北京某大廈整體購買調(diào)研報告及測算表-文庫吧資料
2025-04-20 02:34本頁面
【正文】 %稅前資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)106203 萬元 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動態(tài)回收期 年 資本金投資利潤率 %稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)102410 萬元 資本金靜態(tài)回收期 年 資本金動態(tài)回收期 年 資本金投資利潤率 %租賃：序號項目名稱計量單位基本方案稅前全投資財務(wù)內(nèi)部收益率% 全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元37262 全投資靜態(tài)回收期年 全投資動態(tài)回收期年 全投資投資利潤率% 稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率% 全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元22885 全投資靜態(tài)回收期年 全投資動態(tài)回收期年 全投資投資利潤率% 稅前資本金財務(wù)內(nèi)部收益率% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元97959 資本金靜態(tài)回收期年 資本金動態(tài)回收期年 資本金投資利潤率% 稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元83581 資本金靜態(tài)回收期年 資本金動態(tài)回收期年 資本金投資利潤率% 樂觀方案銷售：序號項目名稱計量單位基本方案稅前全投資財務(wù)內(nèi)部收益率% 全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元7475 全投資靜態(tài)回收期年 全投資動態(tài)回收期年 全投資投資利潤率% 稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率% 全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元2314 全投資靜態(tài)回收期年 全投資動態(tài)回收期年 全投資投資利潤率% 稅前資本金財務(wù)內(nèi)部收益率% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元110347 資本金靜態(tài)回收期年 資本金動態(tài)回收期年 資本金投資利潤率% 稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元105187 資本金靜態(tài)回收期年 資本金動態(tài)回收期年 資本金投資利潤率% 租賃： 序號項目名稱計量單位基本方案稅前全投資財務(wù)內(nèi)部收益率% 全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元42644 全投資靜態(tài)回收期年 全投資動態(tài)回收期年 全投資投資利潤率% 稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率% 全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元26450 全投資靜態(tài)回收期年 全投資動態(tài)回收期年 全投資投資利潤率% 稅前資本金財務(wù)內(nèi)部收益率% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元103340 資本金靜態(tài)回收期年 資本金動態(tài)回收期年 資本金投資利潤率% 稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元87147 資本金靜態(tài)回收期年 資本金動態(tài)回收期年 資本金投資利潤率% 結(jié)論匯總：行程大廈項目為機遇型項目，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價格上取得轉(zhuǎn)讓方的讓步，則此項目有運作價值。謹慎方案：一般方案：22. 44億樂觀方案： ，減去CC集團置業(yè)凈資產(chǎn)總額。 銷售方面的項目實際總收入等于，總收入在銷售中發(fā)生的土地增值稅與按每建筑平方米800元計提的營銷與管理費用。若以總投資額來計算，則每平方米可售面積單位成本為22518元/平。沖抵凈資產(chǎn)后。測算結(jié)果A、謹慎方案 B、一般方案 租賃總收入26. 40億C、樂觀方案 項目總成本、單位成本計算?？罩寐始用庾馄?，我們按目前北京的通用標(biāo)準(zhǔn)計為租價的15%。謹慎方案銷售方面價格出租方面價格備注寫字樓銷售20000元/平寫字樓出租25美金195人民幣租含管理費商場銷售25000元/平商場出租30美金234人民幣租含管理費一般方案銷售方面價格出租方面價格備注寫字樓銷售21000元/平寫字樓出租207人民幣租含管理費商場銷售26000元/平商場出租246人民幣租含管理費樂觀方案銷售方面價格出租方面價格備注寫字樓銷售22000元/平寫字樓出租28美金218人民幣租含管理費商場銷售27000元/平商場出租33美金257人民幣租含管理費注：美金與人民幣的比價暫按1美金：。據(jù)此，按金融街目前的平均報價及調(diào)研分析。租價區(qū)間在2430美金/。 產(chǎn)品定價及銷售收入預(yù)測。日前西城區(qū)宣布，在金融街預(yù)留約25萬平方米的高檔辦公區(qū)域，這些樓宇將不出售產(chǎn)權(quán)，定向租給外資商業(yè)銀行、投資銀行和成長中的保險機構(gòu)，為外資金融機構(gòu)的入駐提供辦公場所。第6章 項目未來租售價格測算市場需求量簡要分析。付款方式為先付一定的保證金，并在掛牌20日內(nèi)簽訂合同。目前該項目正在醞釀著于5月中下旬第三次掛牌。付款要求同上。(2)在調(diào)研中我們了解到，目前，行程大廈已經(jīng)經(jīng)歷了兩次在北京產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌，第一次掛牌金額為人民幣17億元。但出于嚴(yán)謹?shù)目紤]，仍然以此來計算。存在問題及建議(1)相對保守的定價和較高的期望收益率（10%）帶來項目投資收益的相對低迷。項目綜合評價結(jié)論(1)從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的整購優(yōu)劣勢比較突出，占用資金量大，有一定的投資風(fēng)險。如不打算進行長線投資，以轉(zhuǎn)讓方的現(xiàn)有條件，我方比較被動，建議與之進行折扣談判，爭取降低10%左右。結(jié)論：從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的整購優(yōu)劣勢比較突出，機會和風(fēng)險并存，但是仍然有一定的前景。而SS如果沒有資金壓力，而是以在北京建立品牌為目標(biāo)的話。雖然開發(fā)商在大單交易中有些被動，且整售的價格要比散售低5%10%以上，但散售價格雖然高但回收周期長，而在整售順利的情況下，卻可以達到快速回收資金的目的，從而加快了資金的運轉(zhuǎn)速度，降低了中間成本。這些均給未來行程大廈的銷售帶來機會。尤其是目前以20004年期的一批企業(yè)的租賃合同的到期。尤其是其中近60%的銷售面積均為企業(yè)自用。但其中監(jiān)管可能會產(chǎn)生問題。按北京CC集團要求，整體收購后，仍然由CC集團管理團隊進行管理，直至項目完工。目前，北京市寫字樓存量，超甲與甲級寫字樓均超過500萬平方米。有一定的投資風(fēng)險。主要分三種類型：(1)國家級金融管理機構(gòu)及國內(nèi)外銀行、保險公司、證券公司等實力雄厚的大金融機構(gòu)；(2)國家級電信公司及同行業(yè)知名企業(yè)，如中國電信；(3)其它國企類服務(wù)類公司，如華原物業(yè)公司。因此，金融街寫字樓的需求者以外資和國有民營的大企業(yè)構(gòu)成。因為客群普遍實力雄厚，金融街的寫字樓市場一直以高端產(chǎn)品為主，且整售現(xiàn)象較為普遍。而個人投資者在當(dāng)前的宏觀調(diào)控之下，需求受到打壓，而且這些投資者更青睞的是性價比更高的商住類項目。這些企業(yè)及投資者比較容易受到營銷手段的影響，形成一些項目熱銷的場面，如北京財富中心、建外soho都曾經(jīng)創(chuàng)造過散售的銷售奇跡。（6）中小企業(yè)及個人投資者：個人投資者曾經(jīng)是北京市寫字樓銷售市場的主力客群，也正是他們的存在才使得散售一度成為了北京市寫字樓銷售市場的主流。生產(chǎn)型高科技企業(yè)一般會選擇能提供優(yōu)惠政策的科技園區(qū)內(nèi)項目，如上地、望京、豐臺科技園、亦莊。（4）大型外企：這類企業(yè)雖然實力雄厚，但是購買寫字樓的案例并不多見，如果購買必然在CBD、燕莎等地的高檔項目，如摩托羅拉、惠普購買航華科貿(mào)中心的兩棟樓、現(xiàn)代
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