【正文】 6000元 12個月 中原地產(chǎn) 入會條件： 生活可自理； 入住前一次性交清會員費； 每次入住提前 7天預(yù)約。 C 20萬元 2022元 12個月 B區(qū) B 30萬元 30004000元 12個月 會籍費 200萬元； 1月起租； 10人以上； 月租金 3000元。 會員 散客 團體 中原地產(chǎn) 分類客戶價格明細(xì) 出租部分 會員 團體 散客 會員級別 會員費 月租金 起租期 C區(qū) D 10萬元 2022元 12個月 會籍費 100萬元； 1月起租； 10人以上； 月租金 2022元。 中原地產(chǎn) 直接客群類 （ 1）老年報刊雜志 （ 2）社區(qū)老年活動中心 如：中國老年報、中國老年雜志、夕陽紅雜志 如：高校、機關(guān)、軍隊社區(qū)的老干部處或老年活動中心 形式：硬廣 + 軟性新聞報道 形式：項目宣講 二、策略實施 直接針對老年群體宣傳 直接針對選擇性高端老年客群宣傳 （ 3）團體客戶拜訪 形式：關(guān)系單位高層拜訪 直接針對紅十字、城建關(guān)系客群 中原地產(chǎn) 間接客群類 （ 1）中原特殊渠道 形式： DM 如：中原高端數(shù)據(jù)庫 （ 2）高檔會所 形式： DM 如：別墅區(qū)內(nèi)高檔會所 （ 3）上層俱樂部 形式： DM 如： 四大俱樂部 （ 4）高級消費場所 形式： DM 如： 新光百貨、俏江南蘭會所等 二、策略實施 針對有經(jīng)濟實力的中青年（間接客群：為父母或為自己養(yǎng)老而購買）宣傳 中原地產(chǎn) 營 銷 執(zhí) 行 5 出租策略 銷售策略 推廣 運營 推廣策略 策略實施 品牌營銷 渠道營銷 客戶分類 會員 團體 散客 運營實施 運營流程 中原優(yōu)勢利用 運營流程中原優(yōu)勢利用項目優(yōu)勢利用 推盤計劃 接待中心選址 客戶積累 營銷計劃小結(jié) 中原地產(chǎn) 出租主體模式： 會員卡 + 租金 通過會員費實現(xiàn)現(xiàn)金回收，租金保證運營費用。 中原地產(chǎn) 時 間： 2022年 10月開始，長期維護 渠 道： 戶外 （市區(qū)中心） 紙媒 常規(guī)報紙（如新京報、京華時報、北京青年報等） 老年報紙雜志（如中國老年報、中國老年雜志、夕 陽紅雜志等） 二、策略實施 形象廣告 —— 關(guān)愛老年、夕陽無限 目 的：長效、直觀宣傳項目形象。引發(fā)熱點話題，進一步提高項目知名度及社會影響力。 二、策略實施 目 的：擴大項目的社會影響力，并創(chuàng)新宣傳推廣渠道。 中原地產(chǎn) 時 間： 2022年 11月 地 點：中國國際展覽中心 參加人員：發(fā)展商、相關(guān)政府部門、特邀老年嘉賓（老干部、 老年學(xué)者）、媒體、訪展人員 /客戶 活動內(nèi)容建議： 設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)展位，分生活起居、輔助器械、康復(fù)護理、老年服務(wù)、休閑娛樂、保健品、藥品等專業(yè)展區(qū)。 推廣跟進： 新聞報道 （報紙、網(wǎng)絡(luò)）。 “老齡化社會發(fā)展中的居住問題”論壇 中原地產(chǎn) 時 間： 2022年 10月 建立中國首個全方位關(guān)注老年人生活的網(wǎng)站，含政策關(guān)注、養(yǎng)生保健、老年權(quán)益、往事追憶（老年博客）、老年用品等多個老年人關(guān)注的專欄。 推 廣 跟 進： 新聞報道 （電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)）； 新聞訪談 （電視、報紙）。最終通過品牌影響力支持后期持續(xù)經(jīng)營。 中原地產(chǎn) 營 銷 執(zhí) 行 5 出租策略 銷售策略 推廣 運營 推廣策略 策略實施 品牌營銷 渠道營銷 客戶分類 會員 團體 散客 運營實施 運營流程 中原優(yōu)勢利用 運營流程中原優(yōu)勢利用項目優(yōu)勢利用 推盤計劃 接待中心選址 客戶積累 營銷計劃小結(jié) 中原地產(chǎn) 營 銷 執(zhí) 行 5 出租策略 銷售策略 推廣 運營 推廣策略 策略實施 品牌營銷 渠道營銷 客戶分類 會員 團體 散客 運營實施 運營流程 中原優(yōu)勢利用 運營流程中原優(yōu)勢利用項目優(yōu)勢利用 推盤計劃 接待中心選址 客戶積累 營銷計劃小結(jié) 中原地產(chǎn) “ 高 ” 樹品牌， “ 準(zhǔn) ” 攬客戶！ 樹立項目正面形象，提升品牌知名度； 利用“紅十字”、城建品牌，并站在為政府分憂的高度，樹立項目關(guān)注社會問題、做責(zé)任地產(chǎn)的正面形象，從而提升本項目在全社會的品牌知名度！ 精準(zhǔn)渠道推廣，鎖定目標(biāo)客群。不同類型產(chǎn)品根據(jù)市場稀缺程度（聯(lián)排 獨棟 普通住宅）確定漲幅大小。散客價格為會員價格的 4倍。 中原地產(chǎn) 經(jīng) 營 方 案 3 4租 售 明 細(xì) 產(chǎn) 品 分 析 經(jīng) 營 總 則 產(chǎn) 品 定 價 中原地產(chǎn) 市場參考法 ? 市場尚不成熟，還處于發(fā)展階段 ? 市場有少數(shù)相似項目可作參考 ? 非利潤最大化 ? 需保證一定回款速度 參照市場典型產(chǎn)品，合理區(qū) 分本項目產(chǎn)品等級，并結(jié)合 項目回款試算 租 金 售 價 ? 市場存在足量購買力強、對價格敏感度不高的消費者 ? 本項目具有明顯的差異化優(yōu)勢 ? 產(chǎn)品數(shù)量有限，市場樂觀 ? 需保證一定的投資回報率 撇脂定價法 在現(xiàn)有市場水平基礎(chǔ)上增加一 定漲幅（漲幅 根據(jù)產(chǎn)品稀缺程 度確定） 中原地產(chǎn) 出租部分 租金 C區(qū) （ 1/3） 300400元 /天 出租部分 會員費 月租金 團體月租金 散客月租金 C區(qū) （ 2/3） 10萬元 （標(biāo)間） 2022元 2022元 8000元 20萬元 （套間） 2022元 B區(qū) 30萬元 （一居） 30004000元 30004000元 12022元 40萬元 （兩居） 30004000元 G區(qū) 50萬元 （一居） 40006000元 — — 60萬元 （兩居） 40006000元 （一）租金明細(xì) 根據(jù)市場調(diào)查研究，制定出會員費區(qū)間（ 1060萬）， 按層級分別對應(yīng) C區(qū)、 B區(qū)、 G區(qū)。 ?市場成熟度 ? 老年公寓整體市場尚處于發(fā)展階段； ? 本區(qū)域老年公寓市場空白； ? 社會接受度尚需培養(yǎng)。 ＋ 租 售 中原地產(chǎn) 經(jīng) 營 方 案 3 4租 售 明 細(xì) 產(chǎn) 品 分 析 經(jīng) 營 總 則 產(chǎn) 品 定 價 中原地產(chǎn) A： 會所 B： 老年公寓 C： 酒店 D、 E、 F、 G： 低密住宅 H： 獨棟別墅 C區(qū) B區(qū) A區(qū) H區(qū) D區(qū) E區(qū) F區(qū) G區(qū) 分 類 區(qū) 域 面 積 (㎡ ) 合 計 (㎡ ) 出租 B區(qū) C區(qū) G區(qū) （ 1） 1931 出售 B區(qū) （ 5） DEFG區(qū) H區(qū) 3639 中原地產(chǎn) 經(jīng) 營 方 案 3 4租 售 明 細(xì) 產(chǎn) 品 分 析 經(jīng) 營 總 則 產(chǎn) 品 定 價 中原地產(chǎn) ? 產(chǎn)品設(shè)計 優(yōu)勢層 ? 稀有大面寬、短進深 ? 戶戶明廚明衛(wèi) ? 通透設(shè)計，面積適中 ? 空間動靜劃分合理 ? 動線合理，真正宜居 ?組織 /企業(yè)品牌 ?區(qū)域環(huán)境 ? 自然景觀資源豐富； ? 環(huán)境指標(biāo)京城最優(yōu)； ? 高速交通快速發(fā)展； ? 公認(rèn)的京城最佳旅游、休閑、度假、養(yǎng)生區(qū)域。 商務(wù)中心 ： 提供打字、復(fù)印、傳真及郵件收發(fā)等各類商務(wù)服務(wù)。 寬帶網(wǎng)絡(luò) ： 所有酒店房間及公寓室內(nèi)均能實現(xiàn)寬帶上網(wǎng)。 中原地產(chǎn) 提供商務(wù)附加值的酒店服務(wù) 酒店管理 ： 聘請知名酒店服務(wù)管理品牌入駐項目，增加品牌效應(yīng)，所有會員均可 享受酒店級別的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。 軟性氛圍營造 — 為老人“和諧生活”提供相應(yīng)服務(wù) 中原地產(chǎn) 三、為老年人提供回歸自然的生活情趣 寵物認(rèn)養(yǎng) — 增加精神寄托的形式 蔬菜種植 — 回歸自然、回味歲月 花卉種植 — 增加修身養(yǎng)性的方式 ? 項目設(shè)臵寵物中心，中心內(nèi)寵物實行認(rèn)領(lǐng)制； ? 項目設(shè)臵“自留地”區(qū)域，會員可視自己喜好按月租用，用于種植蔬菜及花卉。 一、為老年人提供人性化的交流空間 中原地產(chǎn) 二、為老年人提供天倫之樂的生活氛圍 硬件氛圍營造 — 為老人“合家生活”提供硬件設(shè)施 ? 定期組織家庭活動，如采摘節(jié)、家庭運動會，吸引、鼓勵家人參與； ? 增加幼兒園 /小學(xué) /社會團體聯(lián)誼，定期開展聯(lián)誼活動，如鼓勵有才藝的老人擔(dān)當(dāng)聯(lián)誼小學(xué)顧問、老師等。 設(shè)立老年圖書館 開辦老年俱樂部 中原地產(chǎn) 定期舉辦多項老年娛樂活動 隨季節(jié)變化定期組織會員出游 一、為老年人提供人性化的交流空間 中原地產(chǎn) 設(shè)立多功能廳 ： 日常休閑娛樂場所，可組織養(yǎng)生、益智類活動，如書法、繪畫、聯(lián)歡會（歡迎、歡送會）等，加強老人間的交流。 三、最大化便利老年生活的人性化服務(wù) 中原地產(chǎn) 定期清單采購 讀報讀書服務(wù) 三、最大化便利老年生活的人性化服務(wù) 中原地產(chǎn) 服 務(wù) 建 議 3 精 神 關(guān) 懷 酒 店 服 務(wù) 老 年 家 居 充分考慮、照顧老年人對同齡人、家人的溝通需求，為滿足老年人精