【正文】 可以增加300個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，每個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)按5000元/年的邊際效益計(jì)算。 第十章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)估一、經(jīng)濟(jì)效益：該俱樂部項(xiàng)目彌補(bǔ)了長(zhǎng)沙缺少“水上娛樂休閑”的功能，隨著俱樂部游艇項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，大大增加休閑度假的樂趣。把環(huán)境指標(biāo)置于與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同等重要的位置，走高科技、高產(chǎn)出、低消耗、低排放的道路。本項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定將污染物、廢棄物和壓載水、船舶垃圾及其他有害物質(zhì)均做相應(yīng)的排棄排污處理。其中，60英尺以上的游艇以防止油污為標(biāo)準(zhǔn)，每船要有詳盡的油類記錄、防止船上油污應(yīng)急措施，設(shè)置油水分離器、殘油艙；總長(zhǎng)36英尺或以上的游艇張貼垃圾公告牌等；游艇泊位、碼頭都設(shè)置與生活污水產(chǎn)生量相適應(yīng)的處理裝置或者貯存容器。制定本項(xiàng)目的危險(xiǎn)事故應(yīng)急預(yù)案、重大生產(chǎn)安全事故的人員緊急疏散和救援預(yù)案以及預(yù)防自然災(zāi)害預(yù)案，并保障組織實(shí)施。電氣設(shè)備和電氣線路，嚴(yán)格按電氣安全規(guī)范對(duì)間距、屏護(hù)、絕緣、安全電壓、保護(hù)接地、保護(hù)接零、漏電保護(hù)、電氣防爆、臨時(shí)用電等的安全防護(hù)要求。第八章 安全措施危害因素和危害程度分析在游艇俱樂部的建設(shè)過程中，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的建筑物、構(gòu)筑物講究布局合理，堅(jiān)固可靠，符合防火、抗震、采光照明、通風(fēng)調(diào)溫、降噪等安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，通道和緊急疏散出口必須保持暢通。2007年7月—2007年12月 全面投資建設(shè)二期主要工作：碼頭泊位建設(shè)、俱樂部（泰禹洋房A座）、VIP會(huì)所建設(shè)，游艇代理、碼頭設(shè)施建設(shè)及配套環(huán)境綠化等。初步計(jì)劃如下：2006年6月項(xiàng)目報(bào)批；2006年7月完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)；2006年8月12月前期籌備工作；2007年1月2007年5月完成40%俱樂部、30幢VIP會(huì)所、洋房B座和20%的泊位（容納28艘游艇）建設(shè)工程。O（機(jī)會(huì)分析）：l 本項(xiàng)目將給長(zhǎng)沙帶來標(biāo)志性形象，擴(kuò)大長(zhǎng)沙的國(guó)內(nèi)外知名度和提高城市檔次；應(yīng)是政府大力扶持的項(xiàng)目；l 帶來地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的新概念，填補(bǔ)長(zhǎng)沙本地游艇消費(fèi)的空白；l 營(yíng)造生活環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，吸引強(qiáng)大企業(yè)投資，拉動(dòng)本地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)；T（威脅分析）：l 建設(shè)和經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目管理要求高；l 游艇屬于高檔休閑消費(fèi)，目標(biāo)客戶群自然是金字塔尖端的消費(fèi)群，層面相比狹窄，市場(chǎng)營(yíng)銷的難度大； l 目前國(guó)內(nèi)游艇消費(fèi)還處于初級(jí)階段，項(xiàng)目發(fā)展對(duì)政策的依賴性大，市場(chǎng)的需求還有待培養(yǎng)。克服劣勢(shì)辦法：l 整套項(xiàng)目投資分兩期，并做好充足的前期項(xiàng)目論證和試運(yùn)行工作l 游艇娛樂項(xiàng)目提供教練和培訓(xùn)服務(wù)。 l 游艇娛樂項(xiàng)目需要更多的海洋技術(shù)性成份，客戶消費(fèi)習(xí)慣需要培養(yǎng)。S（優(yōu)勢(shì)分析）：l 建成后規(guī)模將是中國(guó)中部最大的游艇俱樂部；l 投資商具有深遠(yuǎn)的政府背景和成功企業(yè)的豐富資源；l 該項(xiàng)目有非常好的市場(chǎng)成長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)；l 游艇與地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，是國(guó)外游艇俱樂部的一種成功發(fā)展模式；l 該項(xiàng)目處于庫區(qū)，無風(fēng)浪，水上活動(dòng)長(zhǎng)年可以開展，休閑度假可經(jīng)營(yíng)天數(shù)長(zhǎng)，資源稀缺；l 該項(xiàng)目有非常好的消費(fèi)環(huán)境，周邊有灰湯溫泉、密印寺，旅游景點(diǎn)云集，商務(wù)活動(dòng)頻繁，休閑度假者源源不斷。該項(xiàng)目全部建成后平均每年的收入估計(jì)如下：VIP會(huì)所租賃：175*300平方米*40%，按每平米年平均租金400元計(jì)算，收入 840萬俱樂部套房租賃：185*150平方米*40%，按每平米年平均租金350元計(jì)算，收入388萬VIP會(huì)所租賃：300*45平方米*40%，按每平米年平均租金300元計(jì)算，收入 162萬泊位租賃：5760英尺泊位，按每英尺泊位平均年租金200元計(jì)算，收入115萬會(huì)籍銷售：3萬/人，按每年100人計(jì)算，收入300萬游艇代理：平均1萬/艘，按每年50艘計(jì)算，收入50萬游艇租賃：400萬游艇培訓(xùn)：100萬俱樂部和VIP會(huì)員會(huì)所服務(wù)500萬特別是泊位的需求是逐年成倍增長(zhǎng)的；例如，蘇州水星游艇俱樂部2005年144個(gè)泊位已經(jīng)全部租賃完畢，深圳浪騎游艇俱樂部2005年比2004年泊位需求增加了2倍；俱樂部和VIP會(huì)員會(huì)所的服務(wù)是休閑消費(fèi)的熱點(diǎn)，該項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上會(huì)面向社會(huì)服務(wù)，把該項(xiàng)目的俱樂部辦成高檔的商務(wù)中心，把VIP會(huì)員會(huì)所辦成高檔的私密休閑度假區(qū)。鉆石卡、金卡、銀卡銷售，可以把部分會(huì)所、俱樂部套房、洋房、泊位變現(xiàn)，來沖兌項(xiàng)目的部分投入；在經(jīng)營(yíng)上該項(xiàng)目向業(yè)主提供分時(shí)度假、長(zhǎng)期包租、買VIP會(huì)所、俱樂部套房送泊位、送游艇等多種形式的合作服務(wù)。第四章 投資估算一、項(xiàng)目總投資（29455萬元，征地費(fèi)用另算）項(xiàng)目投入按陸地部分和水上部分計(jì)算：陸地投入（28110萬元）（1）總建筑面積：112000平方米，按每平方米2300元核算，投入需要25760萬元（2）綠化和景觀設(shè)計(jì)面積：112000*61%，按每平方米300元核算，投入需要2050萬元（3）停車場(chǎng)和輔助設(shè)施：300萬元泊位投入（445萬元）（1）定位樁需要250根，按每根成本加施工費(fèi)2000元核算，投入需要50萬元（2）碼頭泊位135個(gè)5760英尺，施工面積2635平方米，按每平方米1500元核算，投入需要395萬元房船投入（900萬元）（1） 無動(dòng)力房船 20艘 固定在俱樂部游艇碼頭 25萬（2） 90*2HP動(dòng)力房船 10艘 40萬二、項(xiàng)目物業(yè)銷售收入36536（萬元）游艇俱樂部的經(jīng)營(yíng)模式很多，結(jié)合香港深灣游艇俱樂部和新西蘭奧克蘭碼頭地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)思路是：“短期銷售持平和長(zhǎng)期服務(wù)增值”。九、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求和對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬建青洋湖游艇俱樂部及配套設(shè)施。本項(xiàng)目消費(fèi)群定位為：1）以長(zhǎng)沙、株州、湘潭市的外籍人士和港澳臺(tái)商為主；2）博覽會(huì)期間的外賓；3）追求游艇時(shí)尚生活的國(guó)內(nèi)的成功人士；4）商務(wù)會(huì)議的與會(huì)者；5）體驗(yàn)游艇生活的白領(lǐng)。房 型牌 價(jià)園景會(huì)所RMB 1980海景會(huì)所RMB 2980園景洋房RMB 158海景洋房RMB 2582036英尺游艇RMB 300（小時(shí)）3650英尺游艇RMB 700（小時(shí)）5072英尺游船RMB 500（小時(shí)）青洋湖游艇俱樂部總平圖 VIP會(huì)所總平圖游艇碼頭海景洋房A座七、消費(fèi)群定位：該項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)縣境內(nèi)，隸屬長(zhǎng)沙，地處湘中東北部、湖南“五區(qū)一廊”金三角地帶，是長(zhǎng)沙通往湘中、湘北之要沖，總面積2906平方公里，人口130萬，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，平均相對(duì)濕度81%。VIP會(huì)所配有專車行駛的星光大道、專用游艇泊位和停車場(chǎng)，充分體現(xiàn)VIP會(huì)員的價(jià)值和環(huán)境的私密性。 以湘菜式為主，匯聚南北風(fēng)味的海景中餐廳擁有一批金牌廚師和“湖南名菜”，例如極富盛名的“海景一品堡”、“金榜題名”經(jīng)典正宗的“剁椒魚頭”、“ 寧鄉(xiāng)口味蛇”等，都給來過這里的客人留下了深刻的印象。位于俱樂部二樓的海景西餐廳，寬敞明亮，充滿異域情調(diào)，廳外綠樹環(huán)繞，景色優(yōu)美，讓您心曠神怡。一流的設(shè)施設(shè)備，“會(huì)議專職秘書”為您度身設(shè)計(jì)的個(gè)性化會(huì)議方案，關(guān)注每一個(gè)細(xì)節(jié)的專業(yè)服務(wù)，將令各種類型的會(huì)議及宴會(huì)圓滿、成功。俱樂部提供了各種溫馨的個(gè)性化服務(wù)，每天進(jìn)行的客房清潔、洗衣、送餐等服務(wù)，不僅照顧所有的生活細(xì)節(jié)，而且24小時(shí)響應(yīng)賓客的所有要求；同時(shí)客房?jī)?nèi)的寬帶上網(wǎng)設(shè)備，讓您的商務(wù)之旅更從容。六、功能設(shè)施及配套規(guī)劃海景洋房A座擁有300間東南亞裝飾風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)房間和套房，大多數(shù)房間可鳥瞰青洋湖及周遍景觀。洋房設(shè)計(jì)滿足消防樓梯和間距的要求。消防設(shè)計(jì)：總平面布局中，考慮到建筑多為多層建筑。將公共對(duì)外開放建筑集中放置在半邊溪一端，并設(shè)停車場(chǎng)，有效的減少外部人流，車流對(duì)俱樂部和VIP會(huì)所區(qū)的影響。4）在游艇培訓(xùn)中心板塊的設(shè)計(jì)中,結(jié)合現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)游艇俱樂部的發(fā)展形式和借鑒國(guó)際游艇俱樂部的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及本地區(qū)的遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)，主要建筑為聯(lián)體洋房（海景洋房B座），配套設(shè)計(jì)有游艇展覽中心、游艇碼頭、商業(yè)街等，既強(qiáng)調(diào)普通會(huì)員的尊貴地位又滿足社會(huì)不同層次對(duì)游艇游樂的需要。2）在翠竹灣周遍建設(shè)VIP會(huì)所，翠竹灣水域建設(shè)獨(dú)立游艇碼頭泊位，將現(xiàn)有的小路拓寬成星光大道，大道兩旁每隔100米設(shè)計(jì)有一尊大型青銅器仿制品布置，以增加會(huì)所區(qū)的地域文化氛圍。5）充分完善會(huì)議、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、服務(wù)等配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)會(huì)議、度假、購(gòu)物、休閑一體化服務(wù)。4）泊船位集中布置在俱樂部、會(huì)所、培訓(xùn)中心3處，放便管理，并充分考慮盡可能減少波浪對(duì)泊位的沖擊。 2）主要建筑物為入口廣場(chǎng)（停車場(chǎng)）、大壩觀光長(zhǎng)廊、游艇俱樂部（海景洋房A座）、俱樂部游艇碼頭、VIP會(huì)所（翠竹灣別墅區(qū)）、VIP游艇碼頭、VIP星光大道（青銅器文化長(zhǎng)廊）、游艇培訓(xùn)中心（海景洋房B座）、商業(yè)街、游艇展覽中心等配套建筑物。建設(shè)規(guī)模：，設(shè)計(jì)可容納船長(zhǎng)2036英尺的游艇100艘，船長(zhǎng)3650英尺的游艇30艘，船長(zhǎng)5072英尺的游船5艘，工作艇15艘以及碼頭水、電、油等配套供給設(shè)施和維護(hù)設(shè)施。臨堤遠(yuǎn)眺，青山倒映，碧波千頃，湖天一色；登上游艇，則濺水成霧，擊旅飛魚，歡情快意，環(huán)湖萬畝林場(chǎng)，郁郁匆匆，幽靜中散落著幾處民居，項(xiàng)目完全處于原生態(tài)環(huán)境。主壩為心墻土壩，頂寬6米，為我國(guó)三大土壩工程之一。1965年5月，水庫樞紐工程竣工。是一座以灌溉為主，防洪、發(fā)電為輔，兼養(yǎng)殖、提供工業(yè)和居民用水的綜合用途水庫。三、項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于湖南省長(zhǎng)沙市黃材鎮(zhèn)青洋湖四、投資者基本情況五、總體規(guī)劃地塊歷史及現(xiàn)狀：2006年申報(bào)游艇俱樂部性質(zhì)的項(xiàng)目將會(huì)突破100家。俱樂部目前擁有各類世界名艇，以供銷售、租賃、觀光之使用，擁有游艇停泊位，并有專業(yè)技師為您提供一整套完整的售后服務(wù)。⑧、南京銀河游艇俱樂部集餐飲、休閑娛樂、游艇綜合服務(wù)于一體，其主體建筑長(zhǎng)80m寬12m，有效建筑使用面積2400m2共設(shè)四層，它外觀豪華氣派，內(nèi)飾典雅溫馨，是一所高品味、高享受的休閑會(huì)館。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資約為3億美金。項(xiàng)目的工程造價(jià)預(yù)計(jì)超過人民幣15億元。該項(xiàng)目應(yīng)先完成游艇碼頭建設(shè)，再建設(shè)俱樂部、商務(wù)辦公、商業(yè)及其他配套設(shè)施。港池內(nèi)設(shè)有約450個(gè)游艇泊位。東圍堰為曲線，擬規(guī)劃為海濱摩托艇活動(dòng)區(qū)。土地現(xiàn)狀為海域，土地用途為商業(yè)、辦公、俱樂部及其他。陸域設(shè)有俱樂部會(huì)所、游艇駕駛培訓(xùn)學(xué)校、健身會(huì)館、不同風(fēng)格的俱樂部、賓館、歌廳、咖啡廳、酒吧、釣魚場(chǎng)、美