【正文】 業(yè)未來形成良好預(yù)期，接受內(nèi)部認購（限量50位）時事新聞報道軟新聞炒作內(nèi)部認購及信息發(fā)饋配合一定量的硬廣告?zhèn)鞑ト肆ν茝V及宣傳資料派發(fā)全面啟動公關(guān)活動：商務(wù)新區(qū)、新區(qū)中心——七星大廈商務(wù)寫字間落成典禮報紙媒體影視媒體售點廣告戶外廣告宣傳資料造勢期（－）大力度的傳播推廣全面展開。還可以考察揚州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，包括紡織、化工、汽車等工業(yè)園區(qū)。本次活動將于4月18日正式開始，為期4天。本著促進兩岸關(guān)系發(fā)展，增進與臺灣同胞經(jīng)濟交流與合作的愿望，今年的旅游節(jié)特別推出一項重要活動，即由市政府主辦，國臺辦與揚州市臺辦支持的“臺商煙花三月?lián)P州行”活動。“煙花三月”，桃紅柳綠，瓊花盛開，正是揚州一年中最美好的季節(jié)。主要活動有游園賞月、乾隆皇帝水上游、運河夜游、美食節(jié)等。會議名稱：揚州產(chǎn)權(quán)式酒店及寫字樓未來發(fā)展前景研討會會議時間：2005年8月會議地點：花園國際大酒店或京華大酒店與會人員：揚州市規(guī)劃局、揚州市房產(chǎn)局、揚州市國土局及政府相關(guān)人員、開發(fā)商、南京垠坤社會學(xué)者、經(jīng)濟學(xué)者、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺 臺商企業(yè)的引導(dǎo)消費(揚州臺資協(xié)會)團購：海外購房團與揚州重大活動相關(guān)聯(lián)“煙花三月下?lián)P州”，每年公歷5月1日－－5日，揚州市都舉行“煙花三月旅游節(jié)”，此時的揚州煙雨朦朦，瓊花盛開，花香撲鼻，是旅游的黃金季節(jié)。與會人員：揚州市、邗江區(qū)政府，房產(chǎn)局、國土局等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商、南京垠坤準業(yè)主代表，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺等各大媒體【活動二】Best WesternTM最佳西方品牌聯(lián)動講座與培訓(xùn)(最佳西方針對投資者的ROI的系列活動) 營銷年度抽取業(yè)主歐洲旅游的年度大獎ARSATM亞洲酒店資源交換聯(lián)盟品牌聯(lián)動促銷活動：抽獎、送大獎的形式，“業(yè)主ARSA亞洲行”(月度、季度大獎)佳美和酒店管理公司系列產(chǎn)權(quán)式酒店運營與投資回報說明會系列專家研討會(產(chǎn)權(quán)式酒店、SOHO)目的：為進一步提升XX臺大酒店的知名度，完善與提升XX臺寫字樓的檔次與成熟度，在市場上形成新的視覺關(guān)注點，進一步為XX臺大酒店的口碑效應(yīng)注入新的素材，結(jié)合XX臺大酒店營銷的契機，政企結(jié)合，實現(xiàn)政府與開發(fā)企業(yè)信息互通、資源共享，聯(lián)合互動推廣XX臺大酒店繁榮經(jīng)濟，共創(chuàng)揚州西區(qū)的美好未來。（三）、網(wǎng)絡(luò)廣告新興媒體，形象性強，具有實時交互功能，建議作成電子樓書形式（虛擬現(xiàn)實技術(shù)）揚州房地產(chǎn)網(wǎng)（）新浪網(wǎng)揚州站XX臺大酒店自有網(wǎng)站(Best Western 與 ARSA國際網(wǎng)站的互動鏈接)（四）、年度公關(guān)與SP活動【活動一】XX臺大酒店樓盤解析會名稱：XX臺大酒店樓盤解析會時間：2004年11月地點：揚州市京華大酒店或花園國際大酒店目的：從大區(qū)域出發(fā)，使業(yè)主充分的了解到XX臺大酒店商業(yè)環(huán)境及未來發(fā)展，有效樹立項目的市場形象，推動項目去化。廣告牌的內(nèi)容采用電腦噴繪來做，建議三個月?lián)Q一次，與工程形象密切配合。n 戶外道旗和燈箱廣告文昌西路：沿街兩側(cè)公交站牌； 揚子江路：沿街兩側(cè)公交站牌；邗江大道：沿街兩側(cè)公交站牌。主要選擇方案揚州大橋、寧通高速(儀征揚州)、長江二橋、機場高速廣潤發(fā)邗江大道：開發(fā)區(qū) 揚州市區(qū)潤陽大橋具體安排n 戶外大廣告牌項目現(xiàn)場廣告牌、廣潤發(fā)——邗江大道段、文昌路——文昌西路段、開發(fā)區(qū)以及揚子江路沿線，選擇2——3處樹立大型戶外廣告牌，要求位置醒目，有視覺沖擊力。 媒體選擇以“揚州晚報”、“揚州日報”、 “揚州廣播電視報”為主。定期發(fā)送樓盤信息回收顧客回復(fù)信息尋找目標(biāo)客戶群直復(fù)營銷除了電話，直郵等特殊手段以外，其他任何廣告媒介都可以作為直郵廣告的載體，在廣告過程中關(guān)鍵是要求顧客回復(fù)信息，即鼓勵他們打電話獲取信息或直接到項目現(xiàn)場接受咨詢。建議主要選擇載體：有效鼓勵客戶回復(fù)是成敗的關(guān)鍵電話、DM、概念讀本、投資回報冊、手機短信、夾報了解顧客獲取信息的渠道，并讓客戶選擇今后方便溝通的方式與希望了解的信息。有著較強的針對性，是大眾營銷手段不可或缺的有效補充，比較適合高端人群的推廣。通過圍繞本項目的亮點，熱點，賣點所組織的一系列活動來深化信息的傳播，加強與消費者的互動交流，制造社會熱點，吸引媒體關(guān)注，提高報道效率。促進購買說服教育廣泛認知必要性v 競爭激勵v 硬件差異小v 客戶對于產(chǎn)品附加價值的追求概念的成功教育與說服是成敗關(guān)鍵。通過人員推廣等最為直接的方式向目標(biāo)客戶重點闡述概念所提供的價值，促進購買。引發(fā)關(guān)注軟文配合跟進，對概念進行初步的說明，將信息準確地傳達給目標(biāo)客戶。7. 戶外大牌（原XX臺一期樓頂）：迅速封殺文昌西路及邗江大道往來人流。4. 沿街燈柱（邗江大道與文昌西路）：增加現(xiàn)場的引導(dǎo)，同時增強現(xiàn)場的氛圍。 2. 銷售中心導(dǎo)示牌：由于銷售中心與街面平行，所以利用導(dǎo)示牌增加街面的引導(dǎo)。工地案場及銷售中心外圍包裝 1. 圍墻及看板：利用項目周邊圍墻以及室內(nèi)看板板效果，突出展示本案的賣點，形成樓盤品質(zhì)的展現(xiàn)。2. 展示地點金鷹或時代廣場在一樓較顯著位置。樣板間五項要點：1. 樣板間的總體感覺需要符合國際化的水準，裝修風(fēng)格需統(tǒng)一化2. 樣板間裝修的標(biāo)準須與交付標(biāo)準相統(tǒng)一，便于客戶對未來產(chǎn)品的想象，同時增強購買信心3. 樣板間的通道非常關(guān)鍵，通道的布置需要油畫、植物、帷幔點綴。2. 與案場售樓處形成互補，于市中心中截流客戶，于案場銷售中心堅定客戶信心，從而鎖定客戶。市中心售樓處：建議在市中心設(shè)立銷售中心，利用市中心的便利交通及巨大人流量，迅速建立領(lǐng)導(dǎo)品牌知名度，激發(fā)“眼球”效應(yīng)，將買家引導(dǎo)到現(xiàn)場。9. 背景音樂：高雅、緩和、舒暢。7. 設(shè)置VIP區(qū)，供大客戶洽談使用，位置于普與通洽談區(qū)保持一定距離。5. 沙盤、模型、POP、展板等展示用品要與整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。3. 整體布局要舒適、放松，有意減少賣場的生硬氛圍，減客戶的潛在抗拒心理。樣板間的力量不容忽視案場售樓處：——全方位塑造項目高端形象，利用案場感知性強的特點，將其打造成城市名流體驗中心 ，使我們的銷售中心在揚州獨樹一幟，強烈吸引我們的目標(biāo)客戶群。二、銷售周期安排銷售周期控制表事件 時間2004年2005年2006年備 注89101112123456789101112123456工程進度樁基工程出正負零時間裙樓竣工樣板間設(shè)計制作樣板間提前設(shè)計制作主體封頂交付使用營銷進度銷售進場工程進入施工、辦理相關(guān)手續(xù)時銷售進場進行蓄水拿預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)式酒店蓄水產(chǎn)權(quán)式酒店開盤以銷售證取得時間確定開盤時間產(chǎn)權(quán)式酒店強銷利用5月黃金期發(fā)力銷售產(chǎn)權(quán)式酒店持銷酒店銷售在10月份達到70％產(chǎn)權(quán)式酒店掃尾酒店銷售達到91％寫字樓蓄水酒店銷售50％后啟動寫字樓蓄水寫字樓開盤選擇封頂后正式開推寫字樓寫字樓強銷10月分黃金周發(fā)力推廣寫字樓持銷寫字樓交付前達到80％寫字樓掃尾寫字樓銷售達到91％商鋪推廣裙樓竣工后即可推廣商鋪春交會秋交會三、資金回籠計劃XX臺銷售及回款計劃表時間工程進度產(chǎn)權(quán)式酒店寫字樓商業(yè)裙樓銷售進度（套）銷售比例（%）回款金額（萬元）銷售進度（套）銷售比例（%）回款金額（萬元）銷售進度（M2）銷售比例（%）回款金額（萬元）2004年10月　　　　　　　　　　2005年1月出正負零　　　　　　　　　2005年3月　50500　　　　　　2005年4月　42400　　　　　　2005年5月　42400　　　20004802005年6月　42400　　　　　　2005年7月　2830012200　　　2005年8月主體封頂20200815040002516802005年9月　1820010200　　　2005年10月　17460012950200019202005年11月　165180010850　　　2005年12月　16512008650　　　2006年1月　45003300　　　2006年2月主體竣工4500420040002516802006年3月　74005290　　　2006年4月　74005350　　　2006年5月　75005400200019202006年6月　　　5004338　　　2006年7月　　　6004400　　　2006年8月　　　　　　55020001920合計　32010013400901005828160001009600說明： 產(chǎn)權(quán)式酒店參考數(shù)據(jù)：面積：20000平方米；單價：6700元/平方米；套數(shù)：320套；單套面積： 寫字樓參考數(shù)據(jù)：面積：12400平方米；單價：4700元/平方米；套數(shù)：90套；單套面積： 主樓裙房參考數(shù)據(jù)：面積：16000平方米，單價：6000元/平方米 首付款參考比例：產(chǎn)權(quán)式酒店：25%、寫字樓：30%,主樓裙房:40% 主體封頂當(dāng)月辦理按揭貸款手續(xù)，按揭款隔月發(fā)放，主樓裙房的尾款則按時間段劃分，前期尾款在后期銷售回款里體現(xiàn)以上說明以目前揚州市場操作流程為參考（首付20%簽約，按揭款手續(xù)辦完隔月發(fā)放）四、投資模擬個人商業(yè)用房貸款萬元還款表借款期限期數(shù)年利率(%)月利率(‰)月還款額本利和利息和利息占比112到期一次還本付息224%336%448%560%672%784%896%9108%10120%個人投資分析：產(chǎn)權(quán)式酒店—金融投資單價（暫定）6700元/每平方米面