萬科房產(chǎn)的流程管理-文庫吧資料
2025-04-13 22:37本頁面
【正文】 標(biāo)來建立一個“標(biāo)準(zhǔn)”的流程，然后來提出相關(guān)崗位的能力要求，配備能夠滿足能力要求的員工來完成。這與很多公司的制度不同，在協(xié)助萬科建立流程文件時，我們曾經(jīng)提出一個基本原則：用一個新員工的標(biāo)準(zhǔn)來衡量文件的指導(dǎo)性是否充分。 客戶的需求及產(chǎn)品相關(guān)的產(chǎn)品設(shè)計、工程質(zhì)量及服務(wù)信息，為未來的項目提供重要的輸入信息，并改善產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，提升客戶滿意。我們在追求流程本身簡單、高效的同時要確保流程運行的方法指引比較詳細(xì)，才能保證流程的執(zhí)行效果。 越靠近價值鏈的后端經(jīng)營操作風(fēng)險越小，但對品牌的影響及客戶忠誠度的建立非常重要，因此重點關(guān)注服務(wù)流程及客戶關(guān)系維護相關(guān)的流程，關(guān)注影響到客戶滿意的相關(guān)服務(wù)活動，同時通過對客戶滿意的調(diào)查，識別 有指導(dǎo)性了。 在價值鏈的中端是房地產(chǎn)質(zhì)量、進度和成本的控制區(qū)，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，在此階段重點關(guān)注進度管理流程、質(zhì)量管理及動態(tài)成本（包括簽證）的管理，特別關(guān)注設(shè)計質(zhì)量對后續(xù)工程進度和質(zhì)量的影響，因此在設(shè)計流程中每個階段（概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）的設(shè)計深度要求及設(shè)計評審工作是重點關(guān)注的內(nèi)容。 4）內(nèi)容上：關(guān)注重點與價值鏈各環(huán)節(jié)的重點一致性 在流程的內(nèi)容安排上，基于流程通常所關(guān)注的目標(biāo)A（數(shù)量）、Q（質(zhì)量）、C（成本）T（時效）、R（風(fēng)險）幾類指標(biāo)，并強調(diào)這些指標(biāo)的平衡，但根據(jù)房地產(chǎn)價值鏈的特點，在不同的流程所關(guān)注的重點有所區(qū)別 萬科的“7對眼睛”－對風(fēng)險的關(guān)注： 越靠近房地產(chǎn)價值鏈的前端（從投資策劃到規(guī)劃設(shè)計），經(jīng)營操作風(fēng)險越大，但對整個項目的利潤貢獻越高，因此在流程設(shè)計時重點需要關(guān)注風(fēng)險控制及成本控制，如項目論證流程、項目策劃流程和規(guī)劃設(shè)計流程中重點關(guān)注與風(fēng)險控制和成本控制相關(guān)的影響活動，萬科強調(diào)在項目論證過程中的“7對眼睛”決策（項目發(fā)展、設(shè)計、營銷、工程、成本、客戶服務(wù)、物業(yè)管理），就是為了有效控制決策風(fēng)險。 在流程設(shè)計過程中：在設(shè)計每個流程時都需要考慮哪些活動與客戶有關(guān)或者哪些活動與客戶有接觸界面，如何進行接口，是否影響到客戶或者如何與客戶進行溝通，并且在流程圖中凡是與客戶有關(guān)的活動都需要表達出來，并將客戶置于最前端。 3）理念上：全程關(guān)注客戶、聚焦客戶 在流程設(shè)計的理念上：強調(diào)在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程都需要以客戶為關(guān)注焦點，關(guān)注客戶、聚焦客戶。 同樣萬科的流程設(shè)計反映并支持其核心價值觀： －持續(xù)增長和領(lǐng)跑：通過財務(wù)指標(biāo)體現(xiàn)，其關(guān)注和支持的流程除了財務(wù)管理方面的流程外，關(guān)注投資與項目論證流程、預(yù)算管理及成本管理流程； －客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴：通過客戶指標(biāo)體現(xiàn)，關(guān)注和支持的流程包括了從項目論證開始到客戶關(guān)系管理全過程，并通過客戶滿意測量來了解客戶滿意度，評價各專業(yè)工作的質(zhì)量； －陽光照亮的體制：通過運營指標(biāo)體現(xiàn)，同樣通過價值鏈的全過程的相關(guān)流程來支持； －人才是萬科的資本：通過學(xué)習(xí)成長指標(biāo)體現(xiàn)，關(guān)注和支持的流程包括了年度的員工滿意測量流程及人力資源管理的6大流程。只有理順了流程之間的接口關(guān)系才能保證流程的高效運作。通過將流程活動與對應(yīng)的崗位流轉(zhuǎn)關(guān)系的描述清晰地表述崗位之間的接口關(guān)系。（一份流程清單） 3）萬科流程之間的接口 流程的接口主要體現(xiàn)在流程與流程之間的接口，流程內(nèi)部活動之間的接口，完成活動時崗位之間的接口。 如：采購管理流程是二級流程，其支持的三級流程包括：供應(yīng)商資質(zhì)預(yù)審流程/供應(yīng)商選擇和評估流程/戰(zhàn)略采購流程/招標(biāo)采購流程/直接采購流程/采購方式指引流程等。 2）萬科流程的縱向結(jié)構(gòu) 平面縱向二方面 萬科流程的縱向按照層次劃分，業(yè)務(wù)流程在橫向一級流程基礎(chǔ)上又縱向劃分二級到三級流程以及四級的表格，而管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)也作為流程管理的內(nèi)容加以明確，集團的管理文件同樣按照程序（制度）/指引/表格等層次劃分，各分公司在集團基礎(chǔ)上建立自身運作的程序/指引和表格，在深圳萬科的文件管理系統(tǒng)中，除了上述內(nèi)容外，還包括了工程技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)/國家和行業(yè)規(guī)范/各類標(biāo)準(zhǔn)合同文本等共七類文件。 萬科的流程結(jié)構(gòu) 1）萬科流程的橫向結(jié)構(gòu) 萬科流程按照業(yè)務(wù)流程為主線展開，按照房地產(chǎn)價值鏈進行設(shè)計，而不是部門職能展開設(shè)計，圍繞主業(yè)務(wù)流程配合管理支持流程，從項目論證/項目策劃/規(guī)劃設(shè)計/采購管理/工程施工/營銷管理/客戶關(guān)系管理七大流程環(huán)節(jié)展開設(shè)計。一方面隨著萬科的規(guī)模不多擴張，項目不斷
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