【正文】 主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：直接針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群，進(jìn)行主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，二則可以使買(mǎi)家體會(huì)發(fā)展商質(zhì)量為本的產(chǎn)品設(shè)計(jì)觀念。2）信譽(yù)計(jì)劃二：施工建設(shè)進(jìn)程承諾針對(duì)當(dāng)前樓盤(pán)施工建設(shè)延遲現(xiàn)象比較嚴(yán)重的狀況，建議本項(xiàng)目實(shí)施施工建設(shè)進(jìn)程承諾計(jì)劃，對(duì)什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)，什么時(shí)候封頂，什么時(shí)候交房等建設(shè)進(jìn)程做到言出必從，一言九鼎。建立信譽(yù)保障制度：具體操作：1）信譽(yù)計(jì)劃一、建立健全質(zhì)量承諾監(jiān)督機(jī)制建立健全質(zhì)量承諾監(jiān)督機(jī)制，并由消委會(huì)作為監(jiān)督方，對(duì)各式各樣的質(zhì)量問(wèn)題做出“保證賠償”的承諾。設(shè)立諍言講凡對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)提出合理化建議的客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)都給與一定的優(yōu)惠。6月份利用學(xué)生中高考的契機(jī)，在個(gè)個(gè)考點(diǎn)進(jìn)行dm單的針對(duì)性發(fā)放，同時(shí)推出一系列的優(yōu)惠政策如：成績(jī)優(yōu)惠幅度學(xué)校前3名50元/m2縣前10名70元/m2市前3名90元/m2其他考入重點(diǎn)中學(xué)或本科以上者20元/m2設(shè)立魁星獎(jiǎng)勵(lì)金對(duì)高考本縣的文理狀元各獎(jiǎng)勵(lì)人民幣2000元。電視字幕主要是宣傳項(xiàng)目正式對(duì)外公開(kāi)電視新聞報(bào)道利用項(xiàng)目屬于贊皇縣重點(diǎn)招商引資的先天優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目奠基的時(shí)候邀請(qǐng)贊皇縣電視臺(tái)等媒體進(jìn)行報(bào)道。夾報(bào)主要面相事業(yè)單位。媒體選擇：短信群發(fā)（分為接待中心正式開(kāi)放接受咨詢(xún)和項(xiàng)目奠基等內(nèi)容在縣城的主要街道樹(shù)立宣傳形象的戶(hù)外廣告廣播主要是宣傳項(xiàng)目的形象。開(kāi)始發(fā)售貴賓卡，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。本期推廣著重描述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念和整體形象以及開(kāi)發(fā)商的形象。本階段的戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行：通過(guò)全方位的整合媒體，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)的立體沖擊。項(xiàng)目的品牌重塑，使客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目有重新的認(rèn)識(shí)。建議在基本物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上提供諸如：門(mén)衛(wèi)室在雨天提供雨具、兒童托管、舊物托存、代訂車(chē)票、寄送郵件等一系列便民服務(wù)，點(diǎn)滴之處，愛(ài)心無(wú)限。 名仕嘉園一切的目標(biāo)消費(fèi)群的需求出發(fā)，舉辦定期業(yè)主接待日，廣泛溝通，解決問(wèn)題，滿足需求。 戶(hù)型建議落地窗、入戶(hù)花園、花園陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)使戶(hù)外景觀充分滲透至戶(hù)內(nèi)，將戶(hù)內(nèi)生活空間充分外延； 四、 物業(yè)建議建立即時(shí)性的潔化系統(tǒng)：使垃圾污物在小區(qū)內(nèi)存留時(shí)間保持最短。同時(shí)通過(guò)買(mǎi)頂層送閣樓提高頂層的售價(jià)同時(shí)還消解了頂層滯銷(xiāo)的癥結(jié)。既體現(xiàn)出小區(qū)整體的歐式風(fēng)格，又消除客戶(hù)對(duì)頂層平屋頂可能漏雨隔熱性差的疑慮。4） 在景觀團(tuán)組內(nèi)擺放長(zhǎng)椅等供業(yè)主休息和夏天納涼用。2） 在小區(qū)入口設(shè)立電子屏幕的天氣預(yù)報(bào)系統(tǒng)，每天提供當(dāng)天天氣情況。公共設(shè)施建議1） 建議在小區(qū)樓宇間增設(shè)一些健身設(shè)施，如乒乓球臺(tái)等體育健身器材使廣大居民在閑暇之余擁有健身娛樂(lè)的場(chǎng)所。2）設(shè)施防護(hù)景觀綠地：小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進(jìn)”的日常生活設(shè)施，如變電站、水泵房等，根據(jù)體量大小，設(shè)立喬木防護(hù)綠地，或用墻體植物隱蔽，并設(shè)立造型新穎的標(biāo)志牌，以保證居民安全和綠化面積。防護(hù)景觀綠地。 小區(qū)燈具建議1）建議采用歐式的鐵藝燈桿的路燈，從而和整個(gè)小區(qū)的主題風(fēng)格相呼應(yīng)。在每個(gè)景觀團(tuán)組內(nèi)擺放一些一些造型別致的雕塑或建筑小品。2）眾所周知，在中國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)水學(xué)上講水具有生財(cái)和聚財(cái)?shù)奶匦裕黾铀皬哪撤N意義上講迎合對(duì)風(fēng)水學(xué)具有偏好的消費(fèi)者的心理。建議在小區(qū)入口設(shè)立以噴泉、疊水為核心，配以一定綠植花卉的主題景觀。 小區(qū)大門(mén)建議：小區(qū)的大門(mén)是一個(gè)小區(qū)整體形象的展示，因而本項(xiàng)目的小區(qū)大門(mén)必須做出自己的特色成為昭示本項(xiàng)目的窗口工程形象工程。以次類(lèi)推一直到項(xiàng)目封頂。同時(shí)利用一期的房款開(kāi)發(fā)二期的項(xiàng)目。第五章：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建議一、開(kāi)發(fā)建議目前市場(chǎng)存在諸多不確定的因素因而建議本項(xiàng)目采取分期開(kāi)發(fā)的策略。4）面積差價(jià)：面積小的單元可以適當(dāng)提高單價(jià)，在基價(jià)基礎(chǔ)上提高2030元/㎡比較合適。該價(jià)格策略應(yīng)充分考慮現(xiàn)有的樓層、朝向價(jià)格關(guān)系。2）景觀差價(jià)：按各單位內(nèi)部景觀、外部景觀的視角與親近程度來(lái)給予價(jià)格區(qū)分，但因前期定價(jià)影響，后期價(jià)格差別不宜太大。各單位價(jià)格根據(jù)差價(jià)原則以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，各差價(jià)因素：樓層因素、景觀因素、朝向因素、面積因素，綜合考慮以上因素來(lái)制定價(jià)格窗口表。綜合考慮目前客戶(hù)對(duì)單價(jià)的抗性，后期的價(jià)格上漲將不會(huì)太樂(lè)觀?！?小幅頻調(diào) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次，形成小步快跑的態(tài)勢(shì)。作為高價(jià)消費(fèi)品，許多購(gòu)房者是窮其一生積蓄購(gòu)買(mǎi)，他們?cè)跊Q定購(gòu)房時(shí)必然要貨比三家、慎之又慎?！?留有余地○不把價(jià)格做得太滿，給客戶(hù)預(yù)留一定的升值空間?！鸬烷_(kāi)意味著價(jià)格路線會(huì)逐步走高，從而使前期購(gòu)買(mǎi)者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。如果09年下半年入市，建議入市均價(jià)：1500元/平米，如果運(yùn)作合理的話，在一年內(nèi)均價(jià)預(yù)期能達(dá)到1600元/平米左右（整體市場(chǎng)無(wú)政策性重大調(diào)整）。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤(pán)量化定價(jià)法四類(lèi)，本項(xiàng)目最為適宜的定價(jià)策略為競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向與可比樓盤(pán)數(shù)量化定價(jià)原則。產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最底基數(shù)，而競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格和替代品價(jià)格則提供了企業(yè)在制定其價(jià)格時(shí)必須考慮的參照系。新城豪宅，英倫貴族生活名仕嘉園 演繹居住政治明仕嘉園，典藏大家風(fēng)范三、價(jià)格定位定價(jià)方法定價(jià)方法是企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。項(xiàng)目主題廣告語(yǔ)：名仕嘉園，名流尊邸，榮耀私享坐擁風(fēng)水龍脈，暢想名流生活。使目標(biāo)客戶(hù)群擁有一種歸屬感同時(shí)，認(rèn)為居住在本項(xiàng)目是一種身份和地位的象征。 “之巔”取巔峰之意體現(xiàn)出項(xiàng)目是贊皇城市建設(shè)的巔峰之作具有無(wú)可比擬性和無(wú)可超越性?！箨P(guān)注戶(hù)型 產(chǎn)品形象定位新城之巔英倫貴族風(fēng)情社區(qū)定位理由： “新城之巔”未來(lái)城市發(fā)展的核心擁有巨大的升值潛力?？释^(qū)有著良好的人文環(huán)境，井然有序，和諧、積極向上，讓他們享受到枯燥的工作之外的那種讓身心得以舒適的居住樂(lè)趣?！笠耘笥押完P(guān)系方介紹為主，短信、DM單和戶(hù)外廣告也是其接受信息的重要來(lái)源，并因此使其成為圈內(nèi)關(guān)于房產(chǎn)信息的中心散播點(diǎn)?！笏麄兊哪挲g在25—45歲之間，年齡層跨度較大，其中，25—30歲的年輕人一部分是為了結(jié)婚買(mǎi)房，30—45歲的則是為了改善居住環(huán)境，二次置業(yè)（現(xiàn)在住安居房，單位分配房）?！裾笫聵I(yè)單位公務(wù)員◇購(gòu)置產(chǎn)業(yè)的政府官員和企事業(yè)單位職工，他們有著公開(kāi)的、相對(duì)穩(wěn)定的收入，（政府官員還有隱性收入），有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買(mǎi)住宅?！蠹彝ソY(jié)構(gòu)上以三口、四口之家和三代同堂為主，三室戶(hù)型是他們購(gòu)房首選。◇這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多數(shù)不缺房，購(gòu)房的主要目的是改善自己的生活條件。受傳統(tǒng)觀念的影響較少，對(duì)事物有獨(dú)到的見(jiàn)解。 項(xiàng)目的二次入市以及拆遷工作還沒(méi)有展開(kāi)，則通過(guò)宣傳開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以及利用項(xiàng)目奠基、封頂?shù)裙?jié)點(diǎn)開(kāi)展一系列活動(dòng)，將項(xiàng)目的劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)。具體操作： 項(xiàng)目區(qū)位上的劣勢(shì)：1） 通過(guò)規(guī)劃以及建筑設(shè)計(jì)等方式提高項(xiàng)目的附加值加以弱化。所要達(dá)到的效果：入住名仕嘉園不僅居住舒適更是身份的象征，而且是應(yīng)對(duì)當(dāng)前金融危機(jī)的一種最合理的理財(cái)手段。五、優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)的把握原則：將本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)通過(guò)全方位整合推廣逐一放大，使之成為項(xiàng)目最為亮麗的賣(mài)點(diǎn)。四、T（風(fēng)險(xiǎn)）由于受當(dāng)前金融危機(jī)影響，目前大環(huán)境還不足夠明朗因而造成很多目標(biāo)客戶(hù)群赤壁待觀，給項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)一定影響。隨著城市的發(fā)展國(guó)家小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快給項(xiàng)目帶來(lái)較大的目標(biāo)客戶(hù)群。戶(hù)型上D戶(hù)型三室兩廳兩衛(wèi)面積在140——155平方米面積過(guò)大造成房?jī)r(jià)總價(jià)過(guò)高可