【正文】 議。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接驗(yàn)收之日起七日內(nèi)簽署驗(yàn)收確認(rèn)書。 　　業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實(shí)施辦法由市人民政府另行制定。 　　電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。 　　第四十六條利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。 　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。 　　第四十五條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。 　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料，以及物業(yè)管理用房。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知對方。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)。 　　第四十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定： 　　（一）符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范； 　　（二）及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)； 　?。ㄈ┒ㄆ诼犎I(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)； 　?。ㄋ模┡浜暇用裎瘑T會(huì)、村民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)： 　　（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)； 　　（二）共有綠化的維護(hù)； 　?。ㄈ┕灿袇^(qū)域的保潔； 　?。ㄋ模┕灿袇^(qū)域的秩序維護(hù)； 　?。ㄎ澹┸囕v的停放管理； 　?。┪飿I(yè)使用中對禁止性行為的管理措施； 　?。ㄆ撸┪飿I(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理； 　?。ò耍┪飿I(yè)檔案資料的保管； 　?。ň牛I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。 　　建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。 　　物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。 　　規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。 　　第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨(dú)用成套的物業(yè)管理用房，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米；業(yè)主委員會(huì)用房按照不低于三十平方米配置。 　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門備案。 　　第三十七條建設(shè)單位在申請房屋預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。 　　第三十六條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開招標(biāo)，但業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。 　　第三十四條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案庫。 　　第三十三條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書。 　　第三章物業(yè)管理服務(wù) 　　第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)資質(zhì)。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。 　　業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： 　?。ㄒ唬┩七x業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿； 　　（二）決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)； 　?。ㄈQ定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。 　　第三十條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。 　　因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會(huì)無法存續(xù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。 　　第二十七條業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無法正常運(yùn)作情形的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)作出決定啟動(dòng)補(bǔ)選或者提前換屆改選程序。 　　拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。 　　自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對下列事項(xiàng)作出決定： 　?。ㄒ唬┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 　?。ǘ┏芾硪?guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)； 　?。ㄈ┢渌卮笫马?xiàng)。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。 　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益收支；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。 　　第二十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。 　　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)，邀請房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見、建議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。 　　第二十一條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案： 　?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定； 　?。ǘI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　?。ㄈ┕芾硪?guī)約； 　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。 　　業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會(huì)日常工作，并履行以下職責(zé)： 　?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主委員會(huì)會(huì)議； 　　（二）提出業(yè)主委員會(huì)會(huì)議議題； 　　（三）按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定，簽署有關(guān)文書。 　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員；擔(dān)