【正文】 會(huì)計(jì)科目 稅 法 資產(chǎn)負(fù)債表利潤(rùn)表 現(xiàn)金流量表 納稅人 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 會(huì)計(jì)制度 評(píng)估指標(biāo) 營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 收 入 土地增值稅 印花稅 成本、費(fèi)用 個(gè)人所得稅 企業(yè)所得稅 27 檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為： ① 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目； ② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目； ③ 個(gè)人所得稅：報(bào)銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售 ④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。 檢查通常涉及的稅種為：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市房地產(chǎn)稅或 26 房產(chǎn)稅、土地增值稅。 《 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 銀發(fā) [2020]121號(hào) 等規(guī)定的出臺(tái)，約束小企業(yè)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)；大中型企業(yè)具有專業(yè) 的財(cái)務(wù)人員以及機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為齊全。 一、指標(biāo)基礎(chǔ) （一）依據(jù) 數(shù)據(jù)、資料來源較為豐富、準(zhǔn)確。納稅評(píng)估指標(biāo)需要在評(píng)估實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)和完善。 ② 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。 ③ 案件歸檔。 約談處理： ⑴ 排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件： ① 案件報(bào)告。 ⑶ 宣傳稅法。 約談： ⑴ 通過約談核實(shí)評(píng)估意見書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。 ⑵ 準(zhǔn)備提供資料清單。 ⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評(píng)估部門。 ② 企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開工時(shí)間、銷售方式、銷售時(shí)間、總建筑面積、已 銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。 專職評(píng)估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估得到簡(jiǎn)化、效率得到優(yōu)化，約談和評(píng)估工作分工清晰。 納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。 （三）評(píng)估流程圖 （如圖所示）： 19 “ SPSS 應(yīng)用法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 納稅情況 評(píng)估模塊 綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 財(cái)務(wù)報(bào)表 SPSS 企業(yè)基本情況 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 銷售信息 評(píng)估意見書 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目 公眾網(wǎng) 項(xiàng)目信息 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批 案卷歸檔 案件報(bào)告書 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見書 轉(zhuǎn)入檢查 21 第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 系統(tǒng)預(yù)警法即通過稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評(píng)估 預(yù)警模塊對(duì) 每期納稅人提供的納稅情況 、財(cái)務(wù)報(bào)表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評(píng)估指標(biāo)）進(jìn)行處理，自動(dòng)篩選出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的納稅人以及對(duì)應(yīng)的交易事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目的評(píng)估方法。 ⑵ 不能排除假設(shè)案件： ① 制作案源評(píng)估意見書。 ② 案件審批。 ⑷ 核實(shí)納稅人填寫的納稅情況報(bào)告表。 ⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。 18 ⑶ 準(zhǔn)備約談內(nèi) 容。 （二）約談工作 根據(jù)評(píng)估意見書進(jìn)行預(yù)案： ⑴ 制作約談通知書。 ⑵ 假設(shè)涉稅科目 ⑶ 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審批評(píng)估工作： ⑴ 由評(píng)估主管部門按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。 制作評(píng)估意見書： ⑴ 企業(yè)基本情況 ① 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。 專職評(píng)估人員利用 SPSS 軟件，結(jié)合評(píng)估指標(biāo)分析結(jié)果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站”提供的詳細(xì)銷售情況對(duì)比分析。 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較簡(jiǎn)化、效率較高，約談和評(píng)估工作分工較為清晰。 較多納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。 （七）評(píng)估流程圖（如圖所示）： 15 “假設(shè)法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估 工作中的應(yīng)用流程圖 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入 提供勞務(wù)收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 假設(shè) 個(gè)人收入數(shù)及稅率、人次 重大事項(xiàng)變更 資產(chǎn)負(fù)債表 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入 財(cái)務(wù)報(bào)表 現(xiàn)金流量表 提供勞務(wù)收入 涉稅疑點(diǎn) 利潤(rùn)表 房產(chǎn)原值 重點(diǎn)檢查科目 報(bào)表附注 信息 假設(shè) “涉稅疑點(diǎn)” 財(cái)務(wù)制度 個(gè)人收入情況 重點(diǎn)檢查交易事項(xiàng) 內(nèi)部控制制度 工資制度 重大事項(xiàng)變更 銷售制度 公眾媒介 假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn) 評(píng)估指標(biāo) 假設(shè)科目疑點(diǎn) 縱向?qū)Ρ?、分? 提取有效信息 證明 指標(biāo)分析 完成《納稅評(píng)估意 見書》 16 第二節(jié) SPSS 應(yīng)用法 SPSS 應(yīng)用法即是通過 SPSS 軟件從稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)和共享職能部門取得數(shù)據(jù)、資 料，用評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行處理，篩選出有涉稅疑點(diǎn)的納稅人的評(píng)估方法。 重點(diǎn)檢查科目重點(diǎn)。 14 （六）完成《納稅評(píng)估意見書》。 匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)： 用評(píng)估指標(biāo)分析，提出新的假設(shè)： ⑴ 假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn)。 ⑷ 建筑物開始使用。 ⑵ 員工其他福利。 土地增值稅匯總證明。 個(gè)人所得稅稅率、收入證明。 公眾媒介。 ⑵ 工資制度。 ⑵ 報(bào)表附注。 重大事項(xiàng)變更。 房產(chǎn)原值。 （二）經(jīng)營(yíng)情況假設(shè) 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。 確定主要經(jīng)營(yíng)收入來源以及其他情況。 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較復(fù)雜、效率較低，約談和評(píng)估工作分工較為模糊。 納稅人申報(bào)方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。 第一節(jié) 假設(shè)法 “假設(shè)法”即通過納稅人的納稅情況對(duì)其收入、財(cái)產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會(huì)計(jì)報(bào)表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對(duì)提出的假設(shè)進(jìn)行證明，然后再對(duì)不能證明的事項(xiàng)提出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的“假設(shè)證明再假設(shè)”的評(píng)估方法。 9 （二）經(jīng)營(yíng)與納稅的關(guān)系 開發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表： 階段 經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié) 影響稅種 備 注 開發(fā)建設(shè)期 取得土地使用權(quán) 契稅 由財(cái)政部門征收 耕地占用稅 委托施工 印花稅 自營(yíng)工程 個(gè)人所得稅 銷售期房 營(yíng)業(yè)稅 （城建稅、教育費(fèi)附加） 土地增值稅 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 印花稅 租 售 管 理 期 銷售房屋 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 營(yíng)業(yè)稅 （城建稅、教育費(fèi)附加） 土地增值稅 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 印花稅 營(yíng)業(yè)稅按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營(yíng)工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同（見稅收政策部分） 出 租房屋或土地 營(yíng)業(yè)稅 （城建稅、教育費(fèi)附加