【正文】 ■□在建筑上，巧妙地運用代表西班牙風情的建筑符號：外墻局部使用文化石和STUCCO涂料，西班牙筒瓦，小窗采用防銹鍛鐵，露臺上采用木質(zhì)花架以及獨具特色的建筑圓角等。紐約中央公園，舊金山的“金門公園”、芝加哥的“林肯公園”、日本的“光之丘公園”、德國的“海德堡公園”等無一不是國際上各類富翁和政治家們安家置業(yè)的風水寶地。社區(qū)中央景觀公園——弗拉門戈音樂廣場，首個音樂主題社區(qū)在徐州由此榮耀誕生！ 弗拉門戈音樂廣場可以舉辦“音樂擂臺賽”、“音樂露天ｓｈｏｗ”、“音樂狂歡節(jié)”等，集表演、競賽、互動、娛樂于一體，開創(chuàng)徐州舉辦社區(qū)大型露天音樂節(jié)的先河，并為眾多音樂愛好者、樂壇新人提供展示自我風采的舞臺。音樂主題景觀社區(qū)這一生活型態(tài)作為主訴求，對目標客戶引導形成極具誘惑力的高檔社區(qū)生活品質(zhì),使人們對社區(qū)產(chǎn)生認同,萌生歸屬感。2〉生活理念的文化載體——音樂主題社區(qū)本案位于依山靠水，環(huán)境優(yōu)美的徐州泉山國家森林腳下，注定了其定位為高檔樓盤。這正是本案客群心向往之的生活情調(diào)。居住生活的物質(zhì)及其文化載體渴望擁有一個高品質(zhì)、身份感的人居環(huán)境，是目標客群購房最大的、最根本的需求，順應這一需求，我們在充分評估及整合基地資源的基礎上，確立了創(chuàng)建最佳人居社區(qū)這一項目定位思想。這使本案之定位與項目之發(fā)展擁有了廣闊的空間?！觥?跳出區(qū)域市場，立足全市是出發(fā)點之一■□ 充分衡量基地特征，確立中高層次市場需求為主力是出發(fā)點之二■□ 以追求人文與景觀優(yōu)勢，二次置業(yè)換屋族為核心與主流的市場為目標，是出發(fā)點之三目標客群鎖定在深入市場調(diào)研的基礎上，本項目客群的地域性明顯，收入層次具有共同性?！觥?區(qū)域板塊總體認知度較高，形象良好。對于這塊土地只有深入發(fā)掘基地現(xiàn)有的物質(zhì)基礎，跳出常規(guī)的思維模式，從城市發(fā)展的宏觀角度來看待利基與障礙，使其與徐州市房地產(chǎn)市場的快速變革緊密相連，注入土地以高度的文化價值和生命靈魂，才能使這塊土地及承載的項目得到有效的、充實的價值體現(xiàn)。土地價值研判 權 比細 目 優(yōu)良一般較差差土地級別★自然景觀★交通情況★環(huán)境★生活配套★社會治安★學區(qū)情況★社會人文★區(qū)位形象★1〉基地優(yōu)勢：● 本案位于城南區(qū)域，是徐州市民上風上水的最理想居住區(qū)域?！觥?周邊環(huán)境地塊西側與南側為泉山森林公園，北側隔三環(huán)路與泰山鳳凰山相望，西北側為云龍湖風景區(qū)。東：基地東側二百米為鴻潤園及風華園住宅小區(qū)南：基地南側為華美公司開發(fā)用地，南側遠處為山體，并有公墓存在西：基地西部500米為泉山森林公園北：基地隔三環(huán)路與北側森活綠郡住宅小區(qū)相望，并能遠望泰山、鳳凰山西北：基地西北方向約1000米為云龍湖風景區(qū)■□用地現(xiàn)狀：地塊南高北低，呈緩坡狀態(tài)，南北落差約七米，目前大部分為未開發(fā)農(nóng)田，地塊中間有一小型變電站。項目位于鳳凰山下，外部環(huán)境較好，項目銷售近2年，價格較高，房型設計一般項目去年年底推出，已銷售半年，去化速度較慢產(chǎn)品分析徐州躍層式公寓一般采用1躍3躍4的建筑形態(tài)，面積多數(shù)在190220㎡之間，市區(qū)中心的樓盤躍層公寓面積較小，在150㎡左右，房型設計較差?？腿悍治鲂熘輨e墅市場購買群體主要集中在徐州的個體私營企業(yè)主、商人以及少量企事業(yè)單位高級領導，高收入白領群體與工薪階層購買較少。項目周邊生活配套較好，從產(chǎn)品上看房型設計較大（銷售近半年）項目位于鳳凰山下，外部環(huán)境較好，項目銷售近2年，價格較高，房型設計一般產(chǎn)品分析■□ 從別墅總體市場上看，別墅產(chǎn)品以聯(lián)排別墅居多，雙拼、獨棟別墅數(shù)量相對較少?！觥?消費者以有較強經(jīng)濟基礎的成功人士為主，二次置業(yè)的比重相對較高。產(chǎn)品分析產(chǎn)品類別目標客群需求市場供求度中小戶型經(jīng)濟型低端市場稀缺標準戶型生活型未飽和大戶型享受型飽和豪華型奢侈型面臨別墅市場競爭從市場中看，該類型項目戶型設計普遍偏大，2房面積普遍都在95110㎡左右，三房主力面積在140㎡以上，市場中缺乏面積適中，功能合理，居住舒適的產(chǎn)品。140㎡房型暢銷。第三部分 競爭市場分析一、項目競爭態(tài)勢徐州房產(chǎn)市場的城中、城北、城西北、城南、銅山等板塊，經(jīng)過市場盤整已形成各具特色，價格梯級明顯，吸引不同類型的住房消費者的明顯層次?？腿褐饕怨さV、企業(yè)職工、鐵路職工為主，由于城北片區(qū)屬于工礦區(qū)，環(huán)境較差，市場認同度較低，主要以普通多層住宅為開發(fā)對象。 大企業(yè)集團購買用作福利性的住宅仍占一定的比例，目前徐州房產(chǎn)市場正由集團購買逐步向個人購買過渡。對于教育的重視程度■□徐州大型的廠礦企業(yè)較多，這些單位都有自己的子弟學校，教學條件和質(zhì)量都還不錯。按揭貸款接受度■□徐州居民貸款按揭購房有一定的積極性，部分居民在選擇貸款的時候有一定的顧慮：一方面考慮貸款利息較高，居民傳統(tǒng)的不希望負債的心理，另一方面對未來預期具有不確定性，在有能力付款的條件下盡量選擇一次性付款。購房區(qū)域認識■□徐州居民對改善居住條件的欲望較強烈，置業(yè)的同時也較看重房產(chǎn)的保值和增值，城南地區(qū)因環(huán)境較好且受城市總體規(guī)劃南移的利好前景看好。套型需求分析■□戶型面積上來看，目前市民認可的戶型使用面積在90－120平方米為宜。有的樓盤頂層帶閣樓，閣樓單獨計價，單價在800900元/平方米左右，六樓的價格在基價的基礎上要減價。I、交房標準全部為毛坯房交付，精裝修房目前還未在徐州房產(chǎn)市場出現(xiàn)?！觥醪糠猪攲娱w樓的銷售具有重要啟示作用：閣樓單獨作為一戶，不作為頂層躍層，帶有室外樓梯，層高適當增加，單獨銷售，由于戶形較小，加上價格較低（500—700元/㎡），㎡以下部分不計建筑面積，總價較低，吸引部分承受能力不強的人群需求。■□臥室面積適中，三房戶型一般要求有兩臥朝南，冬季溫暖，主臥在15—20平米左右，次臥中可有一較小10平米左右房間。D、居民對小區(qū)、小區(qū)周邊環(huán)境要求較高。六、徐州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特征分析建筑風格A、徐州居民對于樓盤的建筑風格、外立面色彩等并不十分重視，居民購房的消費意識還停留在地段、價格、交通、戶型等較為實在的樓盤賣點上?！觥踅橛诟邔雍投鄬又g的小高層物業(yè)異軍突起，銷售價格穩(wěn)步上升?！癯侵型恋亻_發(fā)資源稀缺，市場將向小高層、高層等高端物業(yè)發(fā)展。區(qū)域發(fā)展趨勢板塊依靠大學城的人文背景，泉山森林公園、鳳凰山云龍湖的優(yōu)良環(huán)境逐漸發(fā)展為中、高檔物業(yè)聚集，區(qū)但后續(xù)發(fā)展空間受到土地資源短缺限制。購買面積為80110㎡的二房、三房。美景花園、金山曉月開發(fā)規(guī)模較大外，其他樓盤開發(fā)規(guī)模較小。38半導體廠云龍湖南岸、大山頭附：20022003年土地出讓情況土地編號位置面積（㎡）用途成交價（萬元）20011中山南路西側（原體育館）商辦、住宅488020012中山北路與夾何路交叉口商辦未成交20021淮海西路195號商辦、住宅326020022原匯都集團住宅293020023云龍湖南岸度假村度假村未成交20024濱湖花園242412住宅3430020025汽車運輸總公司集裝箱公司南25387住宅181020026四道街27385商業(yè)公寓辦公190020027延平路9297商業(yè)公寓辦公19020028兵工路住宅公寓未成交20031云龍湖南岸度假村住宅未成交20032原金屬結構廠39889居住441020033原朱莊銅窗廠商住1310 20035原徐州壓力機械廠10960商業(yè)住宅155020036明理街棚戶區(qū)商業(yè)住宅14020037西后里棚戶區(qū)沿街商業(yè)內(nèi)部住宅21020038東方永久照明公司商住589020039礦山路原農(nóng)機廠南廠區(qū)用地10303商業(yè)辦公住宅1030200310文亭街原電視臺2927高層商辦1710200311雙山子南區(qū)204290多層居住11030200312雙山子北區(qū)89493多層居住7500200313黃河南路原儀表二廠用地10198住宅1320200314二環(huán)北路原建材倉庫用地商業(yè)住宅520200316金山橋中小學東87421住宅200317金山橋金貝莊園南住宅總計附：2004年儲備地塊編號原單位土地位置面積（畝）規(guī)劃用途1起重機廠東區(qū)新一佳淮西店東側30商業(yè)住宅（出讓）2起重機廠西區(qū)新一佳淮西店西側35商業(yè)住宅3水泥廠南區(qū)響山路南側100住宅（出讓）4子房棚戶區(qū)子房美景花園東10住宅5保溫瓶廠環(huán)城南路65住宅6輕工六廠東區(qū)二輕路東側86住宅7輕工六廠西區(qū)二輕路西側100住宅9鼓樓區(qū)馬場湖征地用地塊馬場湖1180商業(yè)住宅10絲綢廠七里溝商業(yè)住宅11昌朋鼓樓花園鼓樓花園南、徐運新河南住宅12建材化工廠三環(huán)東路東、郭莊路兩側68商業(yè)住宅13徐州鍋廠、水泵廠銅沛路住宅14糖果冷食二廠二環(huán)西路商業(yè)住宅15國信印染廠雞嘴壩87商業(yè)住宅16飛虹網(wǎng)架淮海西路62商業(yè)住宅17徐州汽車電器廠郭莊路商業(yè)住宅18皇后機械公司大慶路■□2003年掛牌土地面積繼續(xù)增長，上市土地主要集中在城北區(qū)域，城南土地供量較小?！觥蹩傮w看來，總價在10萬元左右的二手房最受市場歡迎，10萬元以上的總價已經(jīng)受到消費能力限制與低價商品房的競爭?！觥醮媪孔》抠I賣持續(xù)增長?？梢灶A見，今后相當一個時期，存量房價格下滑空間不大，穩(wěn)中有升應是發(fā)展趨勢，尤其是市中心區(qū)及周邊地段的房產(chǎn)價格在現(xiàn)有水平上將繼續(xù)平穩(wěn)上升。同時，讓小開發(fā)商出局，為實力雄厚、資金運作比較成熟的開發(fā)商開辟空間，進一步凈化市場和規(guī)范市場拉開前奏。徐州正由單純的以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的城市向綜合性的中心城市發(fā)展，與周邊地區(qū)形成經(jīng)濟聯(lián)合體，共同組成了江蘇省第三大都市圈。市內(nèi)基礎設施較為完善，基礎設施成本指數(shù)較好，具有一定的基礎設施競爭力。根據(jù)《徐州市總體規(guī)劃綱要方案》，徐州都市圈和徐連城鎮(zhèn)發(fā)展軸要加強接受長江三角洲經(jīng)濟區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的產(chǎn)業(yè)、技術擴散和轉(zhuǎn)移；發(fā)揮承東啟西、南引北聯(lián)的區(qū)位優(yōu)勢，加強各城市間優(yōu)勢互補，加快我國東部沿?！暗凸取钡貐^(qū)的發(fā)展，推動隴海蘭新經(jīng)濟帶加快崛起；充分發(fā)揮蘇北地區(qū)后發(fā)優(yōu)勢，成為蘇北地區(qū)首要的增長極和實施全省區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略的重要區(qū)域。人口及居住條件。擴大內(nèi)需對經(jīng)濟增長的拉動作用凸現(xiàn)，投資、消費需求較快增長。財政收入快速增長，金融運行保持穩(wěn)定，對經(jīng)濟增長的支撐作用明顯增強。，,，居住條件尚有巨大改善空間。 徐州都市圈的規(guī)劃范圍為以徐州為中心半徑100公里左右，包括江蘇的徐州市、連云港市、宿遷市以及安徽、山東、河南部分城市，涉及總人口3188萬人 其中省內(nèi)1857萬人， 。徐州是典型的礦業(yè)城市，礦業(yè)經(jīng)濟在全市具有舉足輕重的地位。目前，徐州城市發(fā)展正處于快速擴張時期，由中等城市向大城市邁進，城市化水平快速提升，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的市場基礎與發(fā)展空間。房地產(chǎn)投資與交易持續(xù)增加■□ 近年來，徐州房地產(chǎn)投資一直保持較高速增長，房地產(chǎn)市場不斷活躍，二首房與一手房聯(lián)動發(fā)展。區(qū)位優(yōu)勢逐漸淡化，開發(fā)熱點由集中走向分散■□ 隨著市區(qū)城市交通格局的大改變，促使徐州房地產(chǎn)業(yè)的投資熱點由單一化走向多元化，呈現(xiàn)出四面開花的態(tài)勢。通過一系列盤活存量住房、刺激住房消費、搞活房地產(chǎn)二級市場的政策舉措，為各類存量房屋開辟了相應的流通渠道，使存量房市場規(guī)模不斷擴大，買賣成交持續(xù)增長。■□二手房市場大面積戶型供應量與需求量均較少，二手房市場多為5070平方米的小戶型、老戶型，購買者主要需要面積在6070㎡的二房或是面積略大的三房。掛牌面積達到60萬㎡以上，土地供應量正在放大，預計隨著未來住宅市場項目增多，商品房市場供應量會進一步放量，市場的競爭會更加激烈。19儲運公司汽車隊響山路南39電子管廠礦山路北30建筑形態(tài)多層建筑，出現(xiàn)少數(shù)小高層代表樓盤徐州人家、子房區(qū)域發(fā)展趨勢徐州西北區(qū)開始以經(jīng)濟適用房片區(qū)存在，但隨著生活配套設施的逐步完善，商品房的逐漸開發(fā)，片區(qū)的形象已改善。銅山新區(qū)板塊開發(fā)規(guī)模目前新區(qū)大規(guī)模在售樓盤只有久隆鳳凰城、嘉惠園，但市場存在較大的潛在供應量建筑形態(tài)多層住宅、別墅代表樓盤嘉惠園、久隆鳳凰城、福澤園戶型多層戶型面積比例2房95110㎡15%3房 120150㎡70%3房以上160180㎡15%價格 住宅均價1450元/㎡，別墅：獨立別墅4000元/平方米，雙拼別墅2568元/平方米，聯(lián)排別墅2300元/平方米。●城南板塊住