【正文】 1200余個(gè)經(jīng)營(yíng)攤位，這樣大的規(guī)模不但XX市場(chǎng)一時(shí)難以消化，即使再向周邊輻射，也一時(shí)難以做到，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。計(jì)劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。（需要說(shuō)明的是，該項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場(chǎng)、“海港之歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時(shí)建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬(wàn)元，由公司自有資金解決。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險(xiǎn)但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，資金需求量也較大。其次計(jì)算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來(lái)源。四期工程視前三期開(kāi)發(fā)實(shí)際效果暫不進(jìn)行具體估算，只假定一個(gè)1000萬(wàn)元的利潤(rùn)目標(biāo)。前期炒作工作結(jié)束后，該項(xiàng)目的升值空間將十分巨大。為便于計(jì)算總利潤(rùn)，我們?nèi)∶總€(gè)項(xiàng)目定價(jià)的最低值和最高值。如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米5400平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的50%，即5000平方米即可回籠資金700萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米15000平方米－2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的47%，即14000平方米即可回籠資金2100萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米5400平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元四期工程保本點(diǎn)分析：目為整個(gè)計(jì)劃的最后一項(xiàng)，有很多不確定性因素，因此在這里不做詳細(xì)分析。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自市場(chǎng)，最主要的還是銷售風(fēng)險(xiǎn)，而銷售風(fēng)險(xiǎn)還是來(lái)自對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)造和把握能力問(wèn)題。解決途徑主要是加強(qiáng)成本控制和管理，聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)、審計(jì)人員加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)全流程管理和控制，最大限度地降低此種風(fēng)險(xiǎn)。二期工程建設(shè)最大的障礙來(lái)自于資金和市場(chǎng)啟動(dòng)情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售，則一方面可以解決二期工程的開(kāi)工資金，另一方面也會(huì)為二期海鮮批發(fā)市場(chǎng)交易攤位的出售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。附：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款運(yùn)作需要準(zhǔn)備的材料清單向商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)材料供銀行方面調(diào)查核實(shí)。隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響經(jīng)及利率的變化，對(duì)借貸雙方均存在一定風(fēng)險(xiǎn)。（三）定息抵押此種還款方式是商業(yè)銀行規(guī)定的整個(gè)還款期內(nèi)抵押貸款利率固定的做法。通常情況下，銀行方面根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資信程度、經(jīng)營(yíng)收益、申請(qǐng)借款余額和時(shí)間長(zhǎng)短，以及抵押物價(jià)值評(píng)估的結(jié)果來(lái)定，一般不超過(guò)抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值的70%，對(duì)住房按揭貸款最高為七成按揭。發(fā)展商無(wú)論自有資金多少，在每一個(gè)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，相當(dāng)程度上充當(dāng)“皮包公司”的角色。一般情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。銀行提供貸款主要是按項(xiàng)目的可行性、借款人的資信和還款能力來(lái)考慮的。購(gòu)房者無(wú)論是預(yù)購(gòu)樓花或購(gòu)買現(xiàn)成房屋，只要愿意將其所屬的預(yù)購(gòu)房屋合同的權(quán)益或房屋產(chǎn)權(quán)抵押予銀行，皆可向銀行申請(qǐng)貸款來(lái)支付部分的樓價(jià)款。此外，在貸款期內(nèi)，若借款人有充裕資金，銀行是容許其提前償還部分或全部借款，給予彈性處理。因此，發(fā)展商都樂(lè)意主動(dòng)與銀行聯(lián)絡(luò)，安排這類貸款服務(wù)于購(gòu)房者，而有些更借此間接融資，籌措足夠資金來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，既簡(jiǎn)單便利而又不用支付銀行利息，可謂一舉兩得，從而減免了建筑貸款的負(fù)擔(dān)。『組織管理篇』有了好的項(xiàng)目，有了好的策劃，有了好的市場(chǎng)，有了充足的資金支持，如何加強(qiáng)項(xiàng)目的組織和管理就顯得尤為重要。人員編制、安排及人選建議（共二十人）1：總經(jīng)理1人副總經(jīng)理1人財(cái)務(wù)總監(jiān)1人工程部2人市場(chǎng)策劃部（招商部）2人銷售部12人財(cái)務(wù)部（由財(cái)務(wù)總監(jiān)1人組成）行政部1人其中：工程部招聘有一定資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員2名市場(chǎng)策劃部招聘有一定經(jīng)驗(yàn)和較專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷人員2名。由于公司有總公司的大力支持，先期可以解決大部分人員。工程部（1）組織各類工程招標(biāo)、議標(biāo)；（2）組織管理各類工程；（3）監(jiān)督各類工程的進(jìn)度、技術(shù)指標(biāo)及質(zhì)量；（4）各類工程的驗(yàn)收及評(píng)議；（5）進(jìn)行各類工程圖紙的的設(shè)計(jì)、修改及評(píng)議；（6）進(jìn)行各類工程預(yù)算用決策；（7）制定本部門工作制度和工作計(jì)劃；（8）組織培訓(xùn)本部門工作人員。三、人員智力構(gòu)成為保證該項(xiàng)目能取得成功，人才是一個(gè)非常重要的因素，我們建議，在未來(lái)的公司人員智力組成中至少應(yīng)包括以下專業(yè)人才：市場(chǎng)營(yíng)銷專家主要參與市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)研究和銷售策劃工作，負(fù)責(zé)制訂價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)策略和具體銷售方案。公關(guān)能手參與項(xiàng)目的全過(guò)程，負(fù)責(zé)各種社會(huì)關(guān)系。善于用人的老板參與項(xiàng)目的全過(guò)程，負(fù)責(zé)將眾多個(gè)人的能力集合成企業(yè)優(yōu)勢(shì)。『項(xiàng)目工作進(jìn)度』項(xiàng)目實(shí)施工作進(jìn)度安排（略）本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年零九個(gè)月（33個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)全部建成。3＝45萬(wàn)元。律師參與合同文本的起草及審核，負(fù)責(zé)規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。工程管理專家主要參與工程施工管理，負(fù)責(zé)監(jiān)控工程質(zhì)量、進(jìn)度及成本控制、提供技術(shù)指導(dǎo)。財(cái)務(wù)部（1）辦理各種財(cái)務(wù)事務(wù)；（2）制定月、年度財(cái)政預(yù)決算文件；（3）合理分配、核算、監(jiān)督公司各種財(cái)政行為；（4）制定各類財(cái)務(wù)制度；（5）處理與各類金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系。組織實(shí)施董事會(huì)決議；（2）組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的投資方案；（3）擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）擬訂公司的基本管理制度；（5）制訂公司的具體章程；（6）聘任或解聘應(yīng)由董事會(huì)聘任或解聘以外的管理人員；（7）對(duì)下屬部分及人員進(jìn)行及指導(dǎo)及監(jiān)督。行政部暫定員1名。它包括以下幾個(gè)方面：機(jī)構(gòu)：人員構(gòu)成智力構(gòu)成組織培訓(xùn)管理費(fèi)用預(yù)算一、組織構(gòu)架及人員編制、安排及人選建議成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司，名稱待定。提供貸款的首要原則，是擬作抵押的土地使用權(quán)的地塊或房產(chǎn)的所在地必須已實(shí)施有關(guān)房地產(chǎn)抵押的規(guī)定和辦法。因?yàn)槊恳晃毁?gòu)房者，未必都有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支付全部樓價(jià)款，倘若發(fā)展商能成功地安排銀行提供房產(chǎn)抵押貸款服務(wù)，便可支持那些缺乏足夠資金而又有意購(gòu)置房地產(chǎn)的個(gè)人或機(jī)構(gòu)，直接將銷售對(duì)象范圍擴(kuò)大，從而增促房地產(chǎn)的銷售數(shù)量。按現(xiàn)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，對(duì)新造房屋，銀行一般可提 供長(zhǎng)達(dá)二十年的房產(chǎn)抵押貸款?！　〗ㄖJ款的好處是當(dāng)發(fā)展商沒(méi)有足夠開(kāi)發(fā)資金時(shí)，可利用其土地作用權(quán)向銀行借款，確保有充裕資金周轉(zhuǎn)；或發(fā)展商本身雖已有足夠資本，但無(wú)需全部投入，而透過(guò)這類融資途徑，使其更能靈活運(yùn)用自有資金發(fā)展其他業(yè)務(wù)。其中有針對(duì)項(xiàng)目可行性的項(xiàng)目貸款，亦有針對(duì)公司的信譽(yù)和實(shí)力的公司貸款。因此，發(fā)展商一般都與銀行或其他形式的金融機(jī)構(gòu)保持著較緊密的聯(lián)系。銀行貸款發(fā)展商向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入資金，按償還期限的不同，可分為短期貸款和長(zhǎng)期貸款。（四）重新協(xié)議利率抵押這種還款方法是借貸雙方考慮利率變動(dòng)因素的影響，為保護(hù)各自的利益，允許雙方在還款期限內(nèi)每隔一定年期（三至五年）重新協(xié)議抵押貸款利率的做法。從還貸的方式來(lái)看，抵押貸款主要存在以下幾種形式：（一）漸進(jìn)式抵押貸款這種方式往往由借貸雙方協(xié)商確定，并不一定是平均地分期還貸，可能會(huì)根據(jù)借貸方的收益水平規(guī)定合理的償還期，或者每次還款額相同但還款的時(shí)間間隔逐漸變小。房地產(chǎn)抵押貸款運(yùn)作說(shuō)明房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（抵押人）以一定的房地產(chǎn)或其它固定的、有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)或有價(jià)證券作為如期償還貸款的保證物，向商業(yè)銀行進(jìn)行抵押從而取得貸款的融資方法。如建設(shè)10000平方米，總投資為700萬(wàn)元，開(kāi)工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即210萬(wàn)元，這筆資金可從一期商鋪的銷售利潤(rùn)中得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時(shí)，銷售利潤(rùn)分別為151760、1980萬(wàn)元，%、%、%時(shí)即可籌措到此筆資金。同時(shí)，從該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)效應(yīng)看，已被XX京市政府列為“海上XX”重點(diǎn)建設(shè)工程，將作為XX市標(biāo)性建筑物，該項(xiàng)目也具有較好的社會(huì)投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自企業(yè)內(nèi)部，由于企業(yè)首次涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的不足將成為最大的成功障礙，解決途徑主要是加強(qiáng)市場(chǎng)考察工作，參照相似項(xiàng)目決定工程進(jìn)度和資金運(yùn)作流程，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，以市場(chǎng)方式運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)專業(yè)公司參與項(xiàng)目的全過(guò)程等。政策風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自政府的關(guān)政策的調(diào)整。1100元/平方米6400平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1200元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的58%，即5800平方米即可回籠資金696萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米4700平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元建設(shè)30000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的54%，即16200平方米即可回籠資金2106萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米11880平方米－1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1600元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的49%，即10800平方米即可回籠資金1728萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。（三）各項(xiàng)目產(chǎn)出及盈虧保本點(diǎn)分析一期工程保本點(diǎn)分析：一期工程單位面積造價(jià)約700元/平方米，企業(yè)需投入資金1540萬(wàn)元，加上前期造景投入的200萬(wàn)元，合計(jì)投入1740萬(wàn)元。在本篇第三部分我們已經(jīng)對(duì)不同價(jià)格下的銷售收入和利潤(rùn)情況進(jìn)行了詳細(xì)分析和測(cè)算，這里不再贅述。（見(jiàn)附表）按比例銷售收入和銷售利潤(rùn)分析表：四、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）價(jià)格分析雖然從目前來(lái)看，該項(xiàng)目還存在諸如水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問(wèn)題，但總的說(shuō)來(lái)還是一個(gè)人氣問(wèn)題，只要前期“造景升值，分步開(kāi)發(fā)”能按照計(jì)劃進(jìn)行，則可實(shí)現(xiàn)既定利潤(rùn)目標(biāo)。三期工程資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬(wàn)元資金籌措：上述700萬(wàn)元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，700萬(wàn)元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬(wàn)元即可開(kāi)工建設(shè)，此210萬(wàn)元資金來(lái)源為售出第二期的交易攤位利潤(rùn)。首先計(jì)算10000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來(lái)源。由于一期工程所需資金量較大，建設(shè)單位如墊資300－500萬(wàn)元，加上內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的部分資金（暫定為100萬(wàn)元）可以全部投入，則還有將近700－900萬(wàn)元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。資金投入計(jì)劃與資金籌措方式： 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。四期工程靜態(tài)投資為2000萬(wàn)元。該部分計(jì)劃投資700－2100萬(wàn)元。