(shè)備使用說明書執(zhí)行，正確、合理使用，確保設(shè)施設(shè)備運行正常、經(jīng)濟合理。 項目部對接管項目的設(shè)施設(shè)備，在前期介入階段著手建立《設(shè)施設(shè)備信息臺賬》，物業(yè)承接查驗時，按照甲方提供的《設(shè)施設(shè)備清單》查驗并同步更新完善《設(shè)施設(shè)備信息臺賬》。 設(shè)施設(shè)備的檔案管理 使用部門對設(shè)備驗收后，一周內(nèi)將工程技術(shù)資料交工程技術(shù)部 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ ZYGC14 版號： A 設(shè)施設(shè)備綜合管理 制度 修改狀態(tài)： 00 第 1 頁 共 5 頁 歸檔、需使用時按《檔案管理制度》執(zhí)行，并辦理相關(guān)手續(xù)。 承接查驗小組與開發(fā)商擬定承接查驗實施方案， 按照甲方提供的《設(shè)施設(shè)備清單》查驗后 辦理移交手續(xù)； 相關(guān)技術(shù)資料移交、歸檔由維修主管按《檔案管理制度》執(zhí)行。 3 職責(zé) 維修人員負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備 操作、管理、檢修、保養(yǎng) ； 、檢修保養(yǎng)計劃，落實日常管理 ； 項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織設(shè)施設(shè)備事故協(xié)調(diào)、處理，監(jiān)督、檢查 日常管理 ； 、分析、處理、上報及提供技術(shù)支持，抽查 日常管理 執(zhí)行情 況 ； 品質(zhì)部負(fù)責(zé)制度執(zhí)行情況的監(jiān)督、檢查。 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC13 版號： A 工程前期介入作業(yè)指導(dǎo)書 修改狀態(tài)： 00 第 3 頁 共 3 頁 1 目的 規(guī)范設(shè)施設(shè)備的管理，提高設(shè)施設(shè)備的使用效能，確保設(shè)施設(shè)備安全運行 。 項目部整理前期介入的記錄、《項目前期介入分析報告》及開發(fā)商相關(guān)文件資料，留存復(fù)印件，原件交行政部按《檔案管理制度》歸檔。 （ 前期介入工作聯(lián)系單、工作日志、方案、會議紀(jì)要、請示單等）。 ． 2 項目部 接到開發(fā)商要求承接查驗的書面通知，按《承接查驗管理制度》實施。 《臨時管理規(guī)約》等相關(guān)文件。 上述內(nèi)容書面反饋至開發(fā)商。 。 。 。 項目可行性研究階段服務(wù)內(nèi)容 ，完成市場調(diào)研。 前期介入小組 根據(jù) 《前期介入服務(wù)合同》 開展前期介入服務(wù)工作。 4 實施程序 簽訂前期介入服 務(wù)合同 運營保障部根據(jù)《與客戶有關(guān)過程控制程序》與開發(fā)商協(xié)商簽訂《前期介入服務(wù)合同》。 項目部負(fù)責(zé)承接查驗、費用收取、檔案管理。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)提供前期介入技術(shù)支持。 2 適用范圍 前期介入項目 3 職責(zé) 運營保障部負(fù)責(zé)協(xié)商、簽訂《前期介入服務(wù)合同》。 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)項目日常巡查、維修、養(yǎng)護(hù)、記錄 ； 負(fù)責(zé)報修處理、預(yù)約服務(wù)、客戶接待工作 ； 負(fù)責(zé)維護(hù)項目共用設(shè)施設(shè)備安全穩(wěn)定運行 ； 負(fù)責(zé)項目承接查驗工作 ； 負(fù)責(zé)項目裝修巡查、驗收工作 ； 實施技術(shù)創(chuàng)新，落實節(jié)能降耗，提出合理化建議 ； 負(fù)責(zé)保管、養(yǎng)護(hù)工器具、防護(hù)用具工作 ； 負(fù)責(zé)值班室、設(shè)備房的環(huán)境維護(hù)工作 ； 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 崗位職責(zé)： 擬訂年度工作計劃、維修保養(yǎng)計劃 ； 負(fù)責(zé)維修班團隊建設(shè)，對維修工日常工作指導(dǎo)、培訓(xùn)、監(jiān)督、檢查、考核 ； 負(fù)責(zé)項目巡查、維修等日常管理工作 ； 負(fù)責(zé)承接查驗及資料收集、整理工作 ； 負(fù)責(zé)落實管理制度、維修保養(yǎng)方案 ； 負(fù)責(zé)組織完成項目報修處理、預(yù)約服務(wù)、客戶接待 ； 負(fù)責(zé)裝修審核、巡檢、組織驗收工作 ； 負(fù)責(zé)處理房屋質(zhì)量投訴，組織、協(xié)調(diào)解決工程質(zhì)量遺留問題 ； 實施技術(shù)創(chuàng)新，落實節(jié)能降耗，提出合理化建議 ； 擬訂計量檢測工具及特種設(shè)備的報檢、校驗方案 ； 負(fù)責(zé)維修工器具、備品備件的采購計劃、盤存及出入庫管理 ； 擬訂突發(fā)事件演練方案； 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 完成 領(lǐng)導(dǎo) 交辦 的其他工作。 協(xié)助 部門負(fù)責(zé)人 做好 客戶 接待 ，協(xié)調(diào)、調(diào)度相關(guān)人員。 負(fù)責(zé) 工程 項目合同的檔案管理：負(fù)責(zé)對簽訂完成的合同進(jìn)行收編歸檔，并編制目錄。 負(fù)責(zé)本部門日常文件、會議紀(jì)要、培訓(xùn)記錄的收集、整理、歸檔、管理工作 。 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC09 版號： A 電梯技