【正文】 公開(kāi)發(fā)售期（二）、電視視覺(jué)沖擊力強(qiáng)、覆蓋面廣，但如若不夠新穎獨(dú)特的話，容易淹沒(méi)于廣告海洋之中，且時(shí)間短、費(fèi)用高，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的宣傳無(wú)法詳情敘述，故建議輔助渠道（方案由專業(yè)公司提供）。主題三、你要的，都有了。系列一、主題：今天，我和夢(mèng)想有個(gè)約會(huì)……畫(huà)面：系列二、主題：今天，夢(mèng)想就在這里，它是真實(shí)的……畫(huà)面：系列三、主題：今天，夢(mèng)想成真，這就是夢(mèng)中的家……畫(huà)面：系列四、主題：今天，我也要回故鄉(xiāng)，水鄉(xiāng)情深……（打工回家）畫(huà)面：系列五、主題：今天，我有了房和車，夢(mèng)里水鄉(xiāng)，榮耀一生的地方。創(chuàng)意：在信息爆炸的今天，廣告要沖出眾多資訊的包圍，就應(yīng)該在畫(huà)面上吸引人，在內(nèi)容上打動(dòng)人。每個(gè)獲獎(jiǎng)人員均可享受2000元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。主題一：“夢(mèng)里水鄉(xiāng)”杯少兒繪畫(huà)、征文大賽。夢(mèng)里水鄉(xiāng)將與你共同見(jiàn)證這永恒的快樂(lè)。A、 造勢(shì)配合事件營(yíng)銷，發(fā)布系列1/2版平面廣告。營(yíng)銷策劃巨大突破：（76）鑫源地產(chǎn)營(yíng)銷策劃巨大突破概念突破；行為突破；水鄉(xiāng)的突破實(shí)踐；營(yíng)銷機(jī)制和管理的突破；住宅郊區(qū)化的突破；（77）住宅郊區(qū)化；（78）開(kāi)放式環(huán)境的突破；（79）調(diào)研和策劃的突破；（80）以4C理念取代4P理念；——追求客戶滿意度。專家：（74）專家冷眼看夢(mèng)里水鄉(xiāng) 水鄉(xiāng)的缺憾； 水鄉(xiāng)的驕傲； 水鄉(xiāng)的升值潛力（不太張揚(yáng)、謹(jǐn)慎感）； 從水鄉(xiāng)看南昌地產(chǎn)期待脫胎換骨。建筑風(fēng)格：（68）現(xiàn)代江南園林風(fēng)格小區(qū)落戶南昌（69）人與水的親情關(guān)系（和其他樓盤(pán)對(duì)比）熱銷：（70）夢(mèng)里水鄉(xiāng)熱銷說(shuō)明了什么？ 夢(mèng)里水鄉(xiāng)的熱銷場(chǎng)面（對(duì)熱銷場(chǎng)面、數(shù)量的分析）； （71）南昌住宅市場(chǎng)仍有很大空間、關(guān)健看如何適應(yīng)業(yè)主； （72）市場(chǎng)營(yíng)銷的作用； 市場(chǎng)調(diào)查的作用。夢(mèng)里水鄉(xiāng)配套先行：（65）南昌人首次提出配套先行 夢(mèng)里水鄉(xiāng)的道路與生活配套； 國(guó)內(nèi)配套先行的例子； （66） 夢(mèng)里水鄉(xiāng)演繹本地住宅開(kāi)發(fā)新觀念，南昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的里程碑。炒作主題： （9）夢(mèng)里水鄉(xiāng)爭(zhēng)創(chuàng)南昌首家“生態(tài)、文化、健康住宅”試點(diǎn)單位。B、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：2003年2月——4月18日。 報(bào)紙費(fèi)用媒體尺寸顏色費(fèi)用江都市報(bào)整版彩色（版）6萬(wàn)元1/2版彩色3萬(wàn)元軟文500字3元/字1500元南昌晚報(bào)整版彩色5萬(wàn)元1/2 彩色軟文500字3元/字1500元信息日?qǐng)?bào)整版彩色1/2版彩色軟文500字3元/字1500元都市消費(fèi)報(bào)整版彩色5萬(wàn)元1/2版彩色軟文500字3元/字1500元經(jīng)濟(jì)晚報(bào)整版彩色4萬(wàn)元1/2版彩色2萬(wàn)元軟文500字3元/字1000元江西日?qǐng)?bào)整版彩色4萬(wàn)元1/2版彩色3萬(wàn)元軟文可贈(zèng)送免費(fèi)軟文炒作A、造勢(shì)期：2002年12月上旬——1月底以文為主，圖為輔，主要利用《江南都市報(bào)》與《信息日?qǐng)?bào)》、《南昌晚報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)晚報(bào)》、四大強(qiáng)勢(shì)媒體配合炒作。因此在正式發(fā)售前完成如下形象包裝。因此，在前期推廣上側(cè)重于“充分挖掘樓盤(pán)自身優(yōu)勢(shì)”，把項(xiàng)目重點(diǎn)作“集束炸彈”式宣傳，以戶型、景觀、配套環(huán)境為核心突破口，對(duì)夢(mèng)里水鄉(xiāng)的獨(dú)有賣點(diǎn)進(jìn)行集中宣傳，在環(huán)境區(qū)域宣傳上，采取“擁抱對(duì)手，借力打力”的策略，借助陽(yáng)光麗景前期市場(chǎng)的鋪墊來(lái)確立樓盤(pán)的環(huán)境品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到“四兩搏千”的效果。根據(jù)南昌市場(chǎng)的分析，前期良好的鋪墊宣傳將有利于迅速提升夢(mèng)里水鄉(xiāng)品牌的知名度和美譽(yù)度。使夢(mèng)里水鄉(xiāng)代表著“新都市主義及回歸自然生活”的完美詮釋。人家和豫章文化完美交融這一形象塑造主線。從花的癡情、草的綠意，橋的新意、水的風(fēng)情，人的靈氣，形成了小橋南昌素有“江南昌盛”之稱，南昌即使再造出多少聳立的高層建筑、摩天大樓，在豫章文化的水鄉(xiāng)風(fēng)俗建筑面前，也只好低下它們的新貴的頭顱；由此可見(jiàn)傳統(tǒng)的民族建筑多么令人們徘徊愛(ài)憐。社區(qū)“水鄉(xiāng)”形象的塑造是一個(gè)導(dǎo)流過(guò)程，應(yīng)與項(xiàng)目的銷售策略緊密結(jié)合。根據(jù)夢(mèng)里水鄉(xiāng)的特色，有效地突出本項(xiàng)目的唯一性，排他性（江南園林），權(quán)威性（江西首個(gè)民族文化社區(qū)）優(yōu)勢(shì)：即江南水鄉(xiāng)的影響力。各大開(kāi)發(fā)商憋足了勁要在南昌開(kāi)展一次創(chuàng)世紀(jì)的“水”戰(zhàn)爭(zhēng)。湖景雖然是夢(mèng)里水鄉(xiāng)的一大賣點(diǎn)，但在特定情況下我們可以靈活運(yùn)用。市場(chǎng)推廣應(yīng)以江南園林為導(dǎo)向，以湖景為依托、以文化為理念。但作為地產(chǎn)新貴，夢(mèng)里水鄉(xiāng)完全可以創(chuàng)造出一種全新的，有別于綠地及其他樓盤(pán)的生活概念。高層次的樓市競(jìng)爭(zhēng)需要賦予夢(mèng)里水鄉(xiāng)深邃而獨(dú)特的文化氣質(zhì)。但由于時(shí)間上的差距夢(mèng)里水鄉(xiāng)均難超越上海綠地、陽(yáng)光麗景，進(jìn)而又處于一種被動(dòng)的市場(chǎng)追隨者的地位。夢(mèng)里水鄉(xiāng)作為昌南片區(qū)的郊區(qū)大盤(pán)，在面臨板塊內(nèi)部階級(jí)矛盾升級(jí)的同時(shí)，還必須抵御南昌其它片區(qū)樓盤(pán)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)份額的搶奪。我司建議在小區(qū)與澄湖西路架一座輕巧古樸的人行橋跨越澄湖西路與休閑廣場(chǎng)連接，把優(yōu)美秀麗的澄碧湖風(fēng)景直接導(dǎo)入夢(mèng)里水鄉(xiāng)。引入泛會(huì)所概念，進(jìn)一步完善其休閑功能，使之成為一集觀景（澄碧湖景區(qū)）晨練、休閑的綜合型平臺(tái)。如果能利用自然天成的澄碧湖景觀，深入挖掘其特有的價(jià)值潛力，揉合夢(mèng)里水鄉(xiāng)的園林規(guī)劃，倡導(dǎo)生態(tài)、文化、健康的新生活方式，從而形成與其他樓盤(pán)不同的差異性賣點(diǎn)，增加項(xiàng)目的附加值。建議在小區(qū)的施工前期、社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展及前期炒作宣傳中引入“文化、健康管家”的概念，給目標(biāo)客戶群傳達(dá)夢(mèng)里水鄉(xiāng)不僅僅是擁有生理健康，如美好的自然環(huán)境（澄碧湖）、社區(qū)諸多的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施（球場(chǎng)、健身房、晚情小路等），同時(shí)還擁有心理健康，如組織社區(qū)文化藝術(shù)節(jié)（文藝表演、運(yùn)動(dòng)比賽、老年書(shū)畫(huà)比賽、健身比賽等），努力倡導(dǎo)一種健康和諧的鄰里關(guān)系，從而把“文化、健康管家”概念塑造成為夢(mèng)里水鄉(xiāng)的一張顯耀名所。四、文化、健康管家的設(shè)想本項(xiàng)目全新倡導(dǎo)“生態(tài)、文化、健康”住宅概念，倡導(dǎo)一種不僅僅是生理，而且還是心理的健康新生活。商業(yè)街部分位置。讓未來(lái)業(yè)主能夠真切地感受到以后是怎樣的一種生態(tài)、文化、健康、尊貴的生活。三、售樓處布置建議建議將售樓處布置于商業(yè)街中心，并打破目前南昌市所有售樓處一成不變的裝修模式，將售樓處裝飾成為一個(gè)生態(tài)健康、休閑、優(yōu)雅的咖啡茶座性質(zhì)。二、關(guān)于商業(yè)街VIP卡的建議充分利用商業(yè)街的影響力，引入廣義商業(yè)功能，與省內(nèi)著名酒店、超市、航空公司、著名旅游景點(diǎn)、電信、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，達(dá)成協(xié)議，實(shí)現(xiàn)三贏。為彌補(bǔ)這種先天不足，充分挖掘商業(yè)街的服務(wù)功能，將業(yè)主急需的生活配套而周邊又缺乏的配套，用商業(yè)街經(jīng)營(yíng)來(lái)補(bǔ)齊，以打消目標(biāo)客戶群的購(gòu)房顧慮，促進(jìn)成交。方案二：引入一具有相當(dāng)知名度的品牌超市。我司認(rèn)為，把小區(qū)商業(yè)街定為一個(gè)單純的小區(qū)商業(yè)街，幅面太窄不能快速聚集成人氣。我司現(xiàn)將商業(yè)街主定位分別從不同角度提出2個(gè)方案，以供貴司參考：方案一：將商業(yè)街建成南昌市住宅小區(qū)中最具檔次和特色的步行一條街。八、價(jià)格定位根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)的了解，建議住宅多層均價(jià)暫定1350元/M2左右，附物業(yè)的分析比較：區(qū) 域 因 素比 較 項(xiàng) 目比較樣的物比較物名稱夢(mèng)里水鄉(xiāng)陽(yáng)光麗景星港灣錦銹江南上海綠地交通便利共達(dá)度10010210110399繁 華 度10010210210499基礎(chǔ)設(shè)施狀況100102103105100環(huán) 境100103103102102離 市 中 心10010199102103合 計(jì)100110108110103個(gè) 別 因 素比 較比較標(biāo)的物比 較 物 名 稱項(xiàng) 目夢(mèng)里水鄉(xiāng)陽(yáng)光麗景星港灣錦繡江南上海綠地朝 向100100100100100得 房 率10099100100100房型情況100101100100102景 觀1001009999104臨街狀況10010298102100目前規(guī)劃限制10010299103103合 計(jì)100104104110各 因 素 修 正比較物名稱樓層均價(jià)交易時(shí)點(diǎn)修正交易情況修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正修正價(jià)格陽(yáng)光麗景1380元/M2100/99100/100100/110100/1041218元/M2星港灣1070元/M2100/99100/100100/108100/1014元/M2錦繡江南1008元/M2100/99100/100100/110100/104890元/M2上海綠地2600元/M2100/99100/100100/103100/1102317元/M2比較標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格為：1359元/M2第三章 素質(zhì)營(yíng)造建議一、關(guān)于商業(yè)街功能定位的建議由于本項(xiàng)目所處地理位置為新城開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊生活配套及商業(yè)配套欠佳，難以為小區(qū)業(yè)主提供良好的生活便利，在一定程度上將削減目標(biāo)客戶群的購(gòu)買欲望。闡釋：充分體現(xiàn)夢(mèng)里水鄉(xiāng)分戶型設(shè)計(jì)領(lǐng)先市場(chǎng)的創(chuàng)新和特點(diǎn)。闡釋：夢(mèng)里水鄉(xiāng)緊鄰南昌縣新城，盡享自然風(fēng)景的優(yōu)越地理環(huán)境，隨著南昌市的城建發(fā)展，市區(qū)面積的擴(kuò)充，必然成為升值潛力最大的一個(gè)住宅小區(qū)。闡釋：夢(mèng)里水鄉(xiāng)所處優(yōu)越的地理位置，決定了它是目前南昌唯一一個(gè)以江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為題的大型生態(tài)住宅小區(qū)。闡釋：夢(mèng)里水鄉(xiāng)通過(guò)招標(biāo)，聘請(qǐng)優(yōu)良的建筑公司進(jìn)行施工建設(shè)，選用了大量的新型建筑材料，樓盤(pán)品質(zhì)得以保證。闡釋：鑫源地產(chǎn)是由南昌偉夢(mèng)集團(tuán)（江西A級(jí)飼料企業(yè)）：江西省電力設(shè)計(jì)院，新明江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組建的股份投制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其雄厚的實(shí)力和品牌號(hào)召力是與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手角觸市場(chǎng)的強(qiáng)大基石，具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，鑫源地產(chǎn)“高品質(zhì)、低價(jià)格、低成本”的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念也與做老百姓買得起的房子的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路不謀而合。C、 南昌縣目前尚未推出優(yōu)秀的文化、健康住宅小區(qū)，市場(chǎng)空白和夢(mèng)里水鄉(xiāng)自身的優(yōu)勢(shì)使得夢(mèng)里水鄉(xiāng)可能成為南昌縣首個(gè)