【正文】 中出現(xiàn)失誤，同時，也為解答《審學(xué)圖紙意見書》中所提的問題。4 圖紙審學(xué)程序： 按圖紙種類應(yīng)流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。 配套工程是否完善。 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。 審學(xué)圖紙要做認(rèn)真記錄，并分類整理形成《審學(xué)圖紙意見書》，送達(dá)設(shè)計單位以備解決答復(fù)。 開發(fā)公司參加審學(xué)人員構(gòu)成：項目公司、工程部、經(jīng)濟(jì)部、開發(fā)部相關(guān)人員。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－05第A版 第0次修改標(biāo)題：施工圖審學(xué)制度第1頁 共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—05版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 施工圖審學(xué)制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖審學(xué)制度1 目的為使工程設(shè)計符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計誤差，明確設(shè)計要求，促進(jìn)開發(fā)項目順利進(jìn)行。 竣工圖一般應(yīng)繪制4套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。 對局部更改（）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。4 竣工圖紙的管理細(xì)則: 工程竣工驗收后一般在30天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖，由施工單位負(fù)責(zé)繪制。 圖紙的保管，由駐項目公司工程技術(shù)人員保管。 施工單位4套（為其保留4套作為繪制繪制竣工圖使用），監(jiān)理公司1套。 公司存檔2套，總工1套，工程部、經(jīng)濟(jì)部各1套。 圖紙的分發(fā)。3 施工圖紙的管理程序: 圖紙的整理。 完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計說明書等。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－04第A版 第0次修改標(biāo)題：施工圖管理制度第1頁 共2頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—04版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 施工圖管理制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工圖管理制度1 目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。 監(jiān)理單位及駐項目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應(yīng)把例會紀(jì)要所提出的施工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項具體工作內(nèi)容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報。 每月最后一個例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進(jìn)行對比，查找原因，落實責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會議的議程。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—03版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工地例會制度頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁 例會主持人對會議進(jìn)行總結(jié)。項目經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。 項目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術(shù)人員，對施工單位提出的問題進(jìn)行答復(fù)。 項目公司人員應(yīng)將每一份《監(jiān)理月報》、《例會紀(jì)要》登記、備案。 與會人員參加例會時需簽到，收到《例會紀(jì)要》后需簽收。 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。 工程例會參加人員包括項目公司經(jīng)理、駐項目公司各專業(yè)技術(shù)人員、施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)人員。2 工程例會的組織 工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。5 附則 本制度自正式頒布之日實施。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)管理公司對項目驗收接管后，負(fù)責(zé)所管理項目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護(hù)維修，并可按實際情況相應(yīng)負(fù)責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。 房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財務(wù)部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結(jié)報告，上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。 銷售開始后，應(yīng)隨著項目建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場反應(yīng)、銷售情況對售房價格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。為促進(jìn)銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。 項目的規(guī)劃設(shè)計一經(jīng)批準(zhǔn)，開發(fā)部應(yīng)會同相關(guān)部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進(jìn)度等，制訂詳細(xì)的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細(xì)價格，定出底價，報公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景、預(yù)期售價提出意見，并對項目進(jìn)行市場定位即確定項目的主要銷售對象。 收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設(shè)計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報告、竣工決算書等。 技術(shù)檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應(yīng)辦法進(jìn)行管理。：工程竣工后，由經(jīng)濟(jì)部審核施工單位提報的工程竣工造價結(jié)算（必要時，可委托審計事務(wù)所進(jìn)行審計），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結(jié)算手續(xù)。 成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗收。施工單位按合同提報工程付款計劃后，由經(jīng)濟(jì)部進(jìn)行審核，并配合財務(wù)部撥款。經(jīng)濟(jì)部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項目，要嚴(yán)格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細(xì)則》對以上施工管理工作進(jìn)行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細(xì)則》對監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。 施工管理：工程部負(fù)責(zé)施工管理。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。具體操作方式見工程招標(biāo)管理規(guī)定。 編制項目施工組織總設(shè)計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設(shè)計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。宜采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎罰相對應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。 工程部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場，必要時爭取辦理“七通一平”。規(guī)劃設(shè)計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。 如系舊城改造項目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗收。 向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會同項目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。 計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項目開發(fā)詳細(xì)計劃書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖設(shè)計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進(jìn)場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。 土地合同訂立：項目確定后，開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。當(dāng)年財務(wù)凈現(xiàn)值山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－02第A版 第0次修改標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則第1頁 共6頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁 碼： 第 2 頁 共 6 頁房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則1 總則為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟(jì)南國華置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本細(xì)則。 財務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）FPVR=FNPV247。項目投資總額100% 靜態(tài)投資回收期（Pt）投資回收期（Pt）=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)—1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值247。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟(jì)對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。 開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報告必須上報國華實業(yè)公司，并由其主持論證審批。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負(fù)責(zé)，開發(fā)、銷售、財務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工作。10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素對項目評價指標(biāo)可能發(fā)生的影響。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。本條所列財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)公式見附錄。 財務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計的折現(xiàn)率ic，將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，其值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。靜態(tài)法的評價指標(biāo)有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)法。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 7 頁 共 9 頁8 財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。7 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。 6 地點(diǎn)選擇與地塊價值評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點(diǎn)選擇和地塊評價是對可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價值進(jìn)行分析比較和評價。通過對有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞?。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項目功能、質(zhì)量、價格及改進(jìn)提高的要求。專人收集有關(guān)專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計資料，進(jìn)行整理鑒別。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、客戶對物業(yè)收費(fèi)的承受能力等。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧稀⑿录夹g(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧?、設(shè)備供應(yīng)狀況、市場價格及有關(guān)物資信息。主要包括當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對項目設(shè)計的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項目的評價、消費(fèi)者的購買動機(jī)、購買能力及購買偏好等。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進(jìn)行研究分析。主要包括項目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價格水平及潛在