【正文】 設(shè)置開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房。以我們的觀察，無論南北方，目前多數(shù)廚房的面積在6—7平方米左右，但我們認(rèn)為，在“冰箱入廚”已是大勢所趨、微波爐、洗碗機(jī)、電烤箱等廚房家電的日益普及、烹調(diào)中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明細(xì)的今天，廚房的面積還將進(jìn)一步擴(kuò)大。其他如廚房門直對客廳、衛(wèi)生間門開向廚房、穿過廚房進(jìn)入衛(wèi)生間的設(shè)計都不太符合人居習(xí)慣。這就決定了南北方的消費者在廚房的位置上有著明顯不同的需求：南方的廚房多位于客廳或餐廳的一側(cè)，而北方的廚房多位于廳的北端。 戶型之輔——廚衛(wèi)廚房　　我們關(guān)于廚房的想法可集中歸結(jié)為三個方面：廚房在戶型中的位置；如何提高廚房的舒適度；廚房設(shè)計的創(chuàng)新性想法。而在深圳，轉(zhuǎn)角窗（將垂直的面對景觀的兩堵墻都設(shè)計為透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量運用。無論電源光是何等的絢麗多彩、浪漫、有情調(diào)，也無法和太陽光所帶給我們的溫暖、親切的心理滿足感相比擬；無論電扇風(fēng)、空調(diào)風(fēng)是多么清爽宜人，它也不能代替輕靈、和諧的自然風(fēng)；無論電視節(jié)目有何等精彩，它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢爛的夜景所給人的舒緩、放松。以我們的調(diào)查，目前深圳等地消費者普遍希望的主臥面積在18平方米左右，北方消費者的需求相對大些，平均值在25——30平方米左右。 　　面積：主臥面積當(dāng)然應(yīng)比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。但與此同時，我們又能在不少平面戶型的項目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對著客廳，整個就是自相矛盾。主臥一定要有獨立衛(wèi)生間！不僅如此，主臥衛(wèi)生間面積也應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備——在洗臉、浴盆、座便器外，還應(yīng)根據(jù)項目總體定位設(shè)置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。 　　主臥的出現(xiàn)，還極大地滿足了購房者的心理需求：擁有自己的房產(chǎn)在很多人眼里還是事業(yè)成功的標(biāo)志之一，而獨立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。因此“主臥”的出現(xiàn)，堪稱是戶型設(shè)計思想中革命性的突破之一。 　　客廳能開PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機(jī)嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現(xiàn)在還沒有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不有所準(zhǔn)備。 　　關(guān)于客廳，我們在這里更想提請發(fā)展商注意的是隨著對消費者的進(jìn)一步細(xì)分及細(xì)分后消費者個性化需求，是否應(yīng)重新界定客廳功能進(jìn)而從根本上改變我們的設(shè)計思路？ 　　對于時尚、前衛(wèi)、崇尚個性、反對拘束、喜歡離群SOHO的年輕一代新人類們，也許并不希望客廳仍然只是個標(biāo)準(zhǔn)模子里出來的方盒子，有起伏變化、有錯落、有曲線或許正是他們的追求。 　　玄關(guān)在客廳里的出現(xiàn)時間較晚，是伴隨著“三大（廳、廚、衛(wèi)）一?。ㄅP）”、功能分區(qū)等居住觀念而進(jìn)入普通人家的，并迅速得到部分家庭的認(rèn)同。我們在南方看到多數(shù)都是直接聯(lián)通，而在大連市場，好象多數(shù)都是有隔斷甚至錯開。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個臥室外的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設(shè)過道又如何？……這些問題當(dāng)然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能有經(jīng)典的、最好的方案，而只能通過對目標(biāo)客戶深入、細(xì)致的調(diào)查訪問來了解客戶的真實需求，并結(jié)合項目的實際情況統(tǒng)籌安排。 　　如果在向陽面設(shè)置了陽臺，在背陰面能否設(shè)置次陽臺或窗戶以形成“穿堂風(fēng)”增加客廳的通透性呢？雖然不是必需，至少值得考慮！ 　　在客廳周圍開幾道門，每道門各自朝向何方，當(dāng)屬客廳設(shè)計中最難決定、需要反復(fù)研究認(rèn)真斟酌最費心血的之處。陽臺還是將自然風(fēng)、自然光引入室內(nèi)的最佳途徑，當(dāng)然應(yīng)讓全家人都得到這種享受，因而從這個角度看，也應(yīng)與客廳相連。而在通常情況下，否則也將在因過于狹長影響使用。 　　在客廳的設(shè)計要素中，包括開間、進(jìn)深、陽臺、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。因為它是進(jìn)入一個家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂時最主要的活動空間、是迎賓會客的最重要場所。 　　好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。 　　好的戶型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室，以杜絕油煙污染。 　　一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。 　　衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細(xì)菌的場所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無異味，不長霉。 　　如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。 　　公私分開。 　　一套好的戶型，必須做到以下幾個分開： 　　動靜分開。因此，所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情本質(zhì)的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型；是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型；是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。好戶型的一般標(biāo)準(zhǔn)　　選擇一種戶型，選擇一個生活空間。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。 　　忌： 　　1．衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)； 　　2．空間過于狹窄，影響洗浴功能。 　　忌：寬度不夠，影響操作。 　　忌： 　　1．餐廳面積過大或過??； 　　2．正對衛(wèi)生間； 　　3．遠(yuǎn)離廚房。 　　忌：主臥室的寬度小于3米或面積過小。 　　忌： 　　1．起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間； 　　2．起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗； 　　3．起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對墻面； 　　4．起居廳的形狀不好或尺度不合理。 　　二、各功能空間分原則：尺度合理、便于使用。 　　1．起居室、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，位置應(yīng)比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用； 　　2．衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)分離； 　　3．室內(nèi)交通線便捷； 　　4．面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏空間。中學(xué)？四、建筑： 樓體為何結(jié)構(gòu)？基礎(chǔ)為何種基礎(chǔ)？ 樓板的厚度？ 樓體高度？層高與凈高分別為多少？ 否隱梁、隱柱設(shè)計？房間內(nèi)梁高度？ 山墻厚度？給排水管線的上水管和下水管分別為何種材料？實用率？有否天然氣管道？ 樓宇的外墻為何材料？什么顏色？ 如何處理防水層（屋頂、多水房間）？ 樓宇抗震等級？ 室內(nèi)多水房間的標(biāo)高較其它房間的標(biāo)高低是如何實現(xiàn)的（是否為降板）? 空調(diào)水的排放是做如何處理的？ 五、室內(nèi)： 樓梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)？ 入戶門與房間門的尺寸？ 每戶供電最大負(fù)荷為多少？ 樓梯間照明系統(tǒng)？ 每戶可帶裝修？裝修標(biāo)準(zhǔn)？ 業(yè)主可否更改隔墻？ 窗可為凸窗？凸窗寬度？距地面多高？玻璃厚度？ 房內(nèi)各種接口布置（有線電視、電話）？ 房間內(nèi)各種電器開關(guān)為何種品牌？ 可否安裝防盜網(wǎng)？1 是否預(yù)留空調(diào)機(jī)位？1 房內(nèi)插座分布情況？（指數(shù)量、位置、品牌） 六、發(fā)展商承諾 房產(chǎn)證幾時辦理？幾時可以拿到？ 可否外銷？外銷可否做按揭？ 可會提供業(yè)主質(zhì)量保證書？ 預(yù)售證編號物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)？ 按揭銀行？按揭年限？ 付款方式？1． 開發(fā)商背景及其主要業(yè)績？　　2． 施工單位背景及其主要業(yè)績（或資質(zhì)）？　　3． 建筑設(shè)計公司背景及其業(yè)績？　　4． 景觀設(shè)計公司背景及其業(yè)績（或資質(zhì)）？　　5． 園林設(shè)計單位及其業(yè)績（或資質(zhì)）？　　6． 監(jiān)理公司背景及其資質(zhì)？　　7． 物業(yè)管理公司背景及其業(yè)績（或資質(zhì)）？　　8． 有哪些知名內(nèi)設(shè)供應(yīng)商？　　9． 項目所在具體位置及區(qū)域特點？　　10． 距本案最近的公交車站在哪里？步行需要多長時間？　　11． 周邊的公交車次？　　12． 周邊道路狀況？自駕車如何到達(dá)？　　13． 到達(dá)某某環(huán)線、某某地點、機(jī)場高速等需要多長時間？　　14． 周邊是否有地鐵或城市輕軌？在未來規(guī)劃中是否有這兩種交通方式？具體情況？　　15． 本項目地理位置的規(guī)劃前景，有哪些突出點？　　16． 周邊有什么市政規(guī)劃？　　17． 周邊醫(yī)院的具體位置？　　18． 周邊菜市場、超市購物中心的具體位置？　　19． 周邊娛樂、體育健身場所的具體位置？　　20． 周邊公園的位置？　　21． 周邊幼兒園、中、小學(xué)校的位置？　　22． 周邊的大學(xué)位置？　　23． 周邊的加油站位置？　　24． 周邊電信局、郵局、銀行的位置？　　25． 周邊有哪些賓館、飯店？檔次如何？　　26． 項目占地面積？　　27． 總建筑面積是多少？　　28． 項目的規(guī)劃定位屬于何種性質(zhì)？　　29． 土地使用權(quán)是多少年？　　30． 住宅建筑面積是多少？公建是多少？　　31． 小區(qū)共由幾棟樓組成？分幾期開發(fā)？　　32． 主體建筑高度？分別是多少層？　　33． 容積率？　　34． 各樓之間的間距是多少？　　35． 綠地面積是多少？綠化率？　　36． 小區(qū)園林規(guī)劃設(shè)計特點？　　37． 社區(qū)總戶數(shù)是多少？分別每幢樓內(nèi)有多少戶數(shù)？　　38． 一共有多少種戶型？最大、最小戶型、主力戶型分別是哪些？　　39． 總體規(guī)劃的特點？　　40． 開工時間？　　41． 主體竣工日期（一期）？　　42． 交房時間？　　43． 外立面采用什么材料？顏色？是否會影響私密性？　　44． 地上還是地下車庫？有多小個車位？是否租售及其價格？　　45． 車位是否有產(chǎn)權(quán)？多少年？　　46． 戶數(shù)與車位的比例是多少？有無公共車位及位置在哪？　　47． 停車場管理采用何種系統(tǒng)或設(shè)備？　　48． 是否有會所？會所的具體位置？　　49． 會所投入使用的時間？　　50． 會所的建筑面積是多少？　　51． 會所及公用部分如何采暖？　　52． 會所的具體功能及服務(wù)項目有哪些？　　53． 會所的收費方式及其標(biāo)準(zhǔn)？　　54． 會所是否對外開放？　　55． 使用率、得房率（平均以及每種戶型）是多少？　　56． 公攤面積包括哪些內(nèi)容？　　57． 小區(qū)智能化包括什么？　　58． 是否有寬帶網(wǎng)？多少兆？　　59． 配套設(shè)施有哪些？　　60． 墻體如何保溫？　　61． 標(biāo)準(zhǔn)層的層高？凈高？　　62． 設(shè)備層是幾層？　　63． 小區(qū)用什么供水？如何收費？　　64． 排水管先用何種材質(zhì)？　　65． 生活用水和飲用水是否分開？　　66． 有無24小時熱水？其收費方式及標(biāo)準(zhǔn)？　　67． 熱水管選用何種材質(zhì)？使用期限為多少年？　　68． 單戶的電壓是多少？流量？　　69． 每戶有幾條回路？　　70． 電力供應(yīng)系統(tǒng)如何？是否有備用應(yīng)急電源？　　71． 采暖方式？計費方式及其標(biāo)準(zhǔn)？　　72． 各房間的暖氣溫度可調(diào)節(jié)嗎？　　73． 是中央空調(diào)還是分戶式空調(diào)？是否有新風(fēng)系統(tǒng)？　　74． 可自然通風(fēng)嗎？　　75． 煤氣還是天然氣入戶？　　76． 電視接收系統(tǒng)？如何收費？　　77． 每戶有線電視端口有幾個？如何分布？　　78． 是否有緊急按扭和煙霧感應(yīng)器？　　79． 安防系統(tǒng)怎樣？　　80． 小區(qū)有幾個出口？如何分布的？　　81． 排水系統(tǒng)怎樣？　　82． 抗震設(shè)防幾度？　　83． 建筑物結(jié)構(gòu)？樓板厚度？隔音狀況？　　84． 單元隔墻的厚度？隔音狀況？　　85． 玻璃的品牌？材質(zhì)？是雙層還是真空？規(guī)格？　　86． 精裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)是否與樣板間一致？　　87． 隔墻是否可以拆除？　　88． 小區(qū)變電站、污水處理、垃圾收集站的位置？是否會影響日常生活？　　89． 每戶預(yù)留幾根電話線？　　90． 小區(qū)內(nèi)部有無公共廣播系統(tǒng)？　　91． 電梯的品牌？數(shù)量？速度？是否真達(dá)地下車庫？是否有工作人員看守？　　92． 物業(yè)提供哪些服務(wù)？　　93． 物業(yè)費？　　94． 入住后對物業(yè)不滿意，可更換嗎？　　95． 可注冊辦公嗎？　　96． 項目的整體裝修風(fēng)格？　　97． 公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)？（包括大堂、公共衛(wèi)生間、公共過道、門、窗、墻面等）？　　98． 外立面的材質(zhì)？　　99． 是否提供菜單式裝修？　　100． 地板的材質(zhì)和品牌？　　101． 戶內(nèi)墻面的材質(zhì)和品牌？　　102． 天花的處理？　　103． 門的材質(zhì)和品牌？　　104． 窗的材質(zhì)和品牌？　　105． 門鎖材質(zhì)和品牌？　　106． 廚衛(wèi)潔具的材質(zhì)和品牌？　　107． 電源開關(guān)的材質(zhì)和品牌？　　108． 哪些燈具是包括在精裝修里的？　　109． 燈具的的材質(zhì)和品牌？　　110． 保修（后）期多久？　　111． 每戶是否有紗窗？　　112． 廚衛(wèi)上下水管使用什么材質(zhì)，會不會有噪音？　　113． 商品房的銷售面積如何計算？　　114． 套內(nèi)建筑面積的計算方法？　　115． 公用建筑面積的計算公式？　　116． 公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)公式？　　117． 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e公式？　　118． 房屋的均價、起價、最高價分別是多少？　　119． 精裝修標(biāo)準(zhǔn)為多少元/平米？　　120． 有哪幾種付款方式？　　121． 哪幾家銀行可做貸款？分別有什么服務(wù)項目？　　122． 每層、每種戶型的差價是多少？　　123． 再次購買（或老客戶介紹）是否有優(yōu)惠？如何優(yōu)惠？　　124． 有無代租服務(wù)？租金價格？　　125． 投資回報率怎樣？　　1