【正文】 費群的需求。我們將目標(biāo)市場主力分為三類人群，根據(jù)市場一般規(guī)律，該三類人群的比例大致在：投資者60%，辦公30%，自用10%。a、這部分客戶投資物業(yè)首先考慮片區(qū)的發(fā)展前景；b、對物業(yè)所帶來的品質(zhì)和附加值也是這部分客戶投資物業(yè)的重點考慮因素之一；c、 這部分客戶經(jīng)濟實力比較雄厚，有良好的抗風(fēng)險能力，決定速度比較快；d、這部分客戶對區(qū)域比較熟悉，并且在其他區(qū)域也有物業(yè)投資。物業(yè)性價比高，合理性強，有自家歸宿安樂窩的感覺。此客戶群體將會是都市中的新生代“資本家”，其中部分更是“知本家”。E、.他們是社會中積極上進的群體，注重社會效益，知識結(jié)構(gòu)豐富而且文化層次高，信息獲取渠道廣泛。D、.他們作為年輕群體，富有現(xiàn)代活潑、浪漫時尚特點，而且能吸納及包容新事物、新概念觀點。部分亦有滿足將工作場所及住所合二為一的需求。從事服務(wù)的企業(yè)效益較好，具有穩(wěn)定月供能力。目標(biāo)市場特征及營銷手段　　 1．主體分類l 投資型客戶：看中投資前景與利益回報率l 居家客戶：追求住宅的便捷性、現(xiàn)代感與居家的過渡性l 辦公客戶：看重形象、檔次、使用功能與時效便捷性（以上三類客戶為項目1期針對的主體客戶群）2．客戶群體細(xì)部分析項目區(qū)域人口特征概述1）項目處于CBD區(qū)域核心與傳統(tǒng)經(jīng)濟圈范圍：l A、商務(wù)辦公人口與居住型人口并重；l B、中高素質(zhì)人口占較大比例；l C、中青年人口較多；l D、外來流動型人口多，文化交融性很強；l E、收入水平差異性大，消費呈現(xiàn)多樣性；l F、年齡呈現(xiàn)多層次性2）因處于傳統(tǒng)繁榮經(jīng)濟圈，遺留建筑與居住集群同新建樓群并存，因此：A、人口多樣化（民族、職業(yè)、社會分層多樣化）B、常住人口多（主要指從前的單位宿舍）C、流動人口多（上班族、外出公務(wù)、節(jié)假出游）目標(biāo)客戶群的細(xì)分　　1）核心客戶群體：l 金融、通信類年輕置業(yè)者；l 機關(guān)年輕公務(wù)人員；l 商務(wù)企業(yè)白領(lǐng)置業(yè)者；l 私營經(jīng)商企業(yè)顧主類置業(yè)者；l 區(qū)域內(nèi)目前租賃市場中的租客置業(yè)者；l 瞄準(zhǔn)商務(wù)區(qū)域的投資置業(yè)家。規(guī)劃：整體設(shè)為金融區(qū)、星級酒店、商業(yè)街、商務(wù)樓、酒店式公寓定位、檔次：1期定位為高端酒店式小戶公寓設(shè)計、硬件外立面：為28層高層建筑，富有質(zhì)感的色彩與大面積玻璃幕墻共同構(gòu)筑成為時尚、大氣的現(xiàn)代化樓宇；入戶大堂：設(shè)計為酒店式入戶大堂，體現(xiàn)業(yè)主尊崇感；電梯廳：時尚簡約化，配置為高速電梯；底層商業(yè)配套：為居家提供便捷 ；戶型：a、均為合理實用型方正小戶，具極強的組合性，滿足辦公居家多種功能；b、戶型結(jié)構(gòu)合理：一部分單房帶有陽臺，充分考慮居家使用；較大套一房可根據(jù)需要增設(shè)一房間，從而增強性價比；c、確保適用性；d、臨街一面采用雙層玻璃，解決噪音干擾問題；精裝修之高品質(zhì)配置（根據(jù)市場同類產(chǎn)品，配置高品質(zhì)精裝套餐以供選擇）頂級配套：A、會所：體現(xiàn)特色、檔次與樓盤高素質(zhì)　　　　　 設(shè)健身房、室內(nèi)泳池、SPA休閑茶館、咖啡廳（酒吧）、書吧等；B、服務(wù)：配備商務(wù)服務(wù)中心、美容美發(fā)店、自助洗衣房、多功能商務(wù)廳物業(yè)管理：酒店式服務(wù)、前臺接待服務(wù)五、營銷策略產(chǎn)生流程六、目標(biāo)市場劃分根據(jù)項目自身特點，我們認(rèn)為購買本項目的潛力人群應(yīng)具備如下特點之一：在項目所在地段有直接的居住需求；沒有直接居住需求但被項目位置、品質(zhì)、宣傳所吸引產(chǎn)生間接目的；對項目投資價值的認(rèn)同；對項目商務(wù)屬性的需求；其它目的者。從總體而言，往來人流呈現(xiàn)多樣化，含括各種年齡階段與各種職業(yè)。因地處中心城區(qū)，就生活配套而言，從交通、教育、醫(yī)療、餐飲、購物、金融等各方面都較完備。二、項目SWOT分析S（優(yōu)勢）l 地段、位置，城市黃金口岸，交通、購物便利，臨近鹽市口、春熙路，生活配套好l 項目品質(zhì)較高，市中心高層小戶擁有氣派的外立面和與之相當(dāng)?shù)挠布渲胠 國際品牌超市家樂福就在腳下，對喜歡時尚便利的年青人士有吸引力l 5層頂部的大面積園林是對居家品質(zhì)的有效提升，增加小戶公寓賣點l 戶型配比得當(dāng)，設(shè)計較好，能充分滿足不同群體需求l 區(qū)域周邊商業(yè)集中，商業(yè)環(huán)境好，配套優(yōu)勢強W（劣勢）l 口岸的地理和交通位置雖好，但缺乏居住氛圍，生活便利設(shè)施不足，居家成本高l 朝陽路實際是城市的中轉(zhuǎn)干道，屬快速通道；向陽街和青石橋街現(xiàn)狀落后，與項目的中心高端定位不符l 一街之隔的海鮮市場是對居家的最大障礙，直接影響到臨街面住宅的銷售進度O（機會）l 項目推出時市中心區(qū)內(nèi)今年的一些主要小戶項目已基本結(jié)束銷售，如錦都、金茂禮都、時代印象等，減少客戶分流l 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項目危機加劇，造成更多的投資者將眼光瞄準(zhǔn)住宅，尤其是高檔小戶型公寓l 本項目所在的市中心區(qū)附近的類似項目，其小戶部分銷售均較好，給項目銷售前景提供說服力l 項目所在的中心區(qū)域尚無在體量和定位上與之相當(dāng)?shù)膹?fù)合地產(chǎn)，給項目推廣以很大運作空間T（威脅）l 當(dāng)前市區(qū)內(nèi)小戶公寓整體市場供給量偏大，雖然本項目自身有優(yōu)勢，難免會受到一定影響l 由于項目位置的獨特性，商務(wù)辦公概念是宣傳的重要方面之一，目前政府對于商務(wù)小戶的不支持，將可能產(chǎn)生一定影響l 由于項目開盤在2005年下半年，屆時難免會有新的直接競爭對手出現(xiàn)，如旁邊的信德陽光365將在上半年開盤，其定位相近，且占有品牌優(yōu)勢，不容忽視三、項目周邊環(huán)境概況項目地處成都市CBD核心區(qū)、傳統(tǒng)繁榮經(jīng)濟圈鹽市口之大業(yè)路，毗鄰人流熙攘春熙路商圈，占據(jù)天時、地利，匯集人氣與商氣，擁攬眾多的交通路線與便利的購物、餐飲、休閑之業(yè)態(tài)，更有著源源不絕的巨大人流與強勁消費力，可謂是百貨、商貿(mào)、金融的財富匯集地，也是頂級飯店、高檔寫字樓、發(fā)達交通動脈所環(huán)繞的核心地帶，是成都人所皆知的經(jīng)濟、貿(mào)易黃金區(qū)，具有極高的投資價值與升值前景。 我們還要防備市場競爭風(fēng)險，避免項目推廣期面臨太多競爭對手的擠壓，尤其是直接競爭對手，這需要我們隨時關(guān)注市場動態(tài)，做好市場預(yù)判，確定最佳的推出時機。這需要至少提前一個月制定詳細(xì)報紙投放計劃、訂版及準(zhǔn)備調(diào)整措施。l 小戶型推廣除了在戶型設(shè)計上下功夫，報紙廣告訴求、現(xiàn)場包裝和樣板房也是三個重要宣傳途徑。l 帶有花園或大陽臺的小戶型比沒有的要好賣得多，同樣，功能性和實用性也是戶型設(shè)計考慮的重點。目前針對小戶型公寓的推廣，有一些已經(jīng)達成共識：l 市場證明，40m2以下的酒店式戶型和50 m2以下的套一戶型擁有最多的受眾，60 m2以下的小套二同樣受到青睞。l 其它手段，如：雜志、網(wǎng)絡(luò)、航空等選擇手段因自身局限一直未能成為重點，可作參考。l 促銷活動也是近幾年熱興的方式，簡