【正文】 評估意見書 評估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目政府共享 假設(shè)涉稅事項 審 批 審批案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預案 約談申請 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評估意見書 轉(zhuǎn)入檢查BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具 評估指標本章從會計制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題兩個方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估指標，主要用于引導納稅評估工作，避免評估工作的盲目性。⑵ 不能排除假設(shè)案件：① 制作案源評估意見書。② 案件審批。⑷ 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具⑵ 核實一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。⑶ 準備約談內(nèi)容。（二）約談工作根據(jù)評估意見書進行預案：⑴ 制作約談通知書。⑵ 假設(shè)涉稅科目⑶ 假設(shè)涉稅事項審批評估工作：⑴ 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。制作評估意見書：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊時間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具二、具體應(yīng)用（一）評估工作評估預警系統(tǒng)自動通過評估指標生成有假設(shè)疑點企業(yè)及其相關(guān)假設(shè)。（二）系統(tǒng)功能較完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時通過評估預警模塊自動處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料較充分政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實現(xiàn)共享，比如評估預警模塊可以在一定的時點自動從已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。② 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。③ 案件歸檔。約談處理：⑴ 排除假設(shè)案件、入庫案件：① 案件報告。⑶ 宣傳稅法。約談：⑴ 通過約談核實評估意見書中假設(shè)會計科目、假設(shè)事項。⑵ 準備提供資料清單。⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。② 企業(yè)經(jīng)營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設(shè)施、出租起始時間。專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具二、具體應(yīng)用（一）評估工作專職評估人員利用新系統(tǒng)中評估模塊，選擇評估指標對納稅情況和財務(wù)報表數(shù)據(jù)分析。（二）系統(tǒng)功能未完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料較充分政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料初步實現(xiàn)共享，比如評估人員可以通過已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位及時取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。檢查交易事項。涉稅疑點。⑵　假設(shè)科目疑點。⑸　不符合土地增值稅免稅標準。⑶　在納稅情況稅目中未反映出的收入。（五）假設(shè)疑點提出匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點：⑴　董事會成員高薪。城市房地產(chǎn)稅分年度證明。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具（四）納稅情況證明營業(yè)稅按年度匯總證明。⑶ 銷售制度。內(nèi)部控制制度：⑴ 財務(wù)制度。（三）涉稅信息提取該公司財務(wù)會計報表：⑴ 資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。個人最高收入數(shù)及稅率、人次。提供勞務(wù)收入?？v向?qū)Ρ燃{稅情況。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具二、具體應(yīng)用（一）納稅情況對比通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營情況。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務(wù)綜合服務(wù)管理系統(tǒng)剛剛開通，其強大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料不充分政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)密切相關(guān)的計委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學性與可操作性還需在今后的實際工作中進一步完善。? 財稅[2022]16 號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第六款。? 從 2022 年 1 月 1 日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。（二）經(jīng)營與納稅的關(guān)系 開發(fā)建設(shè)期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：? 指現(xiàn)行稅費，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于 2022 年 1 月 1 日停征。租售期的主要經(jīng)營活動為銷BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出租房屋、出租土地使用權(quán)、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。運作流程：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有階段性和周期性特點，一般可分為開發(fā)建設(shè)和租售管理兩大階段。牽涉面廣，運作程序復雜 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機構(gòu)、建委、物價局、財政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門幾十個，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。三、經(jīng)營流程經(jīng)營特點：新區(qū)開發(fā) 征用土地 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建設(shè)房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置 建 筑 地 塊 改 造 房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平” ，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等一個層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個層次的開發(fā) 第一層次 土地拍賣、招標、協(xié)議 第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具投資量大，投資回收期長房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項工程外，多數(shù)企業(yè)進行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動開發(fā)方式，從立項、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實現(xiàn)投資回收和回報，要跨過幾個年頭，經(jīng)營運轉(zhuǎn)周期長，收益集中在中后期。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是： 根據(jù)投資方式不同，可分為獨立建房和合作建房兩種形式。根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具（產(chǎn)品為房屋） 。二、經(jīng)營分類根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一個層次的開發(fā)兩種形式。第二節(jié) 　經(jīng)營特點一、經(jīng)營概況截止 2022 年底，我市共有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 3836 戶，占我市地稅征管戶數(shù) 374398 戶的 1%，2022 年 112 月納稅總額 10 億元，占同期我市地方稅收總額565 億元的 17%，其中營業(yè)稅納稅總額 7 億元，占同期我市地方稅收總額 億元的 26%。對第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務(wù)項目，對其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標等） ，物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負責。對于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項目，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。（二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系與“建筑業(yè)”的關(guān)系在我國三項產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定， “統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”是我國城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具從歷史看，我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進入 20 世紀 90 年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國三項重大制度和體制改革密切相關(guān)：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對土地無償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設(shè)、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式。（三）房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運營機制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè) ?（物業(yè)管理業(yè)） 、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。（二）房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級市場，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易；房地產(chǎn)三級市場，指房產(chǎn)的互換、典當、租賃以及二手房交易市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費者之間以及經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。很多國家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。 由于編者水平有限，加之時間倉促，難免有不足之處，敬請指正。手冊從房地產(chǎn)開發(fā)與BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具經(jīng)營業(yè)的行業(yè)特點入手，分析了三種不同環(huán)境下適用的不同評估方法，分別從財務(wù)會計核算與涉稅問題兩個角度闡述了評估指標的產(chǎn)生過程、適用范圍、具體應(yīng)用以及結(jié)果分析，并收集了相當一部分行業(yè)相關(guān)法規(guī)。本手冊內(nèi)容較為全面，分為三章和附錄。同時，通過有效的機制對行業(yè)納稅評估工作進行規(guī)范、約束，使之制度化、科學化。為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的稅收管理，實施有效納稅評估，我們在認真研究了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)特點的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)稅收管理的經(jīng)驗，編寫了《納稅評估手冊（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)） 》 。其中 ,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 15 件,占 79%,檢查收入 億 ,占 83%.因此，該行業(yè)是稅收管理的重點和難點行業(yè)之一。我市地稅系統(tǒng)自 94 年建局以來,每年均對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)實施專項檢查,其有問題率和查補稅款明顯高于其他行業(yè)。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估手冊A. 前 言房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是目前熱點行業(yè)之一，在地方稅收收入中占有較大的比重。該行業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、繳納稅種復雜，存在涉稅問題多的特點。2022 年全系統(tǒng)查補稅款在上千萬元以上的重大案件 19 件，共補繳稅款 3 億元。如何加強對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點和研究的課題。本手冊的編寫，體現(xiàn)了現(xiàn)代稅收管理理念，對提高稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學管理，營造一流稅收環(huán)境具有重要意義。 本手冊依照現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的行業(yè)法規(guī)、 《會計制度》、 《會計準則》 ，結(jié)合納稅評估工作實際，本著依法評估、科學實用、通俗易懂的原則編寫。詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的概念、納稅評估方法以及評估指標。希望此手冊能成為廣大評估人員了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)評估的工具。 北京市地方稅務(wù)局 納稅評估處BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord