【正文】 業(yè)評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標準，對物業(yè)項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。；查驗現(xiàn)狀與建設工程設計文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用設施設備的使用及養(yǎng)護是否符合相關技術標準要求。 ：查勘現(xiàn)狀與《建設工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。物業(yè)項目承接查驗包括主要應包括下列內容：：查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。 物業(yè)項目承接查驗評估應當符合國家、北京市現(xiàn)行有關標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內進行的物業(yè)項目承接查驗評估活動。1物業(yè)項目各系統(tǒng)的承接查驗應準備的記錄表格 承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質量問題統(tǒng)計表》等。 　?。?）工作流程一般有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內容及方法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等； 　?。?）承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質量問題統(tǒng)計表》等。 　?。?）與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排； 　　（2）要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關單項或綜合驗收證明材料； 　?。?）派出技術人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應承接物業(yè)的類型、特點，與建設單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關專業(yè)的技術人員參加。1物業(yè)承接查驗應具備的條件和需要做的準備工作實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；　?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；　　（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；　　（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；　?。ㄎ澹╇娞荨⒍喂┧?、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；　?。┪飿I(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)及其保安員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關依法處罰。1物業(yè)項目交接的監(jiān)督管理違反《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)拒不移交物業(yè)服務用房和相關資料、拒不配合交接查驗、擅自停止物業(yè)服務、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門按照《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》相關規(guī)定依法處罰。應急物業(yè)服務期間，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時指導和協(xié)助全體業(yè)主依法共同決定物業(yè)管理方式和內容。應急物業(yè)服務費用由全體業(yè)主承擔，業(yè)主委員會應當協(xié)助收取。組織應急物業(yè)服務前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將服務內容、服務收費、服務期限等相關內容在物業(yè)管理區(qū)域內公告。1應急物業(yè)服務范圍、內容及操作要求有下列情形之一，住宅物業(yè)項目不能維持正常物業(yè)管理秩序的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同相關部門組織提供應急物業(yè)服務：（一）物業(yè)服務合同期限屆滿，建設單位或原物業(yè)服務企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；（二）物業(yè)服務合同期限內，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)服務合同，撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；（三）物業(yè)服務合同期限內，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)因破產、資質被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業(yè)服務義務的。本辦法所稱拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，是指建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第十二條規(guī)定，逾期不撤出物業(yè)管理區(qū)域的行為。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。收集整理存在問題：（1）收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》；（2）對《物業(yè)查驗|考試大|記錄表》內容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；（3）將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續(xù)。（二）臨時管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設計方案；（五）建設單位移交的圖紙資料；（六）建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范1承接查驗各類工程質量問題發(fā)生的原因及處理發(fā)生物業(yè)工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規(guī)范造成的設計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質量不合格；建設單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災害等其他原因。開發(fā)商、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應當配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。開發(fā)商或業(yè)主委員會應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。新物業(yè)公司應當在接到通知后15個工作日內做出書面回復并與開發(fā)商或業(yè)主大會約定承接驗收時間。 原物業(yè)公司何時退出、拒不退出的問題，新選聘的物業(yè)公司應與業(yè)主委員會協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業(yè)管理區(qū)域。（四）其他內容（1）物業(yè)管理用房；（2）產權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料； （3）與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀 查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀的主要項目內容有： （1）建筑結構及裝飾裝修工程的狀況； （2）供配電、給水排水、消防、電梯、空調等機電設施設備；（3）保安監(jiān)控、對講門禁設施； （4）清潔衛(wèi)生設施；（5）綠化及設施； （6）停車場、門崗、道閘設施；（7）室外道路、雨污水井等排水設施；（8）公共活動場所及娛樂設施；（9）其他需了解查驗的設施、設備。物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)查驗的基本內容有以下幾個方面。 　　其他公共配套設施 　 　物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱等。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無林建筑主要有小品、花架、園廊等。 　　共用設施設備 　　 物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內容有：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)運系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調等。 　　物業(yè)共用部位 　　 按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗。 　物業(yè)承接查驗的物業(yè)共用部位和共用設施設備的內容共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。（五）確認現(xiàn)場查驗結果；（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；物業(yè)項目交接的程序：（一）確定物業(yè)承接查驗方案；（二）移交有關圖紙資料；（三）查驗共用部位共用設施設備；全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)及性交接，也可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行交接。 它分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗兩種類型，前者發(fā)生在建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產權單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。五、物業(yè)的承接查驗（061093）物業(yè)項目交接的含義：是指建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與全體業(yè)主之間對物業(yè)共用部分進行查驗交接以及對物業(yè)管理相關資料進行移交和承接的行為。在物業(yè)開發(fā)建設初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。早期介入分為哪幾個階段及各階段的基本內容(一) 可行性研究階段 工作內容(1) 根據(jù)物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理模式(2) 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內容(3) 確定物業(yè)管理的服務質量(4) 根據(jù)物業(yè)管理服務成本初步確定物業(yè)服務費的收費標準 方法要點組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進行總體策劃（二）規(guī)劃設計階段內容：就物業(yè)的結構布局、功能、環(huán)境、配套設施、社區(qū)活動場所提出意見方法：參與規(guī)劃討論會的方式，從使用、維護、管理、經營以及功能的調整和物業(yè)保值的角度提出意見（三）建設階段內容：與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)問題共同商榷解決：派出工程技術人員進駐現(xiàn)場、對工程進行觀察、了解、記錄（四）銷售階段內容(1) 完成物業(yè)管理方案及其實施進度表(2) 擬定物業(yè)管理的公共管理制度(3) 擬定收費辦法收費標準、各種報批手續(xù)(4) 對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(5) 派出現(xiàn)場咨詢人員，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(6) 將全部早期介入的資料記錄、方案、圖紙整理歸檔 方法要點準確全面展示物業(yè)管理服務、征詢業(yè)主歲物業(yè)管理服務的意見、并進行整理、以此作為前期物業(yè)管理里方案制定修改的依據(jù)。物業(yè)服務合同的概念及特點：物業(yè)服務合同是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、建設單位或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會之間就物業(yè)管理服務及相關的物業(yè)管理活動所達成的權利與義務關系的協(xié)議。合同簽訂應遵循的基本原則：地位平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、遵守法律原則。事實合同是指平等主體的合同當事人之間通過一定的適法的事實行為成立的債權債務關系。書面合同是指以文字為表現(xiàn)形式的合同形式。當事人雙方的話語是否為口頭協(xié)議，很難認定?？陬^協(xié)議是協(xié)議的一種,但有其局限性：法律規(guī)定有些種類的合同是必須用書面方式簽定的，口頭協(xié)議無效。希望對方能完全接受此條件的意思表示，不是法律行為。如對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，投標方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案；實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經營風險而制訂影響服務質量的方案。(3)方案中對招標文件要求作出的實質性響應內容必須是投標企業(yè)能夠履行的，包括各項服務承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。 制定物業(yè)管理方案的要求：(1)物業(yè)管理方案的內容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理服務需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。　　(8)對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調整?！　?6)根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內容制訂詳細的操作方案?！　?4)確定組織架構和人員配置?！　?2)對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料。 必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅.(二) 物業(yè)管理招標的程序　1．成立招標領導小組 2．編制招標文件 　3．公布招標公告或發(fā)出投標邀請書　4．發(fā)放招標文件 　5．投標申請人的資格預審 　6．接受投標文件　7．成立評標委員會 8．開標、評標和中標 物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧：(一) 物業(yè)管理投標的條件 1．法律法規(guī)規(guī)定的要求 2．招標方規(guī)定的要求(二)物業(yè)管理投標的程序 1．獲取招標信息 2．項目評估與風險防范 3．登記并取得招標文件 4．準備投標文件 5．送交投標文件 6．接受招標方的資格審查 7．參加開標、現(xiàn)場答辯和評標8．簽約并執(zhí)行合同 (三)投標的策略及技巧 1．投標的組織策劃 　 2．項目的現(xiàn)場踏勘 3．投標文件的編寫 　4．投標報價的策略和技巧 5．現(xiàn)場答辯的技巧 6．簽約談判的技巧 制定物業(yè)管理方案的一般程序：物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動后，應組織相關人員在對招標物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案。委托招標代理機構招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。(1) 招標人自行組織招標,自行組織實施招標活動的招標人應當成立專門的招標組織，自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標項目相適應的技術、經濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。02物業(yè)管理投標的一般程序哪些：獲取招標信息 項目評估與風險防范 登記并取得招標文件 準備投標文件 送交投標文件 接受招標方的資格審查 參加開標、現(xiàn)場答辯和評標 簽約并執(zhí)行合同028在物業(yè)