【正文】 浦銀發(fā)【2009】122號關于印發(fā)《上海浦東發(fā)展銀行中小企業(yè)中期房地產抵押貸款作業(yè)指導書》的通知四 玲瓏透業(yè)務一、目的、定義、基本概念、種類豐富我行對單位客戶支付結算的服務內容，尤其是在風險可控的情況下加大對中小企業(yè)的結算服務水平，實現對我行單位客戶在進行支票和商業(yè)承兌匯票提示付款時的透支功能。公司風險管理部們進行定期檢查監(jiān)督?？刂拼胧汗緲I(yè)務部門客戶經理定期對貸款項目進行貸后檢查。風險點7：信用風險、操作風險?？刂拼胧嚎蛻艚浝碡撠熉鋵嵤谛排鷱颓疤釛l件；營銷團隊負責人審查；運營部門對放款條件的落實和有關材料進行審核。風險點6：操作風險。控制措施：客戶經理和客戶一起辦理抵押登記等手續(xù)，并辦妥他項權利證書。風險點5：操作風險?？刂拼胧悍中泻弦?guī)部門對修改的標準文本、非標準文本進行審核確認，對于不符合規(guī)定法律文本應堅決予以制止。風險點3：法律風險、操作風險?？刂拼胧猴L險管理部門審查審批人員應嚴格按照業(yè)務要求進行審查。風險點2：信用風險。申請人提供的資料已過期、不符合要求或提供其他虛假申請資料。每年，分行自行或聘請經認可的外部評估機構對抵押物價值進行再評估。貸后檢查報告應真實反應借款人經營和財務狀況變動及其他重大事項?？蛻艚浝碡撠煂杩钊说淖赓U合同進行臺賬登記。對于房地產先租賃后抵押的，應督促借款人或第三方受托人將抵押事宜書面通知承租人。對借款人在我行的結算賬戶進行監(jiān)控包括對借款人各項綜合收入回籠、支出、余額進行監(jiān)控。運營部門負責中小企業(yè)中期房地產抵押貸款放貸材料的歸檔，并負責抵押權證封包的入庫。(2)、如由借款人委托第三方受托人對房地產進行經營管理的，受托方也必須在我行開立收款結算賬戶，用于收取房產租金收入、以及特許費、管理費、分成等相關經營收入等款項，并及時向借款人在我行開立的結算賬戶劃付。我行貸款發(fā)放于該監(jiān)管賬戶。一般由主辦客戶經理擔當監(jiān)管員，如有必要，可成立由公司業(yè)務部門客戶經理和相關團隊負責人組成的監(jiān)管小組，指定監(jiān)管小組中相應成員擔當監(jiān)管員。（1）、借款人除在我行開立結算賬戶外，還需開立貸款資金監(jiān)管賬戶。運營部門按照有權審批人出具的終審審批意見審核各項放貸前提條件已經落實后，出具《放貸通知書》等放貸指令。（六）、貸款發(fā)放借款人填寫《中小企業(yè)中期房地產抵押貸款合同》項下提款申請書，客戶經理受理借款人提款申請。辦理保險、公證等手續(xù)客戶經理應督促并確認借款人按規(guī)定辦理抵押物保險手續(xù)，并使我行成為第一受益人保險辦理完畢后將保險單、批單原件留存我行；按分行規(guī)定需辦理公證的或授信批復明確要求辦理公證的，調查人應與借款人一起到公證機關辦理公證。核查人員核查登記手續(xù)真實性后在他項權證及其復印件背面簽字確認。（五）、抵押保險手續(xù)辦理抵押登記手續(xù)客戶經理應與借款人一起按規(guī)定辦理以我行為第一抵押權人的抵押物登記手續(xù)，將他項權證原件留存我行。必須現場與借款人、第三方受托機構（如有）簽訂有關合同。需要采用非標準文本的，若貸款在分行審批權限內的，由分行法務人員負責審核確認；若貸款在總行審批權限內的，由公銀總部法律團隊負責初審后提交總行合規(guī)部門負責復審。（四）、合同準備與簽訂合同準備支行在取得批復意見后，準備《中小企業(yè)中期房地產抵押貸款合同》、《中小企業(yè)中期房地產抵押貸款賬戶監(jiān)管兩方協(xié)議》、《中小企業(yè)中期房地產抵押貸款收款賬戶三方合作協(xié)議》（如有），及相應的抵押合同等標準法律文本，請借款人確認。授信審批崗有權審批人對授權范圍內的授信業(yè)務最終審批，出具審批意見。（三）、授信審查審批授信審查人員審核：（一）資料及調查手續(xù)完備性復核：審查人員應復核有關送審資料是否齊全，調查人員是否已經按照調查要求完成了有關作業(yè)和程序，關鍵資料是否已經過真實性核實。（4）貸款風險及效應評估：①分析項目風險因素以及對我行貸款的影響程度，提出避險措施；②貸款擔保，包括抵押物變現能力、抵押價值確定方式、抵押率、抵押的合規(guī)性等；③確定封閉監(jiān)管的方案；④貸款效應和營銷方案評價。如該房產用于出租的，應充分考慮租賃價格和出租率趨勢等。市場評估：①區(qū)域市場環(huán)境；②房地產市場定位和競爭能力：根據周邊租賃市場供求、出租率、租金價格和經營成本等分析項目市場定位的準確性；針對地段、交通、規(guī)劃、質量、周邊環(huán)境、戶型、配套設施、營銷策略、物業(yè)管理分析比較優(yōu)勢和劣勢。②抵押物具體情況，包括地理位置、周邊環(huán)境、占地面積、可銷售面積、經營年限、權屬關系、建造（或購置）原始成本等；如房地產主要用于出租的，還需要了解經營情況，包括經營方式、已出租面積、租期、主要租（售）對象、租金支付方式和到位情況、歷年租金收入（如有）、第三方經營管理能力（如有）等。其中：借款期內總的償債保證比=（借款人綜合經營收入/借款期內應償還全部負債）*100%我行測算的借款期內總的償債保證比原則上應達到100% 。特別注意：應將企業(yè)未來發(fā)展前景與貸款年限綜合考慮⑤借款人財務情況分析：通過資產周轉率、存貨周轉率、應收賬款周轉率指標評價其資產運用效率；通過計算產銷率、銷售利潤率、營業(yè)現金回籠率、盈利現金比率等指標，分析影響盈利的因素和原因，評價其盈利能力；通過近三年現金凈流量、經營活動現金凈流量、投資活動現金凈流量、籌資活動現金凈流量、現金等價物等情況，分析現金流量結構、現金獲取能力及變化趨勢，評價其現金償債能力。如貸款方案設計和評估相對復雜，可請分行中小企業(yè)經營中心給予指導。借款人應提供的資料：(1)、書面借款申請書；(2)、借款人本身相關資料：企業(yè)成立的批文、（經年檢的）營業(yè)執(zhí)照復印件、（經年檢的）法人代碼復印件、外商投資企業(yè)批準證書（如有）、公司章程、法人代表證明及身份證復印件、借款人貸款證（卡）、董事會決議或有權機構同意將其擁有的房地產作為貸款抵押擔保的決議、委托書或授權書、公司最近一次驗資報告、前三年審計報告（如有）及最近一個月的財務報表（須加蓋公章）、企業(yè)主要開戶行和賬號、銀行要求提供的其他證明文件和材料等；(3)、抵押物相關資料：①抵押物清單、產權證書（原件及影印件）、抵押物的評估報告、購置合同（如有）；②如以用于抵押的房產的租金收入作為主要還貸來源的，除上述材料外，還應提供租賃協(xié)議、租賃客戶名單、租賃面積、租賃表、已通知承租方抵押的書面文件；銀行要求提供的其他證明文件和材料等。四、業(yè)務操作流程相關規(guī)定和主要管理要求中小企業(yè)中期房地產抵押貸款業(yè)務流程包括六個環(huán)節(jié)：受理調查；授信審查審批；合同準備與簽訂；抵押保險手續(xù)；貸款發(fā)放；貸后管理。發(fā)生貸款逾期、挪用等均按我行有關規(guī)定執(zhí)行。按人民銀行公布的同期同檔次基準利率及浮動范圍執(zhí)行。根據分行規(guī)定需辦理公證的或授信批復中明確要求辦理公證的，應辦理抵押公證手續(xù)，落實抵押公證書。（五）保險和公證：借款人必須在貸款發(fā)放前對抵押物辦理商業(yè)保險，費用由借款人承擔?？傂袑⒏鶕暧^經濟對房地產行業(yè)的影響及房地產行業(yè)的周期性波動等各方面因素，對抵押成數的上限做出調整。對于抵押物在評估價的基礎上各分行結合當地市場該類抵押物市場交易活躍程度、抵押物處置的交易成本及我行內部的管理成本，并且考慮到授信到期時房地產市場未來的價格預期，對抵押成數綜合判斷。（三）綜合考慮企業(yè)的成長前景、借款用途、房地產抵押率、房地產抵押貸款的年限、還款來源對本息的覆蓋率、以及企業(yè)的融資需求6個因素，合理確定貸款金額和貸款年限。經營單位要求的其他條件三、貸款用途和還款來源、抵押物認定、保險公證及計息（一）中小企業(yè)中期房地產抵押貸款用途規(guī)定：貸款用途真實且合法合規(guī)主要用于借款人的主營業(yè)務的運作和經營貸款不得用于其他國家明令禁止的投資領域和用途。承諾與我行簽訂《中小企業(yè)中期房地產抵押貸款賬戶監(jiān)管兩方協(xié)議》和《中小企業(yè)中期房地產抵押貸款收款賬戶三方合作協(xié)議》（如有），同意開立監(jiān)管專戶，接受我行對貸款資金用途的監(jiān)管，借款人綜合收入資金回籠我行賬戶。董事會或相應決策機構同意將其擁有房地產作為貸款抵押物。已經工商行政管理機關辦理年檢手續(xù)；持有人民銀行核發(fā)的貸款卡；有固定經營場所，合法經營； 授信用途不違反國家法律、法規(guī)及有關政策規(guī)定；信用等級BBB（含）以上。（4）企業(yè)在最近2年內有下列行為合計三次（含）以上：逾期（15天以上），欠息（15天以上），空頭支票行為的。二、貸款發(fā)放對象和準入條件（一）基本條件：未出現以下情況者：（1）《上海浦東發(fā)展銀行中小企業(yè)金融業(yè)務發(fā)展綱要》（浦銀發(fā)[2005]第355號文）中的禁止進入類企業(yè)；（2）企業(yè)領導人（總經理或實際決策人）曾在人行公布逃廢債企業(yè)名單、銀監(jiān)會不良客戶清單以及在人民銀行征信系統(tǒng)中有不良貸款記錄的企業(yè)擔任過負責人，或者個人從業(yè)經歷有破產行為并且有逃廢銀行及社會債務的，或者其它惡意欠債行為（含信用卡惡意欠債行為）等的。（四）、分類根據抵押物性質差異和還款來源差異，中小企業(yè)中期房地產抵押貸款分為兩類：基于企業(yè)所擁有的用于抵押的房產的租金收入作為主要還款來源（即貸款期內該抵押的房產的租金收入/貸款本息和≥70%），貸款期限最長為5年，該房地產應經營情況穩(wěn)定，已簽訂租賃協(xié)議的租賃面積不低于可出租面積的70％，一年期（含）以上的承租客戶占比不低于30％。（三）、適用范圍適用于中小企業(yè)。（二）、定義中小企業(yè)中期房地產抵押貸款：借款企業(yè)本身以企業(yè)經營所在地產權清晰并可辦理有效抵押登記和商品化交易的商品房、辦公用房、商鋪、標準廠房、以及縣級及縣級以上開發(fā)區(qū)內的物流倉庫為抵押物的期限在1年以上，5年（含）以下的貸款業(yè)務。在滿足客戶借助房地產抵押獲得融資需要的同時，能為我行帶來貸款利息收入、監(jiān)管費收入等綜合收益，提高客戶對我行的貢獻度。來源:浦銀發(fā)[2010]471號關于印發(fā)《上海浦東發(fā)展銀行中小企業(yè)聯貸聯保業(yè)務管理辦法》。八、合同適用聯貸聯保業(yè)務適用《流動資金借款合同（適用中小企業(yè)聯貸聯保業(yè)務）》、《保證金質押合同（適用中小企業(yè)聯貸聯保業(yè)務）》和《保證合同（適用中小企業(yè)聯貸聯保業(yè)務）》。保證金的補繳操作須按照保證金的繳納要求實施。要求保證金部分退還時，應首先確認剩余保證金余額覆蓋聯保體最高單戶企業(yè)融資額，分行公司業(yè)務部門再依據聯保體成員企業(yè)提交的《聯保體保證金退還申請書》確定的退還金額，出具《聯貸聯保業(yè)務保證金退還通知書》，并通知運營部門實施。要求退還保證金時，應先經信用運營部門確認該聯保體的全部融資業(yè)務已結清，分行公司業(yè)務部門再依據聯保體成員企業(yè)提交的《聯保體保證金退還申請書》確定的退還金額，出具《聯貸聯保業(yè)務保證金退還通知書》，并通知運營部門實施。保證金到期退還原則上，聯貸聯保業(yè)務保證金應在全部聯保融資償還后再予以釋放和退還。（二）保證金管理保證金扣劃聯貸聯保業(yè)務存續(xù)期間，如聯保體任一成員發(fā)生違約事項，應首先釋放并扣劃保證金償付該聯保體任何成員已發(fā)生違約的融資。聯保體任一成員經營發(fā)生變化不再滿足本行聯貸聯保業(yè)務準入條件，或不能按期償還本行融資本息時，本行有權采取停止該成員未用融資的提用、不再向該違約成員提供新增融資、制定已用融資的清收計劃并采取相關保全措施等；本行提出相關要求時，聯保體全體成員應積極配合本行完善擔保措施，包括重新簽訂擔保合同或按本行要求補足保證金等。僅當聯保體全部成員全額償付該聯保體在本行所有融資本息后，其成員方可組建或加入其他聯保體。七、聯貸聯保業(yè)務續(xù)存期間的管理（一）聯保體成員企業(yè)管理聯貸聯保業(yè)務續(xù)存期間，借款企業(yè)不得退出聯保體，聯保體也不得解散和終止。注意調查借款人關聯方及關聯交易情況、貸款具體用途及與貸款用途相關的交易對手資金占用等情況，合理評價借款企業(yè)貸款資金實際用途。在審查審批中應根據借款企業(yè)經營規(guī)模、業(yè)務特征及資金循環(huán)周期，結合企業(yè)實際情況和未來發(fā)展狀況審查營運資金需求，分析與評價其新增貸款需求量測算的合理性。對聯貸聯保業(yè)務流動資金貸款的特殊管理要求：加強資金需求分析，落實貸款規(guī)模測算。（三）強化貸后管理，支行應經常深入聯保體成員企業(yè)，多方面了解和掌握其經營管理動態(tài)，獲取各成員信息，充分發(fā)揮聯保體成員橫向監(jiān)督作用，以便對企業(yè)發(fā)生影響償債事項及時采取應對措施。由于中小企業(yè)提供的財務報表不能完全真實反映其經營狀況，各支行應深入借款企業(yè)生產、經營和銷售現場，通過實地調查和與企業(yè)人員交流等方式，多方面、多渠道收集有關借款企業(yè)經營狀況及其經營者的第一手信息，如必要，相關調查人員可對企業(yè)財務報表進行必要的補充說明。六、審查審批要點、主要風險點和控制措施聯貸聯保業(yè)務實施全過程風險管理（一）在貸前調查中，支行除應執(zhí)行單個客戶調查要求外，還要著重對聯保體結構、聯貸聯保業(yè)務方案及風險緩釋措施等內容進行調查。授信審查、審批的具體要求和流程按相關融資產品的有關規(guī)定執(zhí)行。信用證和非融資性人民幣保函該類業(yè)務的保證金繳納要求參照前述銀行承兌匯票業(yè)務的保證金繳納相關要求執(zhí)行。保證金賬戶開立及繳納須參照上述短期流動資金貸款保證金進行繳納。（2）為聯保體全部融資提供擔保的保證金該部分保證金來自于聯保體所有成員企業(yè)，為該聯保體全部敞口融資（除第一部分保證金以外部分）提供擔保的保證金。該部分保證金繳納入該借款企業(yè)名下賬戶，與其開立的銀行承兌匯票對應，并實現系統(tǒng)的關聯控制。銀行承兌匯票業(yè)務該類業(yè)務的保證金繳納必須分為兩個層次。在實際操作中，聯貸聯保業(yè)務聯保體主辦行應負責保證金賬戶的開立和編號，支行公司業(yè)務部門應就保證金的開戶處理出具《聯貸聯保業(yè)務保證金賬戶開立通知書》并通知該行運營部門實施操作。短期流動資金貸款的保證金統(tǒng)一采用“2514其他保證金”二級科目下的“5915活期短貸（聯保）保證金”和“6865定期短貸（聯保）保證金”業(yè)務代號，分別主要用于核算和反映本行開展中小企業(yè)聯保業(yè)務下短期流動資金貸款業(yè)務的活期和定期保證金款項。以聯貸聯保業(yè)務方式開展銀行承兌匯票、信用證、非融資類人民幣保函業(yè)務的，須符合以下要求： （1）借款企業(yè)應按約定比例繳納聯保體保證金，該保證金為整個聯保體融資