【正文】 稅 法 評(píng)估指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債表利潤表 現(xiàn)金流量表 會(huì)計(jì)科目提供 約束 規(guī)范會(huì)計(jì)科目 納稅人會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)制度營業(yè)稅城建稅 教育費(fèi)附加 收 入土地增值稅 印花稅 成本、費(fèi)用 個(gè)人所得稅企業(yè)所得稅檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為：① 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；③ 個(gè)人所得稅：報(bào)銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。檢查通常涉及的稅種為：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅、土地增值稅?！吨袊嗣胥y行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》銀發(fā)[2003]121號(hào)等規(guī)定的出臺(tái)，約束小企業(yè)介入房地產(chǎn)市場的開發(fā)；大中型企業(yè)具有專業(yè)的財(cái)務(wù)人員以及機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為齊全。通過熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的操作流程，其銷售數(shù)據(jù)都在房地產(chǎn)交易所備案，可以通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)（）提取及時(shí)的銷售信息。第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)即是通過分析財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表之間的關(guān)系，結(jié)合稅收法規(guī)政策，建立測算房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅情況的數(shù)學(xué)模型。（三）評(píng)估流程圖（如圖所示）“系統(tǒng)預(yù)警法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 網(wǎng)上申報(bào) 企業(yè)基本情況 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 評(píng)估預(yù)警模塊 評(píng)估意見書 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目政府共享 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批案卷歸檔 案件報(bào)告書 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見書 轉(zhuǎn)入檢查第三章 評(píng)估指標(biāo)本章從會(huì)計(jì)制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題兩個(gè)方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)，主要用于引導(dǎo)納稅評(píng)估工作，避免評(píng)估工作的盲目性。⑵ 不能排除假設(shè)案件：① 制作案源評(píng)估意見書。② 案件審批。⑷ 核實(shí)納稅人填寫的納稅情況報(bào)告表。⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。⑶ 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。（二）約談工作根據(jù)評(píng)估意見書進(jìn)行預(yù)案：⑴ 制作約談通知書。⑵ 假設(shè)涉稅科目⑶ 假設(shè)涉稅事項(xiàng)審批評(píng)估工作：⑴ 由評(píng)估主管部門按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。制作評(píng)估意見書：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。二、具體應(yīng)用（一）評(píng)估工作評(píng)估預(yù)警系統(tǒng)自動(dòng)通過評(píng)估指標(biāo)生成有假設(shè)疑點(diǎn)企業(yè)及其相關(guān)假設(shè)。（二）系統(tǒng)功能較完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時(shí)通過評(píng)估預(yù)警模塊自動(dòng)處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料較充分政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實(shí)現(xiàn)共享，比如評(píng)估預(yù)警模塊可以在一定的時(shí)點(diǎn)自動(dòng)從已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷售等必須的情況。② 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。③ 案件歸檔。約談處理：⑴ 排除假設(shè)案件、入庫案件：① 案件報(bào)告。⑶ 宣傳稅法。約談：⑴ 通過約談核實(shí)評(píng)估意見書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。⑵ 準(zhǔn)備提供資料清單。⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評(píng)估部門。② 企業(yè)經(jīng)營情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開工時(shí)間、銷售方式、銷售時(shí)間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。專職評(píng)估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。二、具體應(yīng)用（一）評(píng)估工作專職評(píng)估人員利用新系統(tǒng)中評(píng)估模塊，選擇評(píng)估指標(biāo)對(duì)納稅情況和財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析。（二）系統(tǒng)功能未完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開發(fā)、利用。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料較充分政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料初步實(shí)現(xiàn)共享，比如評(píng)估人員可以通過已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位及時(shí)取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷售等必須的情況。檢查交易事項(xiàng)。涉稅疑點(diǎn)。⑵　假設(shè)科目疑點(diǎn)。⑸　不符合土地增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)。⑶　在納稅情況稅目中未反映出的收入。（五）假設(shè)疑點(diǎn)提出匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：⑴　董事會(huì)成員高薪。城市房地產(chǎn)稅分年度證明。（四）納稅情況證明營業(yè)稅按年度匯總證明。⑶ 銷售制度。內(nèi)部控制制度：⑴ 財(cái)務(wù)制度。（三）涉稅信息提取該公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表：⑴ 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。個(gè)人最高收入數(shù)及稅率、人次。提供勞務(wù)收入?？v向?qū)Ρ燃{稅情況。二、具體應(yīng)用（一）納稅情況對(duì)比通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營情況。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務(wù)綜合服務(wù)管理系統(tǒng)剛剛開通，其強(qiáng)大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開發(fā)、利用。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料不充分政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)密切相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可操作性還需在今后的實(shí)際工作中進(jìn)一步完善。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈(zèng)與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已完成或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段）?；轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)建筑業(yè)3%銷售自營工程所建房屋；代建工程服 務(wù) 業(yè)租賃業(yè)5%出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務(wù)業(yè)5%兼營物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項(xiàng)；兼營房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)? 財(cái)稅[2003]16號(hào)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第六款。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費(fèi)。租售期的主要經(jīng)營活動(dòng)為銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出租房屋、出租土地使用權(quán)、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。運(yùn)作流程：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有階段性和周期性特點(diǎn)，一般可分為開發(fā)建設(shè)和租售管理兩大階段。牽涉面廣，運(yùn)作程序復(fù)雜 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機(jī)構(gòu)、建委、物價(jià)局、財(cái)政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門幾十個(gè)，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。三、經(jīng)營流程經(jīng)營特點(diǎn)：投資量大，投資回收期長房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項(xiàng)工程外，多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動(dòng)開發(fā)方式，從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)投資回收和回報(bào)，要跨過幾個(gè)年頭，經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，收益集中在中后期。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是：新區(qū)開發(fā) 征用土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對(duì)原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等 根據(jù)投資方式不同，可分為獨(dú)立建房和合作建房兩種形式。一個(gè)層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個(gè)層次的開發(fā) 第一層次 土地拍賣、招標(biāo)、協(xié)議第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。后進(jìn)行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個(gè)層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。二、經(jīng)營分類根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開發(fā)和一個(gè)層次的開發(fā)兩種形式。第二節(jié) 　經(jīng)營特點(diǎn)一、經(jīng)營概況截止2003年底，我市共有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)3836戶，占我市地稅征管戶數(shù)374398戶的1%，2003年112月納稅總額10億元，占同期我市地方稅收總額565億元的17%，其中營業(yè)稅納稅總額7億元，%。對(duì)第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時(shí)兼營餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。對(duì)于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點(diǎn)：一是自營工程在銷售時(shí)，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項(xiàng)目，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。（二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系與“建筑業(yè)”的關(guān)系在我國三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”是我國城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點(diǎn)就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。從歷史看，我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國三項(xiàng)重大制度和體制改革密切相關(guān)：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對(duì)土地?zé)o償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設(shè)、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式。（三）房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運(yùn)營機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)? 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。（二）房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級(jí)市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級(jí)市場，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易；房地產(chǎn)三級(jí)市場，指房產(chǎn)的互換、典當(dāng)、租賃以及二手房交易市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費(fèi)者之間以及經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易行為。很多國家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。 由于編者水平有限，加之時(shí)間倉促，難免有不足之處，敬請(qǐng)指正。手冊(cè)從房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)入手，分析了三種不同環(huán)境下適用的不同評(píng)估方法，分別從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算與涉稅問題兩個(gè)角度闡述了評(píng)估指標(biāo)的產(chǎn)生過程、適用范圍、具體應(yīng)用以及結(jié)果分析，并收集了相當(dāng)一部分行業(yè)相關(guān)法規(guī)。本手冊(cè)內(nèi)容較為全面，分為三章和附錄。同時(shí)，通過有效的機(jī)制對(duì)行業(yè)納稅評(píng)估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的稅收管理，實(shí)施有效納稅評(píng)估，我們?cè)谡J(rèn)真研究了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)稅收管理的經(jīng)驗(yàn)，編寫了《納稅評(píng)估手冊(cè)（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)）》。其中,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)15件,占79%,占83%.因此，該行業(yè)是稅收管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)行業(yè)之一。我市地稅系統(tǒng)自94年建局以來,每年均對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)實(shí)施專項(xiàng)檢查,其有問題率和查補(bǔ)稅款明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)與納稅評(píng)估手冊(cè)