【正文】 ■□在建筑上，巧妙地運(yùn)用代表西班牙風(fēng)情的建筑符號(hào)：外墻局部使用文化石和STUCCO涂料，西班牙筒瓦，小窗采用防銹鍛鐵，露臺(tái)上采用木質(zhì)花架以及獨(dú)具特色的建筑圓角等。紐約中央公園，舊金山的“金門(mén)公園”、芝加哥的“林肯公園”、日本的“光之丘公園”、德國(guó)的“海德堡公園”等無(wú)一不是國(guó)際上各類(lèi)富翁和政治家們安家置業(yè)的風(fēng)水寶地。社區(qū)中央景觀公園——弗拉門(mén)戈音樂(lè)廣場(chǎng)，首個(gè)音樂(lè)主題社區(qū)在徐州由此榮耀誕生！ 弗拉門(mén)戈音樂(lè)廣場(chǎng)可以舉辦“音樂(lè)擂臺(tái)賽”、“音樂(lè)露天ｓｈｏｗ”、“音樂(lè)狂歡節(jié)”等，集表演、競(jìng)賽、互動(dòng)、娛樂(lè)于一體，開(kāi)創(chuàng)徐州舉辦社區(qū)大型露天音樂(lè)節(jié)的先河，并為眾多音樂(lè)愛(ài)好者、樂(lè)壇新人提供展示自我風(fēng)采的舞臺(tái)。音樂(lè)主題景觀社區(qū)這一生活型態(tài)作為主訴求，對(duì)目標(biāo)客戶引導(dǎo)形成極具誘惑力的高檔社區(qū)生活品質(zhì),使人們對(duì)社區(qū)產(chǎn)生認(rèn)同,萌生歸屬感。2〉生活理念的文化載體——音樂(lè)主題社區(qū)本案位于依山靠水，環(huán)境優(yōu)美的徐州泉山國(guó)家森林腳下，注定了其定位為高檔樓盤(pán)。這正是本案客群心向往之的生活情調(diào)。居住生活的物質(zhì)及其文化載體渴望擁有一個(gè)高品質(zhì)、身份感的人居環(huán)境，是目標(biāo)客群購(gòu)房最大的、最根本的需求，順應(yīng)這一需求，我們?cè)诔浞衷u(píng)估及整合基地資源的基礎(chǔ)上，確立了創(chuàng)建最佳人居社區(qū)這一項(xiàng)目定位思想。這使本案之定位與項(xiàng)目之發(fā)展擁有了廣闊的空間?！觥?跳出區(qū)域市場(chǎng)，立足全市是出發(fā)點(diǎn)之一■□ 充分衡量基地特征，確立中高層次市場(chǎng)需求為主力是出發(fā)點(diǎn)之二■□ 以追求人文與景觀優(yōu)勢(shì)，二次置業(yè)換屋族為核心與主流的市場(chǎng)為目標(biāo)，是出發(fā)點(diǎn)之三目標(biāo)客群鎖定在深入市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目客群的地域性明顯，收入層次具有共同性。■□ 區(qū)域板塊總體認(rèn)知度較高，形象良好。對(duì)于這塊土地只有深入發(fā)掘基地現(xiàn)有的物質(zhì)基礎(chǔ)，跳出常規(guī)的思維模式，從城市發(fā)展的宏觀角度來(lái)看待利基與障礙，使其與徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速變革緊密相連，注入土地以高度的文化價(jià)值和生命靈魂，才能使這塊土地及承載的項(xiàng)目得到有效的、充實(shí)的價(jià)值體現(xiàn)。土地價(jià)值研判 權(quán) 比細(xì) 目 優(yōu)良一般較差差土地級(jí)別★自然景觀★交通情況★環(huán)境★生活配套★社會(huì)治安★學(xué)區(qū)情況★社會(huì)人文★區(qū)位形象★1〉基地優(yōu)勢(shì)：● 本案位于城南區(qū)域，是徐州市民上風(fēng)上水的最理想居住區(qū)域?！觥?周邊環(huán)境地塊西側(cè)與南側(cè)為泉山森林公園，北側(cè)隔三環(huán)路與泰山鳳凰山相望，西北側(cè)為云龍湖風(fēng)景區(qū)。東：基地東側(cè)二百米為鴻潤(rùn)園及風(fēng)華園住宅小區(qū)南：基地南側(cè)為華美公司開(kāi)發(fā)用地，南側(cè)遠(yuǎn)處為山體，并有公墓存在西：基地西部500米為泉山森林公園北：基地隔三環(huán)路與北側(cè)森活綠郡住宅小區(qū)相望，并能遠(yuǎn)望泰山、鳳凰山西北：基地西北方向約1000米為云龍湖風(fēng)景區(qū)■□用地現(xiàn)狀：地塊南高北低，呈緩坡?tīng)顟B(tài)，南北落差約七米，目前大部分為未開(kāi)發(fā)農(nóng)田，地塊中間有一小型變電站。項(xiàng)目位于鳳凰山下，外部環(huán)境較好，項(xiàng)目銷(xiāo)售近2年，價(jià)格較高，房型設(shè)計(jì)一般項(xiàng)目去年年底推出，已銷(xiāo)售半年，去化速度較慢產(chǎn)品分析徐州躍層式公寓一般采用1躍3躍4的建筑形態(tài)，面積多數(shù)在190220㎡之間，市區(qū)中心的樓盤(pán)躍層公寓面積較小，在150㎡左右，房型設(shè)計(jì)較差。客群分析徐州別墅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)群體主要集中在徐州的個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主、商人以及少量企事業(yè)單位高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，高收入白領(lǐng)群體與工薪階層購(gòu)買(mǎi)較少。項(xiàng)目周邊生活配套較好，從產(chǎn)品上看房型設(shè)計(jì)較大（銷(xiāo)售近半年）項(xiàng)目位于鳳凰山下，外部環(huán)境較好，項(xiàng)目銷(xiāo)售近2年，價(jià)格較高，房型設(shè)計(jì)一般產(chǎn)品分析■□ 從別墅總體市場(chǎng)上看，別墅產(chǎn)品以聯(lián)排別墅居多，雙拼、獨(dú)棟別墅數(shù)量相對(duì)較少。■□ 消費(fèi)者以有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成功人士為主，二次置業(yè)的比重相對(duì)較高。產(chǎn)品分析產(chǎn)品類(lèi)別目標(biāo)客群需求市場(chǎng)供求度中小戶型經(jīng)濟(jì)型低端市場(chǎng)稀缺標(biāo)準(zhǔn)戶型生活型未飽和大戶型享受型飽和豪華型奢侈型面臨別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從市場(chǎng)中看，該類(lèi)型項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)普遍偏大，2房面積普遍都在95110㎡左右，三房主力面積在140㎡以上，市場(chǎng)中缺乏面積適中，功能合理，居住舒適的產(chǎn)品。140㎡房型暢銷(xiāo)。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)徐州房產(chǎn)市場(chǎng)的城中、城北、城西北、城南、銅山等板塊，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)盤(pán)整已形成各具特色，價(jià)格梯級(jí)明顯，吸引不同類(lèi)型的住房消費(fèi)者的明顯層次。客群主要以工礦、企業(yè)職工、鐵路職工為主，由于城北片區(qū)屬于工礦區(qū)，環(huán)境較差，市場(chǎng)認(rèn)同度較低，主要以普通多層住宅為開(kāi)發(fā)對(duì)象。 大企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)用作福利性的住宅仍占一定的比例，目前徐州房產(chǎn)市場(chǎng)正由集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)逐步向個(gè)人購(gòu)買(mǎi)過(guò)渡。對(duì)于教育的重視程度■□徐州大型的廠礦企業(yè)較多，這些單位都有自己的子弟學(xué)校，教學(xué)條件和質(zhì)量都還不錯(cuò)。按揭貸款接受度■□徐州居民貸款按揭購(gòu)房有一定的積極性，部分居民在選擇貸款的時(shí)候有一定的顧慮：一方面考慮貸款利息較高，居民傳統(tǒng)的不希望負(fù)債的心理，另一方面對(duì)未來(lái)預(yù)期具有不確定性，在有能力付款的條件下盡量選擇一次性付款。購(gòu)房區(qū)域認(rèn)識(shí)■□徐州居民對(duì)改善居住條件的欲望較強(qiáng)烈，置業(yè)的同時(shí)也較看重房產(chǎn)的保值和增值，城南地區(qū)因環(huán)境較好且受城市總體規(guī)劃南移的利好前景看好。套型需求分析■□戶型面積上來(lái)看，目前市民認(rèn)可的戶型使用面積在90－120平方米為宜。有的樓盤(pán)頂層帶閣樓，閣樓單獨(dú)計(jì)價(jià)，單價(jià)在800900元/平方米左右，六樓的價(jià)格在基價(jià)的基礎(chǔ)上要減價(jià)。I、交房標(biāo)準(zhǔn)全部為毛坯房交付，精裝修房目前還未在徐州房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)?！觥醪糠猪攲娱w樓的銷(xiāo)售具有重要啟示作用：閣樓單獨(dú)作為一戶，不作為頂層躍層，帶有室外樓梯，層高適當(dāng)增加，單獨(dú)銷(xiāo)售，由于戶形較小，加上價(jià)格較低（500—700元/㎡），㎡以下部分不計(jì)建筑面積，總價(jià)較低，吸引部分承受能力不強(qiáng)的人群需求。■□臥室面積適中，三房戶型一般要求有兩臥朝南，冬季溫暖，主臥在15—20平米左右，次臥中可有一較小10平米左右房間。D、居民對(duì)小區(qū)、小區(qū)周邊環(huán)境要求較高。六、徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品特征分析建筑風(fēng)格A、徐州居民對(duì)于樓盤(pán)的建筑風(fēng)格、外立面色彩等并不十分重視，居民購(gòu)房的消費(fèi)意識(shí)還停留在地段、價(jià)格、交通、戶型等較為實(shí)在的樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)上?！觥踅橛诟邔雍投鄬又g的小高層物業(yè)異軍突起，銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)步上升?！癯侵型恋亻_(kāi)發(fā)資源稀缺，市場(chǎng)將向小高層、高層等高端物業(yè)發(fā)展。區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)板塊依靠大學(xué)城的人文背景，泉山森林公園、鳳凰山云龍湖的優(yōu)良環(huán)境逐漸發(fā)展為中、高檔物業(yè)聚集，區(qū)但后續(xù)發(fā)展空間受到土地資源短缺限制。購(gòu)買(mǎi)面積為80110㎡的二房、三房。美景花園、金山曉月開(kāi)發(fā)規(guī)模較大外，其他樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小。38半導(dǎo)體廠云龍湖南岸、大山頭附：20022003年土地出讓情況土地編號(hào)位置面積（㎡）用途成交價(jià)（萬(wàn)元）20011中山南路西側(cè)（原體育館）商辦、住宅488020012中山北路與夾何路交叉口商辦未成交20021淮海西路195號(hào)商辦、住宅326020022原匯都集團(tuán)住宅293020023云龍湖南岸度假村度假村未成交20024濱湖花園242412住宅3430020025汽車(chē)運(yùn)輸總公司集裝箱公司南25387住宅181020026四道街27385商業(yè)公寓辦公190020027延平路9297商業(yè)公寓辦公19020028兵工路住宅公寓未成交20031云龍湖南岸度假村住宅未成交20032原金屬結(jié)構(gòu)廠39889居住441020033原朱莊銅窗廠商住1310 20035原徐州壓力機(jī)械廠10960商業(yè)住宅155020036明理街棚戶區(qū)商業(yè)住宅14020037西后里棚戶區(qū)沿街商業(yè)內(nèi)部住宅21020038東方永久照明公司商住589020039礦山路原農(nóng)機(jī)廠南廠區(qū)用地10303商業(yè)辦公住宅1030200310文亭街原電視臺(tái)2927高層商辦1710200311雙山子南區(qū)204290多層居住11030200312雙山子北區(qū)89493多層居住7500200313黃河南路原儀表二廠用地10198住宅1320200314二環(huán)北路原建材倉(cāng)庫(kù)用地商業(yè)住宅520200316金山橋中小學(xué)東87421住宅200317金山橋金貝莊園南住宅總計(jì)附：2004年儲(chǔ)備地塊編號(hào)原單位土地位置面積（畝）規(guī)劃用途1起重機(jī)廠東區(qū)新一佳淮西店?yáng)|側(cè)30商業(yè)住宅（出讓?zhuān)?起重機(jī)廠西區(qū)新一佳淮西店西側(cè)35商業(yè)住宅3水泥廠南區(qū)響山路南側(cè)100住宅（出讓?zhuān)?子房棚戶區(qū)子房美景花園東10住宅5保溫瓶廠環(huán)城南路65住宅6輕工六廠東區(qū)二輕路東側(cè)86住宅7輕工六廠西區(qū)二輕路西側(cè)100住宅9鼓樓區(qū)馬場(chǎng)湖征地用地塊馬場(chǎng)湖1180商業(yè)住宅10絲綢廠七里溝商業(yè)住宅11昌朋鼓樓花園鼓樓花園南、徐運(yùn)新河南住宅12建材化工廠三環(huán)東路東、郭莊路兩側(cè)68商業(yè)住宅13徐州鍋廠、水泵廠銅沛路住宅14糖果冷食二廠二環(huán)西路商業(yè)住宅15國(guó)信印染廠雞嘴壩87商業(yè)住宅16飛虹網(wǎng)架淮海西路62商業(yè)住宅17徐州汽車(chē)電器廠郭莊路商業(yè)住宅18皇后機(jī)械公司大慶路■□2003年掛牌土地面積繼續(xù)增長(zhǎng)，上市土地主要集中在城北區(qū)域，城南土地供量較小?！觥蹩傮w看來(lái)，總價(jià)在10萬(wàn)元左右的二手房最受市場(chǎng)歡迎，10萬(wàn)元以上的總價(jià)已經(jīng)受到消費(fèi)能力限制與低價(jià)商品房的競(jìng)爭(zhēng)。■□存量住房買(mǎi)賣(mài)持續(xù)增長(zhǎng)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，存量房?jī)r(jià)格下滑空間不大，穩(wěn)中有升應(yīng)是發(fā)展趨勢(shì)，尤其是市中心區(qū)及周邊地段的房產(chǎn)價(jià)格在現(xiàn)有水平上將繼續(xù)平穩(wěn)上升。同時(shí)，讓小開(kāi)發(fā)商出局，為實(shí)力雄厚、資金運(yùn)作比較成熟的開(kāi)發(fā)商開(kāi)辟空間，進(jìn)一步凈化市場(chǎng)和規(guī)范市場(chǎng)拉開(kāi)前奏。徐州正由單純的以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的城市向綜合性的中心城市發(fā)展，與周邊地區(qū)形成經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，共同組成了江蘇省第三大都市圈。市內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，基礎(chǔ)設(shè)施成本指數(shù)較好，具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)《徐州市總體規(guī)劃綱要方案》，徐州都市圈和徐連城鎮(zhèn)發(fā)展軸要加強(qiáng)接受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)擴(kuò)散和轉(zhuǎn)移；發(fā)揮承東啟西、南引北聯(lián)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)各城市間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，加快我國(guó)東部沿?！暗凸取钡貐^(qū)的發(fā)展，推動(dòng)隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶加快崛起；充分發(fā)揮蘇北地區(qū)后發(fā)優(yōu)勢(shì)，成為蘇北地區(qū)首要的增長(zhǎng)極和實(shí)施全省區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略的重要區(qū)域。人口及居住條件。擴(kuò)大內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用凸現(xiàn)，投資、消費(fèi)需求較快增長(zhǎng)。財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，金融運(yùn)行保持穩(wěn)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用明顯增強(qiáng)。，,，居住條件尚有巨大改善空間。 徐州都市圈的規(guī)劃范圍為以徐州為中心半徑100公里左右，包括江蘇的徐州市、連云港市、宿遷市以及安徽、山東、河南部分城市，涉及總?cè)丝?188萬(wàn)人 其中省內(nèi)1857萬(wàn)人， 。徐州是典型的礦業(yè)城市，礦業(yè)經(jīng)濟(jì)在全市具有舉足輕重的地位。目前，徐州城市發(fā)展正處于快速擴(kuò)張時(shí)期，由中等城市向大城市邁進(jìn)，城市化水平快速提升，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)與發(fā)展空間。房地產(chǎn)投資與交易持續(xù)增加■□ 近年來(lái)，徐州房地產(chǎn)投資一直保持較高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷活躍，二首房與一手房聯(lián)動(dòng)發(fā)展。區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸淡化，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)由集中走向分散■□ 隨著市區(qū)城市交通格局的大改變，促使徐州房地產(chǎn)業(yè)的投資熱點(diǎn)由單一化走向多元化，呈現(xiàn)出四面開(kāi)花的態(tài)勢(shì)。通過(guò)一系列盤(pán)活存量住房、刺激住房消費(fèi)、搞活房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的政策舉措，為各類(lèi)存量房屋開(kāi)辟了相應(yīng)的流通渠道，使存量房市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，買(mǎi)賣(mài)成交持續(xù)增長(zhǎng)?！觥醵址渴袌?chǎng)大面積戶型供應(yīng)量與需求量均較少，二手房市場(chǎng)多為5070平方米的小戶型、老戶型，購(gòu)買(mǎi)者主要需要面積在6070㎡的二房或是面積略大的三房。掛牌面積達(dá)到60萬(wàn)㎡以上，土地供應(yīng)量正在放大，預(yù)計(jì)隨著未來(lái)住宅市場(chǎng)項(xiàng)目增多，商品房市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步放量，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。19儲(chǔ)運(yùn)公司汽車(chē)隊(duì)響山路南39電子管廠礦山路北30建筑形態(tài)多層建筑，出現(xiàn)少數(shù)小高層代表樓盤(pán)徐州人家、子房區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)徐州西北區(qū)開(kāi)始以經(jīng)濟(jì)適用房片區(qū)存在，但隨著生活配套設(shè)施的逐步完善，商品房的逐漸開(kāi)發(fā)，片區(qū)的形象已改善。銅山新區(qū)板塊開(kāi)發(fā)規(guī)模目前新區(qū)大規(guī)模在售樓盤(pán)只有久隆鳳凰城、嘉惠園，但市場(chǎng)存在較大的潛在供應(yīng)量建筑形態(tài)多層住宅、別墅代表樓盤(pán)嘉惠園、久隆鳳凰城、福澤園戶型多層戶型面積比例2房95110㎡15%3房 120150㎡70%3房以上160180㎡15%價(jià)格 住宅均價(jià)1450元/㎡，別墅：獨(dú)立別墅4000元/平方米，雙拼別墅2568元/平方米，聯(lián)排別墅2300元/平方米。●城南板塊住