【正文】 (1)安全管理組負責(zé)裝修日常安全工作。(4)裝修垃圾清運。(2)跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。(2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進行。(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。做到每兩小時巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。安全管理(1)確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。(1)制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。(5)檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。(3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。(3)組編檔號。(1)分辨真?zhèn)?。物業(yè)管理開支費六、 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理管理規(guī)章制度包括：公眾制度、崗位職責(zé)、管理維護運作標(biāo)準(zhǔn)及制度、工作人員考核標(biāo)準(zhǔn)及制度：業(yè)主公約、業(yè)主手冊、安全管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、保安巡邏制度、門衛(wèi)工作制度、儀容儀表規(guī)定、衛(wèi)生管理制度、房屋維修養(yǎng)護措施、設(shè)備安全運行管理方案、供配電系統(tǒng)運行管理方案、供配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護規(guī)定、消防系統(tǒng)運行管理規(guī)定、給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)定、公用配套設(shè)施管理規(guī)定。物業(yè)公共用水費物業(yè)公用電費傳真機打印機復(fù)印機電腦固定資產(chǎn)折舊費室內(nèi)綠化布置費物業(yè)綠化水電費外圍綠化租用費綠化租用、管理費清潔管理備用金清潔工具維修費“四害”消殺費水池清潔費垃圾清運費垃圾桶用干沙垃圾清運袋清潔毛巾、工具類清潔劑類費用衛(wèi)生紙等耗材物業(yè)管理清潔費設(shè)備維修備用金給排水設(shè)備維護費技防設(shè)備維護費電器設(shè)備維護費消防設(shè)備維護費公共設(shè)備維護費辦公水電費辦公電話費節(jié)日布置費辦公交通費辦公低耗品物業(yè)管理辦公費監(jiān)控管理員5保潔員維修工21管理處員工薪金5物業(yè)管理辦公費6公共區(qū)域保險費7固定資產(chǎn)折舊費8公共水電費9管理公司合理利潤10法定稅金11每月管理費支出合計3綠化租用、管理費目的就是要使員工在價值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識，調(diào)動員工積極性，形成團結(jié)合力。5. 公眾形象： 公眾形象是由企業(yè)精神、經(jīng)營理念、發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的企業(yè)文化，是公司的重要無形資產(chǎn)。注意個人衛(wèi)生，男士不留長發(fā)嗎，女士應(yīng)化淡妝，禁止蓄須，留長指甲。儀容舉止文雅有禮，力爭給住戶留下良好的第一印象,嚴(yán)禁不雅觀、不禮貌的舉止和行為。與住戶或來訪者交談時使用普通話，聲音清楚，用詞準(zhǔn)確，言簡意賅，不講與工作無關(guān)的話，不講與住戶無關(guān)的話，不講有損物業(yè)服務(wù)中心形象的話。3. 言行規(guī)范：員工工作中言行舉止的行為規(guī)范在《員工手冊》中明確規(guī)定：養(yǎng)成文明、禮貌用語的良好習(xí)慣，主動向住戶和來訪者問好，做到態(tài)度和藹、彬彬有禮，來客告辭應(yīng)起身相送。項目經(jīng)理1人保潔部保潔5人行政專業(yè)（兼）客戶服務(wù)中心項目助理2人保安部監(jiān)控員2人保安14人工程部維修工4人 （架構(gòu)圖 共計27人）部門崗位人數(shù)職責(zé)專業(yè)素質(zhì)服務(wù)中心項目經(jīng)理1人全面負責(zé)悅瀜莊項目物業(yè)管理大專以上文化程度，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，有較強的組織協(xié)調(diào)能力，精通ISO9001質(zhì)量體系項目助理2人協(xié)助項目經(jīng)理，負責(zé)悅瀜莊客戶投訴有償服務(wù)等工作大專以學(xué)，歷性格開朗，熟悉本專業(yè)工作的辦事程序有專業(yè)上崗證，相關(guān)管理工作經(jīng)驗2年以上，酒店及SOHO公寓管轄區(qū)域經(jīng)驗的優(yōu)先保安部監(jiān)控員2人負責(zé)對小區(qū)內(nèi)情況進行24小時監(jiān)控，幷協(xié)助處理突發(fā)事件高中以上學(xué)歷，做事認真負責(zé)，有監(jiān)控室工作相關(guān)經(jīng)驗，有上崗證者優(yōu)先保安員14人全面負責(zé)整個小區(qū)的安保工作，來訪登記及巡邏任務(wù)高中以上學(xué)歷，身高1米7以上，至少2年保安經(jīng)驗，退伍軍人優(yōu)先工程部維修員4人負責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護，以及其他相關(guān)維修任務(wù)高中以上學(xué)歷，有高低壓電工證，2年以上電工經(jīng)驗保潔部保潔員4人負責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境及衛(wèi)生的維護以及綠化養(yǎng)護工作高中學(xué)歷，能吃苦耐勞，會使用各種保潔工具人員培訓(xùn)：1. 根據(jù)不同層次、不同時期、不同崗位、不同目的制定以下四類培訓(xùn)計劃： 入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)、在職輪訓(xùn)、管理培訓(xùn)。5. 保潔員：4人，男女不限，年齡45歲以下，身體健康，工作責(zé)任心強，能吃苦耐撈，有敬業(yè)精神。3. 保安員： 16人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責(zé)任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協(xié)作精神。2. 項目助理： 2人，專科以上學(xué)歷，年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗，具有一定生活經(jīng)驗，善于溝通，協(xié)調(diào)能力強。16. 接收和妥善分類保管住房鑰匙。14. 制定物業(yè)管理制度和各項規(guī)定，制定入住手冊（用戶手冊），建立住戶基本檔案（入伙通知書、證件、購（租）房合同、住戶登記表、戶冊、維修臺帳、住戶來信來訪都記錄、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理協(xié)議、住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書、裝修申請表及物件、裝修臺賬）。12. 提請和協(xié)助開發(fā)商手機提供國家法律規(guī)定的所有接管圖紙資料。10. 參與由政府部門組織的綜合驗收，掌握物業(yè)全面狀況。8. 參與部分驗收、竣工驗收和綜合驗收，認真負責(zé)做好物業(yè)接管驗收工作。6. 積極協(xié)助和爭取為開發(fā)商辦理或承包設(shè)計施工有關(guān)通信、寬帶網(wǎng)、燃氣、照明、綠化園藝工程、小區(qū)市政、小區(qū)智能化設(shè)施（保安監(jiān)控、家庭防盜、電子對講機、電子巡更、可視對講機）等工程。4. 從物業(yè)的長效管理和物業(yè)的百年使用大計出發(fā)，建筑施工如干線、設(shè)備安裝等進行監(jiān)督檢查，向開發(fā)商或業(yè)主提供設(shè)備保養(yǎng)維護方面的建議，積極參加開發(fā)商重大修改回憶。2. 從物業(yè)建成后的管理角度出發(fā)，對設(shè)計的規(guī)劃、圖紙可操作性和住戶的方便使用以及物業(yè)的發(fā)展趨勢提出專業(yè)性的建議。做好各項房屋面積測繪資料的手機、統(tǒng)計、明細、測算和存檔工作，竣工圖紙資料和相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的資料。督促開發(fā)商根據(jù)存在的問題及時加以改善和完善，改善業(yè)主在日后使用中的便利條件，同時為物業(yè)管理公司在今后的管理服務(wù)過程中提供一個良好的空間和條件。處理小區(qū)物業(yè)的交接程序，保障開發(fā)商、業(yè)主的合法權(quán)利。確定現(xiàn)場辦公地點，為開發(fā)商和潛在業(yè)主聯(lián)系提供方便；采購所需的各種物資裝備、辦公用品共計及相關(guān)員工的制服；編制各項工作程序和工作進度時間表，以確保核監(jiān)督各項工作和物業(yè)交接的順利完成。其他主要任務(wù)：參與工程的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收過程。首先，客戶服務(wù)中心通過多渠道的信息收集，盡心分析、分類、統(tǒng)計并上報物業(yè)服務(wù)中心，并要求各相關(guān)部門負責(zé)跟蹤、處理、并將結(jié)果反饋到客戶服務(wù)中心存檔。物業(yè)公司對項目經(jīng)理進行綜合考核，不合格降級或調(diào)回公司重新培訓(xùn)。對重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)得問題，由管理層檢討幷制定糾正和預(yù)防措施。定期報告制：物業(yè)服務(wù)中心定期向金和物業(yè)報告工作，檢討物業(yè)管理事宜，實現(xiàn)總公司制定的客戶大承諾。業(yè)主評議制：公司質(zhì)檢部門對物業(yè)服務(wù)中心各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，客戶服務(wù)中心對業(yè)主或其他來源的信息作出分析、處理、有跟蹤、有反饋。 公開監(jiān)督：公布服務(wù)中心監(jiān)督投訴電話，設(shè)立物業(yè)公司投訴信箱，24小時受理投訴。嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量體系運作。 文化活動： 是溝通物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展，增強員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密結(jié)合在一起。 獎懲制度：堅持以上表揚激勵為主，以出分為輔的原則，做到獎懲分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，提高員工隊伍素質(zhì)，在獎勵類型上以精神獎勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。充分發(fā)揮個人創(chuàng)造潛力。 思想激勵：物業(yè)公司在思想工作上重在激發(fā)員工潛能，形成正確的人生觀、價值觀、世界觀、并且針對心理做適時、適合的思想工作。二、 擬采用的管理模式物業(yè)管理架構(gòu)悅瀜莊物業(yè)服務(wù)中心由蘇州市金和物業(yè)管理有限公司直接領(lǐng)導(dǎo)；服務(wù)中心作為悅瀜莊的專職管理機構(gòu)，財務(wù)獨立，在金和物業(yè)的授權(quán)下，履行《悅瀜莊前期物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；服務(wù)中心實行垂直領(lǐng)導(dǎo)；組織機構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效，一專多能；服務(wù)中心突出以服務(wù)客戶為中心，建立以客戶服務(wù)中心為重點的組織流程；服務(wù)中