【正文】 投資成本，開發(fā)商往往只能提高租金招租。、成本高，招商壓力大。雖然招商效率提高了，但是卻放棄了將花城匯通過高端招商打造成國際一流高端商業(yè)區(qū)的可能，帶來的是同質(zhì)化的商業(yè)定位。不少受訪者表示，花城匯全線近兩公里長，不能穿行極不方便，且指引系統(tǒng)不完善，容易迷路，更不愿跨區(qū)行動。、中、南三區(qū)互不相通，且物業(yè)一分為三。A.“城投開發(fā)，城投建設(shè)”體制導(dǎo)致花城匯缺乏可經(jīng)營性廣州城投公司作為政府融資平臺的身份，缺乏企業(yè)家精神和打造高端商業(yè)的運(yùn)營經(jīng)驗。三、花城匯目前存在的問題存在問題小結(jié)珠江新城地下空間綜合面積大得驚人，堪稱“全球第一大地下商業(yè)群”。但如今，花城匯停車只有三區(qū)開放，標(biāo)識系統(tǒng)不完善，造成機(jī)動車使用者停車?yán)щy。 花城匯交通與功能配套服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀花城匯交通指引　　自駕車或出租車路線：從黃埔大道西右轉(zhuǎn)進(jìn)珠江西路，人民日報社對面的花城廣場負(fù)一層，即到達(dá)花城匯北區(qū)。下沉廣場大多布置垂直綠化，但中庭缺少綠植，與地面綠化環(huán)境沒有很好地連接，內(nèi)有與餐飲配套的座椅，環(huán)境尚可，但是活力不足，圍合界面并沒有充分的與花城匯內(nèi)部商業(yè)餐飲有緊密的聯(lián)系，中間通常隔著較寬的走廊。 花城匯空間環(huán)境現(xiàn)狀花城匯三區(qū)分別由下沉廣場與地下APM站點與外部連接。根據(jù)大眾點評網(wǎng)的普遍用戶反映，在北區(qū)完全找不到要到南區(qū)的方向，指引系統(tǒng)很差，兩端步行聯(lián)系也很長。 活動范圍活動范圍集中北區(qū)，主要是因為北區(qū)有較多吸引青年人群的消費類型，例如，8090薈潮坊，UA電影院等。傍晚，運(yùn)動，購物，娛樂人群增多。 花城匯服務(wù)人群行為現(xiàn)狀花城匯人群活動類型由問卷回收數(shù)據(jù)分析得知，花城匯從清晨到上午這個時間段內(nèi)，消費者比較稀少，大多是路過此處到附近的公司上班，少數(shù)人群選擇在此時運(yùn)動鍛煉。中區(qū)的餐飲的主要消費群體是旁邊的上班族，餐飲類型多是快餐類，以及咖啡廳。調(diào)研結(jié)果 花城匯主要活動人群是18~25的青年，幾乎沒有超過61歲的老年人，以及低于18歲的少年到此進(jìn)行消費以及活動。綜述我們通過在花城匯發(fā)放問卷的方式調(diào)查現(xiàn)狀花城匯使用主要人群?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。而實行大包租經(jīng)營方式的花城匯，蘭桂坊雖然以管理方的角色在其中發(fā)揮了一定作用，但實際上并無太多話語權(quán)，加上花城匯在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及客流量方面在一段時間內(nèi)并未達(dá)到各方需求，因此退出也就在情理之中。有消息說，蘭桂坊之所以退走花城匯，是沒有得到廣州城投集團(tuán)的充分授權(quán)，加上花城匯的基礎(chǔ)建設(shè)不合格，不符合娛樂、酒吧等商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，本想調(diào)整，卻遭遇種種掣肘，導(dǎo)致盛智文（蘭桂坊集團(tuán)主席）的想法無法在花城匯得以實施。蘭桂坊退出的原因據(jù)說只是雙方關(guān)于運(yùn)作細(xì)節(jié)上的一些問題，并不涉及到關(guān)于資金及所謂的權(quán)責(zé)方面的問題。但是，原計劃是引進(jìn)中高端國際知名品牌?；ǔ菂R南區(qū)日前已低調(diào)入市，引入了漢堡王、新加坡T 、廣州首家Hello Kitty主題咖啡店等。中區(qū)的餐飲業(yè)以簡餐為主，消費水平較周邊珠江新城商圈低，但受白領(lǐng)們的青睞，中午時分會出現(xiàn)排長龍的現(xiàn)象。在8090薈潮坊，有6間商鋪是關(guān)著的。在UUPARK的零售區(qū)，最前面的商鋪竟變成招商部，而后面大約2/3的商鋪都已關(guān)停，貨品也已撤出。”北區(qū) 此區(qū)域主題分區(qū)非常明顯，西北角的餐飲區(qū)較為興旺；東北角的服飾零售業(yè)基本處于關(guān)門狀態(tài)，有租客反映虧本嚴(yán)重；中段為8090薈潮坊，主要銷售自主設(shè)計產(chǎn)品，單價較高；南邊因有UA影院進(jìn)駐，很大程度上帶動了整個北區(qū)的銷售量。至于商鋪關(guān)門，廣州城投集團(tuán)總助陳強(qiáng)表示，有部分是店主因生意不好撤出，而有部分是因為商場業(yè)態(tài)調(diào)整原因。加之整個花城匯南北長近2公里，很多消費者表示非常不便，是花城匯的經(jīng)營不甚理想重要原因之一。目前，蘭桂坊已退出花城匯管理，隨同蘭桂坊一同進(jìn)駐的物業(yè)管理公司—仲量聯(lián)行也一并退出。綜述： 花城匯自2011年開業(yè)至今，經(jīng)營狀況一直不是太理想。其中進(jìn)口食品達(dá)4000多種，還特別推出適合周邊商務(wù)消費的快速食品。BIRD、時尚精品文具屋Ditto等，均是首次進(jìn)軍中國大陸市場的日韓品牌。Coffee、葡萄酒世家、麥當(dāng)勞、許留山、水果撈、大卡司、日出茶太潮店：日韓風(fēng)：日韓設(shè)計師原創(chuàng)打造的Top、IMAX影廳美食：東南亞風(fēng)味：舊街場白咖啡、佳禾星馬美食坊日式餐飲：壽司皇、摩斯?jié)h堡、大禾壽司、食其家西餐：澳華家、臺北塘村、賽百味北派：面點王、九毛九南味：中意茶餐廳、金堡茶餐廳、小黑牛唰唰鍋歡度休閑時光：星巴克、Costa、American現(xiàn)在南區(qū)仍處于裝修和招租狀態(tài)，只有部分餐飲業(yè)已進(jìn)駐，期待其未來發(fā)展。由海印集團(tuán)管理，別名IN CITY?，F(xiàn)時中區(qū)的餐飲業(yè)較為興旺，占主導(dǎo)地位（78%），零售業(yè)相對慘淡，比例僅為13%，無娛樂休閑業(yè)態(tài)。中區(qū)中區(qū)二區(qū)主打“時尚生活”，環(huán)境舒適休閑，匯聚國際及本土?xí)r尚服飾、化妝品等品牌及特色餐廳。負(fù)二層有華潤萬家進(jìn)駐。業(yè)態(tài)種類以餐飲為主（38%），其他業(yè)態(tài)比例分布平均，分別為零售類23%，休閑娛樂22%，廣場公共空間17%。）二、 花城匯現(xiàn)狀背景 花城匯建設(shè)背景與區(qū)位條件 花城匯建設(shè)背景 花城匯地理區(qū)位 花城匯規(guī)劃區(qū)位與規(guī)劃定位（這部分主要指的是上層次規(guī)劃的部分，其中規(guī)劃定位注意找一下規(guī)劃服務(wù)人群定位） 花城匯交通區(qū)位 花城匯周邊資源條件①周邊商業(yè)設(shè)施分布②周邊公共設(shè)施分布③周邊居住區(qū)分布與居住人口定位 花城匯建設(shè)現(xiàn)狀 花城匯商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀綜述花城匯（Mall of the World）是2011年廣州的重點商業(yè)項目之一，坐落于天河區(qū)珠江新城的繁華商業(yè)地段，總建筑面積達(dá)150,000平方米，是集購物、餐飲、娛樂及文化于一體的全新地標(biāo)?；ǔ菑V場地下商業(yè)空間—花城匯活化開發(fā)專題一、 引言（大致描繪一下花城匯的建設(shè)背景，其與花城廣場之間的關(guān)系，其對于廣州的意義，以及現(xiàn)狀發(fā)展劣勢。類似于摘要，用一段話大致說明專題要寫什么東西?；ǔ菂R由三個核心區(qū)域組成，匯聚近400家優(yōu)質(zhì)商鋪，租金大概200400元每平米一個月。北區(qū)北區(qū)主題是“潮流服飾與娛樂”，主打歐美、日韓服飾的UUPARK 和8090薈潮坊，還有蘭桂坊酒吧、美食廣場以及電影院等。休閑類業(yè)態(tài)比例為35%，零售類為30%，餐飲類為21%，各類比例分布較為平均。由高德置地管理，與高德置地春、夏、秋、冬四大商業(yè)廣場連通，且可通過地下通道直達(dá)珠江新城地鐵站。南區(qū)南區(qū)規(guī)劃以“華麗典雅”為主調(diào)，將云集高端的品牌服飾、珠寶首飾及富有格調(diào)的餐廳。廣場公共空間面積較三區(qū)最大（37%），以餐飲為主導(dǎo)業(yè)態(tài)（55%）。影廳：　　UAYogurt、Choisamp。Toe、PINK不賣書的“方所”：花城匯8090薈潮坊的一尚門(TDF)，匯集世界各地原創(chuàng)潮流品牌和國內(nèi)新銳設(shè)計師創(chuàng)意作品，品類涵蓋男女服裝、鞋包、配飾、家居生活用品等華潤萬家花城廣場店：位于花城廣場負(fù)二樓,營業(yè)面積近15000平方米,是一個集購物、休閑、飲食于一體的全新的一站式購物場所。門店更提供便民雨傘、便民車、禮品包裝、免費送貨、購物免費停車等增值服務(wù)。初期商場由廣州市政府高調(diào)引入了香港蘭桂坊作為統(tǒng)一經(jīng)營商，但疑因“水土不服”，前期招商工作不甚理想，后來項目被分割成三大部分，分別由海印集團(tuán)、高德置地和華潤萬家三家“包租”，由這三家對各區(qū)域進(jìn)行重新定位，引入主題店各自招商。 三個主題區(qū)相互不連通，必須經(jīng)由地面花城廣場才能到達(dá)其他商區(qū)?！?另外，花城匯的零售部分受到電商沖擊很大，不過娛樂餐飲業(yè)態(tài)生意不錯。陳強(qiáng)說，目前花城匯要招零售租戶很難，而對餐飲娛樂需求大，近期將通過引進(jìn)更多的餐飲娛樂業(yè)態(tài)吸引人氣，“不過從長期看，商業(yè)業(yè)態(tài)會走向均衡。地下二層為華潤萬家大型超市，生意尚可。至于營業(yè)的商鋪，均是臨時商鋪，有店主說，商場不收租金，而是采取扣點模式。中區(qū) 雖然有連通周邊商業(yè)的交通優(yōu)勢，中區(qū)的商業(yè)仍然不理想，尤其是零售業(yè)，不少店鋪的招牌清晰可見但門上已然貼上封條，等待著下一期租客。南區(qū)目前南區(qū)仍處于裝修和招租狀態(tài)，只有臨近下沉廣場的部分餐飲商鋪有進(jìn)駐營業(yè)，其他店鋪都還沒有租出，零售業(yè)基本為零。南區(qū)引入的租戶大部分是餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)，目前招商達(dá)到7成以上。北區(qū)中區(qū)南區(qū)新聞鏈接摘要：敗走花城匯 蘭桂坊廣州遇挫：未得充分授權(quán) 調(diào)整業(yè)態(tài)受掣肘如今蘭桂坊已經(jīng)退出花城匯的管理。而坊間有傳言稱，蘭桂坊之所以退出，主要原因在于沒有完成早前與廣州城投集團(tuán)所簽訂合同的商家入駐率。根據(jù)早前花城匯招商的公告，其明確要求商場開業(yè)后第一個經(jīng)營年度年出租率不低于70%，；第二、三經(jīng)營年度的年出租率不低于85%，；第四經(jīng)營年度的年出租率不低于95%。 “盛智文對花城匯的發(fā)展有一套自己的規(guī)劃，但是早前統(tǒng)一的管理權(quán)被大包租的方式分割之后，蘭桂坊的話語權(quán)就逐漸失去，這可能才是蘭桂坊退出的主要原因。曾為蘭桂坊制定了優(yōu)先進(jìn)入二三線城市發(fā)展策略的盛智文，在第一次嘗試進(jìn)入一線城市廣州就無功而返。調(diào)查問卷一共有200份，收回187份，調(diào)查時間為3月6號10：00~17：00。主要原因是花城匯所配置的品牌主要的消費群體是青年，例如，北區(qū)的8090薈潮坊，電影院等。對超過61歲的老年人，以及低于18歲的少年沒有吸引力。到了中午，大量的上班族到此消費，集中在餐飲。被采訪者很多表示，花城匯的消費類型并不完善，以及交通的不便利，造成很多消費者不清楚花城匯所配套的消費類型有哪些，或者具體在什么位置。人群使用流線評價花城匯人群瀏覽路線比較復(fù)雜，標(biāo)示系統(tǒng)任然需要完善，北，中，南三區(qū)互相不能連通。南區(qū)服務(wù)稍好有觸屏的店鋪查詢機(jī)。室內(nèi)店面裝修較新穎別致，配合結(jié)構(gòu)柱上的屏幕和部分有特色的休憩節(jié)點，步行感還是較為舒適。北區(qū)的下沉廣場圍合界面部分商鋪沒有開業(yè)?！　〉罔F：　　地鐵三號線、五號線至珠江新城站　　APM黃埔大道站、婦兒中心站可到達(dá)花城匯北區(qū)、APM花城大道站