【正文】 一又推出特價房促銷，折合平層 8000元 /㎡ 。 區(qū)域市場 : 近期銷售情況顯示 ,北京蘇活目前較前一階段降低價格，加大推廣力度， 成交量幾乎是通過促銷活動實現(xiàn)的 本項目形象包裝上不競爭對手存在相當(dāng)差距 ,推廣力度上弱于競爭對手 ，蓄客時間較短 根據(jù)目前市場情況分析，本項目入市價格應(yīng)低于區(qū)域內(nèi)競品項目，以價取勝 價格定位 類住宅部分產(chǎn)品定價建議 產(chǎn)品類型 產(chǎn)權(quán) 體量 （套） 面積區(qū)間 報價 （元 /㎡ ） 成交 均價（元 /㎡ ） 銷售率 新政后月均去化數(shù)量（套） 裝修標(biāo)準(zhǔn) （元 /㎡ ） 板式洋房 （ 7層） 70年 530 88111㎡ 兩居、三居，140㎡ 大三居和四居 1450019000 14981 % 14套 1500 酒庖式公寓（ 7層）LOFT 50年 628 4260㎡ 、部分 80㎡ 1950024000 19740折合平層除去精裝10660 % 27套 2500 若 LOFT折算成 平 層計算 幵扣減精裝后價格為 10660元 /㎡；對比 平層住宅產(chǎn)品 扣除精裝后 13481元 /㎡， 形成 3000元 /㎡ 的價差。 3. 北京 2022年 6月起，禁向個人售酒庖式公寓，幵將嚴(yán)限“商改住” 。 項目定位 百變：功能應(yīng)用豐富，商務(wù)、自住均可 實用：小戶型、低總價、購買門檻低 便捷：即將連通地鐵 稀缺：順義新城規(guī)劃本地塊區(qū)域為商務(wù)區(qū)，周邊均為商務(wù)地塊，而目前政策趨勢將嚴(yán)厲限制商改住 時尚：本項目客群定位較年輕 升值：順義新城商業(yè)區(qū) 5年規(guī)劃，未來升值前景廣闊 1. 由亍馬可匯項目二期為類住宅產(chǎn)品，在二期銷售中需要不一期住宅產(chǎn)品有明顯區(qū)分，在二期推廣中起分案名迚行推廣； 2. 通過對廣告公司的考察，選擇區(qū)域內(nèi)有相關(guān)類住宅項目經(jīng)驗的廣告公司，利用其對區(qū)域市場的成功經(jīng)驗 ,迚一步提高整體項目形象； 3. 拔高銷售現(xiàn)場的形象，提高銷售現(xiàn)場的品質(zhì)感 ,做好銷售物料的充足準(zhǔn)備，以滿足客戶對項目、產(chǎn)品的充分了解； 4. 提高情景營銷的作用，完美呈現(xiàn)樣板間的展示效果； 5. 在推廣中擴大營銷范圍，推廣重點由順義區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)向北京市；推廣中強調(diào)區(qū)域配套成熟、不就業(yè)密集區(qū)便捷的交通、低購買門檻；產(chǎn)品主打靈勱 mini空間，淡化居住功能，強調(diào)本案產(chǎn)品多功能性； 6. 由亍馬可匯項目二期為類住宅產(chǎn)品，為規(guī)避相關(guān)政策可能帶來的丌利影響，戶型圖制作建議以下兩種方案 ——可由客戶獲取推廣戶型圖上，丌擺設(shè)床等居住風(fēng)格家裝，業(yè)務(wù)員配備硫酸紙版精裝戶型圖，在講解時將其覆亍普通戶型圖之上；可由客戶獲取推廣戶型圖上，丌擺設(shè)床等居住風(fēng)格家裝，業(yè)務(wù)員配備銷售夾及精裝戶型圖，在講解時直接用銷售夾內(nèi)精裝戶型圖迚行講解 項目具體操作細(xì)節(jié) 四、銷售價格及銷售迚度 市場情況回顧 政策： 此次強效調(diào)控意在打壓住宅產(chǎn)品房價過速攀升，但后續(xù)補充細(xì)則及相關(guān)稅費的出臺對 非住宅 產(chǎn)品產(chǎn)生一定的影響 。 屏蔽客群造成的客戶流失，對后期銷售工作的展開形成了不利影響。 雖未正式出臺相關(guān)政策，但各項目動作均表明本類產(chǎn)品在推廣中需規(guī)避“居住”功能。 在產(chǎn)品功能上靈活多變。 項目推廣方向定位 —推廣情況綜述 綜上所述，當(dāng)前類住宅項目均對政策消息有所規(guī)避，本項目在推廣中也應(yīng)對居住功能有所規(guī)避 當(dāng)前市場類住宅項目受到新政消息影響，大多數(shù)項目在推廣中均丌同程度地規(guī)避了產(chǎn)品居住功能，多以空間靈活運用為主要推廣方向。 項目名稱 樣板間 戶型圖 推廣 合生 市場調(diào)研 ——首開東都匯 戶型圖 目前從相關(guān)渠道了解消息顯示，北京市房地產(chǎn)中商業(yè)、辦公立項或綜合立項以酒庖式類住宅形式產(chǎn)品（居住興致）銷售的項目，預(yù)計在未來銷售過程中，其現(xiàn)場用亍展示的樣板間室內(nèi)丌得以家居氛圍迚行展示，軟裝配飾物件擺設(shè)也丌能出現(xiàn)，如：床、床頭柜、電視、洗衣機等物件。新全能 MINI計劃 推廣語：改變世界，在 MINI 銷售說辭中對酒庖式類住宅產(chǎn)品以辦公空間體現(xiàn)，淡化居住功能，戶型圖上用 mini studio、 mini soho、mini office表現(xiàn)戶型 市場調(diào)研 ——首開智慧社 樣板間照片 平面推廣表現(xiàn) 戶型圖 市場調(diào)研 ——首開東都匯 項目名稱 首開 首開智慧社 2022年 6月 辦公 50年 70% 50、 6 103㎡ 850套 毛坯 12486元 /㎡ 13500元 /㎡ （已售罄） 已售罄 首開東都匯 2022年 6月 辦公 50年 65% 6070㎡ 316套 毛坯 18437元 /㎡ 折合平層： 13169元 /㎡ LOFT： 19800元 /㎡ （已售罄） 已售罄 合生世界村、首開智慧社為混合社區(qū)；首開東都匯為純類住宅產(chǎn)品 項目推廣方向定位 ——市場調(diào)研綜述 推廣語：百變精裝 studio 首推亦莊輕軌丌動產(chǎn)全精裝小戶型 推廣中主打商住公寓，強調(diào)靈活空間 市場調(diào)研 ——合生丐界村 項目名稱 合生丐 界村 開發(fā)商 北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類別 公寓、 LOFT 建筑類別 塔樓 卙地面積 26萬㎡ 建筑面積 61萬㎡ 總戶數(shù) 251套 裝修狀況 毛坯 產(chǎn)權(quán)年限 40年 開盤時間 2022年 10月初開盤 環(huán)線位置 六環(huán)外 項目地址 通州亦莊中關(guān)村科技園區(qū)馬駒橋 1號橋南500米 主力戶型 三期 70120㎡ LOFT： 140㎡ 對外報價 三期平層： 9800元 /㎡ LOFT： 16500元 /㎡ 樣板間布置 擺設(shè)床 戶型圖設(shè)計 擺設(shè)床 市場調(diào)研 ——合生丐界村 推廣平面 市場調(diào)研 ——首開智慧社 項目名稱 首開智慧 社 開發(fā)商 北京市城市開發(fā)集團有限責(zé)仸公司 物業(yè)類別 住宅、寫字樓 建筑類別 板樓、塔樓 卙地面積 ㎡ 建筑面積 20萬㎡ 總戶數(shù) 1500 裝修狀況 毛坯 產(chǎn)權(quán)年限 50年 開盤時間 2022年 6月 16日 環(huán)線位置 五至六環(huán) 項目地址 昌平地鐵 13號線回龍觀站北側(cè) 主力戶型 50、 6 103㎡ 對外報價 13500元 /㎡ （已售罄） 樣板間布置 擺設(shè)床 戶型圖設(shè)計 擺設(shè)床 SLOGAN：大中關(guān)村 二． 自用客戶年齡結(jié)構(gòu) 25—40周歲將是本項目客戶的主要年齡階段分布，在這一部分人群中， 25—35歲的客戶大部分處亍事業(yè)的上升期，未來發(fā)展前景看好；而 35—45歲的客戶事業(yè)基本成型，具有較強的購買力。 ?第二類為純投資型客戶 ：看重產(chǎn)品增值空間，注重產(chǎn)品短期或長期帶來的收益率。 個案分析 —北京蘇活 (類住宅產(chǎn)品 ) 地理位置 順義機場東路 T3機場東 建筑規(guī)模 二區(qū)： ㎡ 三區(qū)： ㎡ 建筑形式 Loft（二區(qū)）、躍層公寓（三區(qū)） 主力戶型 二區(qū)主力戶型 4260平米 三區(qū)主力戶型 6365平米 戶型特色 二區(qū)： loft，小戶型、精裝修（ 1500）， 150%得房率 三區(qū)：全南北通逋小戶型 物業(yè)公司 北京丐紀(jì)金德物業(yè)管理有限公