【正文】 夠體現(xiàn)徐州高層次居民精神生活層次的、能夠彰顯身份與生活品位的主題社區(qū)，是目前市場的一大空白與機會?！拘?結(jié)】可以看出，徐州高檔物業(yè)市場需求層次較高，消費能力高，以改善居住條件享受生活為主要需求。此外，新經(jīng)濟從業(yè)人士也是重要的構(gòu)成部分，有足夠的經(jīng)濟實力來追求生活便利、舒適的生活?？腿悍治觥觥?主力客群除具有中上經(jīng)濟收入水平的特征之外，社會地位也較高。環(huán)境優(yōu)勢是高檔物業(yè)立足的前提， 縱觀徐州高檔物業(yè)，無一不是具有優(yōu)良的山水環(huán)境資源，由此可見，徐州高收入居民對于居住環(huán)境的重視與追捧。價格分析■□ 徐州高檔物業(yè)與普通項目價格差距明顯，即使銅山新區(qū)鳳皇城項目距離市區(qū)較遠，價格依然能與市場低檔公寓相近，可以看出，高檔物業(yè)在徐州具有堅實的市場基礎(chǔ)?！觥?由于單價較高帶來的總價提升，以及消費客群層次的下移，單元面積呈現(xiàn)在改善居住空間、提高生活品質(zhì)的前提下，向適當(dāng)?shù)目刂泼娣e方向發(fā)展。總體評價■□ 代表項目總體素質(zhì)較高，銷售情況普遍良好。項目去化較快。項目位于鳳凰山下，有風(fēng)景優(yōu)勢，質(zhì)量較高，以大房型為主。未售車庫、地下室半地下室、無地下車庫車庫3000元/㎡車庫、地下室售價未定價格未定物管費（元/㎡/月）未定客群大學(xué)老師、公務(wù)員居多醫(yī)生、公務(wù)員、煙廠職工、供電局等高收入客群客群主要以市區(qū)公務(wù)員、周邊大學(xué)老師以及極少量銅山居民私企老板、高級公務(wù)員、外地商人備注房型以大三房為主，項目戶型設(shè)計較為先進。同質(zhì)競爭圈沒有集中的區(qū)域性，而是以項目質(zhì)素為界定標(biāo)準(zhǔn)（交通便利，周邊配套設(shè)施完善，自然環(huán)境或人文氛圍優(yōu)良，項目規(guī)模較大，開發(fā)理念先進），目前本案的同質(zhì)項目，分布較為零散，但其較高的定位與價格，本案同質(zhì)競爭項目主要集中在自然環(huán)境優(yōu)良的山水景觀區(qū)域，如濱湖花園、康居花園等。因此，本案的市場競爭，將不再是單純的板塊內(nèi)項目的競爭，而是在基于共同環(huán)境資源、價格水平、客群層次等具有共性物業(yè)間的同質(zhì)競爭。本案所處的區(qū)域市場屬于城南板塊。隨著外來一批高水平營銷策劃公司的介入，市場競爭也逐步變得更激烈，但總體開發(fā)水平、營銷水平還有很大提升空間。購房者購買目的主要滿足住房需求，投資意識淡薄。未來發(fā)展中，城南板塊是徐州房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點。 城南片區(qū)以中高檔物業(yè)為主，價格較高，均價在2000元/㎡以上，消費客群由中高收入者組成，多數(shù)消費者能夠接受按揭貸款，購買面積偏大110130㎡。 城北片區(qū)價格較低，均價在1500元/㎡，購買者因經(jīng)濟承受能力較低，購買面積較小主要集中在100㎡左右的二房、三房，多數(shù)購買者已接受貸款購房，有經(jīng)濟實力的購房者愿意一次性付款。 徐州市場呈現(xiàn)南北兩極化，中低端物業(yè)主要集中在城北區(qū)，中高端物業(yè)主要集中城南區(qū)。 房地產(chǎn)需求市場的主要動因來自于改善居住條件（以小換大、以舊換新）、結(jié)婚購房、外來人員購房，城市改造引起購房。 購房者對于小區(qū)內(nèi)在環(huán)境、周邊環(huán)境、交通便捷等要素要求高，需求面積適中、功能較為合理的商品房。 開發(fā)商開始重視項目的概念開發(fā)、生活方式的營造，但從供給與需求的角度看，總體還處于從用家市場向概念市場的過渡階段（從賣社區(qū)環(huán)境、地段、戶型向賣生活方式、文化過渡）。并且認(rèn)為現(xiàn)階段城東南區(qū)域還較落后，政府的南遷目前只是規(guī)劃，并沒有實質(zhì)性進展，政府南遷的進度對于城南區(qū)域的開發(fā)起著重要作用，但政府的政策導(dǎo)向并不能直接影響購房者的消費趨向。區(qū)域認(rèn)知訪談■□徐州市民對徐州未來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景樂觀，普遍認(rèn)為徐州的房產(chǎn)還有一定的增值空間，認(rèn)同城南地區(qū)的發(fā)展優(yōu)于城北地區(qū)，但現(xiàn)階段不夠成熟與便利，市民更傾向于選擇城南風(fēng)華園大學(xué)城附近生活便利的區(qū)域?！觥醣镜鼐用褡⒅亟逃彿繒r考慮學(xué)校的不多，主要是希望住處離學(xué)校較近接送孩子方便?！觥醣镜鼐用裨谫徺I商品房的同時也在考慮房產(chǎn)的保值和增值，所以環(huán)境好有增值潛力的商品房受到消費者的青睞。房地產(chǎn)投資意識■□居民的房產(chǎn)投資意識較差，但房產(chǎn)投資（出租、升值出售）的意識逐漸形成?！觥醣镜鼐用裰胁糠滞顿Y意識較強且有投資渠道的人以及部分生意人在購房時考慮自有資金周轉(zhuǎn)的問題，會選擇貸款購房?！觥醯乾F(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中，70%左右的大部分人已選擇按揭貸款購房。■□南區(qū)單價接受在16002000元/平方米，北區(qū)單價在12001500元/平方米。居民對房產(chǎn)價格承受度■□消費者購房先看單價能否接受，其次根據(jù)自己的積蓄和未來的收入預(yù)期決定購買總價?！觥醭悄掀瑓^(qū)客群購買商品房以二次置業(yè)為主，主要是為了改善居住的條件和環(huán)境。■□徐州周邊縣區(qū)居民在徐州市區(qū)購房的欲望隨經(jīng)濟實力與工作選擇，但向往居住市區(qū)。居民比較接受錯層戶型。戶型設(shè)計要有明確合理的功能分區(qū)：■□公共活動區(qū)，如客廳、餐廳、門廳等；■□私密休息區(qū)，如臥室、書房；■□輔助功能區(qū)，如廚房、衛(wèi)生間、健身房、貯藏間、陽臺；■□這些分區(qū)，各有明確的專門使用的功能，既有動與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求?！觥跗毡槌惺芸們r在1620萬，高收入者可接受25—30萬元以上的價格。所占人數(shù)比例在80%以上，市場購買量較大?！觥跏兄行钠诜康慕邮芏容^高，但郊區(qū)期房接受度相對較低。七、市場需求特征總結(jié)購房考慮因素徐州居民購房考慮因素按其重要性排序依次為：地段、價格、戶型與面積、配套、學(xué)區(qū)、建筑質(zhì)量、景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌。小 結(jié)：徐州市房地產(chǎn)市場整體開發(fā)水平較低，小區(qū)整體規(guī)劃、戶型、景觀設(shè)計水平一般，物業(yè)管理水平不高，開發(fā)商在對項目的整體規(guī)劃、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計、物業(yè)管理等諸多方面均有較大提升空間，市場可操作與提升空間較大。有的樓盤閣樓沒有產(chǎn)權(quán)，但六樓在基價的基礎(chǔ)上要加價。多層頂層帶閣樓的房子去化較慢，閣樓的賣法各家不同。■□徐州地區(qū)的半地下室基本上都有產(chǎn)權(quán),且一般買房都必須購買地下室,地下室的價格售價一般在500600元/平方米左右。朝東的房子有朝向的加價，一般加價在2040元/平方米之間。J、定價原則■□多層的定價原則是：一般五層為基價,在基價的基礎(chǔ)上,樓層不同按一定百分比加價。■□供暖計量必須向分戶計量方向發(fā)展，避免出現(xiàn)由于部分住戶不交供暖費，引發(fā)供暖糾紛，形成惡性循環(huán)。多數(shù)樓盤有露天停車車位。購房者對汽車庫并不十分重視，且汽車庫的配比較小，多數(shù)樓盤沒有地下汽車庫，但關(guān)注停車問題的購房者將越來越多。部分樓盤因六層帶閣樓去化較慢，將閣樓單獨分割出來銷售。■□頂層閣樓大多數(shù)贈送或者低價銷售。E、地下室大多數(shù)樓盤有半地下室，且與房屋搭配銷售，由于有半地下室，所以對戶內(nèi)儲藏間的要求不高。（附圖徐州市場客廳朝向比例）C、陽臺大多數(shù)為全封閉陽臺?！觥跤煽蛷d朝向統(tǒng)計可以看出，城北、城東北、西北等價格較低區(qū)域的客廳北向比例較大，城中、城南等區(qū)域的客廳南向比例相對上升?！觥蹩蛷d大落地推拉門設(shè)計較受歡迎?！觥踉谑袌龉?yīng)戶型面積普遍較大的情況下，面積適中，功能合理的戶型，兩房面積在8595平方米左右，三房的面積在110130平方米左右的戶型同樣具有較強的市場潛力。■□徐州房產(chǎn)戶型相對南京等地區(qū)同等功能套型房間面積偏大，但面積已有偏小趨勢，逐漸向面積的合理性回歸。戶型特征A、戶型■□徐州居民對于好戶型的理解與選擇，在于注重戶形的全明設(shè)計，采光通風(fēng)效果良好，功能布局合理等基本方面，對于房間的南朝向特別感興趣。C、居民在選擇戶型時，已經(jīng)非?？粗孛鎸ι鐓^(qū)中央花園等景觀良好的方位，這要求景觀設(shè)計應(yīng)具有良好的均好性。綠郡”、“康居花園”、“濱湖花園”的熱銷可以看出。綠郡、濱湖花園、鳳凰城等），獲得了消費者的認(rèn)可。B、但這不表示徐州居民不喜歡優(yōu)雅、時尚、具有品質(zhì)感的樓盤外觀，而是市場缺乏好產(chǎn)品?！觥?市場在生活方式、主題社區(qū)等方面還沒有較為出色的項目出現(xiàn)，整合營銷手段還較為落后，存在著巨大的市場空間。從目前市場供需情況來看，中小戶型產(chǎn)品熱銷，大戶型產(chǎn)品相對銷售速度較慢，由徐州房地產(chǎn)整體市場需求特征及市場發(fā)展前景分析，未來幾年，80120平方米的公寓戶型是市場發(fā)展主流。然而2002年末開始推出的九龍鳳凰城卻在一路乏力的別墅市場掀起了一股別墅熱，究其原因，是以優(yōu)良的環(huán)境、較低的總價吸引客戶，40萬出頭的一套別墅，只相當(dāng)于市區(qū)一套高檔公寓的價格，經(jīng)濟型別墅自然成為二次置業(yè)者的寵愛。多層住宅規(guī)?；_發(fā)成為市場追捧的焦點隨著徐州房地產(chǎn)市場的日趨成熟，城市中見縫插針式的單幢建筑已到了盡頭，按現(xiàn)代的生活方式，大制作、大配套、大整合，締造完全家居、成熟社區(qū)的“大盤開發(fā)模式”成為開發(fā)商最大限度地發(fā)揮資源整合的優(yōu)勢，降低成本的最有效途徑。高層因戶型面積普遍偏大、房款總價過高、綠化率較低、后期入住成本較高等客觀因素的制約，再加上徐州市整體物業(yè)管理水平的相對滯后，使高層的發(fā)展在住宅市場上還只能充當(dāng)市場“看點”的角色，住宅空置率也越來越高。■□隨著市場潛在儲備地塊、2002年以來大量掛牌土地的開發(fā)，市場潛在供應(yīng)量將持續(xù)增長，競爭將更加激烈。四、各類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢物業(yè)價格穩(wěn)步攀升，市場潛在供量龐大■□如果說2001年是徐州房地產(chǎn)市場高檔住宅的發(fā)展年，2002—2003年就是徐州中檔住宅的發(fā)展年，2004年隨著徐州房價穩(wěn)步上升，徐州市民對中高檔次住宅的需求進一步增加?！癯悄习鍓K住宅市場定位為中高端物業(yè)，市場已被消費者接受，但周邊生活配套、交通不完善。●城西北板塊是工作生活型住宅的主要供應(yīng)板塊，價格適中，房型偏大，因周邊環(huán)境的影響，該板塊樓盤檔次較低。●城北主要是采礦業(yè)、重工業(yè)、化工區(qū)，環(huán)境差，生活配套設(shè)施一般，居住環(huán)境較差。板塊市場分析■□ 板塊市場小結(jié)●徐州房產(chǎn)市場的城中、城南、城西北、城北等板塊，價格梯級明顯，吸引不同類型的住房消費者。銅山新區(qū)板塊開發(fā)規(guī)模目前新區(qū)大規(guī)模在售樓盤只有久隆鳳凰城、嘉惠園，但市場存在較大的潛在供應(yīng)量建筑形態(tài)多層住宅、別墅代表樓盤嘉惠園、久隆鳳凰城、福澤園戶型多層戶型面積比例2房95110㎡15%3房 120150㎡70%3房以上160180㎡15%價格 住宅均價1450元/㎡，別墅：獨立別墅4000元/平方米，雙拼別墅2568元/平方米，聯(lián)排別墅2300元/平方米。近期森活綠郡提價到1740元/㎡，康居花園市場均價已達到2500元/㎡，云龍湖旁的小高層濱湖花園均價已達到3100元/㎡，別墅價格在33005000元/㎡，市場均價在4000元/㎡客群分析大學(xué)教師、公務(wù)員、經(jīng)濟效益較好的企事業(yè)單位中高收入人士為主，以二次置業(yè)換房族是城南多層住宅的主要客群，別墅主要客群以經(jīng)商者為主。區(qū)域發(fā)展趨勢徐州市中心區(qū)域市場向小高層、高層等物業(yè)發(fā)展，市場供應(yīng)量隨土地資源稀缺而逐漸減少。城中板塊開發(fā)規(guī)模城中開發(fā)地塊稀缺，樓盤開發(fā)規(guī)模較小，中、高檔樓盤建筑形態(tài)小高層、高層為主代表樓盤錦江豪庭、皇城大廈、錦繡嘉園、黃河景園戶型戶型面積比例2房100110㎡15%3房120140㎡60%3房以上150200㎡25%價格區(qū)域基價在25002800元/㎡之間，平均價格在2800元/㎡客群分析市區(qū)中高收入者，包括企、事業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，醫(yī)生，政府官員。區(qū)域發(fā)展趨勢徐州西北區(qū)開始以經(jīng)濟適用房片區(qū)存在，但隨著生活配套設(shè)施的逐步完善，商品房的逐漸開發(fā)，片區(qū)的形象已改善?？低?、水云間、楓林綠洲、水苑長橋、（天潤花園未開盤）戶型戶型面積比例2房80100㎡50%3房105125㎡40%4房以上130以上10%價格區(qū)域樓盤均價在13501500元/㎡,楓林綠洲5月推出，均價已達到2000元/㎡客群分析企事業(yè)單位中檔收入者為主，購買者接受按揭貸款，有經(jīng)濟實力的購買者愿意一次性付款。商品房銷售均價上漲，但由于區(qū)域環(huán)境較差，本區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為普通住宅社區(qū)。房型以面積在80110㎡之間的二房二廳、三房二廳為主。建筑形態(tài)多層建筑，出現(xiàn)少數(shù)小高層代表樓盤徐州人家、子房46林場翟山西測50住宅（出讓）總計三、區(qū)域市場分析徐州市房地產(chǎn)市場根據(jù)區(qū)域位置不同，可以分為以下幾個板快城北板快開發(fā)規(guī)模中、低檔樓盤為主，除徐州人家、子房43新華紙板廠北郊萬塞41試劑總廠子房東路39電子管廠礦山路北3037醫(yī)療器械廠紡織東路28市少年宮下洪、黃河?xùn)|岸29肉聯(lián)廠銅沛路倉庫四兼北側(cè)30聯(lián)廠石橋液化汽站金山橋開發(fā)區(qū)31銅山農(nóng)業(yè)局城南開發(fā)區(qū)32民祥園東集團征用地塊民祥園東、慶豐路西121233鼓樓祥和小區(qū)北儲備地祥和小區(qū)北34八里村置換地鼓樓區(qū)殷莊7035麒麟飲料廠三環(huán)東路東21二輕機械廠銅沛路住宅22有色金屬公司南廠區(qū)黃河北路住宅23有色金屬公司北廠區(qū)銅沛路住宅24九里山機場二環(huán)北路北270商業(yè)住宅25徐州皮毛廠輕公路西19儲運公司汽車隊響山路南■□外來資本介入徐州房地產(chǎn)市場，一方面是因為發(fā)達地區(qū)地價高昂，土地成本加大，資金實力弱的公司只好到二級城市生存，另一方面，也預(yù)示了徐州房地產(chǎn)市場具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ煌鈦碣Y本看好?！觥鯊慕趻炫婆馁u的土地來看，土地價格大幅上升，競爭激烈，外來資本開始大規(guī)模進入徐州。這是徐州市首次制定房地產(chǎn)開發(fā)市場供地計劃。掛牌面積達到60萬㎡以上，土地供應(yīng)量正在放大，預(yù)計隨著未來住宅市場項目增多，商品房市場供應(yīng)量會進一步放量，市場的競爭會更加激烈。政府