【正文】 比商場(chǎng)的租金分析比較，利用市場(chǎng)比較法來(lái)確定本商場(chǎng)的最理性租金。* 商場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)品種所占比例分析三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)品種之商家數(shù)目比例表 市場(chǎng)名稱商品名稱 金麗 居家 雅居潔具 % 12% %浴室 % 5% %陶瓷 % 15% %木地板 % 22% %廚柜 % 8% %浴室五金 % 五金 % 10% %涂料 % 7% %玻璃 % 2% %布藝 % 3% %燈飾 % %鐵藝 % 3% %門(mén) % 3% %石材 % 墻紙 % 5% %天花 % 2% %地毯 % 2% %裝飾品 % 1% %爐具 % 三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)品種之所占面積比例表 市場(chǎng)名稱商品名稱 金麗 居家 雅居潔具 % 15% %浴室 % 9% %陶瓷 % 18% %木地板 % 25% %廚柜 % 6% %布藝 % 10% %燈飾 % 5% %門(mén) % 0% %其它 % 12% %參照以上兩表，可粗略制定本商場(chǎng)各類經(jīng)營(yíng)品種之比例，并依據(jù)所占比例，分配面積；且按照不同品種產(chǎn)品對(duì)鋪位的要求條件，擺放位置。3）正規(guī)的裝修公司對(duì)家居商場(chǎng)是一種促進(jìn)作用，有利于老百姓“裝修一條龍”服務(wù)，因此，建議每層都招12家。2） 如果遇到相當(dāng)知名品牌或大戶欲進(jìn)駐與其經(jīng)營(yíng)品種不相符的樓層，視其實(shí)力與行業(yè)影響力及其提出條件是否苛刻，可適當(dāng)滿足其要求。此種方案可以根據(jù)實(shí)際的招租情況進(jìn)行調(diào)整變化，將會(huì)引起上述變化的條件有：1） 如果某層已租滿，但仍有屬于該層的經(jīng)營(yíng)品種范圍的商家想進(jìn)駐，原則上可以放在上面一層。* 樓下為樓上的商品做廣告：一層用三種不同顏色的彩旗代表二、三、四層的商品，并標(biāo)明：“ 商品請(qǐng)上？樓”以此來(lái)推銷上面的產(chǎn)品；二層則用兩種顏色的彩旗；三層用一種顏色的彩旗推薦四層的產(chǎn)品。* 休閑設(shè)施：于電梯附近或位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅，供購(gòu)物者休息之用。* 廣告燈箱：柱子簡(jiǎn)單刷白，并做廣告燈箱；大堂醒目位置，做幾個(gè)燈箱廣告位，可租可送。 * 商場(chǎng)人流圖繪制（見(jiàn)附圖）二 商場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)* 背景音樂(lè)：劉德華演唱的《親愛(ài)的馬桶》* 商場(chǎng)內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：天花部分只裝大廳，其余部分不吊頂，空調(diào)管、噴淋系統(tǒng)裸露，空調(diào)管簡(jiǎn)單用錫紙包裝，天花統(tǒng)一噴白；12層地板只鋪大廳和通道，鋪位部分商家自行處理；34層地板可全部鋪淺色防滑釉面瓷磚，全場(chǎng)色彩明快大方，給人視覺(jué)空間開(kāi)闊、通透之感。 其他過(guò)道（也即次過(guò)道）。 * 過(guò)道設(shè)計(jì)（見(jiàn)附圖）商場(chǎng)布局緊湊，過(guò)道適當(dāng)，不宜過(guò)寬，否則不易積聚人氣，這是成功商場(chǎng)的“必殺招”。 * 鋪位分割（見(jiàn)附圖） 鋪位以標(biāo)準(zhǔn)面積分割為主，具體招商操作時(shí)，根據(jù)商家實(shí)際需要，可相臨商鋪合并使用。 海雅百貨在經(jīng)營(yíng)管理及各種促銷手段方面值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。 目前以居家、雅居為首的八卦嶺家裝市場(chǎng)規(guī)模最大，最具市場(chǎng)號(hào)召力，租金較貴，生意較好，本項(xiàng)目與其相比沒(méi)有太多可比優(yōu)勢(shì)。為了更好的服務(wù)消費(fèi)者，除了電話訂貨、送貨上門(mén)、免費(fèi)修補(bǔ)等之外，海雅百貨還開(kāi)設(shè)了購(gòu)物巴士，免費(fèi)接送顧客。海雅百貨斥巨資設(shè)置了太空娛樂(lè)城，集智力開(kāi)發(fā)和娛樂(lè)為一體，新鮮、刺激，在深圳獨(dú)樹(shù)一幟。海雅百貨外觀氣勢(shì)雄偉，內(nèi)部裝修豪華，四周廣場(chǎng)寬闊、停車(chē)位充足，各種配套設(shè)施十分完善。* 本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研金暉主題商場(chǎng)：位于南油大道，本項(xiàng)目的相臨位置，該商場(chǎng)原本是以電器為主題的商場(chǎng)，但最近有所轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向家具、裝飾商場(chǎng)。香江家具城： 位于寶安北路，香江裝飾廣場(chǎng)旁邊。共6層，總面積約60000平方米，現(xiàn)已開(kāi)業(yè)，租戶獨(dú)立收銀，自主經(jīng)營(yíng)。金麗是深圳家居裝飾市場(chǎng)的典范之作，其先進(jìn)的商業(yè)管理、大量的商業(yè)宣傳推廣、合理的平面布局、明確的功能分區(qū)以及“一口價(jià)”的招租策略和“質(zhì)量保證”等手段均顯示出其自身的不凡實(shí)力，處處走在行業(yè)的前列，是我們學(xué)習(xí)的榜樣。 2F：櫥柜、木門(mén)、布藝、木地板、潔具 3F：燈飾、布藝、床上用品、櫥柜、地毯 4F：家私、家裝設(shè)計(jì)公司管理費(fèi) 30元/月全包實(shí)用率 5060%租期 1年檔次 中高檔另外，還辟出了專門(mén)的裝飾設(shè)計(jì)中心，該中心由市建設(shè)局、市裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)管理。商品按家庭裝修工序呈遞進(jìn)式布局。經(jīng)營(yíng)品種不十分齊全。八卦嶺裝飾材料城：居家裝飾城對(duì)面，位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，不臨街，檔次較居家低，規(guī)模不大，共一層，面積約1000平方米，人氣不旺，生意較慘淡。均獨(dú)立收銀，可講價(jià)，鋪位面積由2060平米不等，租金水平約為160元/平米。一層經(jīng)營(yíng)各種裝飾材料，品種齊全，二層為眾多家居設(shè)計(jì)公司，有名氣的有：怡庭、雅庭、吉祥如意、居眾、創(chuàng)典居等公司。可以想見(jiàn)，消費(fèi)者將從中獲得更多的方便和實(shí)在。目前，家樂(lè)福、人人樂(lè)、海雅百貨三家商場(chǎng)都開(kāi)通了免費(fèi)接送選購(gòu)物大巴，各種各樣的購(gòu)物送禮、集團(tuán)購(gòu)物熱線的優(yōu)惠促銷活動(dòng)不斷出籠；一些取悅消費(fèi)者、吸引口頭客的舉措更讓消費(fèi)者有一種上帝的感覺(jué)。* 競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致商家不斷有新的促銷手段家樂(lè)福超市的進(jìn)駐曾使南山最有名氣的愉康商場(chǎng)改為倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)，不斷增加經(jīng)營(yíng)品種，改善購(gòu)物環(huán)境，而后兩家商場(chǎng)均打出了最低價(jià)的招牌，力爭(zhēng)以價(jià)平取勝，以招徠更多的顧客。* 南山商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展濱海大道通車(chē)后，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收人階層的存在以及西部硅谷、跨海深港大橋通車(chē)的宏偉藍(lán)圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場(chǎng)。綜合類大商場(chǎng)、主題商城、專業(yè)商場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)均登臺(tái)唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，以其無(wú)形的金字招牌的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖凇⒛嫌?、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而老牌勁旅人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)與沃爾瑪比肩而立，逐鹿南山商圈，輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升整體形象。其起點(diǎn)高，規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)品種齊全，并規(guī)劃有大型停車(chē)位，而且在經(jīng)營(yíng)理念，操作手法上都有全新突破，但受周邊人氣影響，尚處于慘淡經(jīng)營(yíng)之中。* 各大型主題商城粉墨登場(chǎng)今年就有7家大型主題商城開(kāi)業(yè)，西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是集電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場(chǎng)；姊妹購(gòu)物城是經(jīng)營(yíng)全品牌女性服裝為主的主題商城；女兒國(guó)、女人世界的女性品牌主題早已深人人心；南油佳騰電器城率先在南山開(kāi)電器主題商城之先河。有14個(gè)商服樓盤(pán)竣工入伙或即將開(kāi)業(yè)，面積近20萬(wàn)M2，大部分商場(chǎng)面積均在5000M2以上，上千家新推的商鋪門(mén)店招租在即。7 南山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析當(dāng)眾多的發(fā)展商把眼光盯向南山的住宅開(kāi)發(fā)時(shí)，一些精明的發(fā)展商早就瞄準(zhǔn)了南山的商服市場(chǎng)。這部分有相當(dāng)購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)者的分流，無(wú)疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。除了必要的日常用品外，購(gòu)買(mǎi)衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒(méi)想到南山。由于幾個(gè)主要大商場(chǎng)相隔較遠(yuǎn)，中間的小商鋪又不成氣候，使得相當(dāng)一部分人不得不到市中心區(qū)甚至羅湖去購(gòu)物。* 商圈形象未能深入人心，人氣不旺濱海大道通車(chē)后，羅湖上班，南山居住成為一部分人的夢(mèng)想。以服裝為例，無(wú)論是已經(jīng)倒閉的金太陽(yáng)商業(yè)城，還是南新路口的南新時(shí)裝商場(chǎng)，登良路的登良自選商場(chǎng)，都以經(jīng)營(yíng)低檔時(shí)裝為主，除人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)和新開(kāi)業(yè)的女兒國(guó)南山分店、海雅百貨外，很難能見(jiàn)到較高檔的商品。南山商服市場(chǎng)，包括人人樂(lè)、家樂(lè)福、愉康倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)，總體商業(yè)規(guī)模不大，三家商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積加起來(lái)才2萬(wàn)余平方米。以上數(shù)據(jù)表明，南山商服物業(yè)已成為深圳商服物業(yè)中的主要組成部分，南山商服物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本的條件。 在深圳市全市的商服物業(yè)區(qū)域構(gòu)成比例中，南山區(qū)去年商服物業(yè)施工面積，占到全市的１７％。 截止到今年上半年，南山在建和在售的商服物業(yè)逾２０萬(wàn)平方米，其中總建筑面積在１０００平方米以上的有南城購(gòu)物廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)、萬(wàn)豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、東方巴黎時(shí)裝城、女人世界南山分店、姊妹城、南景園商場(chǎng)、倉(cāng)前錦福苑商場(chǎng)、富嘉名閣商場(chǎng)、大陸莊園商場(chǎng)、星海名城一期商場(chǎng)及國(guó)興苑商場(chǎng)等十幾家，其中在今年十月以前開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)有五家。登良路 業(yè)態(tài)以五金配件、汽車(chē)修理為主，裝飾材料也較發(fā)達(dá)內(nèi)環(huán)路 不聚人氣，基本無(wú)商業(yè)，有東方巴黎在售東濱路 商業(yè)繁榮，被眾商家看好小結(jié)：從上表看出，南油大道的商業(yè)目前檔次高，且較為集中，有形成“南山華強(qiáng)北”之勢(shì)。本項(xiàng)目位于以人人樂(lè)、沃爾瑪為中心的商圈，又稱“沃爾瑪商圈”，此商圈目前發(fā)展最具潛力