【正文】 ，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計在項目現(xiàn)場臨時建設(shè)或利用原來建筑改建項目銷售接待中心，要求內(nèi)部環(huán)境明亮整潔，里面設(shè)置項目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等，在項目展示區(qū)內(nèi)設(shè)置項目整體沙盤、房子模型、戶型結(jié)構(gòu)圖等，展示整個項目的建成效果，建筑布局等；客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機等設(shè)施，便于客戶休憩和詳細了解項目情況，客戶接待中心墻面懸掛項目宣傳展板、項目平面圖、項目銷售情況表等，要表現(xiàn)出項目紅火的銷售狀況，引發(fā)客戶的購買欲望，增強客戶的　購買信心（公司有條件的話，對于商鋪和公寓樓的銷售可以設(shè)置樣板間，給客戶身臨其境的感覺，增強客戶購買信心）。（5）開盤儀式組織策劃大型公關(guān)活動，除組織市級領(lǐng)導(dǎo)參與外，還可組織體現(xiàn)海文化、漁文化的大型文藝活動，邀請媒體參與宣傳，進一步擴大項目知名度，增強目標客戶對項目的認知度，促進銷售?！皾O人之家”公寓的銷售“漁人之家”住宅項目的劣勢在于緊靠海鮮批發(fā)市場，周圍環(huán)境嘈雜，優(yōu)勢在于“雙水景”的獨特景觀，一面看海，另一面看湖?？蛇m當(dāng)收取少量履約保證金（如5000元），約定經(jīng)營業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。（五）其他銷售建議銷售代理商（銷售顧問）與房地產(chǎn)銷售策劃代理商的合作將加快項目銷售速度，專業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售運營公司在房地產(chǎn)銷售方面具有豐富的經(jīng)驗和技巧，并熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情和客戶心理，對此項目的把握更為準確，應(yīng)積極與其合作。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”及市場進口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同時建設(shè)售樓接待中心、開展大規(guī)模的宣傳炒作。四期為“鑫奧特海洋渡假村”的開發(fā)建設(shè)。三期工程靜態(tài)投資為700萬元。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售的關(guān)稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬元資金籌措：上述700萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬元左右即可開工建設(shè)，此210萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。從建筑市場原材料及各種費用價格來看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。工程完工后每平方米我們擬訂1400－1600三種價格方案，分別計算相應(yīng)的資金回收額，并假定在項目開始接受預(yù)訂直到全部售出的時間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建設(shè)期銷售比例定為60%，則可計算出不同價格下的盈虧保本點。1300元/平方米16200平方米－2100萬元≈0萬元如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積30000平方米的50%，即15000平方米即可回籠資金2100萬元，從而達到盈虧保本點。解決辦法就是加大公關(guān)力度，對政府在項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的不利政策及時進行了解和掌握，并指定專人進行及時跟進，加強公關(guān)和協(xié)調(diào)，保證將此風(fēng)險降到最低限度。六、特別說明從該項目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不進行二期三期乃至四期工程的建設(shè)，一方面會違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時也不能有效地保證一期工程建設(shè)　產(chǎn)品按預(yù)定計劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問題，而是必須要建。抵押貸款對借貸雙方均有利，但也存在一定風(fēng)險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取抵押貸款時要經(jīng)過申請、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾個階段才能落實。發(fā)展商進行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。房產(chǎn)抵押貸款這類貸款的對象是購買發(fā)展商所建造的房產(chǎn)的購房者。銷售數(shù)量的上升，可使發(fā)展商很快地回收其已支出的部分或全部資金，甚至計劃中的利潤也能于短時間內(nèi)賺取得到。公司設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)，主要業(yè)務(wù)職能部門包括：工程部、市場策劃部（招商部）、銷售部、財務(wù)部、行政部（物業(yè)管理部暫時不設(shè)）。副總經(jīng)理（1）在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進行公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作；（2）協(xié)助組織、實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案；（3）配合總經(jīng)理完成公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案；（4）配合總經(jīng)理擬訂公司基本管理制度及規(guī)章；（5）具體分管下屬各個部門的工作；（6）在總經(jīng)理缺席時經(jīng)總經(jīng)理指派代替總經(jīng)理職權(quán)。建筑材料行家主要參與建筑設(shè)計要求工作，負責(zé)建筑材料成本的控制、比較、優(yōu)化選擇，保證建筑設(shè)計要求能夠到到規(guī)定標準。如按成立后每人每年12000元工資計算，20名員工理人員每年需支出工資240000元。行政主管參與項目的全過程，負責(zé)處理日常事務(wù)性工作。銷售部：（1）銷售策略的制訂；（2）銷售模擬過程的預(yù)案制訂；（3）銷售資料的準備；（4）銷售組織與日常管理；（5）售樓中心的管理與維護；行政部（1）負責(zé)公司的人力資源管理；（2）處理日常辦公室工作；（3）制定公司日常辦公室規(guī)章制度；（4）全面負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及申報產(chǎn)權(quán)工作；（5）整理保存各類文件檔案；（6）申報辦理各類有關(guān)公司駝作的手續(xù)。根據(jù)設(shè)置，成立后的公司有管理人員6人，一般工作人員14名。目前，我國很多地區(qū)和城市都已頒布了此類辦法和規(guī)定，這將有利于房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資，并促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展。借款入以分期付款方式，按月攤還本金和利息予銀行，這種還款方式的好處是不會給予借款人造成經(jīng)濟上的過重負擔(dān)。貸款年期一般與房產(chǎn)建筑期相同，但還應(yīng)根據(jù)發(fā)展商的需要而延長或縮短。其中短期貸款必須在一年內(nèi)償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)；而在房屋建成一定的階段，發(fā)展商或可用以作抵押，籌集長期貸款。（二）遞減式還款這種還款方式的特點是每個還款期的償還本金一定，但應(yīng)付本息逐期減少，這種方式在個人購房抵押貸款中運用非常普遍。如建設(shè)30000平方米，總投資為2100萬元，開工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即630萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售中利潤得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時，銷售利潤分別為151760、1980萬元，%、%、%時即可籌措到此筆資金。金融財務(wù)風(fēng)險主要來自國家利率的調(diào)整和財務(wù)成本、費用的變動。1200元/平方米5800平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達到盈虧保本點。1600元/平方米10800平方米－1740萬元≈0萬元二期工程保本點分析：二期工程單位面積造價700元/平方米，企業(yè)需要投入資金700－2100萬元，工程完工后每平方米以三種不同的價格計算保本點：建設(shè)10000平方米時：如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達到盈虧保本點。（二）總利潤分析一期工程：如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）22000平方米＝1540萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）22000平方米＝1760萬元如定價每平方米1600元，則全部售出后銷售利潤：（1600－700）22000平方米＝1980萬元二期工程：建設(shè)10000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）10000平方米＝700萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）10000平方米＝800萬元建設(shè)30000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）30000平方米＝1800萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）30000平方米＝2100萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）30000平方米＝2400萬元三期工程：如定價每平方米1100元，則全部售出后銷售利潤：（1100－700）10000平方米＝400萬元如定價每平方米1200元，則全部售出后銷售利潤：（1200－700）10000平方米＝500萬元如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元四期工程不進行分析，假定一個銷售利潤1000萬元。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設(shè)投入資金，完成四期工程的建設(shè)。二期工程： 此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設(shè)200個交易攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建設(shè)600個攤位，建筑面積30000平方米。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬元。二期工程靜態(tài)投資為700－2100萬元。工期預(yù)計為6個月，2005年3月動工至2005年9月結(jié)束。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金融機構(gòu)項目借款程序和有關(guān)說明。突出項目“賣點”和項目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房因素的差異。政府優(yōu)惠政策。產(chǎn)權(quán)式海鮮市場的銷售銷售策略采取“先出售產(chǎn)權(quán)、后整體租賃”的運作模式，對整個市場進行整體經(jīng)營，統(tǒng)一對外招商招租。（1）媒體建議（項目公司可根據(jù)實際情況選擇運用）(略）（2）印刷品的種類（略）公關(guān)活動策劃（1）內(nèi)部認購在項目建設(shè)開工后、預(yù)售證辦理前，采取直銷方式或小范圍組織客戶對項目進行內(nèi)部認購，簽定《內(nèi)部認購書》，收取訂金，增強項目銷售信心。（3）建筑名項目主廣場命名為“漁港船歌”主題廣場三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發(fā)零售市場命名為“漁家賣場”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。一、目標客戶定位分析（一）目標客戶區(qū)域暫時鎖定整個XX市（包括市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)三縣兩區(qū)）及XX周邊縣市，以經(jīng)營業(yè)戶和投資業(yè)主兩個類別分析，還要充分考慮以漁業(yè)為生的外來人士。三、本項目優(yōu)劣勢與機會分析劣勢分析：項目周邊暫時不能形成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。市場分析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀國家宏觀經(jīng)濟形勢良好，經(jīng)濟增長勢頭強勁，社會安定，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn)，居民收入和消費信心增加，這些無可非議地成為房地產(chǎn)市場活躍的基礎(chǔ)， 商品房有效需求不斷被激發(fā)。該方案受益期長，但投資回報慢。項目主入口做為中心廣場，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力表現(xiàn)漁民們在晨霧中推船出海的場景，成為廣場標志；圍繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場的輔助廣場,按北斗七星方位布局成七個小型廣場, 安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場小路,設(shè)激光地?zé)?、旱噴、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。XX是沿海