【正文】 發(fā)展、人口資源、消費(fèi)水平、市場(chǎng)機(jī)會(huì)等，也脫離不了項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)。第五種特色突出的比較成功。第三種往往地上商圈發(fā)展比較發(fā)達(dá)，才能將地下商業(yè)街帶動(dòng)起來。地下商業(yè)街是衡量一個(gè)城市國際化商業(yè)發(fā)展程度的重要標(biāo)志；第二種往往和交通樞紐連接在一起或融為一體的城市比較成功。蒙特利爾后期的地下商業(yè)空間優(yōu)化讓地下商城變成了一個(gè)充滿綠植和充足日照的綜合商業(yè)城，置身其中感覺不到是一個(gè)地底環(huán)境，內(nèi)部高端大氣的裝潢也把地下游覽空間的檔次和商業(yè)檔次提高了，沒有國內(nèi)地下空間普遍的雜亂，狹窄和封閉政府想盡了各種方式解決這個(gè)問題，近幾年更試圖采用高科技的手段，用光電、色彩甚至氣味來區(qū)分不同區(qū)域。面對(duì)幾十公里長錯(cuò)綜復(fù)雜的地下通道、大同小異的車站以及商場(chǎng)店面，即使是在蒙特利爾市生活了幾十年的當(dāng)?shù)鼐用?，也很難準(zhǔn)確判斷東南西北，無法確定自己離開出發(fā)地的距離或?qū)⒌竭_(dá)的目的地距離。與加拿大其他主要城市正好相反，蒙特利爾市地面的物業(yè)一直在貶值：因?yàn)槿藗兊闹饕顒?dòng)都轉(zhuǎn)入了地下，造成地面上人氣急劇下降，商業(yè)氛圍一蹶不振，自1964年以來，蒙特利爾市的地面上沒有再建造一所零售商業(yè)建筑；而地下則從60年代起幾乎找不到一個(gè)要轉(zhuǎn)讓的二手物業(yè)。一方面這里與地鐵相連，緩解了蒙特利爾的交通問題；另一方面，地下商城也使人們對(duì)蒙特利爾冬天的惡劣天氣不再有所顧慮，可以開開心心在此購物，工作。而BerriQUAM地鐵站作為蒙特利爾地鐵橙線，綠線，和黃線的中轉(zhuǎn)站，則可以方便人們乘地鐵去其他任何地方。而瑪麗亞城廣場(chǎng)部分也成為整個(gè)地下商城的中心。共有四層，地下三層，地上一層。1966年蒙特利爾地鐵竣工，隨后更多的沿地鐵站附近的地下綜合中心開始修建。蒙特利爾地下商城始建于1962年。蒙特利爾叫“雙城”。地下城所有的長廊里擺有各種花草樹木，利用電燈光促其生長，所以盡管地面上大雪紛飛，地下花照樣開，樹照樣長，一片生機(jī)勃勃。蒙特利爾地下城里燈火輝煌，如同白晝。此外，奧林匹克公園(Olympic其實(shí)地下商城本身就像一張網(wǎng)，將商店，餐館，影院，辦公大樓等連接在一起。簡述蒙特利爾地下商城名為R201。 天河又一城（先簡要概述一下）①商業(yè)業(yè)態(tài)種類及比例（比例沒有就算了）②商業(yè)業(yè)態(tài)分布及運(yùn)營狀況③其他功能現(xiàn)狀④現(xiàn)狀主要服務(wù)人群定位及行為特點(diǎn)⑤現(xiàn)狀空間環(huán)境⑥現(xiàn)狀功能配套及其他服務(wù)設(shè)施（包括停車、及其他配套服務(wù)設(shè)施等方面，如果沒有其他服務(wù)設(shè)施的資料，那么就專門說一下停車好了）⑦發(fā)展優(yōu)勢(shì)與存在問題 時(shí)尚天河、天河又一城、花城匯的比較（分析花城匯可以利用吸取的優(yōu)點(diǎn)和所應(yīng)該避免出現(xiàn)的問題）五、國外地下空間商業(yè)開發(fā)案例韓國coex、日本案例、美國案例國內(nèi)外知名地下廣場(chǎng)廣州現(xiàn)時(shí)的地下商城還沒形成氣候，地下商城在人流量和廣告位的宣傳性上也比不上地上商城?！皶r(shí)尚天河”雖位于天河商圈中軸線上，但不是地鐵必經(jīng)之路，難以吸引大量人流。地下商場(chǎng)經(jīng)營的關(guān)鍵點(diǎn)在于如何聚集人流和如何將人流變?yōu)樯塘?。廣州地下商業(yè)的未來發(fā)展前景必然是潛力無限的，但目前業(yè)內(nèi)公認(rèn)的地下商場(chǎng)“成功典范”僅有流行前線，其他失敗的案例比比皆是：東山口到省人大的3000平方米地下商場(chǎng)和2000年開發(fā)定位為世界各國風(fēng)情美食的康王商業(yè)城，開業(yè)后均以失敗告終；江南西地下商場(chǎng)“江南新地”由于經(jīng)營慘淡，租戶忍痛割肉陸續(xù)撤場(chǎng)；東站商圈的天匯城三改定位，更名為東方寶泰廣場(chǎng)，首創(chuàng)“非MALL”業(yè)態(tài)后才逐漸步上發(fā)展正軌；而同樣是與地鐵站相鄰的動(dòng)漫星城和地王廣場(chǎng)，人氣還是稍顯不足。在日本、加拿大等國，商業(yè)基本不分地上、地下，發(fā)達(dá)和完善的地下交通，使得地下商業(yè)人流量、消費(fèi)量一點(diǎn)都不比地上差。此外時(shí)尚天河引進(jìn)的大部分服裝過于潮流，大部分店的風(fēng)格大同小異，缺乏風(fēng)格特別的時(shí)尚店鋪，鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)中的創(chuàng)新元素在時(shí)尚天河潮流服飾商鋪中并無太多體現(xiàn)。時(shí)尚天河有意復(fù)制流行前線的成功模式，就必須要參透廣州年輕人的消費(fèi)心理，引進(jìn)本地年輕人所喜愛的品牌。時(shí)尚集團(tuán)雖在沈陽、南京、鞍山等市場(chǎng)已有成功的運(yùn)營案例，但廣州的市場(chǎng)畢竟不一樣，消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚、潮流的理解不同，消費(fèi)習(xí)慣也存在差異。時(shí)尚天河內(nèi)部封閉的連續(xù)步行空間過長，讓人長期處于封閉的步行環(huán)境，一路逛下來讓步行者感到疲憊，中途缺少與外部連接的采光通風(fēng)景觀，步行空間環(huán)境不佳。如果缺少足夠的消費(fèi)群作為支撐，檔口數(shù)量過多將導(dǎo)致部分地段不好的商鋪人氣不足，易引發(fā)租戶不滿，造成商鋪轉(zhuǎn)讓過于頻繁和空置率較高。同為地下商場(chǎng)，其臨近的天河又一城僅有160個(gè)商鋪，商鋪以70平方米居多，寬敞的6米過道。地王廣場(chǎng)經(jīng)過多年的經(jīng)營，服裝店鋪的租金依然保持在400—500元的幅度，時(shí)尚天河報(bào)出800—1000元的價(jià)格，小租戶未必能夠長期承受如此高的租金?！皶r(shí)尚天河”服裝店鋪?zhàn)饨馂?00—1000元／平方米，管理費(fèi)為50元／平方米，相對(duì)于旁邊的天河又一城、北京路商圈的動(dòng)漫星城、地王廣場(chǎng)等同類地下商場(chǎng)的租金要高出一截。存在問題：內(nèi)部的業(yè)態(tài)齊全，滿足消費(fèi)者“一戰(zhàn)到底”的消費(fèi)習(xí)慣，良好的步行連續(xù)性也為時(shí)尚天河加分不少。停車價(jià)格為每小時(shí)2元，每天48元封頂對(duì)比附近寫字樓動(dòng)輒8至10元一小時(shí)的停車費(fèi)，時(shí)尚天河的停車費(fèi)算是“白菜價(jià)”。規(guī)避了地下商城信號(hào)不足的缺陷。同時(shí)設(shè)置衛(wèi)生間17個(gè)，可同時(shí)供300人使用，目前看來厠位并不緊張。廁所商城進(jìn)口53臺(tái)電梯鋪就客流動(dòng)線，扶梯貨梯互相獨(dú)立，互不干擾。但是整體來說，裝修加上中低價(jià)的商業(yè)店面，空間感略顯雜亂，而且也無法規(guī)避地下商業(yè)通風(fēng)不足，采光不足，缺乏綠化綠植等步行不適感，步行體驗(yàn)無法與地面步行街媲美，也無法與天河城等綜合地上商場(chǎng)干凈整齊，明亮寬敞的購物環(huán)境比較。從管道外露有工業(yè)感的天花板到紫色熒光燈飾再到墻體的涂鴉裝飾，整個(gè)裝修氛圍都非常年輕活躍，適合喜歡新奇刺激的年輕人。時(shí)尚天河的定位，填補(bǔ)了天河商圈對(duì)于18歲到30歲年輕人消費(fèi)的空缺，增加整個(gè)商圈的包容性和輻射能力，貼合了消費(fèi)年輕化的趨勢(shì)。由時(shí)尚天河的經(jīng)營管理方式和業(yè)態(tài)種類分析不難得出，時(shí)尚天河風(fēng)格定位為潮流和時(shí)尚，以中低端消費(fèi)商業(yè)為主，現(xiàn)狀的主要服務(wù)人群為18歲至30歲的年輕人。而不足就在于回報(bào)周期長、風(fēng)險(xiǎn)太大。從創(chuàng)業(yè)投資和回報(bào)的角度來說，項(xiàng)目的投資回報(bào)時(shí)間可能會(huì)相當(dāng)長，只有當(dāng)這個(gè)公司的實(shí)力非常強(qiáng)，同時(shí)有政府的支持，才有可能實(shí)現(xiàn)。據(jù)黎鋼（富翔商場(chǎng)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理）介紹，這種管理模式更多地是從社會(huì)責(zé)任的角度去考慮，但是這個(gè)構(gòu)想需要很大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去支撐。但對(duì)于各類店鋪來說，經(jīng)常有易主的現(xiàn)象，整個(gè)地下商城的部分業(yè)態(tài)分布也在根據(jù)現(xiàn)狀加以不斷調(diào)整，如今增加了不少小型餐飲。零售店分為大店和小店，大店分布在南北街區(qū)，中部街區(qū)多為美甲，飾品，保健，或店面小的服裝店。中部的飲食大部分為小食店，人氣較旺。商場(chǎng)共劃分四大區(qū)區(qū)域：品牌薈萃街區(qū)、個(gè)性精品店街區(qū)、潮流繽紛百貨區(qū)、美食廣場(chǎng)。素來以層出不窮的新鮮感與自由混搭風(fēng)格元素著稱的6IXTY8IGHT也在時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)租下600多平米的商鋪，可能是廣州經(jīng)營面積最大的門店。　　時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)是以設(shè)計(jì)師品牌、個(gè)人品牌為主的，并且通過培養(yǎng)商戶的品牌意識(shí)，培養(yǎng)與商場(chǎng)共同成長的商戶，時(shí)尚天河相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前已有近100家各種業(yè)態(tài)的品牌商家進(jìn)駐時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)，包括香港知名化妝品連鎖企業(yè)莎莎、法國內(nèi)衣外穿品牌6IXTY8IGHT、發(fā)源地、圣迪奧女裝、MakuStore、花梨苑、相撲拉面、千味涮、便所餐廳、仙蹤林、嶺南真味(即沙河粉村)等等。呈現(xiàn)出不同的裝修風(fēng)格，既有可愛的，也有高尚華麗的。商場(chǎng)共劃分四大區(qū)區(qū)域：品牌薈萃街區(qū)、個(gè)性精品店街區(qū)、潮流繽紛百貨區(qū)、美食廣場(chǎng)。同時(shí)地鐵3號(hào)線、APM線、BRT公交及近百條公交線路交匯其中，坐擁百萬客流,成為全國功能最齊全的現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格地下購物中心。項(xiàng)目占擁有檔口3000個(gè)（一期1000個(gè)），地下停車位3500個(gè)（一期2000個(gè)），口部42個(gè)（一期口部近20個(gè)），沿街主連接口6個(gè)，其他口部分別分布在天河路沿線及奧林匹克體育廣場(chǎng)之上。南鄰大型購物中心——天河城百貨、正佳廣場(chǎng)等；西臨維多利廣場(chǎng)、天河大廈及柏西商都；東鄰財(cái)富廣場(chǎng)、經(jīng)貿(mào)大廈等大型商辦樓；北鄰為廣州至高點(diǎn)——中信廣場(chǎng)、市長大廈以及廣東火車東站等。 時(shí)尚天河簡介時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)雄踞廣州天河核心商務(wù)區(qū)，是集購物、餐飲、休閑、娛樂、景觀為一體的大型地下體驗(yàn)式購物中心。一類是依托于交通站點(diǎn)及地鐵上蓋商業(yè)綜合體共同作用而建設(shè)的地下空間：正佳地下、天河城地下、萬菱匯地下、太古匯地下、崗頂?shù)叵?、高德置地廣場(chǎng)地下等。地上商業(yè)物業(yè)已出現(xiàn)過剩情況。比如，花城匯的開發(fā)就過早了，珠江新城商圈還沒有成熟起來，而且這么大的項(xiàng)目，未能和地上商業(yè)形成無縫連接。廣州的地下商業(yè)項(xiàng)目可以提前規(guī)劃，但是要放緩開發(fā)。其中，商業(yè)占比將大幅提升，由原規(guī)劃的20%提高至27%?！　“自乒珗@：計(jì)劃開發(fā)10萬平方米的地下空間商業(yè)配套?！　V州塔南廣場(chǎng)：根據(jù)最新規(guī)劃，將在廣州塔南廣場(chǎng)原來的文化娛樂、廣場(chǎng)功能上，增加商業(yè)功能，7萬平方米的地下商場(chǎng)建設(shè)已納入二期規(guī)劃。其中，地下一層是商業(yè)，面積約40萬平方米，是花城廣場(chǎng)地下空間的兩倍。如今在地下空間開發(fā)遠(yuǎn)期規(guī)劃中，仍有以下幾個(gè)商業(yè)“巨無霸”將推出。一是受電商的沖擊，地下商城的中低端服飾可以在網(wǎng)上更加便宜方便地購買到，減少了大量地下商業(yè)的消費(fèi)者。蓬勃的地下商業(yè)發(fā)展雖然增加了廣州商業(yè)的氛圍，表現(xiàn)了投資者對(duì)廣州商業(yè)的信心，但是也存在過梁發(fā)展帶來的市場(chǎng)難以消化的隱憂。北、中、南三區(qū)雖然各具特色，但由于現(xiàn)行的商鋪未發(fā)展起來，在單獨(dú)一區(qū)內(nèi)不能滿足所有的消費(fèi)需求，跨區(qū)消費(fèi)又過遠(yuǎn)，希望未來發(fā)展方向能結(jié)合地上商業(yè)，向豐富多元的地上地下商業(yè)一體化發(fā)展。從消費(fèi)心理看，市民能主動(dòng)“入地”消費(fèi)的不會(huì)太多，廣州地下商城更多要依靠地上大型綜合體或者地鐵和地下通道資源，如天河又一城和流行前線，比鄰地鐵出入口為其帶來巨大的客流量。，辨識(shí)度不高?？土?、公共資源難以共享，容易造成各自為政，所以大品牌不愿意到地下商城經(jīng)營。另外，地下商城的通風(fēng)、采光都需要依靠電，電費(fèi)支出高。為收回