【正文】 型：u 東、西大街在經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)客u 其他商街和專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)客u 專門的投資、投機(jī)炒家u 外地招商的目標(biāo)客戶，包括強(qiáng)勢(shì)品牌租賃客和聯(lián)營(yíng)客戶u 新市場(chǎng)的挖掘心理： u 對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)具有一定的經(jīng)歷或體會(huì)；u 看重?fù)碛幸环菁耶a(chǎn)，具有保值增值心理；u 有不動(dòng)產(chǎn)與金融投資意識(shí)；u 較好的理性思維與比較概念；u 投機(jī)炒作心理(三)住宅消費(fèi)對(duì)象u 商鋪投資客及經(jīng)營(yíng)客，滿足居住與經(jīng)營(yíng)便利性；u 淮安市區(qū)中等收入以上階層置業(yè)者；u 三淮地區(qū)向往市中心居住生活的置業(yè)者；七、項(xiàng)目命名目前淮安的商住樓命名分析：u 前綴過于簡(jiǎn)單，以兩個(gè)字居多，u 后綴過于雷同，基本上都是商城、商廈、或小區(qū)等；u 沒有個(gè)性，與定位概念，經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)、檔次等缺乏聯(lián)系；u 商住兩用樓無法統(tǒng)一；建議命名：總案名：摸摸商鋪案名：摸摸l 任何檔次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種都可做成名牌，做成精品，磨刀不誤砍柴工，從經(jīng)營(yíng)上能夠保證商家的利益，因?yàn)樘厣梢跃哂休^高的知名度與美譽(yù)度，保證了商家的利益，也就保證了租金；l 對(duì)今后租金有強(qiáng)的保證，那么投資者收益可以越來越好，長(zhǎng)遠(yuǎn)收益大，物業(yè)就會(huì)升值幅度大，可以吸引投資者；l 品牌感，價(jià)值感可以將本案的潛在價(jià)值趨于最大化，后勁充足，會(huì)越來越好，價(jià)格也可炒上去；l 本案能夠做到管理運(yùn)營(yíng)上規(guī)范和高水平，不會(huì)雜亂無章l 本案可以商住互動(dòng)，在淮安樹立起商業(yè)文化標(biāo)志地位，從而成為淮安市民離不開的第三度生活空間。本項(xiàng)目定位要延續(xù)東大街傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)種類，又引進(jìn)現(xiàn)代先進(jìn)商業(yè)模式，在發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上全面提升商街價(jià)值。 l 以新亞商城、清江商場(chǎng)為龍頭的淮海廣場(chǎng)核心商圈地位目前無法撼動(dòng)。u 推廣系統(tǒng)：動(dòng)之以情，曉之以理，先賣文化，先賣概念，先賣服務(wù)，先賣管理，先賣形象，以情切入，作到感人、誘人，從而口碑相傳，提升形象；同時(shí)繼以具體的理性價(jià)值訴求，作到在商言商，有根有據(jù)，以理服人，最終使目標(biāo)客戶、消費(fèi)者實(shí)實(shí)在在地真切感受嶄新的商業(yè)業(yè)態(tài)，享受嶄新的消費(fèi)生活，從而產(chǎn)生情感升華、情感積淀，使本案成為淮安市民生活的不可分割的一部分，淮安商界新標(biāo)志。本項(xiàng)目須因勢(shì)利導(dǎo)，化弊為利，在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。但大多商業(yè)物業(yè)都停留在低價(jià)經(jīng)營(yíng)管理水平， 缺少良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，形象有待提升，管理水平有待提高，而且作為一種城市商業(yè)文化、生活文化的專門商住合一的步行街商業(yè)業(yè)態(tài)、生活形態(tài)還沒有形成。（四）項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析：u 市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資觀念不強(qiáng),而投機(jī)心態(tài)較重,灌輸投資觀念和利用投機(jī)心態(tài)是本案銷售成功的極為關(guān)鍵的環(huán)節(jié).u 近年來其他地區(qū)的市場(chǎng)如雨后春筍,相繼出現(xiàn),作為傳統(tǒng)老商業(yè)街受其影響,生意已大不如從前,市場(chǎng)前景不被普遍看好,商鋪價(jià)值難以大幅提升.u 市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán),銷售與租賃的概念混淆,利弊得失判斷不清,觀念上的滯后會(huì)成為本案以銷售為目的的招商的巨大抗性.u 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)同類項(xiàng)目的不斷開發(fā)，目標(biāo)客戶市場(chǎng)造成分流，并加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性；u 本市內(nèi)其他大中型商業(yè)設(shè)施、商業(yè)建筑的開發(fā)以主要街道、好地段的住宅小區(qū)的沿街鋪面的市場(chǎng)供應(yīng)對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)壓力, 造成了商鋪在相當(dāng)程度上的供過于求，使所有商鋪都吃不飽，放空閑置，且在價(jià)格上形成一定的打壓。商流、物流、人流的交往會(huì)更加方便，其輻射力與影響力將會(huì)進(jìn)一步的加強(qiáng)，這對(duì)于商業(yè)會(huì)起到一個(gè)大的促進(jìn)作用。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：u 東大街步行街改造是市政府舊城改造的重點(diǎn)形象工程，這使得本商圈內(nèi)的人流量會(huì)有一個(gè)大的增加與提升；從而使本案的價(jià)值可以有較大的增加.u 部分商家經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過多年的發(fā)展和累計(jì)，已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)馁Y本積累，本案的出現(xiàn)無疑為他們提供了一個(gè)新的機(jī)會(huì)u 隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，居民收入的穩(wěn)步提高，在市場(chǎng)商品供應(yīng)品種與質(zhì)量上和購(gòu)物環(huán)境的軟、硬件條件都有較大的提高，這必將對(duì)商品零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)提出更高的要求,同時(shí)也帶來更大的機(jī)遇。本案帶動(dòng)、提升東大街形象，從而形成互動(dòng)，發(fā)展商勢(shì)單力薄。缺乏預(yù)備客戶積累。,在貴我雙方的共同努力下,可進(jìn)一步營(yíng)造項(xiàng)目的更多優(yōu)勢(shì),主要體現(xiàn)在以下方面:l 商業(yè)規(guī)劃l 商業(yè)環(huán)境與配套設(shè)施l 商業(yè)前景l(fā) 項(xiàng)目包裝l 營(yíng)銷推廣l 經(jīng)營(yíng)管理l 物業(yè)管理l 服務(wù)體系l 項(xiàng)目投資價(jià)值l 項(xiàng)目升值潛力 以上優(yōu)勢(shì)體現(xiàn),詳見策劃報(bào)告.（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析：u 前期開發(fā)商造成的爛尾工程形象的負(fù)面口碑，影響目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的投資信心；u 住宅外立面不夠新穎和戶型結(jié)構(gòu)上存在不合理的硬傷；u 敞開式經(jīng)營(yíng)的商業(yè)步行街與住宅相對(duì)封閉的物業(yè)管理的矛盾。u 開發(fā)商的信心和實(shí)力及更為周全的開發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略保障；u 本案重新策劃，而且目前其他個(gè)案已有出租、出售、推廣在前，我們可以進(jìn)行本案的診斷，較好的了解其他個(gè)案的規(guī)劃定位，從而較好規(guī)劃設(shè)計(jì)，作到后來者居上。七、項(xiàng)目SWOT與競(jìng)爭(zhēng)力分析（一） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：u 地段位置的優(yōu)勢(shì)。目前，本案所在東大街正進(jìn)行改造，根據(jù)市政府規(guī)劃改造方案，整體改造后的東大街要成為集購(gòu)物、飲食、服務(wù)、休閑、娛樂、居住為一體的商住步行街，與其東側(cè)的慈云寺、文廟改造相呼應(yīng)、融合，形成廟市合一，使這片老城區(qū)成為淮安的“夫子廟”。 周邊環(huán)境 百年老街，歷史底蘊(yùn)濃厚，東臨慈云寺、文廟，南邊傍依環(huán)境優(yōu)美的楚秀公園；與規(guī)劃建設(shè)中的慈云寺文化市場(chǎng)連成一片，北接里運(yùn)河與即將興建的運(yùn)河文化廣場(chǎng)相望。 交通條件 市內(nèi)公交線路眾多，淮海路東大街西門電子市場(chǎng)公交站有1路、11路、12路、16路、28路貫穿全市，承德路東大街東門慈云寺公交站有11路、26路、31路與城東相連，市內(nèi)交通十分便利。本項(xiàng)目須因勢(shì)利導(dǎo)，化弊為利，在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。沿菜市場(chǎng)門面房800010000一樓內(nèi)門面房7000二 樓 門 面 房5000住 宅12001600現(xiàn)狀：近期拆遷，回遷戶與登記戶比例20%。規(guī)劃：主營(yíng)服裝、鞋帽、小百貨，一、二層共計(jì)1500個(gè)商鋪。 提供住宅7成10年，商鋪5成10年銀行按揭。位 置單價(jià)（元/平方）備 注沿街門面房968860882530平方內(nèi)部攤位50005800住宅1088146865139平方 現(xiàn)狀與銷售：本月已開工，2002年10月竣工交付。 規(guī)劃：一層為綜合性大型菜市場(chǎng)，除綜合樓外，27層為多層住宅。 銷售與現(xiàn)狀：月底竣工，02年4月交付使用， 住宅銷售80%多，商鋪銷售60%左右。 規(guī)劃：沿和平路及越河路一樓和部分二樓是金龍商城營(yíng)業(yè)房， 規(guī)劃為裝飾材料市場(chǎng)，36層為住宅，沿圩北路是純住宅房。金龍商城 位置：北臨和平路，南接越河路與里運(yùn)河相望，東連圩北路。臨人民路60008000臨河南路45005000內(nèi)街門市房35005000二層商用辦公房20002500住宅售價(jià)：北邊組團(tuán) 10581628元/平方 有暖氣供應(yīng)； 南邊組團(tuán) 9201495元/平方；工程現(xiàn)狀：南邊全部結(jié)頂，02年4月交付；北邊部分結(jié)頂，02年7月交付；銷售情況：120130平方銷售80%多，情況較好；商鋪銷售70%。北邊組團(tuán)一樓沿街為商鋪。 租售水平：門面面積在50平方左右承德路門面房6800元/平方，場(chǎng)內(nèi)門面3000元/平方 門面按150300元/平方交納押金，按1030元/平方交納月租金。規(guī)劃：五金、舊貨、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。住宅銷售80%以上，底樓商鋪銷售70% 。售價(jià)：一樓承德路店面8000元/平方，年租金660元/平方； 河南路門面40006000元/平方；二樓售價(jià)為3000元/平方米，年租金為420元/平方米；沿街商鋪單位面積40平方米左右。 承德商城位置：東臨承德南路，南接?xùn)|大街，北臨里運(yùn)河規(guī)模：建筑面積29000平方，300多戶住宅。售價(jià) 單位商鋪在14平方左右 主力總價(jià)在812萬位 置臨街商鋪 室內(nèi)商鋪臨大治路一 層 8500二 層5800地 下4800銷售情況 12月28日開工，目前接受內(nèi)部預(yù)定。是綜合性批發(fā)零售市場(chǎng)。D) 從銷售的形式看，目前淮安市的市場(chǎng)與商鋪銷售比較簡(jiǎn)單，基本上沒有什么投資分析，也沒有什么主題性，對(duì)于市場(chǎng)與商鋪的未來沒有清楚明確的概念和界定；（二）典型個(gè)案情況 匯通商城 位置 匯通市場(chǎng)原一區(qū)臨大治東路規(guī)模 總建筑面積44620平方，其中商業(yè)面積23000平方。五、目前在售、在建商鋪情況 （一）整體概況根據(jù)淮安市房地產(chǎn)交易中心提供的有關(guān)資料：2000年，總交易次數(shù)為3749起，,0820萬元,其中商品房1844起,總金額為2,上半年已完成交易次數(shù)2700多起,交易量約為32萬平方米,.從市場(chǎng)與商鋪來看，目前在建在售的市場(chǎng)與商鋪總體數(shù)量較多，主要是一些原有街區(qū)的改造以及住宅小區(qū)的沿街店面；A) 銷售情況相對(duì)還可以，但后期普遍有一定難度；B) 從價(jià)格上看臨街店鋪基本上以60007000元/平方米為價(jià)格集中區(qū)，位置是決定因素，同時(shí)一層、二層的差距也相當(dāng)?shù)拇?，二樓以上基本上只是比相?yīng)的住宅高出一些而已；從面積上看以40平方左右為集中區(qū)，面寬在35米之間。 目前淮安市的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)基本上處于一種簡(jiǎn)單的商品匯聚集中狀態(tài)，對(duì)于相關(guān)的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營(yíng)者以及經(jīng)營(yíng)的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場(chǎng)并不多。其中服裝類、以及各類品牌產(chǎn)品對(duì)位置要求較高。而目前在建在售的店鋪出售價(jià)格從位置地段的角度來說商鋪售價(jià)沒有相應(yīng)租金的差別大，價(jià)格與租金對(duì)應(yīng)關(guān)系還不是那么準(zhǔn)確，大的差別主要體現(xiàn)在店面的層次上。 （四）結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：目前淮安市區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格可以分為以下三個(gè)范圍檔次：A) 每平方每年1000元左右及以上，主要是主商業(yè)街道的沿街店面B) 每平方每年500元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)及地段位置相對(duì)還可以的沿街店面；C) 每平方每年300元左右者，主要是一般市場(chǎng)一樓及較中心地段商場(chǎng)2樓及以上；如果以此作為目前淮陰投資商鋪?zhàn)饨鸬哪晔找?，?0年作為可以接受的投資回收期，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值靜態(tài)計(jì)算其理論價(jià)格水平，則目前淮安商鋪售價(jià)可以分為如下幾個(gè)檔次：A) 1000015000元/平方米；B) 5000元6000元左右/平方C) 3000元左右/平方在租金上，沿街店面與非沿街店面，主要商街與一般住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差別。目前，已形成了一個(gè)以匯通市場(chǎng)為龍頭，以布匹市場(chǎng)、家電市場(chǎng)、五金市場(chǎng)為主體的匯通市場(chǎng)群。毗鄰淮安市長(zhǎng)途汽車總站，在整個(gè)淮安市具有較強(qiáng)的影響力和輻射力。主營(yíng)：五金、木材、陶瓷、鋁材、水暖等；概況：整個(gè)市場(chǎng)品種齊全，人流量大，本市居民裝修一般都來此購(gòu)買，零售較多；租金價(jià)格（抽樣調(diào)查）：地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品種面積平米年租金年租金/平米其他過道門市房廚房材料37．515600416元現(xiàn)代陶瓷6026400440元轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬元 門市房租金采取拍租方式，租金水平8040元/平方月，淮汽市場(chǎng)年租金收入200萬元。另外需付100元/平方的保證金。租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）： 地點(diǎn)面積（平米）月租金年租金/平米場(chǎng)內(nèi)門市房11．8210210臨街店鋪304012001500450480臨街店面3040總價(jià)1519萬45005000元/平方米 淮海北路汽配城位置：淮海北路黃河路附近規(guī)模：4層永久建筑物，6000平方米租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）：位 置面積（平米）月租金/平方年租金/平米一樓38元456二樓22元264場(chǎng)外門面房28元336附近農(nóng)科所臨街門面： 兩層75+754000元267 淮海廣場(chǎng)附近商圈： A、家具市場(chǎng)市場(chǎng)名稱規(guī) 模月租金/平方年租金/平方備注 龍鳳家具城淮安最大45元/38元540元/456元共兩層經(jīng)營(yíng)好 五星家具城8000平方43元/30元516元/360元共兩層經(jīng)營(yíng)一般 淮陰家具城4000平方30元360元一層經(jīng)營(yíng)差淮陰電子市場(chǎng)位置：水門橋南邊規(guī)模面積：經(jīng)營(yíng)面積15000平方，經(jīng)營(yíng)戶230戶。目前在許多市場(chǎng)鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費(fèi)用成本很高，為年租金的幾倍，由此可以看出經(jīng)營(yíng)戶對(duì)好的商鋪位置的需求；對(duì)商廈、市場(chǎng)的整體印象與服務(wù)水平比較看重，而對(duì)小商鋪的軟硬件缺乏較為不滿，如果進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)環(huán)境和管理水平，為客戶提供更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標(biāo)客戶，使生意更好做； 四、典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況 蘇北市場(chǎng)位置：鹽河與淮海北路交界東北角規(guī)模：經(jīng)營(yíng)戶460戶左右概況：棚戶與店面建筑相結(jié)合，典型的初級(jí)市場(chǎng)格局，共分7個(gè)區(qū)；經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：包括小百貨、服裝、副食酒類、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。希望再提升。一般消費(fèi)量較大，是匯通市場(chǎng)及其他市場(chǎng)發(fā)展的主要支撐力量主要商家經(jīng)營(yíng)者分析通過對(duì)各個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查與訪問，目前經(jīng)營(yíng)戶存在如下特征特點(diǎn)：1. 在小商鋪零售商品經(jīng)營(yíng)中，本地經(jīng)營(yíng)者占有相當(dāng)大的比重，在批發(fā)市場(chǎng)中，尤其是早期的市場(chǎng)如匯通市場(chǎng)等，外地經(jīng)營(yíng)者、外地商品、外地品牌具有相當(dāng)大的比重，而且這些經(jīng)營(yíng)戶普遍屬于市場(chǎng)的早期收益者，