【正文】 元），且按一個(gè)出售單位50平方米計(jì)算，將有1200余個(gè)經(jīng)營(yíng)攤位，這樣大的規(guī)模不但XX市場(chǎng)一時(shí)難以消化，即使再向周邊輻射，也一時(shí)難以做到，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬(wàn)元。工期預(yù)計(jì)為12個(gè)月，2006年1月動(dòng)工至2006年12月結(jié)束。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2005年6月動(dòng)工至2005年12月結(jié)束。三期為建設(shè)四棟住宅樓－－“漁人之家”。二期為10000－30000平方米海鮮批發(fā)市場(chǎng)－－“漁家賣場(chǎng)”的建設(shè)。另一部分為海鮮美食休閑街－－“漁舟唱晚”的開發(fā)建設(shè)。一期開發(fā)分成兩部分同時(shí)進(jìn)行。一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 該項(xiàng)目工程施工準(zhǔn)備分為四期進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。四、營(yíng)銷服務(wù)策劃實(shí)施（一）財(cái)務(wù)策略（略）（二）商業(yè)合作關(guān)系（略）（三）工作協(xié)調(diào)配合（略）『經(jīng)濟(jì)效益篇』概述：本篇由項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四部分組成，并綜合考慮市場(chǎng)多方面因素，通過(guò)價(jià)格、銷售進(jìn)度等的不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨在通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、投資與收益的分析等，測(cè)算出各投資期產(chǎn)品的不同價(jià)格、不同銷售進(jìn)度情況下項(xiàng)目的盈虧保本點(diǎn)，從而幫助企業(yè)進(jìn)行正確的資金運(yùn)作，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地獲得既得利益。全員營(yíng)銷開發(fā)商動(dòng)員公司各部門都參與房產(chǎn)銷售工作，發(fā)動(dòng)一切可以利用的關(guān)系，配合銷售部門做好銷售工作。價(jià)格浮動(dòng)策略為體現(xiàn)房產(chǎn)升值，增強(qiáng)投資者信心，吸引更多客戶購(gòu)房，在銷售擴(kuò)張期建議每?jī)蓚€(gè)月上浮20元，爭(zhēng)取在預(yù)定銷售期內(nèi)，商鋪價(jià)格上浮到1800元/平方米以上，市場(chǎng)攤位價(jià)格上浮到1500元/平方米以上。優(yōu)惠條款（略）價(jià)格分期策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間屬于期房，此時(shí)房?jī)r(jià)不宜定高，從建筑成本和現(xiàn)在XX房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價(jià)為1600元/平方米，市場(chǎng)攤位定價(jià)為1300元/平方米較為合適。（四）價(jià)格定位及策略定價(jià)方法主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價(jià)。招商對(duì)象：經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶乃至有意投資的大財(cái)團(tuán)；招商范圍：全國(guó)沿海省份，山東省內(nèi)各城市，XX市及周邊縣區(qū)；招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所發(fā)放宣傳單，重點(diǎn)大客戶當(dāng)面洽談；在XX市召開招商大會(huì)，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營(yíng)業(yè)戶入住，迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。為便于招商和啟動(dòng)，第一年房租免房費(fèi)，第二年、第三年均以優(yōu)惠價(jià)格面向經(jīng)營(yíng)業(yè)戶招商招租。向政府爭(zhēng)取凡是來(lái)此經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶享受減免相關(guān)稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手續(xù)辦理的相關(guān)優(yōu)惠政策。（三）市場(chǎng)啟動(dòng)與招商招租成立專門的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，可在省外注冊(cè)，如浙江某某漁產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，名義上是與開發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)的外來(lái)公司，實(shí)際上由開發(fā)商控股，該公司負(fù)責(zé)與投資業(yè)主的具體接洽，簽定三年租賃協(xié)議，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)。為促進(jìn)其銷售，可以先期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的需求，然后采取先預(yù)定后銷售的方式對(duì)外銷售。市場(chǎng)整租模式對(duì)中小投資者具有極大的誘惑力，他們購(gòu)得海鮮市場(chǎng)小戶產(chǎn)權(quán)，由專門的市場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)公司（開發(fā)商控股）返租整體經(jīng)營(yíng)，降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，將大大提高項(xiàng)目銷售速度。適用于大型封閉市場(chǎng)，操作方法是將市場(chǎng)按區(qū)域劃分為10——50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售，回收大量資金，然后通過(guò)返租的方法從購(gòu)房者手中取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。具體是引進(jìn)一家市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，全面責(zé)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，并向業(yè)主支付固定的租金，即“返租回報(bào)”方式。營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算（費(fèi)用待定）三、銷售招商策略執(zhí)行（一）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析“無(wú)憂置業(yè)”。（4）開工儀式邀請(qǐng)XX市主要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加，媒體同時(shí)進(jìn)行采訪報(bào)道，以擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，引起目標(biāo)客戶注意。（2）舉辦展銷會(huì)開盤后，在市區(qū)選擇合適場(chǎng)所組織大型展銷會(huì)，全面展示項(xiàng)目，吸引目標(biāo)客戶購(gòu)買。媒介策略根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)格，綜合受眾比例和媒體價(jià)格后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。（三）廣告總體策略廣告宣傳階段廣告宣傳要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳和推介。（3）主路網(wǎng)及參觀路線在通向項(xiàng)目工地的主要交通路線設(shè)置宣傳項(xiàng)目的路標(biāo)或廣告牌，在項(xiàng)目入口設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項(xiàng)目的彩噴吊旗。標(biāo)志（略）標(biāo)準(zhǔn)色（略）標(biāo)準(zhǔn)字體（略）（二）形象的延展及運(yùn)用工地環(huán)境包裝視覺(jué)（1）建筑物主體開工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項(xiàng)目噴繪巨幅廣告，突出項(xiàng)目整體形象，吸引到現(xiàn)場(chǎng)參觀人群的注意力。（2）道路名項(xiàng)目東側(cè)沿廣利河的大路向政府爭(zhēng)取冠名權(quán)，命名為“XX趕海大道”。（一）項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)名稱（1）項(xiàng)目名一個(gè)好的項(xiàng)目名稱，使人有親切喜愛(ài)之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、喜愛(ài)、傳播。（三）目標(biāo)客戶細(xì)分根據(jù)以上目標(biāo)客戶特征，此項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可細(xì)分為以下幾類人群：廣利港原來(lái)以漁業(yè)為生的居民在廣利港?？康臐O船老板、流動(dòng)的漁民廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)的工作人員及海洋與水產(chǎn)局的職工自身經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群二次置業(yè)的人群XX市和油田年收入在3萬(wàn)元以上的人群二、整體形象策劃推廣項(xiàng)目形象，主要指該項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別，其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。（二）目標(biāo)客戶特征按當(dāng)前XX市商品房?jī)r(jià)格和此項(xiàng)目位置等綜合因素分析，沿街商鋪每套總價(jià)在20萬(wàn)左右，按揭付款首付40%即8萬(wàn)元左右，每月還款千元左右；產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)可劃分為10—100平方米的不同面積。 營(yíng)銷戰(zhàn)略根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策略分為以下四個(gè)部分。專業(yè)市場(chǎng)啟動(dòng)已經(jīng)不能靠政府干預(yù)，應(yīng)借鑒外地先進(jìn)的成功經(jīng)驗(yàn)，快速啟動(dòng)市場(chǎng)來(lái)增加購(gòu)房業(yè)主的投資信心和購(gòu)買愿望，從而帶動(dòng)商品房銷售。三是項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值巨大，帶有明顯的唯一性和壟斷性機(jī)會(huì)分析：投資者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)看重的是市場(chǎng)的啟動(dòng)情況（關(guān)系到租金的價(jià)格）和未來(lái)的升值潛力，對(duì)于概念足、市場(chǎng)啟動(dòng)看好的項(xiàng)目銷售情況較好；而對(duì)于市場(chǎng)啟動(dòng)緩慢、開發(fā)商不重視前期炒作和市場(chǎng)運(yùn)作的項(xiàng)目，投資者大多持幣觀望，銷售難度加大。一是項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，近期難以形成良好的周邊環(huán)境；二是廣利港常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是XX近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)品種單一。XX市人均儲(chǔ)蓄和人均消費(fèi)連續(xù)幾年位居山東前列，特別是油田居民手中閑置資金較多，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，期望有物美價(jià)廉、升值潛力大的項(xiàng)目出現(xiàn)，本項(xiàng)目個(gè)性鮮明，是XX為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目集多種功能于一身，不但是廣利港當(dāng)?shù)丶跋嚓P(guān)漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)商戶的首要考慮，還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇。在東城，黃河工貿(mào)園內(nèi)的XX市裝飾材料市場(chǎng)、市經(jīng)濟(jì)適用房中的商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等持續(xù)熱銷；在西城，老商業(yè)街（商河路）改造項(xiàng)目、長(zhǎng)途客運(yùn)西站附近的小商品城等商鋪價(jià)格一路攀升；在東西城之間，金大地建材城、鑫都建材市場(chǎng)、鴻基大廈、方大建材城等的建設(shè)也是如火如荼。個(gè)人購(gòu)房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的，因此，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)的有效需求所推動(dòng)的。銀行儲(chǔ)蓄利率的降低和股票、期貨等項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，使人們轉(zhuǎn)向相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，全國(guó)正掀起大眾百姓（中等收入家庭）買房的熱潮，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體呈上升趨勢(shì)，有些城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。 『市場(chǎng)營(yíng)銷篇』本篇主要分為“市場(chǎng)分析和營(yíng)銷戰(zhàn)略”兩個(gè)內(nèi)容，核心思路是“通過(guò)市場(chǎng)的啟動(dòng)帶動(dòng)和促進(jìn)房產(chǎn)的銷售”策劃過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)，涉及核心內(nèi)容的操作不做過(guò)多的文字描述。酒店是建立在港口整體規(guī)基礎(chǔ)上，面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主，為其提供餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議等服務(wù)，建議規(guī)劃縮小規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源的開發(fā)，辟出部分面積建設(shè)“漁船展覽館”，向國(guó)家旅游局申請(qǐng)定點(diǎn)，收藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的發(fā)展歷史，或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店，對(duì)外銷售或合作經(jīng)營(yíng)。（五）三星級(jí)賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個(gè)XX酒店服務(wù)業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會(huì)議作為一種會(huì)議形態(tài)，將在未來(lái)被消費(fèi)者所接受。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場(chǎng)。有兩種設(shè)計(jì)方案：一種建設(shè)“單體結(jié)構(gòu)市場(chǎng)”，降低業(yè)主入住門檻，以改變漁民 “路邊店” 傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式。（四）大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)“漁家賣場(chǎng)”建筑于項(xiàng)目的中心位置，總規(guī)劃面積六萬(wàn)平方米，是項(xiàng)目開發(fā)的核心區(qū)，由于啟動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)不確定因素較多，建議分步開發(fā)，前期開發(fā)控制在三萬(wàn)平方米以內(nèi)，二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目。XX雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂(lè)的專業(yè)街區(qū)，不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補(bǔ)了XX的市場(chǎng)空白，更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場(chǎng)的銷售開發(fā)工作。北斗七星廣場(chǎng)用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航的場(chǎng)景。作為“造景升值”的重要部分，在建筑成本適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。作為項(xiàng)目標(biāo)志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。（一）主路入口景觀趕海大道　在南二路與港口路交叉口建有一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門，請(qǐng)書法名家題字“XX項(xiàng)目名”。住漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞?dòng)[漁家風(fēng)俗。二、文化價(jià)值定位XX是一個(gè)缺少文化底蘊(yùn)的城市，XX的建筑也同樣缺少文化內(nèi)涵，建筑沒(méi)有內(nèi)涵就如同人缺少靈魂。在景觀上，注重造景提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，同時(shí)吹響鑫奧特品牌在XX地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號(hào)角，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等.『產(chǎn)品定位篇』本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變?cè)a(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬請(qǐng)決策層高度重視。特別提示的是環(huán)境保護(hù)：停車場(chǎng)汽車排放尾氣對(duì)地面周圍空氣的污染。本項(xiàng)目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，項(xiàng)目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。（4）注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計(jì)。（2）商鋪戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“商住兩用”需求。項(xiàng)目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性。總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū)，東向緊靠廣利河漁港，沿項(xiàng)目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目東南角建筑渡假酒店。（2）水文地質(zhì)：根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。（批發(fā)市場(chǎng)等部分未做介紹）（四）建設(shè)方案建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境（1）地貌：場(chǎng)地位于XX市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和經(jīng)營(yíng)業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài)。其中臨街商鋪部分是項(xiàng)目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議借鑒外地成形市場(chǎng)調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請(qǐng)減少批發(fā)市場(chǎng)建筑面積，以達(dá)到容積率指數(shù)