【正文】 特征 按當前東營市商品房價格和此項目位置等綜合因素分析,沿街商鋪每套總價在20萬左右,按揭付款首付40%即8萬元左右,每月還款千元左右。 營銷戰(zhàn)略 根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點,項目的營銷推廣策略分為以下四個部分。專業(yè)市場啟動已經(jīng)不能靠政府干預(yù),應(yīng)借鑒外地先進的成功經(jīng)驗,快速啟動市場來增加購房業(yè)主的投資信心和購買愿望,從而帶動商品房銷售。而對于市場啟動緩慢、開發(fā)商不重視前期炒作和市場運作的項目,投資者大多持幣觀望,銷售難度加大。二是未來的廣利港將成為國家一級漁港,建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘,年交易額達幾萬噸,對于繁榮東營漁業(yè)經(jīng)濟將起到積極的推動作用。三是東營近海海洋資源較少,養(yǎng)殖規(guī)模小,養(yǎng)殖業(yè)品種單一。一是項目位置偏遠,水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對落后,近期難以形成良好的周邊環(huán)境。東營市人均儲蓄和人均消費連續(xù)幾年位居山東前列,特別是油田居民手中閑置資金較多,對于房地產(chǎn)市場需求巨大,期望有物美價廉、升值潛力大的項目出現(xiàn),本項目個性鮮明,是東營為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市場,項目集多種功能于一身,不但是廣利港當?shù)丶跋嚓P(guān)漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營商戶的首要考慮,還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇。調(diào)查表明,東營商品房價格呈總體上漲趨勢,其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現(xiàn)在2000元/平方米左右。在西城,老商業(yè)街(商河路)改造項目、長途客運西站附近的小商品城等商鋪價格一路攀升。? 二、東營商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 東營作為新興城市,隨著城市經(jīng)營戰(zhàn)略的實施,地價迅猛上漲,掀起東營房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪高潮。如山東青島的住宅價格平均已達6000元/平方米以上,廈門、珠海、。 市場分析 一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 國家宏觀經(jīng)濟形勢良好,經(jīng)濟增長勢頭強勁,社會安定,工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn),居民收入和消費信心增加,這些無可非議地成為房地產(chǎn)市場活躍的基礎(chǔ),?商品房有效需求不斷被激發(fā)。考慮漁民漁需用品倉儲的實際情況,可視開發(fā)情況,增建倉儲室,減少車庫。可用來出租為度假或者外來人口的臨時公寓。 (六)小型公寓“漁人之家” 項目規(guī)則中的住宅部分,總建筑面積10080平方米,由于地理位置所限,本地人口稀少,建議戶型面積在六十八十平方米/套,總體銷售價格不超過十萬元左右。本項目填補了此種業(yè)態(tài)的空白。建議結(jié)合國內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場經(jīng)驗,聘請規(guī)劃設(shè)計專家調(diào)整。該方案受益期長,但投資回報慢。產(chǎn)品布局不但要考慮市場的形成,更要考慮便于項目的銷售,盡量采取“產(chǎn)權(quán)”式銷售,便于資金的回籠。單位面積不宜過大,以便業(yè)主隨意分割,基本戶型設(shè)計為:A型,建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種,C戶型50米,進深均10米左右。 建議調(diào)整規(guī)劃,在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪,增大開發(fā)面積,商鋪的開發(fā)應(yīng)注重建筑自身的品質(zhì)與功能性,以落地窗,煙道,商住兩用等功能增加銷售賣點。 (三)海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)“漁舟唱晚” “漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區(qū),是整個項目中的亮點。沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場的輔助廣場,按北斗七星方位布局成七個小型廣場, 安放北斗七星激光地燈與北極星激光地燈,以散置卵石鋪設(shè)廣場小路,設(shè)激光地燈、旱噴、地燈道、花壇等景觀小品。項目主入口做為中心廣場,主景為“漁港船歌”大型雕塑,雕塑著力表現(xiàn)漁民們在晨霧中推船出海的場景,成為廣場標志。 (二)入口廣場景區(qū)“漁港船歌” 趕海大道向南200米左右,即本項目沿街商品房部分和整個項目的入口,建議在此設(shè)置小型廣場“漁港之歌”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品,如海神雕塑、漁人雕塑等,命名為“趕海大道”,總長度為450米左右。來到漁碼頭,你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊,可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標本,可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒,甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁,并親手烹飪捕回的海鮮…… 三、產(chǎn)品功能定位 產(chǎn)品的設(shè)計涉及項目的利潤,在符合政府規(guī)劃的前提下,應(yīng)盡量優(yōu)化產(chǎn)品的布局,最大程度促進投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快,如設(shè)計方案已呈報,應(yīng)采用公關(guān)方法調(diào)整。東營是沿海城市,但海洋文化和漁文化并不突出,我們在項目策劃中重點突出海洋文化、漁文化,以極少的投資為項目穿上蔚藍文化的外衣,從而創(chuàng)造出不可預(yù)估的商業(yè)價值。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮批發(fā)市場項目寫入東營建筑的歷史,成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣告牌。在景觀上,注重造景提升建筑品質(zhì)。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等. 『產(chǎn)品定位篇』 本篇由社會價值定位、文化價值定位、產(chǎn)品功能定位組成,為實現(xiàn)項目企業(yè)的效益最大化,其中建筑布局定位中建議改變原產(chǎn)品設(shè)計,敬請決策層高度重視。特別提示的是環(huán)境保護:停車場汽車排放尾氣對地面周圍空氣的污染。本項目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū),項目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費、文化、美食等多重含義。 (4)注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計。 (2)商鋪戶型設(shè)計適應(yīng)“商住兩用”需求。項目總體布局合理,突出體現(xiàn)了功能性與實用性。 總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局,西向緊靠天鵝湖風景區(qū),東向緊靠廣利河漁港,沿項目四邊建筑低層商鋪,中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場,項目東南角建筑渡假酒店。 (2)水文地質(zhì):根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果,場區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性,對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。(批發(fā)市場等部分未做介紹) (四)建設(shè)方案 建設(shè)場地環(huán)境 (1)地貌:場地位于東營市東部,地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi),以便于投資業(yè)主和經(jīng)營業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài)。建筑便于分割組合。其中臨街商鋪部分是項目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊,建議借鑒外地成形市場調(diào)整規(guī)劃,如有難度,可申請減少批發(fā)市場建筑面積,以達到容積率指數(shù)不變。 土地征用情況 開發(fā)單位即東營市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣形式購得含中丹冷藏廠在內(nèi)的資產(chǎn)及土地72480平方米,土地變性為商業(yè)用地,手續(xù)基本完成。 環(huán)境條件 東營是一個缺少景觀的城市,本項目依托于東營市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨厚、相對唯一的重要景區(qū),造景升值對于項目來說十分重要。 交通條件 已經(jīng)修建的東營旅游景觀路南二路直達本項目,天鵝湖每日有旅游專車直通。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和東營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),廣利港具備了更便捷的交通條件和競爭優(yōu)勢。廣利港1987年由勝利油田投資建設(shè),1992年移交市海洋與漁業(yè)局管理,2003年移交東營區(qū)廣利港管理局管理,根據(jù)《東營市人民政府關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟加快“海上東營”建設(shè)的意見》、《東營市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20012010)》與《東營市城市總體規(guī)劃》,廣利港將成為未來東營海洋產(chǎn)品聚集的國家一級漁港。 附:廣利港概況: 廣利港自1993年開始開發(fā)建設(shè)漁民村,現(xiàn)已建成漁民村三個,常駐人口357戶,1500人,流動人口2000多人,現(xiàn)有漁船245艘,燈標一座。項目區(qū)南北長453米,東西寬160米,占地面積72480平方米。 三、項目的主要建設(shè)指標 (一)項目選址 廣利港位于東營市中心城防潮大堤南側(cè),廣利河入海口,廣南水庫以東,距離東城約15公里。是政府批準和支持的大型海鮮交易批發(fā)市場,項目含有唯一和壟斷性價值,據(jù)天時。廣利港批發(fā)市場的建成,不但可以滿足東營三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費,濱洲、淄博等周邊地區(qū)因地理位置靠近,也會來此進行水產(chǎn)交易。 (三)可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易 漁港產(chǎn)漁季節(jié),每日清晨日出前,在距港口十多公里外的?？?深海歸來的漁船與東營的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進行大批的海上水產(chǎn)品交易,交易后,漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場。 (二)可借助的天鵝湖旅游資源 本項目緊臨亞洲最大的平原水庫天鵝湖風景區(qū),環(huán)境優(yōu)美,水域遼闊,四季水鳥不絕,每年吸引數(shù)萬游客,而周圍缺乏相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施及旅游項目。該區(qū)域依據(jù)以市興港,以港帶市的主題內(nèi)容,應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè),本項目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經(jīng)營內(nèi)容,必將成為廣利港開發(fā)的龍頭項目,本項目的產(chǎn)生是廣利港發(fā)展繁榮的必然需求。在《東營市廣利港總體規(guī)劃》中,廣利港的發(fā)展定位是:以引進外資和利用民間投資為主,鼓勵發(fā)