【正文】 資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及企業(yè)外部融資能力等因素有關(guān)。經(jīng)綜合考慮，%。經(jīng)營風(fēng)險報酬率：經(jīng)營風(fēng)險指企業(yè)因經(jīng)營上的原因而導(dǎo)致收益發(fā)生變動的可能性，本項目影響經(jīng)營風(fēng)險的因素包括自然氣候條件、市場需求變動、項目經(jīng)營成本變動、經(jīng)營單位調(diào)整與應(yīng)對價格變動的能力等。本次綜合利用項目同時設(shè)計競爭性項目和非競爭性項目。對風(fēng)險報酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風(fēng)險對風(fēng)險報酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為：風(fēng)險報酬率＝行業(yè)風(fēng)險報酬率+經(jīng)營風(fēng)險報酬率+財務(wù)風(fēng)險報酬率行業(yè)風(fēng)險報酬率。（2）風(fēng)險報酬率216。一般來說，無風(fēng)險報酬率可以參考政府發(fā)行的中長期國債的利率或同期銀行存款利率確定。3．財務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定評估中的折現(xiàn)率按照下式選取：折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率（1）無風(fēng)險報酬率216。2．計算期與生產(chǎn)負(fù)荷根據(jù)預(yù)測學(xué)的原理、該項目市場競爭狀況和產(chǎn)品生命周期理論，(），主要意義在于：第一、避免企業(yè)在不同發(fā)展規(guī)模和周期內(nèi)所產(chǎn)生的企業(yè)發(fā)展趨勢變化的影響；第二、避免由于預(yù)測期后諸如宏觀經(jīng)濟政策、景氣程度、市場結(jié)構(gòu)變化、物價指數(shù)變化等不可預(yù)見因素變化的影響，盡量減少偏差，保證預(yù)測結(jié)果的相對準(zhǔn)確性；第三、符合投資項目為項目投資者帶來直接的、即期的或者可預(yù)見的近期可獲得的項目收益的原則。本次財務(wù)預(yù)測將采用現(xiàn)值法。本預(yù)測中各種數(shù)據(jù)比例，是通過調(diào)查國內(nèi)該行業(yè)的有關(guān)資料，并通過分析統(tǒng)計，制定出的相關(guān)比例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計規(guī)律的特點。 3．倉儲項目工程建設(shè)**費用倉儲項目工程建設(shè)**費用主要是廠區(qū)道路建設(shè)，根據(jù)項目造價，廠區(qū)道路建設(shè)費用為100萬元。 　第十二章 倉儲項目投資估算一、倉儲項目投資估算依據(jù)倉儲項目投資估算編制原則執(zhí)行建設(shè)部和現(xiàn)行有關(guān)編制規(guī)定、辦法、定額、費率標(biāo)準(zhǔn)，主要文件依據(jù)為：1）建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所《工程建設(shè)概預(yù)算編制方法》；2）國家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)**費用標(biāo)準(zhǔn)；3）設(shè)備的市場調(diào)研和詢價.二、倉儲項目建設(shè)投資估算1．倉儲項目廠房及室內(nèi)倉儲庫建筑工程費本項目廠房及室內(nèi)倉儲庫建筑面積為12000平方米，根據(jù)不同預(yù)算造價，本項目廠房及室內(nèi)倉儲庫建筑工程費用為1400萬元。 　 　　 　 　 　 廠區(qū)道路建設(shè) 　設(shè)備購置 　 　 　 　　 　 　員工生活區(qū)及辦公區(qū)建設(shè) 　 　 　 　 　　 2012年4月加工車間及倉儲庫房建設(shè) 2012年3月 2012年2月 2012年1月 2011年12月 2011年11月 2011年10月 三、倉儲項目實施進度表（橫線圖）　二、倉儲項目實施進度安排本項目計劃從2011年10月開始建設(shè)，于2012年4月底完成建設(shè)。6．員工培訓(xùn)計劃（1）新員工加入時，提供崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后方能上崗；（2）在員工工作期間提供不定期培訓(xùn)，提高員工的管理、技術(shù)水平。5．員工來源及招聘方案在項目持續(xù)經(jīng)營期間，將加強對人才培養(yǎng)的投入，不斷引進高素質(zhì)人才，在人員的增加過程中將主要針對公司現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)的不足，引進一批物流管理、業(yè)務(wù)淺談人員；并適當(dāng)引入投資、財務(wù)、法律方面的專業(yè)人員。3．職工工資福利本項目建成后，提供給員工有競爭力的工資水平，并按照國家有關(guān)規(guī)定，給職工提供相應(yīng)的福利和保險。2．勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求本項目運營后，將招聘員工約70人，實現(xiàn)定崗、定職、定責(zé)、定薪。2．倉儲項目機構(gòu)適應(yīng)性分析從機構(gòu)設(shè)置方案來看，該方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，在總體設(shè)置方面，具有完善的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)、管理機構(gòu)、辦事機構(gòu)和服務(wù)機構(gòu)，項目的執(zhí)行機構(gòu)也具有指揮能力、管理能力和組織協(xié)調(diào)能力；在機構(gòu)層次和運作方式上也能夠滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求；項目的法人代表及主要經(jīng)營管理方的素質(zhì)也能夠適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理要求并具備承擔(dān)項目建設(shè)、運營等責(zé)任的能力。 按照“預(yù)防為主，防水結(jié)合”的消防工程指導(dǎo)方針，本項目設(shè)計依據(jù)有關(guān)消防法規(guī)與規(guī)定，應(yīng)采取如下必要的消防安全措施：保證各建筑物之間、各露天堆場之間的安全距離，同時各主要生產(chǎn)建筑物場區(qū)設(shè)置了消防通道，保證消防車能夠暢通無阻，及時進行安全施救；嚴(yán)格遵循《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求進行設(shè)計，考慮了合理的防火、防爆區(qū)、疏散通道、安全門的設(shè)置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類耐火性能好與非燃燒的建筑材料；根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，在辦公及加工車間區(qū)域應(yīng)布置一定數(shù)量的消火栓，并配備滅火器若干。2．危險性作業(yè)的危害本項目的危險性比較低，只需注意在生產(chǎn)過程中操作的規(guī)范性。（3）本項目產(chǎn)生污水較少，經(jīng)處理后全部回收利用，對環(huán)境幾乎不造成影響。五、環(huán)境影響評價（1）擬建項目建成后可能會造成一定的噪聲污染，但是經(jīng)過綜合處理后，預(yù)計場區(qū)噪聲能夠滿足GB123482008《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》中要求，對環(huán)境影響不會太大。（7）本項目產(chǎn)生污水較少，經(jīng)處理后全部回收利用。（5）針對擬建項目的主要設(shè)備噪聲源特征，從聲源上和傳播途徑上采取相應(yīng)的降噪措施，這樣可進一步降低車間內(nèi)的整體噪聲水平，同時可改善廠區(qū)內(nèi)聲環(huán)境狀況，使廠界環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)。施工挖掘產(chǎn)生的土方以及施工過程中產(chǎn)生的渣土，由施工單位或承建單位和市容局渣土辦聯(lián)系外運。（3）在施工過程中，采用低噪聲的施工機械，減少同時作業(yè)的高噪施工機械數(shù)量，盡可能減輕聲源疊加影響；嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）和上海市有關(guān)建筑施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定，避免施工擾民事件的發(fā)生。三、環(huán)境保護措施方案（1）施工期生活污水的水量相對較少，在施工現(xiàn)場設(shè)置臨時廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，在沉淀一定時間后，作為施工用水的一部分重復(fù)使用，這樣既節(jié)約了水資源，又減輕了對周圍環(huán)境的污染。2．倉儲項目生產(chǎn)過程產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響本項目主要污染物為噪聲、固定垃圾和少量污水。（3）聲環(huán)境項目所在地?zé)o噪聲情況。第八章 倉儲項目環(huán)境影響評價一、場址環(huán)境條件（1）水環(huán)境項目所在地?zé)o河道，排入河道的生活污水和工業(yè)廢水尚未超過河道的納污能力。二、水耗指標(biāo)分析采用節(jié)水措施后，估計單位產(chǎn)品的耗水量能降低20%，水的重復(fù)利用率89%。(2)廠區(qū)內(nèi)所有生產(chǎn)生活用水不外排，經(jīng)處理后反復(fù)利用。 第七章 倉儲項目節(jié)水措施一、節(jié)水措施本項目采用以下節(jié)水技術(shù)進行節(jié)水：(1)水資源重復(fù)利用，全廠設(shè)有5個循環(huán)水系統(tǒng)，1個污水處理站。 電 2 水 價格(元/噸)1 名稱 燃料、水、電價格現(xiàn)狀序號 二、燃料、水、電價格表6 均采用鋼結(jié)構(gòu)建筑。 二、倉儲項目工程方案本項目占地面積30畝，廠區(qū)內(nèi)建筑面積約占12000平方米。 輔助設(shè)備 1臺7 車間吊車 1臺6 車間吊車 1臺5 貨場吊車 1臺4 碼頭吊車 1臺3 龍門吊車 1套2 全自動包裝設(shè)備 數(shù)量1 設(shè)備名稱 項目主要設(shè)備清單序號 3．倉儲項目推薦方案的主要設(shè)備清單表3 9．施工條件本項目所有施工條件都已經(jīng)具備。7．法律支持條件本項目建設(shè)符合有關(guān)法律規(guī)定的要求。5．防洪、防潮、排澇設(shè)施條件本項目防洪、防潮、排澇設(shè)施條件成熟。開發(fā)區(qū)投資4000多元用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，供水、供電、供氣、通訊和污水處理配套完善。312國道途經(jīng)區(qū)內(nèi)通往南北，六舒三省道貫穿東西。 在進入21世紀(jì)的**中，舒城人民借機以動，蓄勢而發(fā)，一個工業(yè)進步、農(nóng)業(yè)高效、商貿(mào)發(fā)達(dá)、旅游興旺、科教先進、文化繁榮、**安定、人民富裕的新舒城正在構(gòu)建并形成。畈區(qū)面積約占全縣28%。丘陵面積約占全縣20%。山地面積約占全縣52%。全縣地理概貌西高東低，人口分布西疏東密，經(jīng)濟狀況西困東榮，自然格局呈現(xiàn)為“五山一水二分田，二分道路和莊園”，是一個山、丘、圩兼?zhèn)?，集山區(qū)、庫區(qū)、老區(qū)、貧困區(qū)為一體的縣份。東鄰廬江縣，南界桐城市、潛山縣，西接岳西縣、霍山縣，北毗六安市、肥西縣，距省會合肥市48公里。二、倉儲項目場址建設(shè)條件1．氣候條件開發(fā)區(qū)具有北亞熱帶季風(fēng)氣候特征，四季分明，冬夏長，春秋短，日照充足，雨量充沛。2．倉儲項目場址土地權(quán)所屬類別及占地面積項目占地面積30畝，屬于舒城縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)閑置土地，屬于商業(yè)用地。第三章倉儲項目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案一、建設(shè)規(guī)模本項目建設(shè)規(guī)模為：10萬箱庫存量倉庫；二、產(chǎn)品方案作為倉儲項目，其提供的產(chǎn)品是指與物流相關(guān)的各項服務(wù)，本項目的服務(wù)方案包括：1. 提供家電、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品期貨交割場所服務(wù)2. 家電、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品倉儲服務(wù)3. 家電、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品裝卸服務(wù)第四章倉儲項目場址選擇一、倉儲項目場址所在位置現(xiàn)狀1．倉儲項目地點與地理位置本項目的地址是舒城縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。中國家電、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品貿(mào)易占世界家電、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品貿(mào)易的比重不斷上升。家電、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品貿(mào)易在國際貿(mào)易中有著重要的地位。因此，在項目經(jīng)營期，公司應(yīng)該注重營銷策略，加強服務(wù)宣傳，使?fàn)I業(yè)收入得到有力的保障。另一方面本項目具有投資回收期短，效益好，利潤高的特點，有利于企業(yè)較快實現(xiàn)盈利，因此，從國家和企業(yè)的角度雙重評價都是可行的。 3．倉儲項目投入總資金及效益情況本項目投資額為2000萬元，年實現(xiàn)營業(yè)收入5000萬元,年實現(xiàn)利稅1000多萬元,投資可以在3年內(nèi)收回,具有很好的經(jīng)濟效益。2．倉儲項目建設(shè)規(guī)模經(jīng)充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、**條件以及公司的綜合情況，本項目擬建成集家電、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品配送、倉儲于一體的倉儲中心。公司注冊資本：50萬元，營業(yè)執(zhí)照注冊號碼：341523000012781（11）。 56第一章 總論一、倉儲項目背景1．項目名稱倉儲項目2．單位概況安徽舒城建明家電有限公司簡介：該公司系于2007年3月30日經(jīng)舒城縣工商局批準(zhǔn)，經(jīng)營范圍：家電和電腦批發(fā)、零售；公司位于舒城縣城關(guān)鎮(zhèn)梅河路，共占地面積3000平方米。 56三、結(jié)論與建議 562．存在問題 561．優(yōu)點 56二、倉儲項目推薦方案的優(yōu)缺點描述 56一、倉儲項目推薦方案的總體描述 54第二十章 倉儲項目可行性研究結(jié)論與建議 52三、倉儲項目風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策 52二、倉儲項目風(fēng)險程度分析 52一、倉儲項目主要風(fēng)險因素識別 51第十九章 倉儲項目風(fēng)險分析 51四、倉儲項目**評價結(jié)論 50三、倉儲項目**風(fēng)險分析 503．倉儲項目地區(qū)文化狀況對項目的適應(yīng)程度 502．倉儲項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 501．倉儲項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 50二、倉儲項目與所在地互適性分析 50一、倉儲項目對**的影響分析 49第十八章 倉儲項目**評價 48七、倉儲項目財務(wù)評價結(jié)論 47六、倉儲項目敏感性分析 46五、倉儲項目財務(wù)評價指標(biāo) 44