【正文】 按出讓合同規(guī)定的剩余年限、土地的使用性質(zhì)、出讓金、地上建筑物和其他附著物的價值等項內(nèi)容，由土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定。終止的原因主要有以下幾個方面：(1) 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當交還土地使用權(quán)，并辦理注銷登記。 登記發(fā)證階段到土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。如占用集體土地需附安置補償方案，土地征為國有后才能出讓。報批出讓方案需附《土地使用規(guī)則》、《土地使用權(quán)出讓合同》（草本）?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓合同書》主要內(nèi)容包括：①雙方當事人；②標的物概況（位置、四至、面積、性質(zhì)、用途）；③土地的使用期限和開發(fā)期限；④土地出讓金及支付方式；⑤規(guī)劃設(shè)計指標；⑥開發(fā)進度和分期投資額度；⑦違約責任；⑧糾紛的解決方式；⑨雙方認為應(yīng)特別約定的條款；⑩合同訂立的地點日期。如招標出讓，還須起草《招標通知書》或《招標公告》、《投標須知》、《投標書》、《中標證明通知書》等。 (3) 編制有關(guān)文件 根據(jù)政府批準的出讓方案，會同有關(guān)部門編制有關(guān)文件。地塊的選定要與實施城市規(guī)劃相結(jié)合，需要占用集體土地的，必須先征用后出讓。 (2) 編制地塊出讓方案 根據(jù)批準的年度計劃和工作方案。 (1) 擬定年度出讓計劃及工作方案土地管理部門根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和國家下達的建設(shè)用地計劃指標。因此，土地管理部門要與計劃、規(guī)劃、城建、房產(chǎn)、物價等部門協(xié)調(diào)好。 土地使用權(quán)出讓的程序 出讓活動大致可分為擬定方案、正式報批、組織實施、登記發(fā)證四個階段。 (1) 領(lǐng)土管轄權(quán) (2) 立法司法管轄權(quán) (3) 行政管理權(quán) 規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商、稅務(wù)、土地管理等都由中國地方政府負責管理，從而保證我國的行政管理權(quán)。 (4) 市政基礎(chǔ)設(shè)施要求 主要是受讓人在受讓地塊上進行建設(shè)時，有關(guān)用水、用電、用氣及其他設(shè)施同地塊外主干道、主管線接口的引入工程的手續(xù)要求，在建筑施工時引起相鄰地段的市政基礎(chǔ)設(shè)施的保護或破壞后的修復(fù)賠償要求，以及共同負責修建和管理與相鄰地塊的共同通道和共同設(shè)施的要求。 (3) 城市建設(shè)管理要求 主要是受讓人在受讓地塊上進行生產(chǎn)、生活對應(yīng)符合城市建設(shè)管理的要求。若政府因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予補償。使用期滿：政府可以無償收回土地使用權(quán)。 （4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權(quán)，確需出讓，必須先由政府征為國有后，再出讓國有土地使用權(quán)。 （2）地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不在出讓之列。 (二) 土地使用權(quán)出讓的客體范圍 （1）指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。 （5）未經(jīng)資質(zhì)審查和工商管理登記的任何企業(yè)、單位和個人，不得成為土地使用權(quán)受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。 （4）未與中華人民共和國建立外交關(guān)系或設(shè)立商務(wù)代表處的國家和地區(qū)的企業(yè)、公司、其他組織和個人。 （2）土地管理部門是國有土地所有權(quán)的唯一合法代表，代表縣、市人民政府主管國有土地使用權(quán)出讓的行政工作，負責土地使用權(quán)出讓的組織、協(xié)調(diào)、審查、報批和出讓方案的落實；負責土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的權(quán)屬管理。 （1）土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國家所有權(quán)的縣、市人民政府。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。掛牌時間不得少于 10 個工作日。 掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式充分引進了競爭機制，排除了出讓方的任何主觀因素，政府也可獲得最高收益，較大幅度地增加財政收入。發(fā)標投標開標議標決標簽合同 拍賣出讓土地使用權(quán)拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 招標出讓土地使用權(quán)招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競爭、以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。 協(xié)議出讓土地使用權(quán)這是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。 土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)出讓一般采取協(xié)議、招標、拍賣掛牌四種方式進行。改變用途和要求，必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓人批準，并依法補交相應(yīng)價款。 土地使用權(quán)受讓人的義務(wù) （l）在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。 土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利（1）取得被出讓土地的一定期限的使用權(quán)——受讓人在合同規(guī)定的期限內(nèi)依照法律和合同規(guī)定對被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。(3) 出讓期滿收回土地使用權(quán)及地面附著建筑物的權(quán)利 土地使用權(quán)出讓人的義務(wù)出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有：(1) 按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)。 (3) 自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則 (4) 經(jīng)濟效益，環(huán)境效益和社會效益有機統(tǒng)一的原則 出讓雙方的權(quán)利義務(wù) 土地使用權(quán)出讓人的權(quán)利出讓方享有的權(quán)利主要有以下幾項：(1) 受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。在土地使用權(quán)有償出讓工作中，要按照國際慣例，采用公開拍賣、招標和協(xié)議出讓方式，為受讓者提供公平競爭的環(huán)境。(5) 土地使用的出讓是國有土地使用制度改革的一個環(huán)節(jié)，是土地使用權(quán)作為商品經(jīng)營和進入流通的第一步，因此土地使用權(quán)的出讓市場亦稱為“一級市場”，反映國家土地所有者與土地使用者之間的商品經(jīng)濟關(guān)系。(4) 土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的雙方當事人的身份具有特定性。(2) 土地使用權(quán)的出讓是有年限的，土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限，最高出讓年限由法律加以規(guī)定，實際年限由土地使用權(quán)出讓方與受讓方雙方在最高年限以內(nèi)于合同中約定。4 土地使用權(quán)的有償出讓 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的基本概念、特點、原則 概念是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這三個層次相互制約、相互促進。 (5) 土地行政劃撥，不僅手續(xù)繁瑣，而且也容易滋生各種不正之風，導(dǎo)致官僚主義和腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。 (4) 不利于對外開放政策和吸引外資。使企業(yè)間不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)換。由于土地無償劃撥，“多占少用”、“早占晚用”、“占而不用”、“優(yōu)占劣用”的現(xiàn)象十分嚴重，造成土地資源的極大浪費。 我國傳統(tǒng)的城市土地使用制度的弊端 (1) 國家在城市土地上的收益大量流失。” 1983年 11月國務(wù)院頒發(fā)了禁止土地買賣、租賃的通知。1953年政務(wù)院辦公室公布的《國家建設(shè)征用土地辦法》規(guī)定：“凡征用之土地，產(chǎn)權(quán)屬于國家，用地單位不需要時，應(yīng)交還給國家，不得轉(zhuǎn)讓。3 我國城鎮(zhèn)國有土地有償使用制度 我國傳統(tǒng)的城市土地使用制度的特點(1) 行政劃撥 即由國家行政機關(guān)將國有土地調(diào)撥給各單位使用。 集體土地的范圍，由法律作了明確的界定。 (6) 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 (4) 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。 (3) 國家依法征用的土地。不能依法證