【正文】 的局部變更可在原圖上更改或在圖上增畫大樣圖或部分更改圖；對改動較大的部分要重新繪制。第六條 竣工圖紙的管理（一）工程竣工驗收后一般在 30 天內(nèi)應完成竣工圖。遺失圖紙的，保管人負責賠償。（三）分發(fā)登記項目發(fā)展部建筑師負責記錄分發(fā)時間、領取人單位、姓名、數(shù)量。施工單位 2 套（為其保留 1 套作為繪制竣工圖使用） 。項目發(fā)展部、計劃經(jīng)營部各 1 套。公司存檔 2 套。第五條 施工圖紙的管理程序（一） 圖紙的整理收到圖紙后，項目發(fā)展部建筑師核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進行分類、編號、登記。（二）完整的施工圖應包括總圖及總說明、總目錄、建筑圖、結構圖、設備圖（給排水、采暖、通風、空調(diào)、設備安裝等） 、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等） 、室內(nèi)裝飾圖、標準圖、通用圖、設計說明書等。規(guī)范化的施工圖管理是工程施工管理、竣工結算的基礎，也是工程竣工驗收后物業(yè)管理工作的必需。第二條 本辦法適用于公司所有工程圖紙的施工圖會審和技術交底。21 / 105設計評審要點編號：TSFCPM02項目名稱 設計階段設計單位 設計負責人設計評審要點序號 評審要點 計劃時間 評審結果1234567891011121314151617181920編 制 審 批注：本表可附頁；評審前項目發(fā)展部提前 2 日填制本表并經(jīng)副總經(jīng)理審核確認。第十六條 本辦法由公司總經(jīng)理辦公會負責解釋，修改時亦同。未按《項目前期工作計劃》完成各階段工作致使影響項目總體進度的，開工時間每延遲一天分別給予項目發(fā)展部經(jīng)理和項目經(jīng)理 20 元/天的罰款。徇私舞弊、收受賄賂的，一經(jīng)查實，公司將給予 1～3 倍罰款、開除處罰；情節(jié)嚴重的，公司有權追究當事人的法律責任。 《項目前期工作計劃》是對項目發(fā)展部和項目部及相關人員進行績效考核的依據(jù)。 《項目前期工作計劃》應包括各階段工作的起止時間、責任人、工作成果和效果評價等內(nèi)容。項目發(fā)展部負責對專業(yè)評審機構考察、洽談、監(jiān)督和評價。第十二條 設計評審應從各個專業(yè)、各個方面逐一進行，并與設計單位進行充分溝通，了解設計單位的設計思想，既要滿足項目的“設計要求” ，又要盡量防止“設計要求”影響設計師設計思想的發(fā)揮和體現(xiàn)。技術交底20 / 105會由項目部負責組織。第十條 鑒于設計方案直接決定項目成本的高低，因此在進行設計方案評審時， “成本限額”是評審的一個重要方面。除了采用以上評審方式外，公司可進一步征詢房地產(chǎn)各領域?qū)＜摇⒛繕丝蛻舻囊庖?。設計方案評審后，項目發(fā)展部的建筑師應整理評審記錄，并保存。（3）中標單位再次吸收其他單位方案的設計思想，對方案進行進一步改進，直到通過評審。第二輪評審后產(chǎn)生中標設計單位。（2）第二輪評審被保留的設計單位吸收其它方案的設計思想，對方案進行改進，并在規(guī)定時間內(nèi)參加規(guī)劃設計方案的第二輪競標。徑總經(jīng)理同意后可邀請外部的專家參加方案的第一輪評審。項目設計方案應至少經(jīng)過兩輪評審，方可產(chǎn)生最終方案。設計成果必須經(jīng)由項目經(jīng)理、營銷中心經(jīng)理確認，總經(jīng)理最終審定。 19 / 105項目發(fā)展部組織各階段設計方案評審和施工圖（內(nèi)部）會審，對設計成果和評審質(zhì)量負責。第七條 設計方案評審的原則邊設計邊評審：為了防止設計偏差、縮短設計和評審周期，公司分別對各階段的設計成果進行依次評審。設計期間，項目發(fā)展部建筑師應及時、準確地記錄雙方溝通的內(nèi)容，作為解決可能出現(xiàn)的糾紛的原始證據(jù)。在編制設計招標、委托文件的過程中，項目發(fā)展部要廣泛征詢相關部門的意見和建議，尤其是要充分聽取營銷中心及副總經(jīng)理、總經(jīng)理的意見。設計招標、委托文件包括：（1）招標公告或邀請招標函；（2）項目介紹；（3）設計要求；（4）投標要求；（5）評標、中標通知書發(fā)出的時間；（6）其它文件。在選擇設計單位時，以下條件應要求設計單位做出明確的承諾：同意在公司及項目的宣傳資料、廣告中出現(xiàn)設計單位的名稱和標志；同意為公司其它項目的設計提供免費顧問，并在所顧問的項目的宣傳資料、廣告中以“設計顧問”的名義出現(xiàn)其單位名稱和標志；同意在今后的合作中“設計收費標準”有不低于約定額度的優(yōu)惠；同意在對外宣傳中將委托項目作為案例進行正面宣傳。第四條 設計單位的評選方式規(guī)劃設計、景觀設計、建筑設計單位采用邀請招標或議標方式評選產(chǎn)生；基礎設施（水、電工程）設計采用定向選擇方式評選產(chǎn)生；勘察、測繪單位采用議標方式評選產(chǎn)生。公司招標委員會監(jiān)督設計、勘探、測繪單位的評選過程并最終選定中標的設計單位。營銷中心參與設計評審，提出設計方案是否滿足市場需求及功能性要求的主導意見。項目部參與設計評審，確認設計評審和會審結果。第二條 本手冊所稱的“設計”包括項目概念性方案設計、項目規(guī)劃設計、項目景觀設計、建筑設計、配套設施設計、裝修設計等。第十二條 本辦法自頒布之日起施行。第十條 鑒于設計策劃工作的特殊性，設計策劃人員在日常工作中應加強房地產(chǎn)市場特別是其它房地產(chǎn)項目設計創(chuàng)新點的調(diào)研，以不斷提高設計策劃能力。第八條 為了提高《設計委托書》的質(zhì)量，對于特殊項目或公司未曾開發(fā)過的項目，公司可以委托專家或另一家設計單位代為編制。第六條 設計策劃程序（1）建筑師以市場調(diào)查為基礎，依靠經(jīng)驗和規(guī)范提出初步方案；（2）部門內(nèi)部討論、改進；（3）部門負責人邀請主管副總經(jīng)理及營銷策劃、銷售、客戶服務人員、項目經(jīng)理等參與討論；（4）聽取總經(jīng)理的指導意見；（5）進一步改進設計方案；（6）建筑師起草《設計委托書》及《設計要求》 （《設計指導書》 ） ；（7）討論、批準《設計委托書》及《設計要求》 （《設計指導書》 ） 。第四條 規(guī)劃設計要點依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門下達的項目規(guī)劃設計要點。第二條 設計策劃就是根據(jù)項目的規(guī)劃設計要點（目標設定） ，以市場調(diào)查為基礎，依靠經(jīng)驗和規(guī)范，對項目進行客觀地分析，最終提出設計方案和設計要求的過程。第十一條 本辦法自頒布之日起施行。違反者，公司查實后予以嚴肅處理。 《項目前期工作計劃》在經(jīng)總經(jīng)理批準后，報綜合管理部和計劃經(jīng)營部備案。各項目各項手續(xù)的具體時間由公司總經(jīng)理辦公會議根據(jù)當時政府部門的規(guī)定研究決定。第七條 因以下原因?qū)е率掷m(xù)不能按期辦結的，責任部門和責任人不承擔責任：（一）法律意義上的不可抗力；14 / 105（二）政府職能部門的責任，如政府違約、相關人員外出等；（三）公司未能及時繳費資金。（一）未按期完成工作計劃的，執(zhí)行《考核管理辦法》的有關規(guī)定。公司視其貢獻程度給予一定的獎勵。責任部門的負責人對手續(xù)辦理的及時性負有領導責任。第二條 公司有關部門、項目部在項目證照手續(xù)辦理方面的工作分工：證照手續(xù) 責任部門 協(xié)助部門或人員項目選址意見書 項目發(fā)展部 副總經(jīng)理項目立項 項目發(fā)展部 副總經(jīng)理建設用地規(guī)劃許可證 項目發(fā)展部 副總經(jīng)理土地使用證 項目發(fā)展部 副總經(jīng)理供電、供水、人防、消防、供氣、電信等市政配套手續(xù)項目部 項目發(fā)展部建設工程規(guī)劃許可證 項目部 項目發(fā)展部施工許可證 項目部 項目發(fā)展部預售許可證 營銷中心 副總經(jīng)理第三條 異地項目的手續(xù)，公司除了土地使用證手續(xù)由公司辦理外，其它手續(xù)均由項目部自行辦理。評審人應本者對公司高度負責的態(tài)度提出明確、具體的評審意見，并對評審意見負責。 本規(guī)程由公司總經(jīng)理辦公會負責解釋。 “不可行性”研究由公司財務部負責或公司委托專業(yè)機構，以促進項目項目可行性研究的科學、客觀性，提高公司的決策水平。8 項目不可行性研究在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的客觀環(huán)境下和土地“招拍掛”政策下，盡管計劃立項工作已經(jīng)弱化，但項目可行性研究工作不應被弱化，還應進一步加強，以體現(xiàn)對公司高度負責的精神。高于177。除不可抗力因素導致的偏差外，正常偏差不應高于177。委托可行性研究時，所選擇的可行性研究單位應滿足公司規(guī)定的供方評選準則，并執(zhí)行公司合同管理的有關規(guī)定。5 詳細可行性研究項目決策后，項目發(fā)展部應在原可行性報告的基礎上除了編制供項目立項用的報告外，還應編制詳細的、可指導項目全程開發(fā)經(jīng)營工作的可行性研究報告。評審后問題較多時，應進行補充研究。 評審會議由項目發(fā)展部負責會議記錄。注：項目發(fā)展部負責專家?guī)旖ㄔO工作。 總經(jīng)理根據(jù)評審意見組織召開公司高管人員聯(lián)席會或有關部門和人員參加“項目可行性研究報告評審會議” 。 《項目可行性研究報告》編寫完成后，發(fā)放的范圍至少包括參加項目評審會議的成員。（1）市場比較法（2）成本法（3）收益還原法（4）假設開發(fā)法（5）其它方法（如專家調(diào)查法、德爾菲法等） 評估分析包括市場分析、經(jīng)濟分析、技術分析、風險和敏感性分析等。注：根據(jù)項目的市場定位，項目利 潤不應低于城市房地產(chǎn)企 業(yè)平均利潤。注：用成本法測算項目的市場價格時，應依據(jù)市物價管理部 門關于商品房銷售價格的管理規(guī)定。由總經(jīng)理組織有關人員進行兩種價格的比較分析，確定最終價格（均價）及價格的上限和下限。 銷售（租賃）收入測算程序根據(jù)測算的成本費用，加上預期利潤或政府限定的利潤（經(jīng)濟適用房） ，提出產(chǎn)品理論價格。 綜合管理部 項目銷售（租賃）收入測算 由營銷中心針對不同的開發(fā)方案進行銷售（租賃）價格預測，進而測算出項目的銷售（租8 / 105賃）收入。 項目發(fā)展部公共配套設施費 人防工程費、商業(yè)網(wǎng)點費、消防等。 項目成本及責任分工如下：項目成本 包括的內(nèi)容 責任部門土地費用 土地出讓金、拆遷補償費等。 項目成本預算 項目發(fā)展部根據(jù)調(diào)查研究的結果，提出項目策劃方案，組織進行項目成本測算。 項目開發(fā)周期的確定應考慮市場需求、合理施工周期、公司發(fā)展規(guī)劃、公司資金狀況及融資能力、項目復雜程度、競爭樓盤進度、同質(zhì)項目開發(fā)的實際平均周期、本項目的不確定因素對項目開發(fā)周期的可能影響等。調(diào)查內(nèi)容包括競爭者調(diào)查和競爭樓盤調(diào)查。 市場調(diào)研由營銷中心負責，也可委托專業(yè)市場調(diào)研公司進行。4 可行性研究程序可行性研究應遵循以下程序： 調(diào)查研究主要從資源調(diào)查和市場調(diào)查兩方面進行。提請公司總經(jīng)理辦公會討論批項目投資事宜。 營銷中心參與項目的可行性研究，負責市場調(diào)查的具體工作，負責銷售（租賃）收入的測算。3 職責分配 項目發(fā)展部是本程序的主控部門，負責：尋找建設項目；負責項目成本的估算和概算；組織項目的可行性論證不可行性論證；編制項目的初步可行性報告（用于土地投標或合作洽談） ；按照規(guī)定格式和內(nèi)容要求編制、報審《項目可行性研究報告》 （報政府部門） ；項目立項后，組織編制詳細的《項目可行性研究報告》 （內(nèi)部使用的、指導整個項目開發(fā)經(jīng)營工作的精細化版本） 。6 / 105項目可行性研究管理規(guī)程1 目的為了明確項目市場調(diào)查的內(nèi)容，規(guī)范項目可行性研究的程序，使項目的可行性研究更加全面規(guī)范、更加切合實際，為項目的投資決策提供依據(jù)，特制定本程序。（3）在對外談判過程中，談判人員應積極維護公司的品牌形象和利益，嚴禁泄露公司秘密，嚴禁行賄或收賄，否則公司將給予嚴重警告處分或辭退處理，并有權追究其法律責任。未能及時報送報告的，公司給予項目發(fā)展部 100－200 元的處罰；市場調(diào)查數(shù)據(jù)不準確、不完整，總經(jīng)理能指出明顯錯誤的，給予 50 元/處的處罰。第十四條 工作規(guī)范及違規(guī)責任（1）項目發(fā)展部每季度向總經(jīng)理報送一次“土地市場信息” 。第十三條 根據(jù)公司的年度經(jīng)營計劃，當土地儲備工作屬于公司的年度工作重點之一時，公司可以成立以總經(jīng)理為組長的“公司土地儲備工作小組” 。合作協(xié)議應進行簽證或公證。第十一條 通過資本運作方式獲取土地的，公司項目發(fā)展部應詳細調(diào)查合作單位的資產(chǎn)負債和資信情況。第九條 土地競拍中標后，公司總經(jīng)理或總經(jīng)理授權競拍代表在《拍賣成交確認書》上簽字、蓋章。如果屬于土地使用權轉(zhuǎn)讓，總經(jīng)理應明確受讓的條件并全程指導談判過程。必要時，可與其他單位協(xié)商要求其退出投標或與其他單位聯(lián)合投標。第七條 總經(jīng)理決定參加土地投標后，財務部要提前安排投標所需的保證金和土地出讓金；要進一步與土地儲備管理部門密切聯(lián)系，提前了解土地拍賣的詳細信息，調(diào)查其他投標單位的情況，并在規(guī)定時間內(nèi)制訂出具體的投標方案，包括投標策略。通過調(diào)查和經(jīng)驗判斷認為初步可行后，項目發(fā)展部負責初步估算項目的開發(fā)成本編制并編制《項目初步可行性報告》報送總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否參加投標（或進一步洽談） ?？偨?jīng)理初步同意后，項目發(fā)展部應進行土地的資源調(diào)查和市場調(diào)查。 第六條 如果土地滿足公司的“拿地”原則，計劃經(jīng)營部應首先征詢公司總經(jīng)理的意見。（3）通過公共關系單位或個人獲取土地供應信息。第四條 土地供應信息的搜集項目發(fā)展部通過以下途徑獲取土地供應信息：（1）從土地儲備管理部門獲取信息：項目發(fā)展部應與土地儲備管理部門保持密切的聯(lián)系，及時搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供應計劃（包括不同用途的土地供應計劃） ，隨時關注“土地招標公告” ，及時向總經(jīng)理報送土地市場信息。（3）與公司的開發(fā)能力相符合。第三條 “找地”原則（1）與公司的土地儲備計劃和發(fā)展戰(zhàn)略相符合。為了規(guī)范“找地”行為，提高項目可行性的“辨識能力” ，降低土地投標風險，保障土地儲備，促進公司的可持續(xù)發(fā)展，制定本辦法。此前頒布的有關文件同時廢止。主控部門不能解釋的，由公司總經(jīng)理辦公會負責解釋。在手冊使用期間，如有修改建議，各部門負責人、項目經(jīng)理應匯總意見，于每季度末 20 日前反饋到綜合管理部，由綜合管理部 組織有關部門進行修訂。手冊的印發(fā)、保管、編制、修訂等事宜由公司綜合管理部負責手冊持有者應妥