長沙市岳麓區(qū)麓谷地塊可行性研究報告-文庫吧資料
2025-04-20 05:36本頁面
【正文】 的第一年，雖然“限外”政策對外資進入我國房地產(chǎn)市場進行了某些限制，但是金融業(yè)的開放使外國資本進入國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)更加方便，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道增加。在調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)方面，出臺了“90㎡、70%”政策；在遏制炒房方面，出臺了加息、禁止外資購房、二手房強征個稅等一系列政策；在遏制高房價方面，出臺了限價地、“競房價、競地價”的“雙競”政策；在土地供應(yīng)方面，要求繼續(xù)嚴把土地閘門，并將建設(shè)用地使用費標(biāo)準提高了兩倍……，國家的宏觀政策已經(jīng)涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個階段，政策已經(jīng)相當(dāng)全面。三、2007年下半年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測根據(jù)2007年上半年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展情況，以及全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境， 2007年下半年，長沙市房地產(chǎn)市場將會有以下幾個趨勢。（2）對房價持續(xù)上漲的預(yù)期，使市民提前按揭購房。對未來房價上漲的預(yù)期，一方面導(dǎo)致了新房投資的增加，進一步刺激了市民對新房的需求；另一方面，對于手中握有二手房的市民同樣有惜售影響。（3）%的營業(yè)稅，一定程度上限制了二手房市場發(fā)展規(guī)模。（2）二手房稅收負擔(dān)較重，影響二手房流通。4．房地產(chǎn)一、二級市場發(fā)展不平衡2007年上半年，長沙市房地產(chǎn)一、：1，比例較06年（：1）有所加大。（2）調(diào)控政策執(zhí)行的力度問題。目前，部分新批準項目尚未面世，而之前批準項目仍在銷售。其主要原因是：（1）結(jié)構(gòu)調(diào)控措施的滯后顯現(xiàn)。外地品牌開發(fā)商大舉搶灘長沙房地產(chǎn)市場，其開發(fā)的項目品質(zhì)明顯高出本土開發(fā)商，價格也明顯較高，從而導(dǎo)致市場平均價格顯著上升。（5）產(chǎn)品品質(zhì)提升。長沙市土地拍賣價格的持續(xù)上漲是長沙房價上漲的重要因素之一；07年報建費用增長一倍，也是開發(fā)商提高價格的一個因素。建筑成本上漲提高了房屋成本，開發(fā)商為了保持一定利潤率，提升了銷售價格。供應(yīng)增量有限，造成市場緊張，進一步刺激了房價的上漲。%，強勁的需求刺激了價格的快速上升。2．房價漲幅較快2007年上半年，長沙市純商品房價格累計均價達到3278元/㎡，%，增幅較快。（2）目前長沙市房價基數(shù)較低，價值洼地吸引了大量外地購房者，需求強勁，使得07年上半年長沙市商品房銷售量大增。二、目前長沙市房地產(chǎn)市場存在的問題及原因1．供求關(guān)系失衡比較嚴重2007年上半年，：1，出現(xiàn)嚴重的供不應(yīng)求現(xiàn)象。其中，辦理個人抵押登記手續(xù)40266起，㎡，%、%、%。受宏觀調(diào)控的影響，二手房市場發(fā)展緩慢，但隨著新房價格的快速上升，二手房價格開始追漲。 2007年上半年，㎡，%；其中，㎡，%。長沙市中小戶型普通商品住房的供應(yīng)量增長較快，結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。從實際銷售情況來看，㎡，%；90㎡%，%。5．新建商品住房結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化受國家90/70調(diào)控指標(biāo)的影響，長沙市新建商品住宅結(jié)構(gòu)得到明顯改善，住房結(jié)構(gòu)趨于合理。以07年一季度為例，長沙商品住房均價為2943元/㎡，是六個省會城市里面均價最低的城市。表明長沙市房價增長水平在全國處于中等水平。長沙市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價低于長沙市均價，其余三區(qū)商品房均價目前已達3300元/㎡以上。 20032007年上半年商品住宅價格變化趨勢 （單位：元/㎡） 年度項目20032004200520062007年上半年銷售均價22222391253926913054同比增長%%%%%從各月走勢來看，今年以來，長沙商品房基本處于上升趨勢：六月商品房均價相對于一月上漲223元/㎡，%；住宅均價上漲了399元/㎡，%，商品房住宅漲幅相對更大。其中，商品住宅累計成交均價為3054元/㎡，%。從銷售速度來看，長沙市樓盤的銷售周期在一年左右，銷售周期較短，表明市場需求旺盛，市場發(fā)展態(tài)勢良好。各區(qū)情況見下表：2007年上半年長沙長沙市及各區(qū)供銷對比 區(qū)域項目開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)長沙市商品房住宅3．銷售速度快，市場去化周期較快截至07年6月，%。從各區(qū)銷售情況來看，天心區(qū)銷售增幅最大，%，且絕對量也居于第二，該區(qū)自去年以來過剩的批準預(yù)售量在今年上半年得到集中消化；雨花區(qū)是傳統(tǒng)的商品銷售大區(qū)，%，直接拉高了長沙市同比增幅；岳麓區(qū)銷售也較為旺盛，銷售增幅及絕對量比例都處于第三位。 20032007年上半年商品房市場供需情況 （單位：萬㎡）年度項目2003200420052006四年平均值2007年上半年批準預(yù)售面積商品房銷售供銷比2007年上半年長沙市商品房、住宅供應(yīng)情況項目板塊商 品 房其中：住 宅批準預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）批準預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）全 市開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)2007年上半年長沙市及各區(qū)商品房、住宅銷售情況項目板塊商 品 房其中：住 宅銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）全 市 開福區(qū)
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